广西壮族自治区高级人民法院

民事判决书

（2009）桂民一终字第X号

上诉人（一审第三人）邹某某，男，X年X月X日生，汉族，住（略）。

委托代理人苏力俭，广西君美（略）事务所（略）。

委托代理人张明云，广西君美（略）事务所（略）。

被上诉人（一审原告）深圳市龙鼎商贸有限公司，住所地广东省深圳市南山区X路X号。

法定代表人李某某，公司董事长。

委托代理人冯祥，广西广合（略）事务所（略）。

被上诉人（一审被告）广西财富天地投资有限公司，住所地广西南宁市民族大道X号投资大厦X楼。

法定代表人覃某某，公司董事长。

委托代理人吕伟良，广西永翰（略）事务所（略）。

被上诉人（一审被告）桂林财富商业城有限责任公司，住所地广西桂林市X路X号。

法定代表人陈某，公司董事长。

委托代理人吕伟良，广西永翰（略）事务所（略）。

委托代理人蔡传兰，广西永翰（略）事务所（略）。

上诉人邹某某因商品房预售合同纠纷一案，不服桂林市中级人民法院（2009）桂市民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2009年11月17日受理后，依法组成由审判员梁文担任审判长、代理审判员谢素恒、代理审判员覃某参加的合议庭，于2009年12月2日公开开庭审理了本案。书记员孙晓静担任法庭记录。上诉人邹某某的委托代理人苏力俭，被上诉人深圳市龙鼎商贸有限公司（以下简称龙鼎公司）的委托代理人冯祥，被上诉人广西财富天地投资有限公司（以下简称广西财富公司）和桂林财富商业城有限责任公司（以下简称桂林财富公司）的共同委托代理人吕伟良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院审理查明：2004年9月25日，龙鼎公司与海南大亨贸易开发公司签订了一份《债权转让协议书》，该协议主要内容为海南大亨贸易开发公司愿将其拥有对广西财富公司的2400万元债权转让给龙鼎公司。同日，龙鼎公司与广西财富公司在桂林的项目公司，即桂林财富公司签订了一份《联合开发合同书》。该合同约定由龙鼎公司和桂林财富公司联合成立一家以房地产创新为核心、以资本运营为手段的投资公司，共同投资1.5亿元人民币用于开发位于桂林市X路X号原七星、松园职工住宅和松山53亩用地的“金鼎源”住宅小区。后由于种种原因未能实现上述项目的开发合作，龙鼎公司和桂林财富公司于2005年10月16日签订了以“龙鼎公司投入的2400万元视为桂林财富公司向龙鼎公司的借款，桂林财富公司归还龙鼎公司资金计划”为内容的《协议书》。此后，因桂林财富公司没有按“归还资金计划”履行义务，龙鼎公司跟桂林财富公司再次进行交涉后于2007年6月23日签订一份《协议书》。协议中约定：桂林财富公司欠龙鼎公司款项为：（1）于2004年9月25日欠人民币2400万元；（2）自2004年9月25日至2007年4月30日欠回报款人民币910万元；（3）因桂林财富公司未履行2005年9月签署的合同应赔偿龙鼎公司违约金800万元，总计欠龙鼎公司4410万元。在桂林财富公司认真履行本协议书的前提下龙鼎公司同意将上述第（3）项违约金800万元减收700万元，即桂林财富还款总额为3410万元。还款步骤是：1、桂林财富公司于2007年7月20日前归还龙鼎公司50万元人民币；2、桂林财富公司将其“锋尚”楼房的一层部分（1500平方米）商业物业与“锋尚”二层以及相连的B座二层全部商业物业的产权过户至龙鼎公司名下，共折价为3360万元。同时约定，桂林财富公司在该协议签订的5个工作日内与龙鼎公司准备好相关文件，30天内共同到桂林市房屋管理局办理相关备案手续。为履行还款步骤，以房抵债，2007年9月17日龙鼎公司作为买受人，桂林财富公司作为出卖人，双方签订了一份《商品房买卖合同》。该合同第三条约定，龙鼎公司购买的商品房为财富名城第X栋X层X号房，建筑面积共2617.22平方米，其中套内建筑面积2390.79平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积226.43平方米。第四条约定，按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4400元，总金额（人民币）1051.9476万元整。第二十四条约定，商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向桂林市房产管理局申请登记备案。合同签订后，因桂林财富公司未依约按期到桂林市房产局办理商品房买卖合同备案手续，龙鼎公司即诉至一审法院，请求判令：1、广西财富公司和桂林财富公司按2007年6月23日《协议书》约定的还款义务全面履行《商品房买卖合同》，并立即办理备案登记及过户手续至龙鼎公司名下，或立即归还现金2960万元人民币，并支付违约金1700万元；2、广西财富公司和桂林财富公司向龙鼎公司支付欠款现金人民币30万元；3、诉讼费、财产保全费全部由广西财富公司和桂林财富公司承担。经一审法院调解双方达成了协议，前两项内容为：一、龙鼎公司、广西财富公司、桂林财富公司于2007年6月签订的价值约为3360万元余下的价值2808万元的房产，广西财富公司、桂林财富公司应于2008年4月30日之前到桂林市房产管理部门办理备案登记，并于备案登记之次日起360个工作日办理房屋产权证至龙鼎公司或龙鼎公司指定的第三方名下；二、广西财富公司、桂林财富公司于2008年4月20日之前向龙鼎公司支付2007年6月23日协议书中约定的30万元欠款。为此，一审法院于2008年3月28日作出了（2008）桂市民初字第X号《民事调解书》并送达了双方当事人。此后，由于广西财富公司和桂林财富公司仍未将调解协议约定的房产过户至龙鼎公司名下，致使龙鼎公司申请一审法院强制执行。在执行过程中，龙鼎公司方知桂林财富公司在2007年10月17日与邹某某签订了一份《商品房买卖合同》，将上述房产以单价为每平方米2500元，总金额（人民币）597.6975万元整出售给了邹某某并办理了合同备案。从而引发本案纠纷。龙鼎公司以桂林财富的这一行为严重违反了《中华人民共和国民法通则》（简称民法通则）诚实信用原则，与邹某某恶意串通规避偿还龙鼎公司的债务为由，起诉请求确认2007年10月17日桂林财富公司与邹某某签订价值597.6975万元的《商品房买卖合同》及备案无效。

一审法院另查明，广西财富公司和桂林财富公司在开庭中陈某，其于2007年10月17日以非正常价格与第三人邹某某签订《商品房买卖合同》出售房产并进行备案的行为，并非其出售房屋的真实意思表示和与第三人邹某某恶意串通一房二卖的行为，而是为向第三人邹某某借款597.69万元的债务进行的担保。

一审判决认为,本案广西财富公司和桂林财富公司在明知用以房抵债的方式将已经出售给龙鼎公司的房产并同意备案尚未备案的情况下，背着龙鼎公司故意又与第三人邹某某签订相同房产的买卖合同予以出售和备案，其行为违反了民事活动应当诚实信用的民法基本原则，应当承担相应的民事责任。桂林财富公司在开庭中所作的“其于2007年10月17日以非正常价格与第三人邹某某签订《商品房买卖合同》出售房产并进行备案的行为，并非其出售房屋的真实意思表示和与第三人邹某某恶意串通一房二卖的行为，而是为向第三人邹某某借款597.6975万元的债务进行的担保”的陈某，符合桂林财富公司当时签订合同时的心理状态和行为表象。综上，桂林财富公司的行为违反了民法通则第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则规定，也不符合民事法律行为应当具备意思表示真实的条件。因此，根据我国民法通则第五十八条第一款第（五）项“违反法律的民事行为无效”的规定，桂林财富公司与邹某某所进行的房屋买卖民事活动无效，由此无效民事行为于2007年10月17日签订的《商品房买卖合同》及其备案相应无效。依照《中华人民共和国和民法通则》第四条、第五十八条第一款第（五）项的规定，判决：桂林财富商业城有限责任公司与邹某某于2007年10月17日签订的《商品房买卖合同》及其备案无效。案件受理费x元，由广西财富公司和桂林财富公司负担。

邹某某不服一审判决，上诉称，一、原审判决认定邹某某与桂林财富公司于2007年10月17日签订的《商品房买卖合同》无效，系债务担保行为，欠缺证据支持，显属认定事实错误。一审庭审中，广西财富公司和桂林财富公司称桂林财富公司与邹某某于2007年10月17日签订的《商品房买卖合同》并进行备案的行为并非出售房屋的真实意思表示，也非与邹某某恶意串通实施一房二卖，而是为向邹某某借款的债务提供担保。但广西财富公司和桂林财富公司并未就此陈某提供相应证据证明。而原审法院在邹某某缺席庭审的情况下，仅凭上述陈某即迳行认定签订《商品房买卖合同》的行为系债务担保。《中华人民共和国民事诉讼法》第71条规定：“人民法院对当事人的陈某，应当结合本案其他证据，审查确定能否作为认定事实的根据。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第76条规定：“当事人对自己的主张，只有本人陈某而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。”因此，原审法院在无其他相关证据佐证的情况下，仅以当事人陈某作出对邹某某不利的认定，违反基本诉讼常识，属于认定事实错误。二、原审法院判决认定《商品房买卖合同》备案无效，系对行政行为作出判决，程序违法。《商品房买卖合同》备案系特殊的不动产登记，属房产管理机关履行职责的行政登记行为。而本案为民事纠纷，人民法院在审理中并无权对行政机关的行政行为作出裁判。原审法院判决认定《商品房买卖合同》备案无效，系对行政行为作出判决，超越了民事诉讼的审理范围，属程序违法。请求撤销原审判决并判决驳回龙鼎公司的诉讼请求，本案全部诉讼费用由龙鼎公司承担。

龙鼎公司辩称，邹某某与桂林财富公司于2007年10月17日签订《商品房买卖合同》明显属于恶意串通，损害了龙鼎公司的利益：一、桂林财富公司以明显低于市场价格卖给邹某某不符合常理；二、另案中邹某某与桂林财富公司聘请同一（略）事务所（略）进行诉讼，邹某某与桂林财富公司关系非常密切；三、邹某某与林林财富公司签订合同当天就办理备案登记；四、双方不存在真正债权债务。因此请求维持一审判决。

广西财富公司和桂林财富公司答辩称，一、桂林财富公司与邹某某2007年10月17日签订《商品房买卖合同》确实是债的担保关系，不是双方买卖房屋的真实意思表示；二、商品房买卖合同备案是一种登记行为，所产生的后果是民事上的法律后果，并不是具体行政行为。一审法院认定合同和备案无效是合法的。

根据诉辩各方的意见，本案二审的争议焦点为：1、邹某某与桂林财富公司签订的合同性质和效力如何认定2、一审判决合同备案行为无效是否违反法律规定

二审诉讼中，上诉人邹某某向本院提供了三份新证据：1、《商品房售房收据》；2、桂林市七星区法院（2008）星民初字第X号民事判决书；3、桂林市七星区法院（2008）星民初字第X号民事判决书。目的是证明桂林财富公司共欠邹某某借款本金1000万元，桂林财富公司通过签订商品房买卖合同，桂林财富公司以房抵销邹某某500万元本金及利息共x万元，另外500万元本金及利息已由七星区法院判决桂林财富公司归还。被上诉人龙鼎公司和桂林财富公司对以上三份证据的真实性没有异议，但认为桂林财富公司并没有借邹某某1000万元本金，桂林财富公司认为自己公司的财务帐因另案被桂林市公安局查封，无法提供抗辩材料。

2009年12月29日，桂林财富公司向本院提交《调查取证申请书》，申请本院向桂林市公安局及有关部门调取桂林财富公司的财务资料，目的是查清桂林财富公司与邹某某的借款还款情况以及是否存在冲抵房款的债权。根据桂林财富公司的申请，2010年3月20日，本院向桂林市公安局经济侦查支队调取了桂林财富公司的2006年度、2007年度的《财务费用明细表》以及2006年度的《其他应收款明细表》。桂林财富公司根据以上财务明细表认为：1、本案1000万元借款是由周莉一人出借给桂林财富公司，邹某某并无直接借款给桂林财富公司，从而证明邹某某向法庭出示的房款收据是不真实的，桂林财富公司与邹某某没有买卖商品房的真实意思表示。2、桂林财富公司已对周莉支付借款利息376.52万元，双方都一直在履行借款合同，双方签订《车库转让合同》后桂林财富公司继续支付利息，说明《车库转让合同》是为借款担保，从而进一步说明桂林财富公司与邹某某签订商品房买卖合同也是对借款的担保。龙鼎公司的质证意见与桂林财富公司的意见一致。邹某某认为本案审理的是龙鼎公司起诉主张的合同效力确认之诉，桂林财富公司的财务明细表反映的内容与本案争议焦点无关联性，邹某某与桂林财富公司的债权债务问题不应在本案中审理。

2010年5月13日，桂林财富公司向本院提交了邹某某、周莉向桂林市公安局经济侦查支队的报案材料：1、《关于桂林财富商业城有限公司一房二卖欺诈行为的情况举报》、2、《关于向财富公司购房情况的说明》，申请本院向桂林市公安局核实。桂林财富公司认为以上举报材料对查清邹某某对桂林财富公司享有多少债权和是否存在以房抵债的情况十分关键。2010年9月2日，龙鼎公司向本院提出书面意见，认为邹某某根本没有向桂林财富公司出借过款项，其对桂林财富公司不享有债权，桂林财富公司与邹某某签订商品房买卖合同并备案，实际是恶意转移财产，逃避龙鼎公司债务的违法行为，应当予以撤销。邹某某对以上两份举报材料的真实性没有异议，但认为该举报材料内容不能证明桂林财富公司与邹某某的《商品房买卖合同》是担保性质，更不能支持龙鼎公司提出的合同无效的主张，该举报材料仍然与本案讼争焦点无关，桂林财富公司与邹某某的的债权债务清理属于另一法律关系。

本院二审另查明，桂林财富公司与邹某某签订《商品房买卖合同》，合同约定的财富锋尚项目处于半截子工程，至本案二审法庭辩论终结前，仍处于停建状态。

二审查明的其他事实和一审相同。

围绕本案二审争议焦点问题，本院作如下评判：

一、关于邹某某与桂林财富公司签订的合同性质和效力如何认定的的问题。

本院认为，根据邹某某与桂林财富公司签订的《商品房买卖合同》名称及内容，可以认定该合同性质属于商品房预售合同。桂林财富公司辩称签订该合同并进行备案的行为并非其出售房屋的真实意思表示，而是为向邹某某借款本息x万元的债务进行的担保，属于担保性质的合同。对此，本院认为，首先，桂林财富公司与邹某某的签订的合同是由桂林市房产管理局监制的标准《商品房买卖合同》样式，该合同内容并没有设立担保内容条款，签订合同的当事人也未在本合同中增加担保条款或另外约定该合同为担保性质合同，因而桂林财富公司主张属于担保性质的合同证据不足；其次，桂林财富公司主张其与邹某某不存在债权债务关系，真正的出借人是周莉，由此可以认定为担保性质。本院认为，桂林财富公司与邹某某之间有无真正的债权债务关系或有多少债权债务，是桂林财富公司与邹某某之间的另一法律关系，桂林财富公司未向人民法院起诉，该法律关系未经人民法院审理，其结果与认定本案争议的合同性质是否是担保性质没有法律上必然的因果关系，也与本案龙鼎公司起诉主张的桂林财富公司与邹某某签订的合同无效之诉无关联性。双方有无债权债务或其数量的多少，只能证明邹某某是否履行了合同中约定的支付购房款义务问题，而合同是否得以履行与合同效力也没有关联性；再次，民事案件是根据当事人的告诉审理的，桂林财富公司不是本案的原审原告，本案审理的是龙鼎公司的诉讼请求，龙鼎公司起诉并不主张桂林财富公司与邹某某的合同属于担保性质的合同，桂林财富公司如认为未向邹某某借过款项，《商品房买卖合同》是担保性质的合同，应另案主张。因此，桂林财富公司的主张属于另一法律关系，不应在本案的审理范畴。一审法院仅以桂林财富公司一方在诉讼中的陈某即认定合同性质不当，应予纠正。

关于合同效力方面，本院认为，《中华人民共和国合同法》实施后，认定合同效力应严格按照合同法关于合同效力认定的规定为依据。民事主体从事民事活动应遵循诚实信用原则，但违反诚实信用原则不应据此认定合同当然无效。一审法院以桂林财富公司违反《民法通则》的诚信原则为由认定本案合同无效不符合《合同法》的规定。龙鼎公司提出桂林财富公司与邹某某恶意串通并损害了龙鼎公司的利益，其依据是2007年9月17日龙鼎公司与桂林财富公司签订的合同价是每平方米4400元，而2007年10月17日邹某某与桂林财富公司签订的同样房产每平方米的价格仅2500元，认为后一合同桂林财富公司以超低价一房两卖，构成恶意串通。对此，本院认为，恶意串通应是表意人与相对人以恶意通谋实施某种行为，该行为损害国家、集体或第三人的利益并从中受益。本案买卖合同属于商品房预售合同，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条“买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。”的规定，主张商品房买卖合同中的恶意串通，应举证证明另一买受人明知出卖人的房屋已出卖的情况下仍与出卖人另行订立房屋买卖合同的行为，否则应承担举证不能的法律后果。本案中，龙鼎公司作为原告，负有证明恶意串通事实存在的举证责任，但龙鼎公司没有证据能够证明邹某某在明知桂林财富公司已将房产出售给龙鼎公司的情况下仍与桂林财富公司另行订立房屋买卖合同，邹某某在诉讼中也否认知道桂林财富公司与龙鼎公司在其之前签订有商品房买卖合同。因此，不能认定邹某某与桂林财富公司签订的合同属于恶意串通，从而不能据此认定合同无效。至于龙鼎公司主张桂林财富公司以2500元3超低价预售房产构成恶意串通的问题，本院认为，因恶意串通构成的认定，与价格高低并无因果关系，即使认定桂林财富公司与邹某某的合同价格明显过低，也不能作为支持合同效力的证明目的，价格过低的证据可以支持显失公平的主张，如龙鼎公司认为桂林财富公司以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，可依据《合同法》第七十四条的规定行使撤销权，属另一法律关系。本案龙鼎公司以桂林财富公司违反诚实信用原则以及超低价出售同一房屋构成恶意串通为由，起诉主张桂林财富公司与邹某某的商品房买卖合同无效，因该主张没有事实和法律依据，本院不予支持。

二、关于一审判决合同备案行为无效是否违反法律规定的问题。

本院认为，房屋出售人桂林财富公司与邹某某签订《商品房买卖合同》后，双方向桂林市房产管理局申请备案登记，桂林市房产管理局对商品房买卖合同的备案登记行为，属于政府职能部门的具体行政管理行为。相对人不服该行政行为的，可依据《行政诉讼法》规定的诉讼程序提起行政诉讼，不属于民事诉讼审理的范围，一审法院在本案合同效力确认之诉中判决备案行为无效没有法律依据，本院予以纠正。

综上所述，龙鼎公司一审起诉桂林财富公司与邹某某恶意串通签订《商品房买卖合同》损害其利益主张合同无效，因证据不足，本院不予支持。桂林财富公司抗辩主张邹某某与桂林财富公司合同属于担保性质且双方债权债务关系不真实，因该主张证据不足且债权债务多少与本案审理的合同效力问题缺乏关联性，本院亦不予采信。上诉人邹某某上诉理由有事实和法律依据，本院予以支持。一审法院认定本案合同无效依据不足，在民事审判中认定行政机关的备案行为无效没有法律依据，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项的规定，判决如下：

一、撤销桂林市中级人民法院（2009）桂市民初字第X号民事判决；

二、驳回深圳市龙鼎商贸有限公司的诉讼请求。

一审案件受理费x元（龙鼎公司已预交），二审案件受费x元（邹某某已预交），合计x元，由龙鼎公司负担。

本判决为终审判决。

审判长梁文

代理审判员谢素恒

代理审判员覃某

二Ｏ一Ｏ年九月二十九日

书记员孙晓静