原告（反诉被告）许某甲。

原告（反诉被告）邵某某。

原告（反诉被告）许某乙。

法定代理人许某甲。

三原告委托代理人陈某。

被告（反诉原告）郭某某。

委托代理人严某。

委托代理人荣某某、吴某某。

第三人某公司。

法定代表人陆某。

委托代理人朱某、王某某。

原告（反诉被告）许某甲、邵某某、许某乙诉被告（反诉原告）郭某某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序由代理审判员朱某独任审判，公开开庭进行了审理。2009年11月17日，本院通知某公司作为第三人参加诉讼。原告（反诉被告）许某甲、邵某某及三原告委托代理人陈某，被告（反诉原告）郭某某及其委托代理人荣某某、吴某某，第三人某公司委托代理人朱某、王某某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告许某甲、邵某某、许某乙诉称：原、被告于2009年5月18日通过第三人签订《上海市房地产买卖合同》，约定原告购买被告名下的上海市X路某弄某号某室房屋，总价款人民币1,390,000元。现合同双方已经办理房屋的过户手续，原告亦已按约定支付了房价款，尚有尾款人民币10,000元在第三人处留待被告交房时由第三人支付给被告。根据约定，被告应于原告产权证办出并由银行放款后的7个工作日内迁出户口并将前述房屋交付原告，但被告未履行交房义务，故诉至法院，要求判决被告将上海市X路某弄某号某室房屋交付给三原告；判令被告按总房价的日万分之五支付从2009年7月30日至实际交房日止的延期交房违约金。

被告（反诉原告）郭某某辩称并反诉称，不同意原告诉讼请求。对签订合同及购买房屋过程无异议，但合同约定双方至交易中心办理过户手续时原告应支付被告人民币360,000元再办理过户手续，因原告欺骗被告称排队时间很长，故被告同意先过户再付款，但过户手续办理后原告仅支付人民币260,000元。因原告违约，被告已于2009年7月1日通知原告解除合同。故反诉要求确认双方签订的《上海市房地产买卖合同》已解除；判令反诉被告（原告）将上海市X路某弄某号某室房屋过户返还给反诉原告（被告）；判令反诉被告（原告）依据合同第九条第（三）款支付反诉原告（被告）违约金人民币350元及赔偿金人民币372,000元。

反诉被告许某甲、邵某某、许某乙辩称，不同意反诉请求。虽然确实收到过反诉原告的解除合同通知，但反诉被告变更现金支付方式是因已提高贷款额度，且反诉原告明知该情况。现反诉原告提出解除是在市场房价上涨的情况下作出的不诚信行为。

第三人某公司述称，原、被告双方对总房价均无异议，原告原先贷款额度是人民币800,000元，在签合同后贷款之前，银行根据原告的信用情况同意放贷人民币900,000元，故第三人将该情况告知了被告，被告也同意在交易当天将应支付的人民币360,000元变更为260,000元。

经审理查明，一、2009年5月18日，被告郭某某（卖售人、甲方）与原告许某甲、邵某某、许某乙（买受人、乙方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定双方通过某公司（第三人）居间介绍，由乙方受让上海市X路某弄某号某室房屋；转让价款人民币1,390,000元；双方确认在2009年7月20日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；第九条约定，乙方未按本合同约定期限付款的，按第（三）内容处理，……（三）、乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限第二日起算至实际付款之日止。逾期超过七日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付七日的违约金外，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起三日内向甲方支付；第十条约定，甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，双方同意按第（三）款内容处理，……（三）甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过七日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付七日的违约金外，乙方有权单方解除合同，乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。甲方应在接到书面通知之日起三日内全额退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。合同附件三（付款协议）约定，1、乙方应在甲、乙双方签订本合同并申请办理本合同之公证手续（若需）后当日内，通过某公司转付给甲方部分首期房价款人民币590,000元整。该首期房价款中包含房价尾款，该房价尾款计人民币10,000元整由某公司暂为保管；2、甲方同意乙方通过贷款银行申请人民币800,000元整贷款的形式支付第二期房价款，乙方应于签订本合同并申请办理本合同之公证手续（若需）后七日内向该贷款银行申请贷款，签署借款抵押合同等一切相关协议，办理一切相关手续，并支付一切相关费用并申请办理借款抵押合同公证手续（若需）。若乙方之贷款申请未经贷款银行审核通过或者审核通过的额度不足申请额度，则乙方应于产权交易过户当日将其补足并支付给甲方；3、乙方第二期房价款的支付方式为：待乙方之贷款申请经贷款银行审核通过，且公证处出具买卖合同公证书（若有）、借款抵押合同公证书（若有）后七个工作日内，甲、乙双方亲自或委托某公司赴上海市杨浦区房地产交易中心申请办理产权过户手续及抵押登记手续（送件），并由某公司收执收件收据。待上海市杨浦区房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产证和以贷款银行为抵押权人的他项权证，且将该他项权证送交贷款银行后七个工作日内，乙方应支付给甲方第二期房价款，该期房价款由贷款银行代为乙方支付；4、待贷款银行将上述第二期房价款支付至指定账户且上海市杨浦区房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产证和以贷款银行为抵押权人的他项权证后七日内，甲、乙双方应对该房地产进行验看、清点，确认无误后，甲方应将该房地产交付乙方。同时乙方应自行支付或生活某物业代理有限公司代为转付给甲方房价尾款人民币10,000元；5、若甲、乙双方按照本付款协议履行与正文条款约定不一致的，双方同意按照本协议约定履行。

二、同日，原、被告双方还签订《特别协议》，补充约定为，1、双方确认某路某弄某号某室之房产成交总价为人民币1,860,000元（此价为业主到手的价格），送交易中心过户合同价为人民币1,390,000元，装修补贴费为人民币470,000元，如出现审税不通过，则甲乙方另行协商，如通过，乙方应于当天直接支付给甲方房价首付款计人民币700,000元（其中包含装修补贴款人民币110,000元，另360,000元应于双方赴杨浦区房地产交易中心办理产权过户之前乙方直接支付给甲方），合同价中的另人民币800,000元由乙方委托贷款银行代为支付；2、付款方式，甲方双方经友好协商定于双方签订上海市房地产买卖合同当天乙方支付人民币50,000元定金（此定金包含在首付款内）给甲方，并于当天到杨浦区房地产交易中心进行审税程序；3、交房时间，双方约定以乙方为权利人的产权证出来银行放款后七个工作日内甲方迁出原户口（若有），甲乙双方对该房地产进行验看、清点，确证无误后，甲方应将该房地产钥匙交付给乙方，双方签署（房屋交接书）；4、以上几点是双方真实意思的表示，如果双方签订的买卖合同相冲突，以此协议为准。

三、2009年5月18日，双方签订合同当日，被告支付人民币110,000元。2009年6月2日，被告再次支付人民币500,000元。2009年6月23日被告支付人民币260,000元。2009年7月1日，被告挂号信通知原告，称原告在2009年6月23日单方面违反付款约定，被告多次提出异议，决定解除合同要求原告赔偿损失。

2009年7月11日，三原告登记成为上海市X路某弄某号某室房屋权利人。2009年7月23日，银行放贷人民币900,000元。现原告诉至本院，作如上诉请。被告应诉后，提出如上反诉诉请。

审理中，本院向上海市中国银行上海市杨浦支行调取《委托放款授权书》，内容为借款人邵某为购买坐落于上海市X路某弄某号某室房产向银行申请贷款，贷款总额为人民币玖拾万元整，本人已与出售人及房产中介公司三方协商一致，并在本委托放款授权书上三分签章同意将上述贷款发放至户名郭某某，开户银行中国工商银行，账户x的账户，本授权书同时作为本人与银行所签订的《个人住房（二手房）抵押借款合同》的补充条款，上述贷款金额一经划至本授权书所指定账号，即视为该笔贷款已发放予本人。落款出售人郭某某、借款人邵某某、许某甲签字，日期为2009年5月27日。被告郭某某对该授权书签名无异议，但表示不知道为何与合同约定的贷款人民币800,000元不一致。

本院认为，原、被告之间签订的《上海市房地产买卖合同》及《特别协议》是当事人真实意思表示，具有法律约束力，均应按约全面履行自己的义务，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。现双方争议在于交易过户当日原告支付房款人民币260,000元是否构成违约，虽然《特别协议》中双方约定由原告贷款人民币800,000元，过户当日支付人民币360,000元，但是根据被告签署的银行《委托放款授权书》的内容已表示其已在过户之前明知贷款额度变更为人民币900,000元，故双方实际上以行为变更了原合同及《特别协议》的约定，因房款总价并未变更，故贷款数额增加必然导致过户当日支付的现金减少，现原告过户当日支付人民币260,000元，并未违约，且根据合同约定，双方应先付款后过户，但被告却在实际履行中办理过户后再收款，应认为其同意对履行先后的变更，现被告抗辩称不知道银行贷款的变化及被原告欺骗才先予过户，没有证据证明，故本院不予采信。被告认为原告违约故行使合同解除权，理由不能成立，现原告已履行付款义务，且房屋已经过户，故被告理应履行交房义务，原告要求被告支付逾期交房违约金，符合双方约定，可以支持。因合同有效并实际履行，故反诉原告要求过户返还及主张违约金和赔偿金，没有依据，不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：

一、被告郭某某应于本判决生效之日起十日内将上海市X路某弄某号某室房屋交付给原告许某甲、邵某某、许某乙；

二、被告郭某某应于本判决生效之日起十日内按照人民币1,860,000元的日万分之五支付原告许某甲、邵某某、许某乙自2009年7月31日至实际交房日止的违约金；

三、反诉原告郭某某要求确认其与反诉被告许某甲、邵某某、许某乙就上海市X路某弄某号某室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》已解除之诉讼请求，不予支持；

四、反诉原告郭某某要求反诉被告许某甲、邵某某、许某乙将上海市X路某弄某号某室房屋过户返还之诉讼请求，不予支持；

五、反诉原告郭某要求反诉被告许某甲、邵某某、许某乙支付违约金人民币350元之诉讼请求，不予支持；

六、反诉原告郭某某要求反诉被告许某甲、邵某某、许某乙支付赔偿金人民币372,000元之诉讼请求，不予支持。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案本诉受理费人民币50元，减半收取计人民币25元，反诉受理费人民币3443元，由被告（反诉原告）郭某某承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员朱某

书记员尉蔚