原告李某，男，19xx年x月x日出生，汉族，户（略）。
委托代理人陈甲，上海xx（略）事务所（略）。
被告上海A有限公司，住所地上海市X路。
法定代表人刑某，职务总经理。
委托代理人汪某，男，19xx年x月x日出生，汉族，住（略）。
原告李某诉被告上海A有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2008年6月6日立案受理。本案适用简易程序，依法由审判员洪湘龄独任审判，于同年7月18日公开开庭进行了审理，原、被告的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李某诉称，2008年4月18日，原告与被告签订了租赁协议，被告将北孙宅xx号自建房转借给原告使用，月租金x元。原告为此支付了租金x元、押金x元。使用租赁房后，被告不让原告使用大门通道，没有根据协议提供电力，更为严重的是租赁房是违章建筑，无法办理营业执照。被告隐瞒事实，导致原告合同目的无法实现。现要求被告退还房屋租金x元、押金x元，赔偿装修款x元，解除租赁协议。
被告上海A有限公司辨称，租赁房是合法建筑，房屋租赁协议完全合法，原告提出被告不让原告使用大门通道是捏造事实，原告于6月11日擅自终止协议、搬空房屋、拒付租金应承担违约责任。不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，2008年4月18日，原、被告签订的《租房协议》约定，被告将彭浦镇xx村北孙宅xx号自建房转借给原告使用，月租金x元，租期为2年，付2押2，原告提供电量60千瓦。租赁房按原告要求提供建造，若原告方合同期未满自行退出，原告需向被告方赔偿x元。双方还对其他有关事宜作了约定。原告支付给被告租金x元、押金x元。6月2日，原告函告被告，因被告违约要求被告退还x元、赔偿装修损失并解除合同。6日，原告遂诉至本院。11日，原告退还被告的厂房钥匙。审理中，原告未能提供租赁房装修损失费用的任何凭据。
另查明，2007年5月14日，被告与闸北区X镇xx村村民委员会（以下简称xx村）签订《租赁协议》。约定，xx村提供X号地块约x平方米的场地作为被告方堆放建筑石材、盆景、施工（加工）机械设备及部分作为环境景观之用，范围为：东至彭越浦西20米、南至北孙宅南路、西至北孙宅中队仓库、北至五汽冠忠停车场，租赁期为3年，租赁期间被告方负责维护该地块的环境及治安问题，xx村不收取被告的租赁费。2008年4月2日，xx村与被告签订了《补充协议》。约定，在北孙宅xx号西北侧内建造临时用房（实为转租给原告的生产用房）计约552平方米作为其清洗餐具及储放之用，建造临时房费用由被告方承担，被告在租赁期间，如今后xx村需对上述土地进行建设时，被告必须无条件拆除建造的临时用房，xx村不作任何经济补偿。18日，原、被告签定租房协议临时厂房还未搭建。21日，被告到xx村开具证明并在北孙宅xx号西北侧内施工建造临时用房计约552平方米，作为原告的清洗餐具及储放之用。22日，上海市闸北区X镇人民政府城镇建设管理办公室（以下简称镇管办）和xx村证明北孙宅xx号内生产厂房（面积552平方米）的产权属xx村所有。5月初，租赁房建好交付给原告，租赁期间，原告未经被告同意在上址厂房旁空地上搭建临时房，面积100平方米左右。
审理时，被告不同意原告的诉讼请求，认为租赁合同依法成立，被告已完成造房并交付原告，已完成合同的义务。而原告的行为是提前终止了合同，因此，原告应承担违约责任。原告则认为，系争房是违法建筑，不具备开厂和申请营业执照的条件，不能达到合同的目的，房屋没有实际使用，被告应退还钱款赔偿损失。由于双方各执己见，致调解不成。
以上事实有原告提交本院的《租房协议》一份、《收条》二张、函一份、特快专递邮件收据二份、照片若干，被告提交的《租赁协议》一份、补充协议一份、证明四份以及原、被告的当庭陈述为证。
本院认为，原、被告于2008年4月18日签订的《租房协议》违反了国家法律及行政法规的强制性规定，损害了国家对城镇集体土地的统一管理和维护。原、被告既无临时使用土地立项的批准文件也无临时建设工程规划许可证和临时建设工程施工许可证，双方擅自在城镇(村)集体土地上建造生产性厂房出租经营牟利，原、被告的搭建物均属违法建筑，双方所签的《租房协议》是完全无效协议，不受法律保护。原、被告双方因租赁行为产生的后果，由双方各自承担相应的责任。被告出示的《租赁协议》、《补充协议》、房屋产权证明中的生产用房违反了《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《上海市实施<中华人民共和国土地管理法>办法》和《上海市建设用地管理办法》中关于城镇集体土地上建造生产用房必须经区(县)以上人民政府批准的强制性规定。被告提交的镇管办的证明亦违反了国家对在城镇集体土地上造房审批的级别管理。原告以租赁房不能达到合同目的，要求被告赔偿房屋装修费用损失的理由，与本院所查事实不符且原告无租赁房中相应装修费用的任何证据佐证。原、被告是协议在先，造房在后。被告作为房屋提供者，没有义务对房屋条件是否能够满足原告的经营活动进行审查，原告是否装修被告也不知道，双方对租赁房内是否装修也无约定。原告作为经营者对该场地能否生产经营应有足够的预见性，经营的风险应由经营者自行承担。现被告根据原告的要求搭建了租赁房，并且原告又擅自违法搭建，故双方的违法行为责任自负。对此，原、被告理应自觉返还财物，恢复原状，自行承担违法搭建所造成的损失。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十八条，《城市房屋租赁管理办法》第六条第一款第一项、第五项之规定，判决如下：
一、原告李某与被告上海A有限公司签订的《租房协议》无效；
二、被告上海A有限公司应自本判决生效之日起十日内返还原告李某房屋租金人民币x元；
三、被告上海A有限公司应自本判决生效之日起十日内返还原告李某押金人民币x元；
四、原告李某要求被告上海A有限公司赔偿人民币x元的请求不予支持；
五、原告李某自行拆除处理在彭浦镇xx村北孙宅xx号内的违法搭建物及租赁房中的添附物，恢复原状。
如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4260元，减半收取为2130元。由原告李某、被告上海A有限公司各半负担。原告李某已预缴，被告上海A有限公司应给付原告李某1065元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员洪湘龄
书记员袁佳铭
