原告庄XX，男，19XX年X月X日出生，汉族，住上海市X路。

原告冯XX，女，19XX年X月X日出生，汉族，住上海市X路。

委托代理人庄XX，同上。

原告庄XX，男，19XX年X月XX日出生，汉族，住上海市X路。

委托代理人庄XX，同上。

原告共同委托代理人鲁XX，上海市XX律师事务所律师。

被告上海XX有限公司，住所地上海市X路。

法定代表人江XX，职务董事长。

委托代理人马XX，上海市XX律师事务所律师。

原告庄XX、冯XX、庄XX与被告上海XX有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2008年X月X日立案受理后，依法由审判员朱海燕独任审判，于2008年X月X日、2008年X月X日公开开庭进行了审理。后本案转为适用普通程序，本院依法组成合议庭，于2008年X月X日公开开庭进行了审理。原告庄XX、原告共同委托代理人鲁XX、被告委托代理人马XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告庄XX、冯XX、庄XX共同诉称，原、被告于2007年X月X日签订《上海市商品房预售合同》，由原告购买被告在上海市X路房屋（以下简称系争房屋），房屋价款为XX元（后实际结算为XX元）。合同约定被告定于2008年X月X日前将系争房屋交付给原告，除不可抗力外；被告如未在合同规定期限内将系争房屋交付原告，应当向原告支付违约金，违约金按原告已支付的房价款的日万分之五计算，自合同规定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。原告按合同规定当即交清房款。合同约定，被告应于系争房屋交付之日前十天书面通知原告。但直到交房期限的最后一天，原告仍未收到任何交房通知。2008年X月X日下午原告致电被告，但被告知交房时间推迟到X月X日左右，近日即将交房通知寄给原告。原告于2008年X月X日收到《入住通知书》，确定交房时间为X月X日。原告如期到被告处办理交房手续，并与被告交涉逾期交房违约金一事。但被告负责人称合同规定的房屋交付标志为被告取得《上海市新建住宅交付使用许可证》（以下简称《住宅交付使用许可证》），被告已于2月28日取得此证，应视为已交房，故被告不应支付违约金。原告认为房屋交付给原告是指原告占有并使用系争房屋，被告取得《住宅交付使用许可证》不表示其已交房给原告。且合同第十条规定房屋的交付必须符合的条件包括被告已取得《住宅交付使用许可证》；系争房屋上的抵押已注销；被告已按规定交纳了物业维修基金。同时被告承诺在2008年X月X日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证）。现原告查明被告于2008年X月X日才缴纳物业维修基金，故被告不符合交房条件，应承担逾期交房的违约责任。合同第十三条虽然约定了房屋交付的标志为被告取得《住宅交付使用许可证》，但该约定与合同第十条有冲突，由于《上海市商品房预售合同》是被告制定的格式合同，根据法律规定，合同条款有冲突时应当作出对被告不利的解释。现要求被告支付违约金（以XX元为本金，按日万分之五计算，从2008年X月X日起算至2008年X月X日止）。

被告上海XX公司辩称，被告于2008年X月X日接到有关部门通知，称被告两天后即可取得《住宅交付使用许可证》。被告实际于2008年2月28日取得《住宅交付使用许可证》，已具备房屋实物交付的法定条件，完全可以与原告按合同约定的2008年X月X日前交房，考虑到本次交房共有300多户业主，为避免交房时人多拥挤，也为了更好地为各小业主提供验房服务，减少排队时间，故作出每天按楼号层号顺序办理交房手续的安排，并在X月X日当天给业主发挂号信，书面通知业主办理交房手续的具体时间安排，并特别告知如原告不接受安排的时间，可在X月X日之前给被告发通知重新预约。原告并未提出书面通知要求被告提前交房，也未对该时间安排提出任何异议，应当视为原告已同意入住通知书发出的新要约和通知书中的时间安排。由于被告必须按照一定时间顺序逐户进行交付房屋的手续，因时间安排顺序上的延后交付并非实质或根本上的违约，也未给原告造成难以弥补的经济损失，故不应承担违约责任。合同第十条规定的房屋交付包括物的交付和权利的交付，该条规定的四个行为是相互分开的，是对整个房屋交付的约定，物的交付以取得《住宅交付使用许可证》为标志，权利的交付以2008年X月X日之前取得大产证为界，中间两个条件（抵押注销和缴纳维修基金）应该是在物的交付和产权的交付（即2008年X月X日至2008年X月X日）之间完成。《上海市商品住宅维修基金管理办法》第七条规定在办理大产证之前按规定缴纳维修基金就不影响房屋的交付，被告已在办理大产证之前支付了维修基金，没有损害业主利益，原告以维修基金未交为由要求被告支付违约金的做法不符合上海市行政法规的规定。合同中约定取得《住宅交付使用许可证》就是交房的标志，而没有约定维修基金应在2008年2月29日之前交，被告只要在最后时限里交了维修基金，就是合法合规的。《上海市商品房预售合同》是上海市房屋土地管理局制定的标准文本，不是格式合同，只有其中的划线部分才是被告填写的格式条款，合同第十条不是格式条款，合同第十三条的划线部分即“房屋交付的标志为甲方取得《住宅交付使用许可证》”才是格式条款。故不同意原告的诉讼请求。

经审理查明，原、被告于2007年X月X日签订了《上海市商品房预售合同》，约定原告（乙方）向被告（甲方）购买在建系争房屋，暂测建筑面积为XX平方米，单价为XX元/平方米，房屋总价款暂定为XX元。合同第十条约定：该房屋的交付必须符合下列条件：取得了《住宅交付使用许可证》；甲方对该房屋设定的抵押已注销；甲方已按规定缴纳了物业维修基金；甲方承诺在2008年X月X日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证），如到时不能取得商品房房地产权证（大产证），乙方有权单方面解除本合同。第十一条约定：甲方定于2008年X月X日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十二条约定：甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之五计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90天，乙方有权单方面解除本合同。第十三条约定：该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前10天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起10天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为甲方取得《住宅交付使用许可证》。在验收交接时，甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，甲方应向乙方提供《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。同时，甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有关资料。甲方如不出示和不提供前款规定的材料，乙方有权拒绝接受该房屋，由此而产生的延期交房的责任由甲方承担。第十四条约定：在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证（大产证）后45日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起180天内，由双方依法向闸北区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证（小产证）。后原告按约支付了全部房款。

2008年X月X日被告向原告发出《入住通知书》，载明：“《XX》已经具备交付条件，现正式通知您前来办理验收入住手续。因考虑到交房时人多拥挤，为了便于更好的为您提供服务，减少您的排队等待时间，我们安排您于2008年X月X日前来办理手续，如您未能在该日前来办理入住手续，请您于2008年X月X日前拨打XX，我公司工作人员会和您重新预约时间”。2008年X月X日被告取得了《住宅交付使用许可证》。2008年X月X日至X月X日期间，被告陆续为20余户业主办理了入户手续，大部分业主则于2008年X月X日起开始分批办理入户手续。原告于2008年X月X日如约前往，因当日被告未能提供合同第十条约定的全部证明文件，且原告认为房屋存在质量问题，故原告拒绝接受房屋。审理中，双方于2008年X月X日办理了房屋交接手续，双方结算房价款为XX元。

另查明，2008年X月X日被告向上海市闸北区房屋土地管理局申请缴纳商品住宅维修基金，上海市闸北区房屋土地管理局出具的回执载明，预计办结日期为2008年X月X日。2008年X月X日上海市闸北区房屋土地管理局发出通知，要求被告于2008年X月X日前将维修资金交至指定银行。2008年X月X日被告按规定缴纳了维修基金。2008年X月X日被告取得系争房屋的大产证。

以上事实，有原告提供的上海市商品房预售合同、购房发票、入住通知书、上海市闸北区房屋土地管理局综合业务受理通知，被告提供的《住宅交付使用许可证》、商品住宅维修资金交款通知、维修基金收款凭证、上海市房地产权证、交房汇总表及当事人的陈述等证据予以佐证。

本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《上海市商品房预售合同》是当事人真实意思的表示，于法无悖，合法有效，当事人应当按照约定履行各自的义务。按照合同约定，被告应于2008年2月29日前将系争房屋交付给原告，即物的交付，于2008年5月31日前取得大产证，45日内签署《房屋交接书》，180日内申领小产证，即权利的交付。合同第十条约定的内容包括了物的交付条件和权利的交付条件，除了对权利的交付即取得大产证有特别约定以外，其余“已取得《住宅交付使用许可证》；系争房屋上的抵押已注销；被告已按规定交纳了物业维修基金”三项均属并列条款，按照文意理解和交易习惯，上述并列条款应当理解为属于物的交付条件。合同第十三条也是针对物的交付所作的约定，从约定内容来看，系争房屋的交付首先应符合合同第十条约定的交付条件，即应符合合同第十条中的并列条款，但合同第十三条中“房屋交付的标志为甲方取得《住宅交付使用许可证》”的约定显然与合同第十条中的并列条款不符。在此情况下，应当按照文意理解和交易习惯予以解释，本案争议的物的交付条件应认定为合同第十条中的三项并列条款，而非仅满足取得《住宅交付使用许可证》一项条件。《上海市商品住宅维修基金管理办法》关于房地产开发企业应当在办理新建商品住宅所有权初始登记前将维修基金存入专户银行的规定，是指缴纳维修基金的截止期限，当事人约定在此之前缴纳维修基金，与该规定并不相悖，符合合同意思自治原则，当事人应予遵守。现被告缴纳维修基金的时间为2008年5月19日，迟于合同约定的时间，构成违约。根据合同第十三条的约定，在验收交接时，被告应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，被告如不出示和不提供前款规定的材料，原告有权拒绝接受该房屋，由此而产生的延期交房的责任由被告承担。原告于2008年3月19日前往办理房屋交付手续时，以被告不符合交付条件而拒绝接受房屋，符合合同的约定，现原告要求被告支付逾期交房的违约金，并无不当，依法应予支持。被告的主张理由不足，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：

被告上海XX公司应于本判决生效之日起十日内给付原告庄XX、冯XX、庄XX逾期交房违约金（以XX元为本金，自2008年X月X起至2008年X月X日止，按日万分之五计算）。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费X元（原告已预缴），由被告负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判长朱海燕

审判员赵淳

代理审判员吴妮娜

书记员袁佳铭