原告上海XX浴室，工商注册地及经营地上海市闸北区X路。
代表人沙某某。
委托代理人周XX，单位员工。
委托代理人陆XX，上海XX律师事务所律师。
被告上海XX公司，工商注册地上海市松江区X镇X路，经营地上海市闸北区X路。
法定代表人刘XX，职务经理。
委托代理人刘X，公司员工。
原告上海XX浴室与被告上海XX公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2010年3月1日立案受理后，依法由代理审判员赵淳独任审判，于2010年3月17日公开开庭进行了审理。原告委托代理人周XX、陆XX、被告委托代理人刘X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海XX浴室诉称，20XX年，原、被告签订租赁合同，原告将上海市闸北区X路X号底层房屋（以下简称系争房）出租给被告使用。后双方依约履行了各自的权利义务。但是，自20XX年X月起被告不但擅自将系争房分租给他人开饭店，且拒付租金。原告多次催讨未果，后于20XX年X月发出催讨租金函，被告不予理睬。原告随即发函解除了与被告的租赁合同关系。据此，原告请求法院判令：1、解除原、被告之间签订的租赁协议，被告搬出系争房；2、被告支付违约金X元；3、被告支付房租及房屋使用费（房租自20XX年X月X日起算计至合同解除之日止，房屋使用费自合同解除次日起算计至被告实际迁出之日止，均按照每年X元计算）。
被告上海XX公司辩称，20XX年，原、被告签订《联营协议》，原告将系争房用于与被告联营。依据该协议，原告应派五位员工至被告处工作。但是，原告实际没有派遣任何员工给被告。本案原告委托代理人周XX称原告资金困难、人手不够，以后将与被告一并结算。周XX还要求被告私下给其X元作为房租。20XX年，周XX承包原告的合同到期，能否继续承包未定。周XX遂欺骗被告法定代表人刘XX，要求刘XX帮忙与其签订一份租赁协议以应付上级公司，房租每年适当递增X元，并承诺如其能够继续承包，将继续与被告联营。另，周XX以私人名义与刘XX签订了一份归还未上班工人工资的协议。刘XX碍于情面，遂与周XX签订了租赁协议。20XX年X月，周XX得以继续承包原告进行经营，其又向刘XX收取了工人工资及房租X元共计X万元，承诺另写一份私人协议。20XX年6、7月，周XX又以装修浴室、资金困难为由向被告借款X万元。20XX年X月，周XX又从刘XX处拿走X万元共计X万元（五个工人工资及房租X万元），还口头承诺不会赖一分钱。20XX年初，被告发生资金困难，遂向周XX提出退还工人工资X万元，周XX拖延不还。20XX年X月，被告要求周XX续订联营协议并先行返还部分工人工资，周XX则回复刘XX称，合同尚有一年即期满，要求刘XX支付房租X万元到此为止。被告委托代理人刘琨向有关部门告发周XX，周XX的妻子出面承诺与被告续订协议并协商钱款问题。不料，周XX此后发通知给被告解除合同。刘琨已去过国家信访办告发周XX，信访领导告知刘琨走法律途径起诉周XX。现刘琨正在申请法律援助、准备诉讼。被告与刘琨至今已花费了X多万元用于装修系争房。被告希望法院查明真相，要求拿回装修费和工人工资及后期给被告公司造成的X万元损失。据此，被告不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，20XX年X月X日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《联营协议》，约定:甲方将系争房与乙方联营经营使用；联营期限为20X年X月X日至20XX年X月X日；甲方有权按时向乙方收取甲方参与合作经营的五名员工工资，按每人每月X元，年工资总额X万元；甲方应按时将房屋场地及员工交给乙方使用。后原告将系争房交付被告使用，但从未派遣员工前往被告处工作。被告则于20XX年X月X日至20XX年X月X日期间按照每年X万元的标准向原告付款。被告在系争房内经营自行车零件加工及技术开发，原告并未出资参与被告的上述经营活动，双方也未共担经营风险、共同分配利润。
另查明，20XX年X月X日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《租赁协议》，约定：甲方将系争房在良好状态下出租给乙方使用；租赁期限自20XX年X月X日至20XX年X月X日止；20XX年X月X日至20XX年X月X日租金为X万元、20XX年X月X日至20XX年X月X日租金为X万元；20XX年X月X日至20XX年X月X日租金为X万元；乙方应于签订协议之时向甲方支付一年租金，于20XX年X月X日前付清租金X万元，于20XX年X月X日前付清租金X万元；经甲方同意，乙方可在系争房内进行装修及添置设备，所有费用由乙方承担，在协议解除或终止时乙方应将调整的装饰无偿移交甲方；在租赁期内，未经甲方同意，乙方不得将系争房分租或转租；如甲乙双方中的任何一方擅自违约解除本协议，则违约方须向守约方支付违约金X万元。被告付清了20XX年X月X日前的房租，但此后未再向原告支付过房租。20XX年X月X日，被告收到原告的催讨房租通知。20XX年X月X日，被告收到原告的解除租赁合同通知。
以上事实，有原告提供的《租赁协议》、催讨房租通知、解除租赁合同通知、被告提供的《联营协议》及当事人的陈述等证据予以佐证。
审理中，被告称，20XX年X月X日至20XX年X月X日期间，被告除按照每年X万元给付原告工人工资外，还另行向原告支付了每年X元的房租。但被告未能就此提供证据予以证明。原告认为，20XX年X月X日至20XX年X月X日期间原、被告的关系名为联营、实为租赁，原告每年收取的X万元实际系房租，从未另行收取过每年X元的房租，后双方于20XX年X月直接签订了租赁合同，该租赁合同系双方真实意思表示。
另，原告于审理中提供了两张系争房照片，照片显示系争房部分门面上挂有“XX海鲜”的招牌，证明被告将系争房的一部分转租给案外人经营餐馆。被告对照片本身无异议，但被告委托代理人刘琨拒绝陈述该餐馆是由被告自行经营还是由被告转租给案外人经营，后刘琨又称该餐馆由“刘X”出资装修并经营，但拒绝解释“刘X”系指刘琨个人还是指被告。原告则认为，原告曾与经营餐馆的案外人谈过话，该餐馆确系案外人从被告处转租得来，但由于原告未能掌握该案外人的身份情况及转租合同，故本案中不要求法院处理转租合同事宜。经本院释明相关法律后果，被告仍拒绝提出对系争房内装潢残值进行评估的申请。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。被告辩称，原、被告于20XX年X月X日签订的《租赁协议》系在受原告欺诈情形下签订，属无效合同。但是，原告对此予以否认，被告应就此承担举证责任。被告现提供的《联营协议》约定的联营期限早在20XX年X月X日即已届满，况且原、被告之间实际并未共同经营。被告也未能提供其他证据，故被告的上述辩称不能成立。上述《租赁协议》依法成立有效，被告理应依约向原告给付租金。现被告逾期不付租金，在原告催告后仍未在合理期限内支付，故原告依法已享有合同解除权。原告发出的合同解除通知于20XX年X月X日送达被告，故系争《租赁协议》已于该日解除。被告应向原告付清20XX年X月X日至20XX年X月X日房租，并于合同解除后立即向原告返还系争房。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现被告仍继续占有系争房，应赔偿原告房屋使用费。原告要求参照租金标准计算使用费，并无不当，可予准许。依据合同约定，如果被告在不享有合同解除权的情况下擅自提出解除租赁合同，则原告有权要求其支付违约金X万元，现被告虽有逾期不付租金的违约行为，但并未提出解除租赁合同，而是原告解除了租赁合同，不符合合同约定的支付违约金的条件，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院无法支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第三项、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告上海XX浴室与被告上海XX公司就上海市闸北区X路X号底层房屋签订的租赁合同于20XX年X月X日解除；
二、被告上海XX公司应于本判决生效之日起三十日内将上海市闸北区X路X号底层房屋返回给原告上海XX浴室；
三、被告上海XX公司应于本判决生效之日起三十日内给付原告上海XX浴室房租及房屋使用费（自20XX年X月X日起算，按照每年X万元标准，计至被告实际返还上述房屋之日止）；
四、原告上海XX浴室的其余诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取为505.65元（原告已预缴），由被告上海XX公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员赵淳
书记员龚胤
