原告上海XX厂，住所地上海市闸北区X路X号。

法定代表人黄XX，职务厂长。

委托代理人许XX，上海市六角城律师事务所律师。

被告上海XX公司，住所地上海市宝山区X镇X路XX号。

法定代表人周XX，职务总经理。

委托代理人陈X，上海信亚律师事务所律师。

原告上海XX厂与被告上海XX公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2008年12月29日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告委托代理人许XX、被告委托代理人陈X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告上海XX厂诉称，原、被告于2007年9月19日补签一份《租赁协议》，约定原告将汶水路X号厂区内第X幢底层厂房出租给被告经营使用，租赁期自2007年7月1日起至2010年6月30日止，月租金x元，租金缴付方式为每季度的第一个月10日前付款，先付后用。合同还对双方的违约责任进行了约定。2007年6月底原告将租赁房屋交付被告使用，但被告一直拖延支付房租。自2008年1月起，未再支付此后的租金。为此，原告要求终止双方于2007年9月19日签订的租赁协议，要求被告从租赁房屋内迁出，并要求被告支付2008年度的房屋租赁费x元及违约金5万元。

被告上海XX公司辩称，原告在与被告签订租赁协议时隐瞒了系争房屋门前马路即将开挖新建的事实，被告实际使用房屋后不久马路就开始施工，致使被告经营的汽车修理厂车辆无法进入，为此原、被告曾进行联系，原告曾口头答应给予减免租金。被告在系争房屋内曾进行装潢，并重新开凿了厂门，同时还存在人员及经营损失，故不同意原告的诉讼请求，并反诉要求继续履行租赁协议，免除应付租金，并要求反诉被告赔偿装修损失15万元、经营损失15万元。

针对被告的反诉请求，原告辩称，马路开挖是市政建设工程，原、被告的合同07年6月即已开始履行，至同年9月19日才补签租赁协议，因而，反诉原告对于马路开挖是明知的，相应的损失应由其自行承担，故不同意反诉原告的诉讼请求。

经审理查明，2007年7月1日，被告向原告租赁并使用本市X路X号厂区内第X幢底层厂房（建筑面积711平方米）。2007年9月19日，原、被告补签租赁协议，约定上述房屋租赁期限自2007年7月1日起至2010年6月30日止，月租金x元，租金缴付方式为每季度的第一个月10日前付款，先付后用；任何一方违反本协议的规定，另一方有权终止本协议施行，且违约方需赔偿对方违约金5万元等内容。

另查明，被告租赁房屋门前平型关路于2007年7、8月间开始进行开挖改建。被告自2008年1月1日起未再支付租金，双方曾就租金的减免进行协商，原告曾表示愿意减免被告两个月的租金，但因被告要求免除全部租金，致调解未成。

审理中，被告称，平型关路X路改建工程施工期间自07年8月16日至08年5月19日。原告表示，平型关路X路改建工程时间大约九个月，但涉及被告租赁房屋门前的工程施工只有两个月。原告并表示，鉴于被告审理中仍无付款的诚意，原告坚持要求解除租赁协议，但相应的租金减免同意由法院根据实际情况酌情确定。对于2009年1月1日之后的租金及违约金，则保留诉权，本案不再主张。

上述事实，有当事人提供的证据材料及陈述予以佐证。

本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的租赁协议未违反法律规定，依法应认定为有效。原、被告合同的实际履行期间应自2007年7月1日起。此后不久，租赁场地门前的道路因市政工程需要而进行改建。改建工程进行中，原、被告补签了租赁协议。因此，可以认定被告在补签租赁协议时对于道路改建施工是知情的，故该节事实不能作为被告拒付租金的理由，原告据此要求终止双方签订的租赁协议，要求被告迁出，并要求被告支付拖欠的租金并无不当，应予支持。考虑到道路改建施工确实给被告的经营带来困难，同时原告也曾表示愿意减免被告两个月租金，故本院认为，从公平合理的角度出发，本院将酌情减免被告两个月租金，剩余租金被告仍应支付。审理中，原告表示对于2009年1月1日之后的租金及违约金，保留诉权，本案不再主张，并无不当，本院予以准许。因合同履行过程中原告并不存在违约情形，且被告也未能提供足够的证据证明被告存在的损失，故被告的反诉请求，本院难以支持，综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第九十四条之规定，判决如下：

一、原告上海XX厂与被告上海XX公司于2007年9月19日签订的租赁协议自本判决生效之日起终止履行，被告上海XX公司应于本判决生效之日起十五日内从承租的上海市X路X号厂区内第X幢底层厂房迁出；

二、被告上海XX公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海XX厂2008年1月1日至2008年12月31日的欠租x元；

三、被告上海XX公司的诸项反诉请求不予支持。

如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费5164元、反诉案件受理费2582元，由原告上海XX厂负担1000元，被告上海XX公司负担6746元。诉讼保全费1808元，由被告上海XX公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判长缪为军

审判员谷晓燕

代理审判员马慧林

书记员朱佳敏