上诉人（原审原告、反诉被告）谭某某，男，X年X月X日出生，汉族，湖南省茶陵县人，个体户（略）。

委托代理人何俊峰，湖南唯楚（略）事务所（略）。

上诉人（原审原告、反诉被告）刘某某，男，X年X月X日出生，汉族，湖南省茶陵县人，个体户（略）。

上诉人（原审原告、反诉被告）李某某，男，X年X月X日出生，汉族，湖南省茶陵县人，个体户（略）。

刘某某、李某某的共同委托代理人谭某某，男，X年X月X日出生，汉族，湖南省茶陵县人，个体户（略）。

刘某某、李某某的共同委托代理人何俊峰，湖南唯楚（略）事务所（略）。

上诉人（原审被告、反诉原告）株洲市金世纪实业有限公司，住所地：湖南省株洲市芦淞区X街X号。

法定代表人张某某，该公司总经理。

委托代理人黄某乙，男，X年X月X日出生，汉族，湖南省望城县人，株洲市金世纪实业有限公司法律顾问（略）。

委托代理人陈某某，男，X年X月X日出生，汉族，株洲市金世纪实业有限公司法律顾问（略）。

上诉人刘某某、谭某某、李某某与上诉人株洲市金世纪实业有限公司（以下简称金世纪公司）租赁合同纠纷一案，双方不服湖南省株洲市芦淞区人民法院于2009年12月7日作出的（2008）芦法民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人谭某某及其委托代理人何俊峰，上诉人刘某某、李某某的委托代理人谭某某、何俊峰，上诉人金世纪公司的委托代理人黄某乙、陈某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原审法院审理查明，2005年12月28日，原告（反诉被告）谭某某、刘某某与被告（反诉原告）金世纪公司签订了《租赁合同》，金世纪公司将承租的金三角“五一城”5-X楼整体转租给原告谭某某、刘某某经营商务楼。租赁期限为8年，从2005年12月28日至2013年12月28日。第一年租金为36万元，第二年开始每年在前一年的基础上递增3%的租金，由乙方在先年的12月31日前一次性向甲方交纳。合同第二条第四、五项约定：乙方依据电表、水表用量按电业局和自来水公司的当月托收价格计算外，加按电业局和自来水公司凭托收价格加收损耗费，由乙方统一支付给甲方。电梯5-X层共用，费用按5-X层楼层分摊，以上费用在每月的1-7日收取上月的费用。合同第六条第三项：甲方有权监督、指导乙方进行合法经营、文明经商，对乙方进行广告宣传，商品传销活动有权进行规范管理。合同第六条第四项：甲方有义务提供乙方经营所必要的基本设施和基本服务条件。在权利范围内保障水、电正常供应。合同第六条第八项：未经甲方书面同意，乙方不得擅自将所租场地整体转让、转包，否则，甲方概不承认，且由此给甲方造成的一切经济损失由乙方负责赔偿。合同第六条第九项：乙方改造建设须报消防等部门审批同意，改造建设完工后，必须经消防部门验收，并办理好消防合格许可证，如乙方未获批准，不论在施工期间还是营业期间因此所出现问题，造成损失全由乙方负责。合同第七条第一项：如乙方未按时向甲方交纳租金和以上费用的，视乙方违约，甲方有权解除乙方的合同，除乙方交纳的押金不退外，按合同租金额20%向甲方支付违约金。合同第二部分第七项：甲方须在X楼提供通道、吧台位置、广告牌位置。

2005年12月28日，房屋产权人市商业银行同意金世纪公司将金三角“五一城”5-X楼开设宾馆、休闲等项目，原告实际租用的是5-X楼。2006年元月9日，原告刘某某、谭某某交纳押金5万元及2006年度租金36万元，并于2006年1月向消防部门申报了消防施工图纸缴纳了相关费用x元。2006年7月4日，刘某某、谭某某与李某某签订合伙协议，同意李某某合伙经营宾馆、仓库。

2006年3月17日，被告同意原告将5-X楼改造为宾馆和仓库。随即原告入场施工，至2006年10月对宾馆的装修和改造基本完工。期间，原告方于2006年7月28日获得了消防部门的消防设计审核许可（株公消审字2006第X号）。但被告金世纪公司没有依合同约定保障水、电正常供应。在宾馆和仓库装修、改造施工期间金世纪公司以原告乱接水电、施工中漏水给其他租户造成不便为由对原告采取了停水、停电、停电梯的行为，原告为保证施工从其他租户接电，但被告予以制止。原、被告双方因停水、停电的事情，多次发生纠纷。2006年7月，电梯投入使用，但金世纪公司规定电梯暂定运行时间为上午7：30-下午6：00。根据派出所的报案记录，金世纪公司在2006年6月就对原告停止供应水电，双方为此纠纷到派出所寻求解决。在2006年10月18日由建设派出所组织双方参加的解决纠纷问题协调会上，金世纪公司表明：原告多次来交水电费是事实，但是在没有落实原告擅自接电的问题之前，被告不便收取。2006年11月2日，原告在租赁房屋外墙上安装‘金三角宾馆’招牌被被告金世纪公司强行拆下并损坏，经株洲市芦淞区价格认证中心估价，金三角灯箱招牌被损坏价值共计7410元。三原告在2006年4月22日-2006年6月23日期间三次向被告金世纪公司缴纳了水电费1300元。后因接电通水问题与被告协商不好，被告便多次拒收原告方预交的水电费。直至2008年5月23日金世纪公司才以公证书的方式通知原告接水接电，但仍不允许接通消防用水。由于双方就水电供应、电梯使用和费用等问题一直未达成共识，原告方宾馆装修完成后闲置至今无法开业经营。但原告承租的仓库在持续经营中。

另查明，此案租赁房屋株洲市芦淞区金三角五一城大厦建成于1998年，整栋大楼在株洲市消防支队档案室没有消防验收报告。

再查明，2006年12月28日原告谭某某等三人起诉被告金世纪公司，就停水、停电、停电梯等违约行为要求被告金世纪公司赔偿违约金60万元。金世纪公司对此提起反诉，就刘某某、谭某某未能按时交纳租金、水电费等，要求解除租赁合同，并要求三原告支付违约金58万元。诉讼过程中，原告谭某某等三人申请撤诉，被裁定准予撤诉。就金世纪公司的反诉部分，法院驳回了金世纪公司的诉讼请求。金世纪公司不服提出上诉，二审本院作出了驳回上诉，维持原判的裁定。此后金世纪公司仍然不服就该案进行申诉。湖南省高级人民法院裁定发回二审法院重审。之后，二审法院将该案指定原审法院再审，并建议与本案合并审理。

原审法院认为，本案属于租赁合同纠纷。原、被告之间签订的租赁合同是双方真实的意思表示，且不违背法律的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同的约定，全面履行自己的义务。本案争议的焦点为：一、被告金世纪公司在装修过程中对原告停水、停电、停电梯是否属违约行为；二、原告在装修过程中是否存在违规装修和仓库转租的违约行为；三、原告是否存在欠交租金、水电费、电梯分摊费的违约行为；四、原告经营损失的计算问题；五、被告应收的租金、水电费、电梯分摊费的计算问题。

一、关于被告金世纪公司在装修过程中对原告方停水停电、停电梯是否属违约行为的问题。

原告方在签订合同后按约即时缴纳了第一年租金36万元、押金x元；2006年3月17日被告金世纪公司和房屋产权人株洲市商业银行也均以书面形式批准了原告的宾馆、仓库装修施工申请；原告方履行了向公安消防部门报建的手续；消防施工方案在2006年7月28日已获得了公安消防部门的批准。在原告方履行了上述义务之后，被告应当向原告提供水电基本设施和施工的便利。但是，被告未向原告方提供水电基本设施和相应的水电接口处，还以原告乱接水电为由对原告采取过激的停水停电的行为，以及在原告承租的楼层停开电梯的行为致使合同无法履行。原告方在尚未取得消防设计审核批准之前有提前施工的行为，没有对被告方的合法权益造成实质性损害，只能视其为有一定的违约行为，应承担次要的违约责任。被告金世纪公司以违规施工为由对原告停水、停电、停电梯的过激行为属主要的违约行为应承担主要的违约责任。

二、关于原告刘某某、谭某某、李某某在装修过程中是否存在违规装修和仓库转租的违约行为的问题。

《租赁合同》第六条九项约定：“乙方改造建设必须报消防部门审批同意，改造建设完工后，必须经消防部门验收，并办好消防合格许可证。如乙方未获批准，不论施工期间还是营业期间所出现的问题和造成的损失全由乙方负责”。第十一条约定：“乙方改造建设不得影响大楼主体和屋面防水工程，严格按设计要求施工，施工方案应报甲方（被告）许可后方可施工，并接受甲方施工监督。”2006年3月17日被告金世纪公司和房屋产权人株洲市商业银行均批准了原告的宾馆、仓库装修施工申请，只是要求“请严格按消防及设计院要求施工”，之后2006年7月原告又向被告提供了株洲市公安消防支队建设工程消防设计审核意见书。综上，原告的装修行为经过了被告批准，并有设计院确认的图纸，通过了消防部门的审批。但原告在消防方案尚未批准之前，即进场装修，有提前施工的违约行为。

关于转租问题。原告将租赁房屋改造成宾馆和仓库是经过被告同意的，其中宾馆自营，仓库出租是部分转租（转包），没有违反《租赁合同》中有关不能整体转让、转包的规定。被告以此作为原告违约的理由，不予支持。

三、原告刘某某、谭某某是否存在欠交租金、水电费、电梯分摊费的违约行为的问题。

原告在装修过程中有预交水电费的事实，在2006年10月18日由建设派出所组织双方参加的解决纠纷问题协调会上，金世纪公司已承认原告曾多次来交水费的事实。由于种种原因，被告拒收原告的水电费，导致原告无法履行缴纳水电费的义务，因此原告不存在欠交水电费的行为。

关于电梯费用的问题。电梯属于固定资产，被告作为出租方应承担电梯投资成本，原告作为承租方和使用方只应支付电梯使用费。且合同中没有约定承租方要承担电梯折旧费，故对被告要求原告支付的电梯费用中只支持电梯电表费和电梯人员工资费用，不支持电梯折旧费。

关于三原告是否欠交租金的问题。三原告在签订合同后已按约缴纳了2006年的租金和押金，由于双方在2006年期间的装修过程中发生了纠纷并诉讼。在诉讼期间，三原告停止向被告交纳租金，属于保护自己合法权益的抗辩行为，依法也不能认定为违约行为。但在计算原告经营损失时，应当扣减正常经营下原告所应当支付的租金和水电费。

四、关于原告经营损失的计算问题。

原告的经营损失经湖南经典评估公司的鉴定，鉴定结论如下：一、原告刘某某、谭某某、李某某的宾馆停业经营损失x元（x元/月×23月）、仓库因停电梯减少收入的损失x元（x.4元/月×23月）、装饰装修、设施设备及改造工程投资资产合计x元（折旧后为x元）；二、被告租金损失x元（扣除合同约定的免租3个月后的）。此鉴定数据日期为2006年3月28日至2008年2月27日。由于案件复杂、鉴定时间过久，原、被告在诉讼过程中均增加了14个月（从2008年3月到2009年4月）的诉讼请求。按照合同约定原告的装修施工应当从消防设计审核批准时开始，经营损失应当从消防设计审核批准的2006年7月28日起再扣除三个月的装修期，即从2006年10月28日起计算。故对原告的宾馆经营损失从2006年10月28日起算至2009年4月28日止，共计30个月，原告的宾馆由于没有正常经营且正常经营存在商业风险,故原告停业经营损失应按鉴定结论的数额取费80%计算较为公平。

原告出租的仓库因被告停开电梯造成的损失，是原告的直接损失，故仓库损失予以支持。起算时间应从2006年7月原告对外出租时开始计算，关于原告对停开电梯要求支付人工搬运费x元的请求，由于鉴定报告中已包含了人工运费的项目，故对人工搬运费x元不另行支持。原告悬挂的宾馆招牌系被告强行拆除后丢失的，被告应承担赔偿责任。

按照鉴定数据的标准推算原告方最终的损失情况如下：1、原告宾馆停业经营损失x元（x元/月×30月×80%）2、仓库损失x元（x.4元/月×33个月）3、宾馆招牌损失7410元，以上共计x元。

五、关于被告应收的租金、水电费、电梯分摊费的计算问题。租金、水电费、属于合理的请求，但由于被告在本案应承担的赔偿款大于应收租金故在本案只能折抵赔偿款，不能获得实际收入。电梯费用的问题。电梯属于固定资产，被告作为出租方应承担电梯投资成本，原告作为承租方和使用方只应支付电梯使用费，且合同中没有约定承租方要承担电梯折旧费，故对被告反诉要求原告支付的电梯费用中只支持电梯电表费和电梯人员工资，不支持电梯折旧费。综上，被告租金损失x元（租金从2006年12月28日起算至2009年4月28日止，含扣除了合同约定免交的3个月租金x元在内）、水费3203.7元、电费x元（含电梯分摊电费在内）、电梯人员工资分摊费7555元、（扣除原告预交水电费1300元后），共计x元。

综上所述，原告方刘某某、谭某某、李某某在本案中有一定的违约行为，但原告要求被告赔偿宾馆停业损失和赔偿宾馆招牌损失的请求符合法律规定，予以支持。被告在装修过程中因产生矛盾而对原告采取停水、停电、停电梯的过激行为，属违约行为。对于双方租赁合同不能全面履行，被告金世纪公司应承担70%的主要责任，三原告应承担30%的次要责任。被告反诉要求原告支付租金、水电费的请求，属于合理的请求，但由于被告在本案应承担的赔偿款大于应收租金，故在本案只能折抵赔偿款，不能获得实际收入。此外，原告对被告提供的明细表中的电费数据有异议，但未提供相关的证据支持其异议，故对电费的核算以法院实际勘查的用电量为依据。被告提供的明细表中第二项电费B表的电表数据不符，对B表的用电量以法院勘验的用电量2019度为计算依据。对被告反诉要求原告支付电梯费的请求，其中电梯电表分摊费用和电梯人员工资分摊费用属合理的请求，予以支持。但被告对电梯折旧和电梯井折旧的请求，认为这是应当由财产所有人自己承担的费用，不予支持。关于原告的投资损失，因没有诉讼请求，本案不予审理。关于本案反诉主体问题，在审理中法院曾向被告金世纪公司释明，李某某是合伙人，是本案承担权利义务的主体，但金世纪公司表示与其签合同的只有刘某某、谭某某二人，故只反诉两人。根据不告不理的原则，故仅就金世纪公司的请求可判决由刘某某、谭某某承担本案审理的反诉请求中的义务。

原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十条、第二百一十六条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）株洲市金世纪实业有限公司应支付原告（反诉被告）刘某某、谭某某、李某某宾馆经营损失及仓库损失x元[（x元+x元）×70%]、招牌损失7410元，以上共计x元；二、原告（反诉被告）刘某某、谭某某应支付被告（反诉原告）株洲市金世纪实业有限公司租金x元（x元×70%）、电费x元、电梯人员工资分摊费7555元、水费3203.7元，共计x.7元。扣减原告已付的1300元，原告（反诉被告）实际应当支付被告（反诉原告）费用为x.7元；以上一、二项折抵后，被告（反诉原告）应当支付原告（反诉被告）x.3元。此款由被告（反诉原告）金世纪公司在本判决生效后三日内赔偿给原告（诉讼被告）刘某某、谭某某、李某某；逾期未付按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告（反诉被告）刘某某、谭某某、李某某其他的诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）株洲市金世纪实业有限公司其他的诉讼请求。案件受理费x元，由被告金世纪公司承担x元，由三原告承担6840元。反诉费6865.5元，由原告刘某某、谭某某、李某某承担2060元，被告金世纪公司承担4805.5元。鉴定费x元，由被告金世纪公司承担x元，由原告刘某某、谭某某、李某某承担6000元。

宣判后，谭某某、刘某某、李某某三人和金世纪公司均不服原审判决，向本院提起上诉。

谭某某、刘某某、李某某上诉提出：1、原审法院受理被上诉人的反诉，违法了“一事不再理”的基本原则，属程序违法。2、原审法院未查明上诉人室内装修消防审批迟延的全部责任在于金世纪公司。3、本案鉴定报告中对宾馆的经营风险因素已经在经营成本中扣除，原审判决在此结论基础上只认定80%的经营损失，不符合本案事实，偏袒了被上诉人。4、原审判决错误认定上诉人的违约责任，且责任比例确认明显不当。一是金世纪公司提供的租赁物消防设施不完善，存在缔约欺诈的过错；二是金世纪公司未能提供符合合同约定的租赁物，应对消防设施不合格负全部责任；三是金世纪公司强行违约停水停电，不提供正常使用的电梯、通道、吧台、广告位和运营的电梯。5、上诉人的损失计算错误。一是，造成消防审批迟延的责任在于金世纪公司，根据合同约定，金世纪公司给予上诉人3个月租金的免除优惠，但决不能认为在计算上诉人损失时，需要再扣除上诉人3个月的装修期。上诉人宾馆的损失起算时间应为鉴定起算时间2006年3月28日起至2009年4月28日止，即37个月的损失。二是，合同签订后，上诉人即有权对外出租仓库，由于金世纪公司的违约才致使上诉人迟迟无法实现仓库出租的利益。因此上诉人的仓库损失的起算时间应为合同签订日2005年12月28日，而不应是原审判决认定的2006年7月28日。因仓库部分不需要室内装修和消防部门审批，故仓库部分的损失不应适用双方责任的划分。三是金世纪公司应收取的租金为x元(租金从2006年12月28日起算至2009年4月28日止，含扣除合同约定免交3个月x元在内)。四是上诉人宾馆损失x元，加仓库的经营损失x.6元，共计x.6元，减去被上诉人应收租金x元，实为x.6元，再减去上诉人应交水费3203.7元、电费x元（电梯分摊使用费在内），电梯人员工资分摊7555元（扣除上诉人已交水费1300元），以上各项折抵后，金世纪公司应赔偿上诉人宾馆、仓库经营利润损失共计x元。6、原判适用法律不当，违约责任是一种经济补偿责任，以实际的违约损失为限，上诉人在本案中提前施工的行为并没有给金世纪公司造成实质损害，原审判决上诉人为此承担30%的违约责任，判决错误。如果上诉人确实存在违规施工，上诉人亦应受到相关行政主管部门的处罚，而不应承担本案违约责任。

上诉人谭某某、刘某某、李某某请求撤销原审判决，依法改判支持其在原审的诉讼请求，判决驳回金世纪公司的全部反诉请求。

上诉人金世纪公司辩称：上诉人刘某某、谭某某、李某某滥用诉权，干扰审判程序，恶意诉讼。上诉人谭某某等人在未获得消防部门批准之前，即违规进场装修，违法法律和合同的规定，是引起纠纷的根本原因，且其宾馆装修至今尚未完工，不具备开业经营的条件，没有办理消防合格许可证，亦未办理工商、税收、卫生、特色行业经营许可证，依法不得从事经营活动，也就不存在停业损失。被上诉人对谭某某等人采取停水停电措施是因为谭某某等人野蛮施工，不听被上诉人的劝阻，被上诉人为保证大楼房屋的安全，为保护公共安全和公众利益而采取的措施。被上诉人请求驳回谭某某等人的上诉。

金世纪公司上诉提出，1、原判认定事实错误，不能对被上诉人谭某某等人野蛮施工行为的违约性和危害性作出尚未造成所谓“实质性损害”的认定，而减轻其过错责任。2、上诉人已全面履行了合同义务，上诉人对被上诉人违约装修进行正确的监管、劝阻和制止的行为合法、合规、合约，原审判决上诉人对此承担主要违约责任，违背了法律和事实。3、原审程序违法。其一，在没有向上诉人送达被上诉人起诉状亦未开庭的情况下，先行向上诉人送达选择司法鉴定机构的传票，并驳回上诉人对此提出的异议，且作出的鉴定结论缺乏真实性，鉴定人员不具备“工程造价”的鉴定资质及资格，对上诉人提出的重新鉴定申请予以驳回，严重损害了上诉人的合法利益。其二，本案本应中止审理。本案被上诉人曾起诉过一次，上诉人为此提起反诉，在被上诉人撤诉后，原审法院判决驳回了上诉人的反诉，二审法院亦驳回了被上诉人的上诉。后经被上诉人的申诉，省高院指定中院再审。中院对此发回原审法院重审。再审期间，被上诉人又重新起诉，鉴于本案再审的结果是本案裁决的依据，上诉人向原审法院提出中止本案诉讼的申请，但被驳回。并先于再审案件判决本案，导致裁判结果的不公。4、原审判决适用法律不当，判决上诉人承担70%的责任不公。上诉人请求撤销原审判决，判决被上诉人支付上诉人租金x元，水费3203.7元，电费x.7元，电梯使用费x元。

上诉人谭某某、刘某某、李某某辩称：1、上诉人利用其法定代表人的特殊职权，非法干预司法，恶意诉讼，导致本案至今无法解决，被上诉人已经按照合同约定履行了合同的义务，没有存在违约拖欠租金的行为。2、被上诉人及时申报了消防报批手续，装修之前已经写了报告给上诉人，且得到了上诉了的同意，消防进行整改的地方，过错应该由上诉人承担相应的责任，上诉人已经履行了全部的义务，消防未达标的责任应全部由上诉人承担。原审从判决程序、结果均偏向了金世纪公司。

二审期间，上诉人谭某某、刘某某、李某某提供了如下证据：证据一、株洲市特种设备检验检测所于2009年11月25日出具的书面证明一份，拟证明电梯的使用时间是从2006年6月22日经过检验，试营业1个月，正式使用时间是2006年7月20日；证据二、株洲市芦淞区消防大队X号责令限期整改的通知书存根，拟证明金世纪公司五一城大厦的消防设施不合格；证据三、株洲市公安消防支队“关于五一城大厦金三角宾馆有关问题的回复”，拟证明1、金世纪公司应当对五一城大厦的消防设施负责；2、五一城大厦应当设置室内、室外消防栓给水系统和自动喷水灭火系统等消防设施；3、依据金三角宾馆的设计图纸，室内消防栓系统设计只有6、X层消防平面图，图中显示每屋有3个室内消火栓，这证明金三角宾馆不存在独立的消防系统；4、湿式报警阀必须设置在五一城大厦地下室的水泵房内，该设计经过了消防部门审批，不得擅自修改。证明设置湿式报警阀的义务，不是我方承租楼层范围的义务。

上诉人金世纪公司质证认为：证据1：该证据不属于庭审以后新发生、新形成的证据，在2006年底和2008年两次起诉，该行为已经早就发生，不是案件发生后新发生的事件，不属于新的证据，与本案无关；证据2：该份证据也不是新的证据，消防队X号制作的时间是2006年9月12日，整改时间是2006年12月22日，都是在谭某某起诉之前发生的，从法定的规定来看也不属于新的证据，谭某某的证明目的是虚假的，X号通知书的原件丢失了，是消防队的事，与我们无关，2006年12月7日是谭某某第一次起诉时间，该证据与本案无关，不应采信；证据3：1、该证据是2009年调取的，不是在庭后发生的，都是过去发生的事情，原审中没有尽到举证的义务，该责任应该是由谭某某等人承担，且是对谭某某个人进行回复，产权单位应当提供服务和消防设施进行统一管理，产权单位是株洲市商业银行，当事人在订立的合同中明确了消防设施由谁负责，是谭某某曲解了该内容，与本案没有关联，应该不属于新的证据。

上诉人金世纪公司二审中未提交证据，结合当事人的举证、质证意见，本院对以上证据作如下分析认定：由于金世纪公司对以上证据的真实性无异议，证据一能证明金世纪公司所购电梯经株洲市特种设备检验检测所检验的时间为2006年6月22日，故对该证据予以采信；证据二已经作为证据在一审庭审中提交，不属于新证据；证据三系株洲市公安消防支队给上诉人谭某某的回复，能达到上诉人谭某某的证明目的，对该证据予以采信。

经审理查明，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。

本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据查明的事实，金世纪公司作为承租人在经过了房屋产权人的同意后将其承租的株洲市金三角“五一城”5-X楼转租给谭某某和刘某某并与之签订了《租赁合同》，合同内容并未违反法律禁止性规定，为有效合同。在合同履行过程中，双方是否存在违约责任以及责任的大小是解决本案纠纷的关键。谭某某、刘某某、李某某在与金世纪公司签订《租赁合同》后，即向金世纪公司缴纳了2005年12月28日至2006年12月27日一年的租金36万元和5万元的押金。因谭某某等人决定将其承租的6-X层改造为“金三角宾馆”，X层和X层改造为仓库，对此谭某某等人向金世纪公司出具了《请示报告》并得到了金世纪公司的批准。由于金世纪公司所承租的“五一城”整个大厦的消防系统不符合消防的要求，对此，消防部门针对金世纪公司下达了行政处罚决定书和责令限期改正通知书。谭某某等人就其改造的“金三角宾馆”已向消防部门进行报建，因“五一城”大厦室内消防栓给水系统与自动喷水灭火系统未分开设置，谭某某等人对“金三角宾馆”消防系统重新进行改造并获得消防部门同意开工的审核。以上事实能说明，金世纪公司提供给谭某某等人的租赁物没有经过消防部门验收合格的审批，其提供的租赁物存在瑕疵。除谭某某所改造的宾馆需要经过消防部门的审批才能开工外，其用途为仓库的楼层并不需要消防部门的审批。而谭某某等人对宾馆的改造，经过了消防部门的审批，已经履行了合同的义务。由于金世纪公司不允许谭某某、刘某某、李某某接通“金三角宾馆”的消防用水，宾馆在装修完成后闲置至今无法营业，故谭某某等上诉人不存在违约行为。金世纪公司提供的租赁物没有经过消防部门的验收合格，其未依照合同的约定保障水、电的供应，亦未依照合同的约定在大厦一楼提供通道，还将谭某某等上诉人在租赁房屋外墙上安装的“金三角宾馆”招牌强行拆下并损害，故金世纪公司在合同履行过程中存在违约行为，应承担违约责任。对于各项损失的确认如下：1、关于宾馆停业经营损失的起算时间。原审法院认为应从消防设计审核批准的2006年7月28日起再扣除三个月的装修，即从2006年10月28日起计算。根据本案事实，谭某某等人与金世纪公司签订合同的时间为2005年12月28日，合同中约定给予谭某某等人免三个月租金的优惠条件，所免租金在第二年中扣除；合同签订后，谭某某等人在2006年2月18日向金世纪公司提交了《请示报告》计划将6至X楼改造为宾馆，X楼和X楼改造为仓储，直至同年3月17日才获得金世纪公司的批准。因谭某某等人在同年1月向消防部门交纳了相关费用后即进场施工，直至同年7月28日宾馆改造工程才获得消防部门的批准，故宾馆停业经营损失的时间应从消防部门审核批准之日开始计算，而合同约定免除三个月租金的时间不影响承租人正常使用租赁物，故不应再扣除。因此宾馆停业经营的损失应从2006年7月28日计算到2009年4月28日止，即x元（x元/月×33月）。虽然宾馆没有正常营业且正常经营存在商业风险，但考虑到谭某某等人的宾馆停业经营损失完全系由金世纪公司的违约行为所造成，而谭某某等人拖欠租金的行为亦给金世纪公司造成了损失，故根据公平原则，各自的责任应各行承担，对宾馆停业经营损失及所拖欠的租金均不再计算赔偿比例。2、关于谭某某等人的仓库因金世纪公司停开电梯造成的损失计算时间，应从谭某某等人将仓库开始投入使用的2006年7月开始，计x元（x.4元/月×33个月）。3、宾馆招牌损失为7410元，以上三项共计x元。4、谭某某等三上诉人所欠金世纪公司的租金x元、电费x元、电梯人员工资分摊费7555元、水费3203.7元，扣除已经预交的1300元水电费，以上款项共计x元。

谭某某等人在消防设计尚未批准之前即进场施工，有提前施工的违约行为，存在一定过错。但其对宾馆的停业损失、仓库损失和招牌被毁的损失并无过错，而是由于金世纪公司的原因造成，故对以上损失，谭某某等人不应承担责任。谭某某等人所欠金世纪公司的租金和水电费等属于合同约定的和实际发生的费用，因对谭某某的各项损失予以了确认并由金世纪公司承担全部责任，故其所欠金世纪公司的租金和水电费等各项费用则应按实支付。谭某某等人上诉提出金世纪公司应承担本案违约责任、其损失计算有误的部分理由成立。其提出原审程序违法的理由，因无事实依据，不能成立。

金世纪公司提出“谭某某等人野蛮施工的行为已经构成违约，金世纪公司已经全面履行了合同义务，不应承担本案违约责任；原审鉴定程序违法，鉴定结论缺乏真实性，鉴定人员不具备“工程造价”鉴定资质；本案在再审一案没有审结前应当中止审理，但本案先于再审一案判决，且原审判决金世纪公司承担70%的责任，导致判决不公。”的理由，经查，谭某某等人与金世纪公司签订《租赁合同》的目的就是为了经营宾馆和仓储，对此合同也有约定，谭某某等人在合同签订后亦及时支付了36万元的租金和5万元定金，但因金世纪公司提供的租赁物的消防设施不符合标准，直接影响到合同的履行；且在谭某某等人装修宾馆过程中，金世纪公司亦未按照合同的约定保障水电的供应，谭某某等人为使宾馆顺利装修，采取了向其他承租人接水接电的措施，其行为并不构成违约；金世纪公司在收取了租金和定金后，以谭某某等人野蛮施工为由，对其采取停水停电措施的行为，直接影响到了谭某某等人的利益，对此造成损失应承担赔偿责任。就本案司法鉴定程序问题，申请司法鉴定是谭某某等人的诉讼权利，也有利于查明案件事实，虽然谭某某等人的鉴定申请和起诉书是同时递交给法院，但法院委托鉴定的时间是在案件受理并通知金世纪公司应诉后才进行，程序并无不当；本案鉴定机构是具有土地价格司法鉴定、房屋价格司法鉴定、资产价格司法鉴定资格的鉴定机构，符合《司法鉴定机构登记管理办法》规定的设立条件，且鉴定人员是具有房地产估价师技术职称，故鉴定程序合法。因本案并不属于必须以另一案件的审理结果为依据的情形，故在它案审结前，本案不应中止审理。综上，上诉人金世纪公司的上诉理由不能成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项和（三）项的规定，判决如下：

一、维持（2008）芦法民一初字第X号民事判决第三项、

第四项；

二、变更（2008）芦法民一初字第X号民事判决第一项（被告（反诉原告）株洲市金世纪实业有限公司应支付原告（反诉被告）刘某某、谭某某、李某某宾馆经营损失及仓库损失x元[（x元+x元）×70%]、招牌损失7410元，以上共计x元）为：株洲市金世纪实业有限公司支付谭某某、刘某某、李某某宾馆经营损失x元、仓库损失x元、招牌损失7410元，以上共计x元；

三、变更（2008）芦法民一初字第X号民事判决第二项（原告（反诉被告）刘某某、谭某某应支付被告（反诉原告）株洲市金世纪实业有限公司租金x元（x元×70%）、电费x元、电梯人员工资分摊费7555元、水费3203.7元，共计x.7元。扣减原告已付的1300元，原告（反诉被告）实际应当支付被告（反诉原告）费用为x.7元；以上一、二项折抵后，被告（反诉原告）应当支付原告（反诉被告）x.3元。此款由被告（反诉原告）金世纪公司在本判决生效后三日内赔偿给原告（诉讼被告）刘某某、谭某某、李某某；逾期未付按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。）为：谭某某、刘某某支付株洲市金世纪实业有限公司租金x元、电费x元、电梯人员工资分摊费7555元、水费3203.7元，共计x.70元。扣减谭某某、刘某某、李某某已付的1300元，还应向株洲市金世纪实业有限公司支付x元；

以上第二、三项折抵后，株洲市金世纪实业有限公司应当向谭某某、刘某某、李某某支付x.30元。此款在本判决生效后十五日内赔偿给谭某某、刘某某、李某某；

逾期未付按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费x.50元、二审案件受理费x元、鉴定费x元，合计x.50元。由谭某某、刘某某、李某某承担x.10元，由株洲市金世纪实业有限公司x.40元。

本判决为终审判决。

审判长谭某艳

审判员曹阳

审判员刘某

二0一0年十月十一日

书记员周昶进