原告郑某，男，X年X月X日生，汉族，住（略）。

委托代理人黄某，上海市S（略）事务所（略）。

委托代理人姚某，上海市S（略）事务所（略）。

被告徐某，男，X年X月X日生，汉族，住（略）。

原告郑某与被告徐某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2010年8月26日立案受理后，依法由代理审判员张孜适用简易程序，于2010年10月9日公开开庭进行了审理。原告郑某的委托代理人黄某、被告徐某到庭参加庭审。本案现已审理终结。

原告郑某诉称：2010年3月26日，原、被告签订房屋租赁合同，被告将位于上海市松江区某房屋租赁给原告，原告每月支付租金4,300元，押金8,600元，租赁期限自2010年4月15日到2012年4月15日。原告在交付上述款项并入住后一段时间后，想协商与被告解除合同，但被告拒绝，双方合同并未解除。2010年7月28日，原告从温州回到租赁房屋时发现，被告已将该房屋再次出租。原告已经按照合同约定支付押金和租金，被告在租赁期内再次出租，致使原告不能实现合同目的。原告诉至法院，请求判令：1、解除原、被告之间的租赁合同；2、被告返还租房押金8,600元;3、被告支付违约金8,600元。

被告徐某辩称：按照租赁合同约定，原告应在2010年7月23日前支付后四个月的房租，但是没有支付，被告在2010年7月24日上门收取房租时发现，原告已经搬走，欠付的水电费都由被告之后垫付。被告在多次催讨后续租金未果的情况下，将房屋空关并未再行出租。直至同年9月26日，因原告拖欠租金超过半个月，被告行使合同解除权，将该房屋出售。由于原告拖欠租金构成违约，被告有权根据合同约定将押金作为违约赔偿金，不予退还。

原告郑某为证明自己的主张，向本院提供的证据材料以及被告徐某的质证意见如下：

1、2010年3月26日签订的房屋租赁合同一份，证明双方存在租赁关系，合同约定拖欠租金达半个月以上被告才有权解除合同。被告质证认为原告提供的合同记载的租赁期限有改动，原告是未取得被告同意下提前搬走。

2、上海市房地产权证一份，证明系争房屋产权属于被告所有。被告对证据的真实性没有异议，但表示该房屋已经出售且过户在他人名下。

3、收款收据一份，证明原告在2010年3月26日支付了四个月租金及押金，总计25,800元。被告对证据的真实性没有异议。

4、佣金收据一份，证明中介收取佣金1,505元，被告对证据的真实性没有异议。

5、各项单据一组，证明原告已付清2010年5月、6月、7月所有的电费、电话费用，2010年8月的费用因房屋被收回，未支付。被告对证据的真实性没有异议。

被告徐某为证明自己的主张，向本院提供的证据材料以及原告郑某的质证意见如下：

1、房屋租赁合同一份，证明租赁期限是2010年4月1日至2012年4月1日。原告对证据的真实性没有异议，对原告提出的租赁期限予以确认。

2、电费、电话费单据一组，证明2010年8月的水费、电费、电话费由被告垫付。原告对这些费用由被告垫付的没有异议。

经审理查明：2010年3月26日，原、被告签订房屋租赁合同一份，约定被告将座落于上海市松江区某的房屋租赁给原告。租赁期限从2010年4月1日起至2012年4月1日止，租金每月4,300元；原告应每4个月向被告交付租金17,200元，下次付款应提前7天付清；合同签订之日，原告向被告支付押金8,600元；租赁期间，双方均不得借故解除合同，一方如有正常理由要求解除合同，须提前3个月通知对方，经对方同意后解除，由提出解除合同一方支付8,600元作为违约赔偿金；原告拖欠租金半个月以上的，被告有权解除合同，并收取违约赔偿金（原告所缴纳的押金）。合同另对其他重要事项作了约定。合同签订后，被告依约将租赁房屋交付给原告，原告亦支付首期4个月租金17，200元和押金8,600元，但并未支付2010年8月1日以后的租金。2010年9月26日，被告将该租赁房屋出售给案外人，并缴纳了税款。嗣后，因原告认为被告在租赁期限内擅自出租，构成违约，遂诉至本院。

另查明：本案租赁房屋已取得上海市房地产权证。

以上事实，由房屋租赁合同、上海市房地产权证、收款收据、佣金收据、当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。

本院认为：原、被告之间签订的房屋租赁合同依法成立并有效，双方均应按约履行。由于原告未按约支付租金，被告经催讨未果后，将租赁房屋于2010年9月26日出售，故原、被告的租赁目的已无法实现，故本院确认原、被告之间的租赁合同于2010年9月26日实际解除。原告认为被告擅自出租构成违约，除其单方陈述外，未提供相关证据证明，且被告予以否认，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。根据租赁合同约定，原告应提前7天支付2010年8月1日起至2010年12月31日止的租金。现原告拖欠租金超过半个月，被告有权根据合同约定，收取相当于押金数额的违约赔偿金，故原告要求退还押金的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十六条的规定，判决如下：

一、原告郑某与被告徐某于2010年3月26日签订的房屋租赁合同于2010年9月26日解除；

二、驳回原告郑某的其余诉讼请求。

案件受理费310元，减半收取155元，由原告郑某负担115元（已付），被告徐某负担40元（于本判决生效之日起七日内交付本院）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员张孜

书记员苏晓星