原告上海XX集团有限公司，住所地上海XX号。
法定代表人XX，副董事长。
委托代理人XX，上海市金茂律师事务所律师。
委托代理人XX，上海市金茂律师事务所律师。
被告XX，男，X年X月X日生，汉族，住上海市XX弄X号。
委托代理人XX，男，X年X月X日生，汉族，住上海市XX室。
第三人XX，男，X年X月X日生，汉族，住上海市XX室。
委托代理人XX，男，X年X月X日生，汉族，住上海市XX室。
第三人中国工商银行股份有限公司上海市XX支行，住所地上海市XX号。
法定代表人XX，行长。
委托代理人XX，系该公司职员。
原告上海XX集团有限公司（以下称XX公司）诉被告XX商品房出售合同纠纷一案，由原上海市XX区人民法院于2009年7月28日受理后，因原上海市XX区人民法院撤销并入上海市浦东新区人民法院，2009年8月9日起由上海市浦东新区人民法院继续审理。审理中，本院依法追加XX、中国工商银行股份有限公司上海市XX支行（以下简称工行XX支行）作为第三人参加诉讼。2009年10月27日、2009年12月17日、2010年3月11日本院依法组成合议庭进行了三次公开开庭审理。原告委托代理人XX、被告委托代理人XX、两第三人各自之委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告XX公司诉称，1995年因经营管理和会务接待的需要，原告在XX公路X号地块上建造了“XX会务中心”，其中包括X幢带有招待住宿功能的所谓的“小别墅”。2000年7月XX置业集团有限公司（以下简称XX置业公司）入主原告，2001年1月原告下属的XXXX建材有限公司和上海XXXX建材销售有限公司投资设立了大丰市XX人造林产业有限公司（以下称XX公司），并指派被告担任该公司董事长和法定代表人。2002年10月，原告决定将XX公路X号“XX会务中心”改造并建设“XX庄园”房地产项目。然而，由于存在资金缺口且当时通过银行直接融资困难，原告当时的经营管理负责人动员“XX置业公司”和“XX”系统内的部分中层干部，以“购房”的名义将4133内1-X号、X号、20-X号、X号（02）“小别墅”分别过户给包括被告在内的22人，再以该22人的名义向银行申请房屋担保抵押贷款，用于原告“XX庄园”项目开发.整个交易过程中，该22人无需支付任何“购房款”，也无需承担任何费用，有关房屋首付款由原告通过关联公司XX公司转帐支付。当时该22人均同意原告的上述安排，并愿意提供协助。2002年12月，原告与包括被告在内的22人订立了13套房屋的《房屋出售合同》，其中被告所涉房屋为“XX公路X号X幢X室”（以下称系争房屋）。合同签订后该13套房屋的首付款总计4,818,390.72元（人民币，下同）由XX公司从原告先期付入的款项中转帐支付给原告，其中系争房屋的首付款为625,774.63元。随后，原告安排上述22人与工行XX支行订立了13份“房屋担保借款合同”，总共贷款11,430,000元。办理有关房屋过户、抵押、保险等手续过程中的全部费用均由原告支付，原告还为上述22人办理了13本银行存折，用于按月贷款偿还。2006年10月印尼三林万业投资有限公司派遣干部入驻原告，通过整顿清理获知原告的上述不当交易，决定立即予以纠正，同时亦决定将XX公路X号所属地块交给上海市XX区土地储备中心储备（以下称XX土地储备中心）。2007年1月16日，原告与XX土地储备中心办理了包括X幢“小别墅”在内的整个XX公路X号所属地内的交接手续，XX土地储备中心将其交由拆迁公司拆平。同时，原告立即着手与上述22人进行有关回收事宜。2007年7月，原告通过除被告以外的上述21人订立房地产买卖合同，将除系争房屋外的12套房屋收回，但被告拒绝将系争房屋过户给原告。2008年3月，原告收到XX的诉状，称其曾将250万出借给被告并以系争房屋为抵押物，现因被拆平，故要求原告赔偿其250万元。原告认为，原、被告间就系争房屋所订的商品房出售合同的真实目的并非将房屋的所有权出售给被告，而是利用被告的购房人身份获取贷款用于原告的经营活动，其行为属于“以合法形式掩盖非法目的”，有关商品房出售合同依法应属于无效。现被告明知涉案房屋并非为其所有，且已被拆毁的情况下，与XX订立抵押担保合同，通过恶意诉讼损害原告合法权益。原告故诉至法院要求确认原、被告对系争房屋的买卖合同无效，并认为第三人的权利不需在本案处理。
被告XX辩称，原告曾于2008年就系争房屋起诉过，后撤诉，原告在本次及前次诉讼中均以因有22人购房而其中21人的购房行为是与原告相互违法造假，从而意欲证明被告的购房行为是造假，既没有证据也没有理由，更不符合事实。被告是在真实意思表示的基础上签订了系争房屋的销售合同，原告是否造假应有由原告承担相应的责任。原告提供了他人的承诺书，只能证明原告与他人存在造假、欺骗银行的行为，根本无法得出被告造假的结论。原告提出22人均同意原告的上述行为，但被告从未同意过此做法。至于付款，首先，原告提供的证据中已证明原告已收到出售房屋的款项并记录销售收入。其次，被告认为原告利用其他企业的付款凭证，且付款用途与原告的主张毫无关系，无法证明原告所谓的结论。原告两次诉讼中均强调关联企业，依照我国法律根本无法证明原告的理由或结论的存在。原告提供的“交接书”，被告不知道该交接书是原始资料的交接书还是土地、房产的交接书，且原告提供的2007年5月11日的照片中，系争房屋依然存在，然原告在前次诉讼及在其他法院多次庭审中，均陈述系争房屋不知道是被谁拆除的，前后矛盾。原告以持有系争房屋产权证原件为由，意在证明系争房屋的权属，这是因原告利用便利，一直不交还给被告，故被告在无奈的情况下，依法补办了房产证。系争房屋买卖已时隔多年，依原告所言早在六年前就知道合同是假的，这六年中原告为什不主张该合同无效对于原告支付的归还银行按揭贷款，是因为原告在被告取得系争房屋所有权后对该房屋的占用及指派被告到大丰工作奖励所致，且被告曾告诉原告不要支付，但原告执意为之。总之，被告作为购房者，与原告签订房屋买卖合同，并经第三人工行XX支行审查，签订了房屋担保借款合同，并办理了抵押登记，合法、真实、有效。原告现否认了当初奖励的事实，但否定不了购房的事实、否定不了双方的房屋买卖合同、否定不了原告收到房款的事实，更否定不了系争房屋被原告拆除的事实，故要求驳回原告的诉讼请求。
第三人XX辩称，原告称其与被告恶意串通，但没有提供充分、有效的证据证明。2007年其曾去看过系争房屋，之后发现系争房屋没有了，原告连X幢别墅没有都不知道，也没有去相关部门报案、反映。拆迁公司的证明更不能证明2007年就开始拆迁，如是受储备中心委托，应会有一系列手续。原告根本不知道其真正的收入情况。其与被告的借贷关系已经法院审查后获得生效判决。故认为原、被告间的买卖合同、其与被告间的抵押是有效的。
第三人工行XX支行辩称，系争房屋确在其处贷款，但原、被告间的买卖合同是否有效与其无关，其只要能确保其合法权益即可。
经审理查明，原、被告于2002年12月12日签订《上海市商品房出售合同》，约定被告向原告购买系争房屋，建筑面积为225.9093平方米，每平方米单价为9,100元，总价为2,055,774.63元,双方约定系争房屋的付款方式为银行按揭，先付款30.4%，为625,774.63元，其余房款69.6%由银行办理按揭，为143万元。同日，第三人工行XX支行与被告签订《房屋担保借款合同》，合同约定工行XX支行放贷143万元，借款期限从2002年12月起至2022年12月止，抵押物为系争房屋。2003年4月13日，被告取得系争房屋产权，现在被告处的房地产权证系被告补办。原告于2002年12月13日出具了首期购房款625,774.63元的发票、于同月31日出具了金额分别为70万元及73万元的房款发票，现上述发票原件均在原告处。与系争房屋有关的上海个人抵押住房综合保险单副本、保险业专用发票、印销花税票销售凭证登记费、抵押登记费收据联、上海市契税申报及契税完税证原件现均在原告处。在取得贷款后，原告自2003年1月起每月通过被告的银行帐户向第三人工行XX支行还贷。原告除与被告签订上述出售合同外，另与21人订立了《上海市商品房出售合同》，合同标的为系争房屋之外的12套房屋，包括系争房屋总共为13套房屋出售总价为16,248,390.72元、首付款总价为4,818,390.72元、向第三人工行XX支行银行按揭贷款总价为11,430,000元，上述首付款总价通过XX公司付款至原告帐户内，支付上述款项时被告系XX公司的法定代表人。2007年上述除被告外的21人就上述12套房屋分别与原告签订《上海市房地产买卖合同》，均以低于《上海市商品房出售合同》的出售价格转让给原告，且均出具承诺书，承诺书主要内容为：当时购买的首付款由原告出资，其后余款的每月按揭也由原告支付，此次回购过程中，按揭贷款余额的全部清偿及税、费均由原告承担；此次购买合同中的总金额视为原告已经支付，并同意原告给付每人2万元的总金额，上述12套房屋的产权均已至原告名下。现系争房屋已被拆除。
另查明，第三人XX于2008年3月14日向上海市静安区人民法院（以下简称静安法院）起诉本案被告借款合同纠纷，该院依法追加上海XX建材股份有限公司为该案被告，于同年7月16日作出（2008）静民一（民）初字第X号民事判决，该民事判决书中查明被告与XX于2007年5月10月签订借款合同及房屋抵押担保合同，约定将系争房屋作为借款抵押担保，同日，双方至XX区房地产登记处办理了上海市房地产他项权利登记证明，该判决书中判决被告归还第三人XX2,500,000元及利息和逾期违约金，驳回XX要求上海XX建材股份有限公司承担连带责任的诉讼请求。该民事判决书现已发生法律效力。2008年7月21日，XX诉至静安法院，要求本案原、被告共同赔偿250万元，理由为2008年初其发现系争房屋已被拆除，致使丧失了实现债权的保证。静安法经审理院作出（2008）静民一（民）初字第X号民事判决，判令本案原、被告共同赔偿x万元，因该案现正在二审审理中。
审理中，就系争房屋的取得，被告先是陈述系争房屋是通过买卖得来，首付是通过其向XX公司借款来支付给原告，后又陈述为系争房屋是原告给其的奖励，因其提出资金上有困难故通过买卖合同表现出来，奖励从每月的贷款体现出来首付款是XX公司支付，是XX公司给被告的报酬。
以上事实由原、被告及第三人陈述、《上海市商品房出售合同》、上海市房地产权证、《上海市房地产买卖合同》、承诺书等证据所证实。
本院认为，根据本案查明的事实，本案的争议焦点是原、被告签订的房屋买卖合同是否是真实意思表示。对此，本院认为，首先，在通常情况下，房屋出售价款的支付时间、房屋交付时间、办理转让过户时间等是买卖双方协商的主要内容，并应在相关房屋买卖合同中约定明确，而本案所涉及的出售合同对上述主要条款均未作约定，对付款仅约定了房款总价30.4%，其余69.6%由银行办理按揭，有悖常理；其次，双方在签订合同后，与系争房屋有关的发票、税费发票、房地产权证的原件均在原告处。房地产权证是证明房屋权属的有效凭证，正常情况下，房屋买卖过户后的房地产权证应当由买方持有以证明其购行房屋，而本案原始的房地产权证原件在原告处，而被告处的原件系其补办，有悖常理；再次，从合同的履行情况来看，虽然143万元贷款是以被告名义申请，按常理如143万贷款系被告支付给原告的房款，那么这贷款应由被告自己归还，而事实上是原告在按月还贷，被告辩称由原告还贷是因为原告对系争房屋的占有及指派被告至大丰工作奖励所致，对此，被告没有提供证据证明，本院难以采信；最后，被告对取得系争房屋的原因前后陈述不一，且对系争房屋是原告奖励被告之辩称未提供相关证据证实。综上，原、被告间的房屋出售行为之所以产生上述不合理的现象，是因为双方之间房屋买卖是假，获取银行贷款是真，扰乱了正常的社会金融秩序，原、被告间的行为以合法形式掩盖非法目的，根据相关法律规定，应为无效，故原告要求确认原、被告之间房屋出售合同的行为无效的诉讼请求，应予支持。
根据法律规定，合同无效的，因无效合同取得的财产，应当予以返还。因系争房屋的首付款是通过XX公司支付给原告，且所还贷款均非被告支付，故原告不需向被告返还购房首付款和已付贷款。因系争房屋已拆除，系争房屋恢复登记至原告名下已不现实，故本案亦不作处理。因造成合同无效的主要原因在于原告，故被告在因合同无效如产生损失，可按原、被告各自过错程度要求对方赔偿损失，原、被告可另行协商解决，本案不予处理。至于被告与第三人工行XX支行之间为购房而签订的借款担保合同及被告与XX之间为借款而签订的抵押担保合同，与原、被告间的房屋买卖合同属于各自独立的合同，不存在主从关系，且原告在审理过程中表示同意由其继续向第三人工行XX支行支付系争房屋的贷款，故本案对第三人工行XX支行所涉及的抵押担保问题不予处理。至于第三人XX对系争房屋的抵押权，因其已在其他法院提起相关诉讼，故本案对此亦不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八之规定，判决如下：
确认原告上海XX集团有限公司与被告XX签订的XX公路X号X幢X室的《上海市商品房出售合同》无效。
本案案件受理费23,246元（原告已预交），由原告负担15,497元，由被告负担7,749元，被告应付之款于本判决生效后7日内向原告交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判长杨建芳
审判员冯昀
代理审判员宣志慧
书记员苏胜眉
