原告（反诉被告）洛阳中房物业管理有限公司，住所地：洛阳市涧西区X路中段芳华苑小区。

法定代表人杨某某，董事长。

委托代理人阴某某。

被告（反诉原告）韦某某，女，X年X月X日出生。

委托代理人李某某。

原告（反诉被告）洛阳中房物业管理有限公司（以下简称中房物业公司）为与被告（反诉原告）韦某某物业服务合同纠纷一案，原告于2008年12月9日向本院提起诉讼，次日本院受理本案。2009年8月3日，本院依法作出了（2009）涧民三初字第X号民事判决书，被告（反诉原告）韦某某不服本判决，提起上诉。洛阳市中级人民法院以（2009）洛民终字第X号作出民事裁定：一、撤销洛阳市涧西区人民法院（2009）涧民三初字第X号民事判决书。二、本案发回洛阳市涧西区人民法院重审。本院于2009年3月16日受理此案。本院依法组成合议庭，分别于2010年6月4日、8月5日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）中房物业公司的委托代理人阴某某，被告（反诉原告）韦某某及委托代理人李某某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告（反诉被告）中房物业公司诉称：原、被告于2005年7月6日签订了前期物业服务合同，合同第七条规定：“物业服务费用：1、物业服务费遵循合理公开的原则以及费用与服务水平相适应的原则，按洛阳市物价局核定的收费标准执行，0.24元/月.平方米。具体收费额按乙方房产证建筑面积计算收取物业服务费。2、自开发商通知在交钥匙交房之日起，物业服务费开始由业主缴纳。一次缴纳三个月的物业服务费。住户应于每月1日至10日到小区物业办理缴纳下次物业服务费。5、物业服务费标准根据洛阳市有关收费政策的调整而进行调整，届时物业公司在小区公告，不再分别与各业主重新签约。”第九条规定：“违约责任：2、违反第七条第二款、第三款约定，当月欠费不交，从下月开始每天加收千分之二。”合同签订后，原告按照约定履行了义务，但被告拒绝缴纳2006年1月至2008年12月物业服务费。原告多次催要后无果，无奈提起诉讼，请求人民法院依法判决：1、被告支付拖欠原告的物业服务费746元及延期付款违约金811.1元。2、被告承担一切诉讼费用。

被告（反诉原告）韦某某口头辩称：对双方签订的物业合同我没有异议，原告所说的拖欠物业费的事实存在，但是有原因，原告计算的违约金应由法律上才能得到支持。

被告（反诉原告）韦某某反诉称：一、2005年5月23日，我同洛阳正奇建设开发有限公司签订购房合同，购买了位于洛阳市涧西区芳华苑小区X-X-X号房屋，同年7月6日交房后我向洛阳市中房长江物业有限公司下属的洛阳市中房长江物业管理有限公司缴纳了装修保证金对房屋进行了装修，同年11月初入住，在我入住的不到两个月的时间里，我单元的下水道曾7次堵塞，致使污水满屋横流，木地板和装修的墙面因污水浸泡损坏，我和家人对此找物业维修，物业公司以各种理由推脱，无奈我两次通知电视台进行报道，第一次因开发商和物业公司做工作，电视台未能报道，第二次电视台报道后的第三天，开发商和物业公司对管道进行疏通，他们锯断下水管后，从管道内清理出一块大砖头，后我和家人多次找开发商和物业公司讨要说法，他们均推诿扯皮不予解决，由于室内木地板和装修的墙体多次被带有粪便的污水浸泡，屋内臭气熏天，地板凸撬严重变形，墙面装修的木板发霉腐烂，致使房屋无法居住，无奈我被迫在外租房居住。二、在我居住芳华苑小区X-X-X号期间，下水管道堵塞我都找到物业公司要求解决，物业公司都让我自己想办法，原因是楼上住房往下水管内排手纸等杂物造成，他们不能解决，现在从下水管内清理出了一块砖头，真正过错在于洛阳市中房长江物业管理有限公司。根据《物业管理条例》第三十六条物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任的规定，洛阳市中房长江物业管理有限公司作为物业管理单位，应对小区内公共设施、排污管道、下水道负有管理、维护、疏通义务。物业公司对公共设施疏于维护管理，导致排水管被堵塞，污水进入家中，造成了房屋的损失，为维护反诉人的合法权益，特诉请人民法院：1、被反诉人支付因管道堵塞造成室内装修毁损修复费x元，房屋不能居住租房四年四个月x元，管道堵塞疏通费300元，二审诉讼费50元。2、被反诉人负担案件全部受理费。

原告（反诉被告）中房物业公司辩称：中房物业并没有实施侵害反诉人相关权利的行为，并且反诉人所称造成各项损失的原因与中房物业没有任何关系，反诉人要求中房物业承担其损失的主张不应得到支持。第一，反诉人所主张的各项损失均是由于管道堵塞造成的，造成管道堵塞的原因有很多种：房屋建设过程中造成的管道堵塞、相关业主装修过程中造成的管道堵塞以及在使用过程中的一些不合理的使用造成的管道堵塞等等，但是无论是哪种原因造成的，均与物业公司的行为无关。第二，2005年5月21日，房屋所有人和承建单位签订的《洛阳市经济适用房质量保证书》第三条明确约定：管道堵塞按照国家规定执行，保修期限为2个月，造成反诉人的损失时在2005年11月份，可见早就过了保修期限，依照上诉保证书第四条第四款之规定：超过保修期，出现的质量问题，将根据用户要求，竭诚提供有偿服务。可见，中房物业在此期间并无义务为管道堵塞所造成的后果承担任何责任。

原告（反诉被告）中房物业公司为证明其主张向法庭提交以下证据：

证据1、明细表一份；

证据2、2005年7月8日房屋交接单一份，证明于2005年7月6日交付房屋，面积为83.088平方米。

证据3、2005年7月6日原被告之间签订的物业服务合同一份，证明每平方米0.24元，如果收费调整在小区公告，不再重新签订合同。一次缴纳三个月物业费，每月1日至10日交物业费。当月欠费不交每天加收千分之二。

证据四、2008年5月4日收费许可证，证明物业费每平方米0.3元。

证据5、2008年5月20日通知一份，证明原告已经通知业主从2008年6月1日起按照新的收费标准进行收费。

证据6、质量保证书一份，证明国家规定的管道堵塞维修期为2个月，管道堵塞物业公司不应承担责任。

被告（反诉原告）韦某某对原告（反诉被告）中房物业公司所出示的证据的质证意见为：

对证据1有异议，原告计算的违约金是他自己计算出来的，没有法律依据，对该证据我不予认可。

对证据2、3、4没有异议。

对证据5有异议，我没有看到过公告。

对证据6、有异议，原告所提供的质量保证书不知道是何所规定，对此不予认可。

被告（反诉原告）韦某某为证明其主张向法庭提交以下证据：

证据1、照片9张，证明2005年11月份，因管道堵塞，房屋装修的木板发霉，地板开裂。

证据2、租房协议一份，收据7张，证明从2007年3月份到现在一直租房居住，月租400元，共x元。

原告（反诉被告）中房物业公司对被告（反诉原告）韦某某所出示的证据的质证意见为：

对证据1、管道堵塞事实有，但没有被告所讲的那么严重，照片是否是屋子的情况，我无法确定。

对证据2、真实性没有异议。

经审理查明，2005年5月23日，被告韦某某购买河洛世家芳华苑小区X-X-X号，建筑面积为83.088平方米。由开发建筑单位洛阳正奇建设开发有限公司于2005年7月6日正式移交给购房者韦某某。2005年7月6日，原告（反诉被告）洛阳中房物业公司（甲方）与被告韦某某（反诉原告）（乙方）签订《前期物业服务合同》一份，载明：“第一条、甲方依法对本住宅小区实施物业管理，全体业主即及使用人员均应支持配合管理工作，遵守有关物业管理规定。第七条物业服务费，1、物业服务费按洛阳市物价局核定的收费标准执行，0.24月/元.平方米。具体收费额按乙方房产证建筑面积计算收取物业服务费。2、自开发商通知在交钥匙交房之日起，物业服务费开始由业主缴纳。一次缴纳三个月物业服务费。住户应于每月1日至10日到小区物业办缴纳下次物业服务费。5、物业服务费标准根据洛阳市有关收费政策的调整而进行调整，届时物业公司在小区公告，不再分别与各业主重新签约。第九条违约责任，2、违反第七条2、3款约定，当月欠费不缴，从下月开始每天加收2‰”等条款。签约后，被告（反诉原告）韦某某于同年11月初入住河洛世家芳华苑小区X-X-X号，入住后，韦某某发现其入住的河洛世家芳华苑小区X-X-X号单元的下水道曾多次堵塞，多次找被告（反诉原告）中房物业公司解决，此后，中房物业公司从该单元一楼主管道找出一块砖，2006年春节前后，被告（反诉原告）韦某某找原告（反诉被告）中房物业公司协商赔偿事宜未果。2008年5月20日原告（反诉被告）中房物业公司在该小区内张贴公告，内容：“经洛阳市发改委批准，原一、二期物业费由0.24元3/月调整为0.3元3/月，物业公司决定从2008年6月1日开始执行新的收费标准”。被告（反诉原告）韦某某从2006年1月1日至2008年11月30日未向原告（反诉被告）中房物业公司缴纳物业管理费，共计拖欠物业服务费746元、违约金811.1元并引起诉讼。在庭审中，被告（反诉原告）韦某某称：因中房物业公司未对公共设施疏于维护管理，导致排水管被堵塞，其在2007年3月至今一直在外租房居住，交纳房租x元，并提交7份证据证明。原告（反诉被告）中房物业公司对此无异议，在法庭辩论（提交代理词）中，中房物业公司认为，被告（反诉原告）韦某某的反诉请求已超过法律保护的诉讼时效，法院应予驳回被告（反诉原告）韦某某反诉请求。

本院认为，原告（反诉被告）中房物业公司与被告（反诉原告）韦某某签订的《前期物业服务合同》是当事人真实意思表示，该合同合法有效。原告中房物业公司在河洛世家芳华苑小区实施物业服务后，在此小区居住的被告（反诉原告）韦某某未按照该合同的约定履行缴纳物业费。原告（反诉被告）中房物业公司要求被告（反诉原告）韦某某承支付2006年1月1日起至2008年12月的物业服务费本院应予以支持。因被告（反诉原告）韦某某入住河洛世家芳华苑小区X-X-X号后，原告（反诉被告）中房物业公司未能及时处理管道堵塞事宜，使被告（反诉原告）韦某某无法正常居住，故原告（反诉被告）中房物业公司要求韦某某承担物业费滞纳金请求，本院不予支持。被告（反诉原告）韦某某入住河洛世家芳华苑小区X-X-X号，发现其住房管道堵塞至2006年春节前后找原告（反诉被告）中房物业公司协商解决未果的情况下，在确认其合法权益受到侵犯后，未按有关法律规定行使其权利，现要原告（反诉被告）中房物业公司支付因管道堵塞造成室内装修毁损修复费x元，房屋不能居住租房四年四个月x元，管道堵塞疏通费300元请求超过法律保护的诉讼时效，故，被告（反诉原告）韦某某反诉请求，本院不予支持。依据、《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

一、被告（反诉原告）韦某某支付原告（反诉被告）洛阳中房物业管理有限公司物业服务费746元。

二、驳回原告（反诉被告）洛阳中房物业管理有限公司其它诉讼请求。

三、驳回被告（反诉原告）韦某某反诉请求。

上述款项于本判决生效后十日内支付，逾期按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定执行，即加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案诉讼费50元，原告（反诉被告）洛阳中房物业管理有限公司与被告（反诉原告）韦某某各承担25元。反诉费934元由被告（反诉原告）韦某某承担。于判决生效之日向本院交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。

审判长：于迎春

人民陪审员：刘惠利

人民陪审员：刘丽群

二0一0年八月二十四日

书记员：刘会丽