重庆市第四中级人民法院
民事判决书
(2010)渝四中法民终字第X号
上诉人(原审原告)：黎某某，男，生于X年X月X日。
委托代理人：郎启发，重庆星兴（略）事务所（略）。
被上诉人（原审被告）：刘某某，又名刘X，男，生于X年X月X日。
原审被告：李某某，男，生于X年X月X日。
原审被告：任某某，男，生于X年X月X日。
原审被告：王某某（被上诉人刘某某之妻），生于X年X月X日。
上述四人的共同委托代理人：周柳，石柱土家族自治县法律援助中心（略）。
上诉人黎某某因与被上诉人刘某某、原审被告李某某、任某某、王某某房屋租赁合同纠纷一案，不服石柱土家族自治县人民法院（2010）石法民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
一审法院查明：2005年4月1日，出租方黎某某作为甲方，与乙方（承租方）李某某签订了房屋出租合同。双方约定将甲方所有的位于石柱县X镇X路X号的带通道门面房一间3及二楼、三楼的住房两套323租给乙方，租赁期限为十年（自2005年4月1日至2015年4月1日止），前五年每年租金为9480元，每年4月1日付清，后五年的房租以住房价增减；违约金x元，同时赔偿对方的装修、设备费用；乙方不按时交纳租金，甲方有权中（终）止合同。双方未约定房屋用途，该房屋在产权证上登记的用途为住宅。合同签订后，李某某将房屋装修成宾馆进行营业。2007年，李某某将上述房屋转租给任某某继续经营宾馆，双方未签订转租协议。2008年2月1日，在任某某在场的情况下，甲方李某某作为转让方，与乙方（接手方）王某某签订了转让协议，协议李某某将上述房屋转租给王某某经营，转让价格为x元。该协议名义上的转让方为李某某，实质为任某某，转让费由任某某收取。王某某与刘某某为夫妻关系，该宾馆由夫妻两人以家庭财产投资并共同经营。2008年4月3日、2009年4月3日，黎某某均给刘某某出具了收取其租金9480元的收条各一张。2010年因五年期限已满，双方对应增加房屋租金均无异议，但对增加的标准和幅度经多次协商而无法达成一致意见，黎某某遂起诉至该院，经本院释明，黎某某明确表示其诉讼请求为依法判令现有租房人按合同约定缴纳房屋租金x元，并支付违约金x元。
另查明：经被上诉人申请，石柱土家族自治县价格认证中心于2010年5月31日作出石价认（2010）鉴字第X号价格鉴定结论书，对南宾镇石桥子地段房屋租金价格进行了估价，其鉴定结论为：石柱县X镇石桥子地段（万兴路X路交叉地段）住房在估价基准日的租金价格为：套房每平方米每月4.8元；单间房每平方米每月10元；门面房每平方米每月35元。黎某某质证后未申请重新鉴定。
一审法院认为，本案的争议焦点是：一、本案争议房屋租金价格的增幅标准问题。租金的支付是承租人应负担的主要义务，租金的数额可以由当事人约定，承租人应当及时、足额地交付租金，否则应承担债务不履行的责任。本案中，黎某某与李某某签订的定期房屋租赁合同中，约定前五年的租金为固定租金，后五年随住房价增减，即随市场价增减，双方未约定增减的幅度和比例。《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第（二）项规定：“价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。”由于租金增减的幅度和比例约定不明，黎某某举示了2010年其与其他租赁户签订的租房合同，以证明租金上涨的幅度，因租房人均未出庭作证，也没有提供合法有效的证实，本院无法确认该租房合同的客观性、真实性，且此批租房合同中每平方米的价格不一致，无法从中得到一个均衡的上涨幅度，故本院对此证据不予采信。被上诉人举示了价格鉴定结论书，鉴定机构根据与本案争议房屋同类地段现行住房和门面房租金价格的调查，同时对房屋的环境位置、室内设施、房屋结构等因素进行了分析，依照现行市场价格作出了鉴定结论。在合同双方当事人没有约定租金增加幅度，并对租金价格无法达成一致意见时，该鉴定结论是对争议房屋租金市场价格的确定，应当作为确认租金的标准，该鉴定结论确定了三种户型的计算标准，按照本案争议的房屋的具体构造，以套房标准计算为宜，底楼门面为5平方米，年租金为5×35×12=2100元，二楼、三楼的套房面积为324平方米，年租金为324×4.8×12=x.4元，共计x.4元。
此外，黎某某提出李某某转租房屋时未进行告知，其不清楚，也不同意李某某转租，虽然黎某某并未与任某某、刘某某、王某某签订房屋出租合同，但是其每年按期收取了当年的租金，且分别出具了收条，收条中载明的交款方均系当年实际承租人，黎某某的这一行为是对李某某转租行为的追认，视为同意，故黎某某的这一理由本院不予支持。
二、原审被告是否有违约行为。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内交付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”本案中，刘某某、王某某自2008年转租房屋以来，均按合同约定按时向黎某某交纳了当年的租金，2010年按合同约定应调整租金，双方因对租金增加的幅度没有达成共识，并经过多次协商未果，刘某某、王某某虽未按约定的期限交纳租金，但是在租金数额不明确的情况下，无法满足交付租金的现实条件，故其行为是有正当理由的，没有构成违约，黎某某请求其支付违约金的请求本院不予支持。
同时，在李某某与王某某签订的转让合同中，虽然只有王某某作为接手方签名，但是该宾馆为刘某某、王某某夫妻以家庭财产投资，共同经营，其收益用于家庭生活，故刘某某为本案适格的当事人，应承担支付房屋租金的义务。由于黎某某并未请求王某某支付租金，故本院按其请求仅判令刘某某支付租金，但王某某与刘某某在本案中的义务是共同的，刘某某的支付行为亦代表了王某某的支付行为。被告李某某与任某某在经营期间均按时交纳了租金，其转租行为也得到了黎某某的认可，故其不应承担支付租金的义务。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条第一款第（二）、第二百二十四条、第二百二十七条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的之规定，判决如下：
一、刘某某于本判生效后十日内支付黎某某2010年房屋租金x.4元；
二、驳回黎某某的其他诉讼请求。
案件受理费756元，适用简易程序审理减半收取378元，由黎某某负担189元，刘某某负担189元。
宣判后，黎某某不服，向本院提起上诉，请求依法撤销原判，改判被上诉人支付上诉人房租费x元、违约金x元，一、二审诉讼费由被上诉人承担。
上诉理由如下：一、石价认[2010]鉴字第X号价格鉴定结论书（以下称鉴定结论书）是本案在诉讼过程中由被上诉人单方申请鉴定的，违背了司法鉴定规则“应由原、被告双方选择鉴定机构，并由审理法院委托鉴定”的一般规定，该鉴定书依法不属有效证据。二、鉴定结论书的价格认定不具有客观性。上诉人出租给被上诉人的房屋均是经营性房屋而鉴定结论书却是以住房和门面作出的鉴定，其鉴定客体错误，导致鉴定的价格错误，鉴定结论书依法不能作为本案的认定依据。三、鉴定结论书对该房屋以套房作出鉴定，违背了房屋本来的实际结构。该房屋在2005年出租给李某某时其二、三楼均是八个单间，且已装修，承租人租赁后只是添加床位即可营业。鉴定结论书以套房作出鉴定是错误的。四、原审法院采信鉴定结论书，违背了最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第五十九条的规定，鉴定人未出庭接受质询，为此，鉴定结论书不能作为有效证据予以认定。五、原审法院在审理过程中未征求上诉人对鉴定结论书是否要求重新鉴定的意见，该鉴定结论不具有效性，虽然上诉人的代理人在一审庭审中说过不要求重新鉴定，但上诉人并未作出该表示，原审中上诉人的代理只是一般代理，其对实体问题无分权，原审法院驳夺了上诉人实体权利。
刘某某、李某某、任某某、王某某答辩称：一审鉴定程序不违法，当事人并未申请鉴定人出庭质询，合同明确规定五年之后是以住房价增减，上诉人出租的房屋是每套房子改装成的8间单间，鉴定客体并无不当，原审法院当庭询问上诉人是否申请重新鉴定，其明确表示不重新鉴定。上诉人直接收取了王某某的租金，说明上诉人已同意李某某的转租行为，故请求维持原判。
本院经二审查明的事实与一审查明的事实相同。
本院认为：黎某某与李某某签订的《房屋出租合同》合法有效，李某某将该房屋转租给刘某某、王某某夫妇，黎某某并未提出异议，并收取了刘某某交纳的租金，故各方仍应按《房屋出租合同》约定履行。由于该合同对2010年4月1日以后的租金约定“以住房价增减”不明确，发生争议，被上诉人自行委托相关部门作出《价格鉴定结论书》，从其鉴定资格、鉴定程序、鉴定依据来看，该鉴定结论书并无不当之处，黎某某在本案审理中亦未明确申请重新鉴定，该鉴定结论书理应作为有效证据认定。结合本案租赁房屋的结构情况，一审法院按鉴定结论中的套房租金价格和门面房租金价格认定正确。
综上，上诉人黎某某的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费756元，由黎某某负担。
本判决为终审判决。
审判长张远孝
代理审判员陈明生
代理审判员黄某
二○一○年十月八日
书记员王某
