原告某中心。

委托代理人戴某。

委托代理人袁某，上海某（略）事务所（略）。

被告某公司。

委托代理人李某，上海市某（略）事务所（略）。

被告龙某。

委托代理人章某，上海某（略）事务所（略）。

原告某中心诉被告某公司、被告龙某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告某中心委托代理人袁某、戴某，被告某公司委托代理人李某，被告龙某之委托代理人章某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告某中心诉称：原告与被告某公司签订的《房屋租赁合同》已期满终止，但被告某公司擅自将房屋转租于被告龙某构成违约，并导致房屋无法按期返还，故要求1、判令两被告立即迁出上海市某号房屋，将该房屋及附属设施、设备按照合理使用后的状态返还原告，2、判令被告某公司支付擅自转租的违约金人民币56,700元，3、判令被告某公司按每天人民币2,000元标准支付自2010年1月8日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费，被告龙某对房屋使用费的支付承担连带责任。

为支持其诉请，原告某中心提供了下列证据：

1、《转租收益协议》、《上海市卢湾区教育局关于由卢湾区教育系统后勤服务中心接受、接管卢湾区教育系统非教育用房及闲置校舍的决定》、《上海市公有非居住用房租赁合同》，证明某中心对上海市某号房屋享有转租权利；

2、某中心与某公司签订的《租赁合同》（两份）、证明2008年1月1日至2009年12月31日期间某中心与某公司之间存在租赁关系,及主张某公司违约并承担违约责任有约定依据；

3、某中心致某公司的不再续约通知、某公司致某中心通知、某公司致龙某（略）函、某中心致某公司的回复函、某中心致某公司的限期搬离通知、某公司致某中心函，证明某公司擅自转租及某中心要求收回房屋但未果之事实。

被告某公司辩称：上海市某号房屋由龙某实际占用，己方在该房屋内无任何物品及人员，同意返还房屋；对承担违约金无异议，但违约金数额约定过高，请求法院调整；由于房屋实际使用人是龙某，己方亦通知其搬离并愿意赔偿其两个月租金，故不应承担房屋使用费，原告要求的房屋使用费之数额亦过高，至于房屋装修问题则不要求在本案中解决，再有诉讼时另行解决。

被告某公司对原告某中心提供的证据1的真实性无异议，但认为该证据不能证明某中心对上海市某号房屋享有权利；对其余证据无异议。

为支持其辩称意见，被告某公司提供了下列证据：

1、秦某（被告某公司法定代表人）与被告龙某签订的《房屋租赁合同》、证明上海市某号房屋实际使用人是龙某；

2、被告龙某致秦某（略）函，证明某公司已尽了敦促龙某搬离之义务。

被告龙某辩称：己方系与秦某就上海市某号房屋签定租赁合同，与原告无任何关系，现合同尚在履行期内，在合同依法解除前，任何人都无权要求己方搬离，如果原告坚持要求己方搬离应给予必须的装修和设施、设备补偿款；原告与被告某公司之间的约定与己方无关，己方通过与秦某签订租赁合同而善意取得上海市某号房屋的使用权，原告要求己方对房屋使用费的支付承担连带责任无依据，故不同意原告所有诉讼请求。

被告龙某对原告某中心提供的证据1的真实性无异议，但认为该证据不能证明某中心对上海市某号房屋享有权利；对证据2则认为某中心与某公司之间的合同纠纷与龙某无关；对证据3中的某中心致某公司的不再续约通知、某公司致某中心函则表示与龙某无关，对证据3中的某公司致某中心通知、某中心致某公司的回复函、某中心致某公司的限期搬离通知的真实性无异议，对证据3中的某公司致龙某（略）函则表示未收到。

被告龙某对被告某公司提供的证据的真实性无异议，但不同意其证明内容。

为支持其辩称意见，被告龙某提供了下列证据：

1、秦某与龙某签订的《房屋租赁合同》、秦某身份证复印件、租金及押金收据、中介公司收据，证明龙某通过中介公司自秦某处善意取得房屋使用权，与某中心无关；

2、照片、装修合同及相关材料，证明龙某为使用房屋经营添加了装修及设备。

被告某公司对被告龙某提供的证据1中的秦某与龙某签订的《房屋租赁合同》及秦某身份证复印件无异议，但认为秦某与龙某签订的《房屋租赁合同》的行为系秦某的职务行为，与龙某实际建立租赁关系的是某公司，对证据1中的租金及押金收据则表示即使是真实的亦是秦某的职务行为，对证据1中的中介公司收据则表示龙某未合理审查相关权利凭证而不适用善意取得之法律概念；对证据2的真实性有异议，并表示某公司提供给龙某房屋时已存在装修，龙某亦从未告知某公司其需添加装修。

原告某中心对被告某公司提供的证据的真实性无异议，但表示其并不知晓亦从未同意过某公司转租。

原告某中心对被告龙某提供的据1中的秦某与龙某签订的《房屋租赁合同》及秦某身份证复印件无异议，但不同意其证明内容，对证据1中的租金及押金收据则表示不能确定，对证据1中的中介公司收据则表示与本案无关；对证据2的真实性有异议，并表示装修补偿与己方无关，而装修合同缺乏资质认定，为无效合同，相关材料都是个人签名，真实性无法确认。

本院对某中心提供的证据依法认证如下：

1、对于某中心提供的证据1，某公司、龙某虽对其证明内容有异议但未提供相反的证据，故某中心对上海市某号房屋享有转租权利之事实成立；

2、某公司对某中心提供的证据2无异议，故某中心与某公司在2008年1月1日至2009年12月31日期间存在租赁关系之事实成立；

3、某中心提供的证据3中，某中心致某公司的不再续约通知、某公司致某中心通知、某中心致某公司的回复函、某中心致某公司的限期搬离通知、某公司致某中心函均得到某公司的认可，故某公司擅自转租及某中心要求收回房屋但未果之事实成立；而某公司致龙某（略）函因龙某表示未收到过该函，亦无其他证据证明该函已送达龙某，故该函不具证明效力。

本院对某公司提供的证据依法认证如下：

因某中心及龙某对于某公司提供的证据的真实性无异议，故该部分证据对本案事实具有证明效力，虽然与龙某签订《房屋租赁合同》的是秦某，但基于某公司确认秦某作为其法定代表人与龙某签订《房屋租赁合同》系职务行为、对上海市某号房屋享有使用权的是某公司而非秦某、龙某曾借用某公司卢湾店名义经营等事实，足以证明《房屋租赁合同》的权利义务人应为某公司与龙某，某公司将上海市某号房屋转租于龙某之事实成立。

本院对龙某提供的证据依法认证如下：

1、某中心、某公司对秦某与龙某签订的《房屋租赁合同》及秦某身份证复印件的真实性无异议，某公司对租金及押金收据不确认但未提供相反证据，故该些证据对本案事实具有证明力，但根据前述认证意见，仅能证明某公司将上海市某号房屋转租于龙某之事实，中介公司收据与本案无关联，对本案事实不具证明力；

2、照片、装修合同及相关材料未得到某中心、某公司的认可，龙某亦未能提供证据证明其曾征得某公司同意而添加装修及作了何种程度的添加，且该部分证据在合同形式及收据形式上亦有瑕疵，故对本案事实不具证明力。

经审理查明，2008年1月1日，某中心与某公司签订《房屋租赁合同》，约定某中心将其经营管理的上海市某号房屋出租给某公司作经营使用，租赁期限自2008年1月1日起至2008年12月31日止，总租金人民币340,000元，分12期支付，每期租金为人民币28,333.40元，原已支付的履约保证金人民币56.700元延续作履约保证金之用。该《房屋租赁合同》另约定：未经某中心书面同意，某公司不得转租；若某公司擅自改变租赁房屋用途或将租赁房屋转租或供他人使用的，视为严重违约，应支付违约金人民币56,700元；某公司须于合同终止、解除之次日起七天内返还房屋，未按约定履行搬迁义务的应按每天人民币2,000元的标准支付违约金；在合同终止或解除时，某公司应在返还房屋、迁出注册地址（住所）后七个工作日内，凭保证金收据原件及已结清所有费用（含应支付的违约金、赔偿金）的支付或结算凭证，提出保证金退回申请，某中心经核实无误后将保证金无息退还，否则，某中心有权拒绝返还保证金或以保证金充抵应付款项，不足部分由某公司另行支付。2008年6月10日，某公司法定代表人秦某与龙某签订《房屋租赁合同》，约定上海市某号房屋由龙某租赁使用，租赁期限自2008年7月1日起至2011年7月1日止，每月租金人民币47,000元。该《房屋租赁合同》另约定，未经出租人书面同意，承租人不得装修、添附，承租人装修、添附的，装修、添附的图纸和方案须征得出租人同意，且须符合该房屋所在地物业管理部门的要求及国家的相关装修要求。2008年12月11日，某中心与某公司续签《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2009年1月1日起至2009年12月31日止，其余约定条款不变。2009年11月18日，某中心致函某公司，表示租赁合同期满后不再续约，要求某公司依约履行返还房屋义务。2009年12月14日，某公司致函某中心，表示房屋由第三方控制使用。2009年12月29日，某公司就收回房屋情况致函某中心。2009年12月31日，某中心致函某公司，表示对转租情况不知情。2010年1月8日，某中心致函某公司，要求其最迟于2010年1月15日前搬离并返还房屋。2010年1月25日，龙某致函秦某，表示其以某公司卢湾店的名义经营，故要求秦某提供相应的的税务登记，以保障龙某正常经营。

审理中，某中心表示，其诉请中提出的将房屋及附属设施、设备按照合理使用后的状态返还之主张，系指房屋出租时原状经合理使用后的状态，不包括某公司及龙某使用期间添加的设施、设备和装修，若无法恢复房屋出租时之原状，则只要求完好归还房屋，房屋内设施、设备及装修由某公司及龙某取走。

本院认为：某中心与某公司签订《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，合法有效，应予以恪守。现某中心与某公司之间的《房屋租赁合同》已期满终止，某公司理应返还租赁房屋。某公司与龙某签订转租合同，并未征得某中心书面同意，依法应确认为无效合同，不受法律保护，作为租赁房屋实际使用人的龙某亦应承担返还租赁房屋之义务。故对于某中心要求某公司、龙某迁出上海市某号并返还该房屋之诉讼请求，本院予以支持。至于房屋恢复原状的问题，因某中心并未提供能反映房屋出租时状态及附属设施、设备的证据，故某公司、龙某应按正常使用后的状态返还房屋，房屋使用期间由其添加的设施、设备和装修可自行取走。

某中心要求某公司支付违约金人民币56,700元之诉讼请求，有约定依据，相比某公司违约擅自转租并造成租赁房屋至今无法收回之后果，违约金数额尚属合理范围，理应由某公司全额承担。

某公司逾期返还房屋，某中心要求其支付房屋使用费并无不当，但某中心提出的每天人民币2,000元的标准系合同约定的违约金标准而非房屋使用费标准，某公司则认为每天人民币2,000元的标准过高，综合考虑某中心并未就其因逾期返还房屋所受损失提供充分证据、某公司未能按时返还租赁房屋系因不当转租造成的后果、某中心已另行主张了违约金人民币56,700元等因素，故本院对于某中心要求某公司支付自2010年1月8日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费之诉讼请求予以支持，但房屋使用费的数额应以双方签订的《房屋租赁合同》约定的租金为标准，即按每月人民币28,333.40元计算。某公司并非房屋的实际使用人，某中心要求某公司承担房屋使用费系基于双方签订的《房屋租赁合同》所约定之返还房屋义务，而龙某并非该合同的当事人，不承担该合同之约定义务，故对于某中心要求龙某对房屋使用费的支付承担连带责任之诉讼请求，本院不予支持。

至于租赁保证金，某公司可根据合同约定的条件和步骤，在房屋返还后向某中心要求退还，本案不作处理。

某公司不要求在本案中一并处理装修问题，某中心并未准允过龙某使用房屋及装修，且其要求恢复房屋原状或由某公司、龙某取走房屋内由其添加的装修及设施、设备，龙某未就其添加装修系征得某公司或某中心同意及装修添加情况提供充分证据，而某公司、某中心并不认可龙某添加装修之情况，故本院对于龙某提出的若某中心坚持要求其搬离则应给予其装修和设施设备补偿款之辩称意见不予采纳。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条之规定，判决如下：

一、某公司、龙某于本判决生效之日起十日内携带其所有物品自上海市某号房屋内迁出，将其使用之房屋返还于某中心；

二、某公司于本判决生效之日起十日内支付某中心违约金人民币56,700元；

三、某公司按每月人民币28,333.40元标准支付某中心自2010年1月8日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费；

四、驳回某中心其余诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费人民币2,474元，由某公司负担人民币1,854元，由龙某负担人民币40元，由某中心负担人民币580元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判长曹云

审判员黄某

代理审判员张允惕

书记员薛文辉