上诉人（原审被告）王某甲，女。

委托代理人张某某。

委托代理人王某乙。

被上诉人（原审原告）汤阴县电业局。

法定代表人卢某某。

委托代理人贺某某。

原审被告孟某某，男。

上诉人王某甲因租赁合同纠纷一案，不服河南省汤阴县人民法院（2010）汤民二初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王某甲的委托代理人张某某、王某乙，被上诉人汤阴县电业局的委托代理人贺某某，原审被告孟某某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原审法院经审查明，2005年4月30日，原告与被告签订了书面租房协议，协议中载明：由于以前租房合同中房屋使用面积发生变更＜部分房屋由甲方（原告）收回做办公室使用＞，双方一直按口头协议（西大街X路口东头2间门面房73，每年x元租赁费）执行。为规范租房管理，明确甲乙（被告王某甲）双方权益，特鉴定（签订）本租房协议。1、甲方在本县X街X路口拥有门面房X幢，乙方愿租其X楼东头2间（73北边至过道门）。2、协议有效期至2011年12月31日。3、房租费：每年贰万元整（x元）。4、付房租方式：每年7月1日一次X清一年度房租。5、乙方在租甲方门面房期间，不得随意改变房屋主体结构，在租房期间乙方有义务保护该房屋，其房屋维修由乙方负担。协议签定后，原告依约向被告王某甲交付了房屋，被告王某甲对其租赁原告的房屋进行使用，被告王某甲在租赁原告房屋期间，于2009年7月28日将其租赁原告的房屋东边1间租赁给被告孟某某，并签订了租赁合同，租赁期为2009年8月1日至2010年7月30日，租赁费为x元。租赁合同签订的当日，被告王某甲收取被告孟某某租赁费x元。现被告王某甲、孟某某分别对原告出租的房屋各占有使用1间。2010年度被告王某甲尚未向原告交纳租赁费。

另查明，2005年4月30日前，被告王某甲以口头协议形式租赁原告房屋期间，对租赁原告的2间房屋门窗进行了更换，更换了4副门，1扇窗户。庭审中，原告对被告王某甲更换门窗的事实予以认可。诉讼中被告辩称“2005年4月30日，原告与被告王某甲签订的租房协议是对口头租赁协议的确认，在口头租赁协议履行期间，被告王某甲所更换的门窗，原告方同意租赁到期后抵顶租赁费，所以被告王某甲要求对租赁原告的房屋所更换的门窗抵顶原告的租赁费”。原告对被告王某甲的上述辩称予以否认，并称“原告与被告王某甲在口头租赁协议履行期间，被告王某甲所更换的门窗已与其处理完毕，不存在租赁到期抵顶房屋租赁费的约定”。原告和被告王某甲在口头租赁协议履行期间，被告王某甲所更换的门窗是否处理完毕、房屋租赁到期后是否抵顶租赁费，原告、被告王某甲均未提供相关证据。诉讼中，原告自愿在本案中放弃被告王某甲所欠交的2005年度、2007年度房屋租赁费。

原审法院认为，原告与被告王某甲签订的《租房协议》，系双方当事人真实意思表示，合法有效，应受法律保护。但被告王某甲在承租原告房屋期间，未经原告同意，将其承租原告的房屋其中1间转租给被告孟某某，且从转租的1间房屋中渔利x元，被告的这一行为违反了法律规定，原告要求解除与被告王某甲签订的《租房协议》，且要求被告王某甲给付其转租渔利款和要求被告王某甲、孟某某退还原告房屋，于法有据，本院予以支持。被告王某甲现尚欠原告2010年度租赁费，被告王某甲应当以实际占用原告的房屋时间和其转租给被告孟某某在2010年7月30日前的房屋租赁费给付原告。被告王某甲转租给被告孟某某的1间房屋，租期已届满，但被告孟某某仍在实际占有使用，故被告孟某某有返还原告房屋的义务。被告王某甲辩称的其转租给被告孟某某房屋的行为，原告是知情的，且6个月内从未提出异议，但其未提供相关证据，本院不予采信。被告王某甲辩称的其在口头租赁协议履行期间所更换的门窗，租赁到期后抵顶租赁费未提供证据，且也未提出反诉，故本院不予审理。诉讼中，原告自愿在本案中放弃被告王某甲欠交的2005年度、2007年度的租赁费，是原告自行处分自己的诉权，本院予以准许。依照《中华人民共和国民事民法通则》第九十一条、第九十二条，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决一、解除原告汤阴县电业局与被告王某甲于2005年4月30日签订的《租房协议》二、被告王某甲、被告孟某某退还租赁占用原告汤阴县电业局房屋各1间三、被告王某甲给付原告汤阴县电业局租赁费x.3元（含被告王某甲转租渔利款x元、被告王某甲转租给被告孟某某1间房屋2010年1月1日至2010年7月30日房屋租赁费以年租金x元计算为5833.3元）；四、被告王某甲给付原告汤阴县电业局2010年度实际占有使用原告汤阴县电业局的1间房屋租赁费，以年租赁费x元计算至被告王某甲实际退还原告汤阴县电业局房屋时止；五、驳回原告汤阴县电业局的其它诉讼请求。

宣判后，王某甲不服上诉称：1、我转租房屋是因为孩子要到郑州上学，精力有限，才将房屋一间转租给孟某某，对此情况电业局的办公室主任、主管领导都知道，且在六个月内没有提起异议，依照有关法律规定，不应当判决解除合同。2、本案知情人是电业局的领导和职工，我申请法院去调查取证，但一审法院以工作有难度为由，不予调查取证，属程序错误。3、上诉人在履行合同期间按期、足额交纳房租，没有对被上诉人造成任何损失，不存在不当得利。故不应再支付被上诉人租赁费。请二审法院撤销原审判决，发回重审或改判。

被上诉人汤阴县电业局以要求维持原判答辩。

原审被告孟某某称，我对一审判决无意见，对上诉人的上诉也无异议。

在本院庭审中，上诉人王某甲提交证据如下：1、1999年7月30日汤阴县电业局与王某甲的承包协议一份。证明双方的协议是承包性质。上诉人对房子有支配权。2、2007年11月14日、07年11月5日的欠条各一张，证明汤阴县电业局的工作人员王某升2007年在租房的门市上取过衣服，王某甲把房子转租给别人使用，汤阴县电业局的有关领导是知道的。3、更换门窗的票据一份。证明上诉人修过门窗以及安装门窗花费x元。

本院经审理查明的事实与原审一致。

本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。在本案中王某甲未经过汤阴县电业局同意，就将房屋转租给孟某某是对租赁物的擅自处分行为，电业局要求解除合同与法有据，应予以支持。关于王某甲提供的证据不予采纳，理由是：1、汤阴县电业局是基于2005年4月30日的双方协议起诉的，该协议是租赁协议，所以不应当认为是承包关系。2、关于王某升的欠条，只能证明王某升和他人之间有债务关系，不能证明电业局同意王某甲转租房屋。3、关于更换门窗的票据，该证据能够证明王某甲在租赁期间更换过门窗，但并不能证明更换是经过汤阴县电业局同意的，且王某甲没有提起反诉，故该证据与本案没有关联性。汤阴县电业局是在得到王某甲转租房屋的确凿证据才起诉的，故王某甲称电业局六个月内没有提起异议依照法律规定不应判决解除合同的上诉理由不予支持。王某甲一审时要求法院调取的证据不是法院必须调取的证据，原审法院审理程序并无不当。王某甲违法转租房屋，其转租房屋收入不应当保护。综上，原审法院查明事实清楚，适用法律正确。王某甲上诉理由与法无据，上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2000元，由上诉人王某甲负担。

本判决为终审判决。

审判长郭鲁训

审判员张国伟

审判员武丽霞

二○一○年十一月十六日

书记员华姗

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