上诉人（原审原告）王某甲，男，汉族，X年X月X日出生，广东省汕头市人，现住（略），身份证号码：x。
特别授权诉讼代理人邓金荣、周祥沂，云南乾太律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）昆明市盘龙滇池针织厂。住所地：昆明市官渡区X乡X村六甲中学旁。
法定代表人王某乙，厂长。
特别授权诉讼代理人王某，云南天外天律师事务所律师。
特别授权诉讼代理人兰天茂，男，汉族，X年X月X日出生，四川省平昌县人，现住昆明市五华区X村X号X室，系云南天外天律师事务所工作人员，身份证号码：x。
上诉人王某甲与被上诉人昆明市盘龙滇池针织厂（以下简称滇池针织厂）租赁合同纠纷一案，上诉人王某甲不服昆明市官渡区人民法院（2008）官民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法受理后组成合议庭，于2009年3月6日审理了本案。上诉人王某甲及其委托代理人邓金荣、周祥沂，被上诉人滇池针织厂的委托代理人王某、兰天茂到庭参加了询问。本案现已审理终结。
原审法院经某理确认的本案事实是：王某甲与滇池针织厂于2005年4月27日签订《租房合同》，双方约定：一、滇池针织厂将其大楼的第二层、第一层四间、小天井厨房及相关过道租给王某甲办企业，租期十年（从2005年5月15日至2015年5月14日止），租金为第一个五年每年x元，第二个五年每年x元；二、王某甲在租赁期间自建房产、装修设施（设备除外）遵循“来是建、去是丢”的原则；三、因国家市政建设的规划、征用土地或拆迁等，双方各自承担损失，国家补偿给甲方的归甲方，乙方的归乙方，租金根据使用时间清退。四、如任何一方违约，赔偿对方违约金2万元。王某甲租用该厂房成立了昆明市潮汕好味来食品厂，办理了个人独资企业营业执照，经某食品加工，并购置和安装相关生产设备，交清了至2008年5月14日止的房租x元。2008年4月1日，昆明市官渡区人民政府六甲街道办事处向滇池针织厂发布通知称，滇池针织厂划入拆迁范围，要求其做好拆迁前期工作。4月2日，滇池针织厂通知原告拆迁事宜，4月3日，昆明市官渡区X乡人民政府与滇池针织厂签订《官南大道片区X村改造房屋拆迁协议书（一）》，双方就拆迁位置、面积及安置补偿达成协议，拆迁方要求滇池针织厂于4月8日前搬迁完毕，否则予以罚款。4月18日，滇池针织厂向包括王某甲在内的各租户再次发布通知，通知拆迁事宜，并告之将于2008年4月22日停止供水供电，要求租户做好搬迁准备，王某甲不同意搬迁，要求滇池针织厂再给其一段时间继续生产，滇池针织厂于4月18日停止供电，4月22日停止供水。此后，双方就安置补偿未达成协议，王某甲于2008年5月10日搬出厂房。现王某甲以滇池针织厂违约给其造成x.21元的经某损失为由诉至一审法院主张前述请求。
原审法院认为：根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同，本案王某甲与滇池针织厂签订的《租房合同》合法有效，双方均按照合同约定履行了各自义务。2008年4月，滇池针织厂的厂房按政府规划列入拆迁范围，滇池针织厂与昆明市官渡区X乡人民政府签订了房屋拆迁协议书。滇池针织厂被划入拆迁范围系政府行为，对滇池针织厂而言属于不可抗力，该不可抗力使原被告间的租赁协议无法继续履行下去。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失。本案租赁标的物房屋的拆除导致合同目的无法实现，双方以实际行为行使了合同的法定解除权。故本案被告的行为不构成违约，原告要求其承担x元违约金的主张，原审法院不予支持。被告于2008年4月2日、4月18日两次通知包括原告在内的租户做好搬迁准备，已尽到合理的通知义务，原告得到搬迁通知后因对拆迁的合法性表示质疑且要求被告再给其时间生产，在得到否定的答复后，在此期间与十数家商户签下订货单，最终无法供货造成违约金等经某损失与被告无直接因果关系，故原告要求被告赔偿x元的经某损失，原审法院不予支持。原告自述于2008年5月10日搬迁，其租金交至2008年5月14日，故被告应退回其4天的租金416元。原告诉请被告赔偿其厂房设备投资价值x.36元，但按照《租房合同》中对经某设施的约定，及本案系政府拆迁所导致，被告已尽了合理通知义务，可免除赔偿责任，3000元的鉴定费收据并非正规发票，原审法院不予采信。原告主张购置的食品袋搬迁后无法使用造成x元损失，庭审中，被告出示了两份从超市购买的标识为原告厂生产的产品（经某告方证人证实该产品系原告厂生产），生产日期为8月14日的产品产址为原告新厂址昆明市官渡区X乡X村，生产日期为8月21日的产品厂址仍为昆明市官渡区X乡盘龙办事处严家村。被告以此证实原告原购置的包装袋一直在使用中，该证据在一定程度上表明原告之前购置的食品袋并未因搬迁无法使用，况且鉴定意见书仅是对食品袋价值进行评估，原告无证据证实因搬迁造成实际损失，故其诉请赔偿食品袋x元的损失无事实主张，原审法院不予支持。原告主张办理企业住处变更登记手续费x元，未提交相关证据证实，无事实及法律依据，原审法院不予支持。原告主张搬迁补偿费x元，被告提供的证据证实其余商户给予了x元不等的搬迁费，考虑到原告系该厂内占用租赁场地较大的商户，被告应适当比照其他商户给予原告x元的搬迁补偿费。被告主张原告尚欠其3000余元的水电费，原告予以否认，被告的证据不足以证实其主张，原审法院不予支持。据此，原审法院依照上述法律规定，判决：一、被告昆明市盘龙滇池针织厂于本判决生效之日起十日内退还原告王某甲租金416元。二、被告昆明市盘龙滇池针织厂于本判决生效之日起十日内给付原告王某甲搬迁补偿费x元。三、驳回原告王某甲的其他诉讼请求。诉讼费9911元，原告承担8911元，被告承担1000元。
上述一审判决宣判后，王某甲不服，向本院提起上诉，请求：一、依法撤销一审判决第一项和第三项，并改判支持上诉人一审提出的全部诉讼请求；二、本案一、二审案件受理费及财产保全费由被上诉人全部承担。事实和理由如下：一、一审审判程序违法，并对正确认定案件事实产生重大影响。一审阶段，上诉人因难以自行调取收集租赁厂房是否已列入官南大道片区拆迁改造范围及拆迁人是否持有《拆迁许可证》等合法拆迁手续的证据，上诉人依法申请一审法院调取，一审法院未进行调查取证，影响了案件事实的认定和正确判决。一审法院审理超过审判期限。二、一审判决认定事实不清，导致产生错误判决。一审判决仅凭六甲街道办事处要求被上诉人做好拆迁前期准备工作的《通知》和《官南大道片区X村改造房屋拆迁协议书（一）》就认定双方房屋租赁合同关系出现不可抗力的法定合同解除情形是错误的。一审判决也未审查和认定上诉人租用的厂房是由当地政府组织进行合法拆除的，还是由被上诉人的强拆行为拆毁的，影响认定被上诉人是否构成违约。一审判决未审查被上诉人是否履行过与上诉人协商安置补偿的义务，导致事实认定不清。在租赁期限未满的情况下因拆迁解除租赁关系，被上诉人作为出租方有法定义务与上诉人进行协商如何安置补偿，若协商不成又不能重新调取安置租赁厂房的情况下，被上诉人作为被拆迁人就擅自与拆迁人签订《官南大道片区X村改造房屋拆迁协议书（一）》，被上诉人的行为已构成违约。一审也未审查被上诉人根据上述协议领取的数百万元补偿款项中有多少款项属于对上诉人装修隔断改造投入的补偿，严重影响正确处理本案。三、一审判决理由及适用法律错误，应予纠正。无论此次租赁厂房被拆是政府组织的合法拆迁行为，还是被上诉人的恶意违约行为，对本案的判决均不能免除被上诉人对上诉人的补偿义务及赔偿义务。上诉人租赁被上诉人的房屋租期为十年，经某了装修投入使用了三年，被上诉人以拆迁改造为借口，事前没有与上诉人协商拆迁安置就强行把上诉人驱赶出租赁房屋，且自行组织强行拆除了上诉人装修改造投入的建筑以及安装的设备，但自被上诉人自行强行拆除房屋到现在近一年的时间，房屋主体结构仍没有被拆除，整条官南大道拆迁的片区仍然没有改造的动工迹象，上诉人向二审法院再一次书面提交了调取证据材料的申请，请求二审法院重视该申请书，对这一关键性的问题进行调查。
被上诉人滇池针织厂答辩认为：上诉人的上诉理由不能成立，关于拆迁是否合法，在行政行为没有撤销之前，就是合法的，且被上诉人已经某行了合法的通知义务，上诉人接到通知后也到乡政府询问过。上诉人的损失一部分是自己造成的，一部分损失与被上诉人无关。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，一审判决被上诉人给付上诉人补偿费2万元也是对上诉人给予以充分的考虑。关于审判程序违法的问题，本案立案受理至送达判决并没有超过六个月的审限。对于一审法院没有调取证据的说法，当时上诉人提交申请的时间不符合法律规定，该申请是否调取是属于一审法院的审理范围，申请调取的证据与本案也没有关联性，一审法院的处理是正确的。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经某审征询双方当事人对原判确认事实的意见，上诉人提出以下异议：1、一审未认定上诉人重大投资的事实；2、并不是官渡区X街道办事处发布的拆迁通知；3、对于“4月2日，被告通知原告拆迁事宜”的认定有异议；4、一审法院没有调查清楚究竟房屋拆迁协议书有几份；5、对于一审认定的“4月18日，被告向包括原告在内的各租户再次发布通知”有异议；6、对一审认定的“此后，双方就安置补偿未达成协议，原告于2008年5月10日搬出厂房”有异议，被上诉人从来就不同意与上诉人进行协商，事实上不是原告愿意搬出厂房，而是被上诉人强行驱赶出来的；7、对一审认定的“现原告以被告违约给其造成x.21元的经某损失为由诉至本院主张前述请求”有异议，上诉人起诉不仅是认为被告存在违约行为，我们也认为被上诉人恶意撕毁合同，实施了一连串严重的过错侵权行为。
被上诉人对于原判认定的“被告于4月18日停止供电，4月22日停止供水”有异议，认为停止供电不是被上诉人的原因，是供电局在拆迁其他地方导致供电线路出现问题进行检修所导致。
二审中，上诉人新提交以下证据：2009年3月4日由上诉人王某甲所拍的六张照片，欲证明：至今房屋都没有拆除。
被上诉人经某某，对照片的真实性、合法性及与本案的关联性提出异议。认为照片上并不能看出拍照时间，且被上诉人在与政府签订了协议后就将房屋交给了政府，政府的拆迁进度是被上诉人不能控制的，对其证明内容不予认可。
二审中，经某诉人的申请，本院依法到官渡区X街道办事处向进行了调查，该办事处的工作人员沈春说明，滇池针织厂是在拆迁的范围内，2008年4月1日通知是由六甲街道办事处所发，针对滇池针织厂的拆迁并不存在除《官南大道片区X村改造房屋拆迁协议书（一）》以外的其他协议，全部的补偿款就是协议中约定的x元。在确定上述补偿款时未考虑内部装修问题，该问题应由上诉人与被上诉人协商，与六甲街道办事处无关。
针对上述调查笔录，上诉人对真实性、合法性无异议，但认为没有能提供相应的政府拆迁批文及拆迁许可证，而且没有明确要求具体的拆迁时间、拆迁范围。六甲街道办事处认为装修与其无关，故上诉人起诉被上诉人是依法行使自己的正当权利。被上诉人对该调查笔录的真实性、合法性及关联性均予以认可。
二审中，本庭通知一审中王某甲提交的《云南春城司法鉴定中心对王某甲在滇池针织厂内进行厂房改造的实际投资价值及食品袋价值司法鉴定意见书》的鉴定人到庭，组织双方当事人对鉴定人进行了质询。
经某审审理确认的事实与一审一致。另查明，王某甲委托云南春城司法鉴定中心对其在滇池针织厂内进行厂房改造的实际投资价值及食品袋价值进行司法鉴定，该鉴定机构出具的意见书认定，以2008年4月22日为鉴定基准日，1、房屋、设备及管道部分投资价值为人民币：x.36元。2、王某甲投入的食品袋部分的投资价值为：x元。
本院认为，上诉人王某甲与被上诉人滇池针织厂之间签订的《租房合同》合法、有效，双方应按合同的约定全面履行各自的义务。但在合同履行过程中，出现该合同约定的租赁房屋被当地政府纳入城中村改造，要进行拆迁的范围。双方的租赁合同已不能继续履行，这并不能归责于被上诉人，一审法院认定被上诉人不构成违约正确。虽然上诉人对拆迁是当地政府组织还是被上诉人的行为提出质疑，本院依其申请到六甲街道办事处进行了调查，可以认定决定和组织拆迁是当地政府的行为，并不是被上诉人的行为。至于拆迁人是否有合法的拆迁手续，由于被上诉人并不是拆迁人，故这不是本案的审查范围。王某甲诉请要求滇池针织厂赔偿2008年4月18日至5月14日期间不能正常使用租赁厂房的租金损失2706.85元的主张，因六甲街道办事处2008年4月1日的通知中明确官南大道片区改造涉及滇池针织厂拆迁事宜，滇池针织厂也将此事及时通知了王某甲，王某甲未作好搬迁准备，在通知后继续经某，造成扩大的损失应由其自行承担，其要求滇池针织厂对此进行赔偿，本院不予支持。一审法院对于判决滇池针织厂退还王某甲相应租金的处理恰当，本院予以维持。对于王某甲诉请滇池针织厂赔偿其厂房设备投资价值x.36元的主张，因双方订立的《租房协议》约定了租用的实物为：大楼的第二层，第一层四间，小天井厨房及相关过道。王某甲在生产中需要安装设备、改造建筑结构，需与甲方协商，自建房产、装修设施（设备除外）遵循“来是建，去是丢”的原则。故可认定王某甲委托鉴定的厂房设备投资价值x.36元属于王某甲的投入，对此滇池针织厂也未能提出反驳的证据。虽然双方合同约定了自建房产、装修设施（设备除外）遵循“来是建，去是丢”的原则，但该原则是建立在合同履行期满的前提下，即王某甲在使用租赁物满十年后才应将其投入的自建房产、装修设施无偿移交给滇池针织厂，但双方仅过了三年就无法再继续履行合同，虽然不是因滇池针织厂的行为造成，但滇池针织厂因房屋被拆迁取得了相应的补偿款，即使该补偿款中未计算王某甲投入的厂房设备价值，但因滇池针织厂作为被拆迁人签订的拆迁补偿协议，其在与拆迁人协商订立补偿协议时未考虑王某甲投入的部分的责任应由其承担。故对于王某甲投入的厂房设备价值未使用满十年的部分，出租人应当进行补偿，即滇池针织厂应补偿王某甲x.45元。对于王某甲提出的食品袋损失、企业住所变更登记手续费、停产期间工人工资，经某损失费用的主张，原判认定正确，不予支持的处理恰当，本院予以维持。对于王某甲提出的鉴定费3000元的主张，因该鉴定是其单方委托，属于其举证责任，故该笔费用应由其自行承担。
综上所述，原判认定事实清楚，判决部分正确，对处理不当的部分，本院予以改判。上诉人的上诉理由部分成立，对其部分请求部分，本院予以支持，对其他请求，本院予以驳回。据此，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）、第（二）项之规定，判决如下：
一、维持云南省昆明市官渡区人民法院（2008）官民一初字第X号的第一项，即“被告昆明市盘龙滇池针织厂于本判决生效之日起十日内退还原告王某甲租金416元；”第二项，即“被告昆明市盘龙滇池针织厂于本判决生效之日起十日内给付原告王某甲搬迁补偿费x元；”第三项，即“驳回原告王某甲的其他诉讼请求。”
二、昆明市盘龙滇池针织厂于本判决生效之日起十日内支付原告王某甲x.45元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费x元，由上诉人王某甲承担x.60元，由被上诉人昆明市盘龙滇池针织厂3964.40承担。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向昆明市官渡区人民法院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。
审判长蔺以丹
审判员黄超
代理审判员杨茜
二○○九年四月十五日
书记员申开勇
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