原告何某某，男，X年X月X日生，汉族，住（略）。

委托代理人王某某，律师。

委托代理人刘某，律师。

被告陈某某，男，X年X月X日生，汉族，住（略）。

委托代理人席某某，律师。

原告何某某与被告陈某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2010年8月3日受理后，依法适用简易程序，于2010年9月20日公开开庭进行了审理。原告何某某及其委托代理人王某某、被告陈某某的委托代理人席某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告何某某诉称：原被告于2010年3月7日签订了《上海市房地产买卖合同》，约定被告将位于上海市松江区X镇X路某室房屋出售给原告，双方进行了网上备案，原告也按约支付了房款。原告在2010年4月中旬对该房屋进行了装修并准备入住，后原告发现被告在与原告签订合同之前，也与第三人私下签订了该房屋的出售协议。原告认为被告应履行与原告的合同，故诉至法院，要求判令被告履行上海市松江区X镇X路某室房屋的产权过户登记义务。在诉讼过程中，原告变更诉讼请求，要求判令：1、被告向原告返还购房款人民币（以下币种同）250,000元；2、被告赔偿中介费23,000元；3、被告向原告支付违约金20,000元；4、被告向原告支付赔偿金194,600元。庭审过程中，原告自愿放弃第3项诉讼请求。

被告陈某某辩称：双方之间曾经签订过终止合同的协议书，双方房屋买卖合同已经解除，双方之间的法律关系已转为普通债务关系，现同意返还原告购房款，对违约金愿根据还款计划承担，对中介费不愿承担。

经审理查明：2010年3月7日，原告与被告的代理人就被告所有的位于上海市松江区X镇X路某室房屋签订了房屋买卖定金合同，合同第6条约定，交易过程中所产生的费用由原告承担，中介费23,000元由原告承担，在签定《上海市房地产买卖合同》时付一半，在到房产交易中心办理过户前必须全部付清。

同日，原被告就本案系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》，约定，被告将房屋出售给原告，房屋总价为973,000元；双方应在2010年5月31日前办理房屋交付及转让过户手续；被告未按本合同约定期限将上述房地产交付给原告（包括到松江房地产交易中心办理房地产权利转移手续）的，应当向原告支付违约金。违约金按原告已付款日万分之五计算，违约金自本合同约定的应当交付之日止。逾期超过十五日后被告仍未交付（包括到松江房地产交易中心办理房地产权利转移手续）的，除被告方应向原告支付十五日的违约金外，原告方有权单方面解除合同。原告单方面解除合同的，应当书面通知被告方，（自通知书按双方买卖合同签章处所留的地址发出之日后15日内）被告未提出异议的，合同即解除。被告承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20％。被告方应在接到书面通知之日起十日内向原告支付违约金和赔偿金。

2010年5月19日，原被告双方签订《终止合同协议书》，双方一致同意《上海市房地产买卖合同》及相关协议于2010年5月19日终止；被告分三期返还原告购房款共计500,000元；双方权利义务关系终止，再无其他争议。该协议书签订后，被告返还原告购房款200,000元并支付了装修补偿款4,000元，后因被告未能按约返还第二笔房款，被告于2010年6月22日向原告出具还款计划一份，对剩余的300,000元约定分二期还清，同时被告承诺如不能按上述约定的时间还款，双方在2010年5月19日所签的终止合同书作废，赔偿违约金拾万元整。被告在出具了该还款计划书后，返还原告购房款50,000元，现还尚欠250,000元未返还。在诉讼过程中，原告向本院明确表示，其不主张还款计划书中约定的违约金。

2010年8月28日，原告向被告发出解除合同的通知，解除双方签订的《上海市房地产买卖合同》。

另查明，被告陈某某与案外人夏某某曾于2007年7月5日就本案系争房屋签订过《协议书》，案外人夏某某于2010年4月12日诉至本院要求被告继续履行买卖协议，协助其办理该房屋的过户手续，本院于2010年8月5日出具（2010）松民一（民）初字第X号民事判决书，判决被告与夏某某签订的协议书继续履行，被告在办妥抵押登记注销手续后与夏某某办理房屋过户手续。该判决书现已生效。

以上事实，有《上海市房地产买卖合同》、《终止合同协议书》、还款计划、收条、解除合同的通知、（2010）松民一（民）初字第X号民事判决书及当事人的陈某等证据予以证实，本院予以确认。

本院认为：合同是当事人之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，其本质是一种合意，双方均应按照合同的约定履行各自的权利义务。本案中，因被告在与原告签订买卖合同之前，已先与案外人就本案系争房屋签订了协议书，在未与案外人解除房屋买卖协议的情况下又与原告签订买卖合同，被告的该行为已构成一房两卖。被告与案外人的房屋买卖已经本院生效判决书判决继续履行，原、被告之间的房屋买卖现已无继续履行的可能，且原告已向被告发出了解除合同的通知，被告应对其违约行为承担违约责任。至于违约责任，被告认为，其根据还款计划书中的承诺承担100,000元违约金，对此，本院认为，被告在还款计划中约定的违约金系被告不能按期返还房款所应承担的违约责任，并非是对双方买卖合同无法履行后违约责任的约定，且也因被告未能按期还款，原双方签订的终止合同书也作废，原、被告之间的违约责任应根据双方所签的买卖合同中的约定来处理，故原告根据买卖合同第十条的约定主张总价款20％的赔偿金，于法有据，本院予以支持。

对原告主张的赔偿中介费23,000元的诉讼请求，原告未能提供证据证明其已支付了该笔费用，即便原告已支付该费用，该部分损失在被告应支付原告的赔偿金中也予以了弥补，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。

综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：

一、被告陈某某于本判决生效之日起十日内返还原告何某某购房款250,000元；

二、被告陈某某于本判决生效之日起十日内支付原告何某某赔偿金194,600元；

三、驳回原告何某某的其余诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍向支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费8,614元，减半收取计4,307元，由原告何某某负担322.50元，被告陈某某负担3,984.50元(于本判决书生效之日起七日内交付本院)。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员&x

书记员张英杰