上诉人（原审被告）王某甲。

委托代理人杨连立，河南国基（略）事务所（略）。

委托代理人王某乙。

被上诉人（原审原告）张某某。

委托代理人代福华，河南陆达（略）事务所（略）。

被上诉人（原审被告）河南诚信房地产开发有限公司，住所地，郑州市金水大道X号润华商务花园A座。

委托代理人伊某某。

上诉人（原审被告）王某甲为与被上诉人（原审原告）张某某、被上诉人（原审被告）河南诚信房地产开发有限公司（以下简称诚信公司）房屋买卖纠纷一案，不服郑州市中原区人民法院（2010）中民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王某甲的委托代理人杨连立、王某乙、被上诉人张某某的委托代理人代福华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院查明：1996年3月22日，诚信公司与郑州中原建筑公司签订朱屯安居工程X号楼的施工合同，工程开工后，因种种原因，工程未完工。1999年7月22日诚信公司与郑州市中原建筑公司签署《终止施工合同协议》，郑州市中原建筑公司已施工工程量经结算未支付。后诚信公司与郑州市中原建筑公司协商将朱屯安居工程X号楼中的5套抵偿给郑州市中原建筑公司。因郭隆鑫为项目实际施工人，郑州市中原建筑公司与郭隆鑫协商将5套房屋中的4套转入郭隆鑫名下作为郑州市中原建筑公司欠郭隆鑫债务的补偿。又因郭隆鑫欠张某某材料款，郭隆鑫将4套房屋中的朱屯小区X号楼X单元X号房屋（现嵩岳小区X号楼X单元X号）转给张某某（抵材料款）。1999年11月1日，诚信公司与张某某签订《朱屯小区房屋认购协议》一份，该协议主要约定，由张某某以x元的价格购买诚信公司位于河南省郑州市中原区X路北段朱屯小区南区内X号楼X单元X层附X号（现郑州市中原区X路X号院X号楼X单元X层X号）三室两厅建筑面积为104平方的住房一套，诚信公司应如期交付经郑州市建筑工程质量监督部门检验合格的房屋，并负责在房屋竣工交付使用后两个月内代张某某办理产权交易及房屋所有权证手续。在协议书签订当天，张某某将房款x元交给诚信公司，诚信公司给张某某出具编号为x号收据一份。2007年3月22日，张某某根据所交房款金额向郑州市契税管理中心缴纳上述所购房屋契税1415元。2007年6月13日，张某某购买本市X路X号院嵩岳小区X号楼X单元X号经济适用住房曾获得郑州市经济适用住房销售批准。郑州市房地产管理局于2007年4月11日针对上述房屋为张某某颁发郑房权证字第x号房屋所有权证。另查明，1997年7月1日，朱屯安居工程小区X号楼项目部与郑州市金水区建筑安装工程队签订合同一份，朱屯安居工程小区X号楼未完工工程由郑州市金水区建筑安装工程队施工，工程总造价110万元。因拖欠该楼工程款未付，郑州市金水区建筑工程队拖欠民工工资并扣押已建成的X号楼拒绝交付诚信公司，致使房屋不能交给购房户入住，造成购房户和施工队之间多次发生冲突和上访。2002年2月，郑州市人民政府召开由政府各有关部门、诚信公司、郑州市金水区建筑工程队、X号楼购房户代表等参加的协调会，形成“郑州市人民政府关于朱屯安居工程小区X号楼入住和欠施工款问题的会议纪要”，纪要写明“从本纪要下发之日起，100％交够购房款的购房户可到诚信公司办理入住手续，所有欠款的购房户务必于2月9日前交齐购房款，办理入住手续。否则其房屋由诚信公司抵债给郑州市金水区建筑工程队，原所交房款由诚信公司退还。诚信公司办入住手续时所收购房款当场交郑州市金水区建筑工程队，郑州市金水区建筑工程队应将此款发给民工，让民工回家过年。按以上规定办理了入住手续的X号楼住户，其房屋产权证，由诚信公司统一到市房地产管理局办理，但未按纪要规定办理入住手续的住户，其房屋产权证不予办理”。会议纪要下发后，张某某于2002年9月左右领取房屋钥匙居住至今。此后因诚信公司拖欠郑州市金水区建筑工程队工程款问题仍未解决，双方经过协商，诚信公司同意将X号楼中的7套房屋（包括本案争议的房屋）抵债给郑州市金水区建筑工程队。后诚信公司与郑州市金水区建筑工程队指定的购房人王某甲签订了“朱屯小区房屋认购协议书”，内容为诚信公司将座落在郑州市中原区X路北段朱屯小区南区内第X号楼第X单元X层附X号房屋（即此前已出售给张某某的房屋）售于王某甲，总房款为x元。诚信公司还为王某甲出具了收取房款收据，协议书和收据的时间为1998年6月11日。2005年9月30日，诚信公司为王某甲代办取得郑州房权证字第x号房屋所有权证。另查明，2002年10月，诚信公司因未按规定参加年检被河南省工商行政管理局吊销企业法人营业执照。又查明，张某某、王某甲房屋所有权证已被郑州市中级人民法院行政判决书予以撤销。

原审法院认为：张某某与诚信公司签订的“朱屯小区房屋认购协议书”是双方在平等自愿的基础上订立。符合有关法律规定，应为有效合同。该协议签订时，张某某已“抵债”付清了全部房款，并自2002年9月左右居住使用该房至今，张某某当时居住该房符合郑州市政府会议纪要的处理办法，应当视为正常交付使用。王某甲与诚信公司签订的“朱屯小区房屋认购协议书”亦是双方在平等自愿的基础上订立，符合有关法律规定，应为有效合同，但王某甲实际上是从郑州市金水区建筑安装工程队处取得该房，郑州市金水区建筑安装工程队行使上述权利已损害作为购房户的张某某的利益，购房户付清房款并入住后，房屋的所有权及控制权根据房屋买卖合同已转移给购房户，郑州市金水区建筑工程队无权行使所谓“留置权”。对于郑州市政府的会议纪要精神和张某某已入住所购房屋的事实，诚信公司和郑州市金水区建筑工程队都应当是明知的，但双方协商将张某某已购买并入住的房屋进行抵债处理，并在购房协议和房款收据上签署虚假的日期，造成一房二卖，故王某甲可依据相关合同规定要求诚信公司和郑州市金水区建筑工程队承担相应的民事责任。张某某购房在先，王某甲购房在后，且张某某从2002年就接收房屋居住至今。故张某某要求确认其为中原区X号院嵩岳小区X号楼X单元X号房屋的合法所有权人的诉讼请求，原审法院予以支持；张某某的其他诉讼请求，于法无据，原审法院不予支持。王某甲称张某某与他人合伙欺诈，无相应事实及法律依据，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，原审法院判决：一、张某某为郑州市中原区X路X号院X号楼X单元X层X号房屋所有权人；二、驳回张某某其他诉讼请求。

原审判决宣判后，王某甲不服上诉称：一、原审法院对张某某如何取得涉案房屋的认定，前后自相矛盾。张某某与诚信公司签订的合同是虚假的，用合法的买卖形式来掩盖抵债的事实。二、原审法院认定张某某获得郑州市经济适用房销售批准，既不符合常理且与事实严重不符。三、原审法院认定张某某居住涉案房屋符合郑州市政府会议纪要的处理办法，视为正常交付使用是错误的，而恰恰与会议纪要精神背道而驰。四、原审法院在郑州市金水区建筑工程队行使留置权、涉案房屋的所有权方面，适用法律错误。（一）原审法院认定郑州市金水区建筑工程队无权行使留置权，且其行使留置权损害购房户张某某的利益，没有法律依据；（二）原审法院认定购房户入住后，房屋的所有权及控制权根据房屋买卖合同已转移给购房户，属于适用法律错误；（三）原审法院判定张某某享有涉案房屋的所有权，没有事实依据和法律依据。综上，请求二审法院撤销郑州市中原区人民法院（2010）中民一初字第X号民事判决，并确认王某甲对涉案房屋享有所有权。

张某某答辩称：原审判决并不自相矛盾，张某某是以抵债方式取得该房屋，抵债也是一种付款方式，符合郑州市政府会议纪要精神。张某某在以抵债方式付清房款后，属于付完全部房款的购房户，所谓工程优先权不能对抗张某某，且工程优先权有一定的期限限制；房屋登记仅是对所有权常理上的一种确认，是行政确认，本院认定的则只是从民事权利角度的认定。故原审法院判决事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。

二审法院查明的事实除与原审基本一致外。另查明，1999年11月1日，诚信公司在与张某某签订《朱屯小区房屋认购协议书》同时，为张某某出具数额x元的收据一份。

本院认为：首先，张某某与诚信公司签订的《朱屯小区房屋认购协议》是双方的真实意思表示，合法有效。该协议符合合同法规定的买卖合同的特征。在该合同中，出卖人为诚信公司，其主要义务为交付房屋；买受人为张某某，其主要义务为支付相应对价。本案中，张某某是以“抵债”方式完成了本合同中支付对价的义务----付清全部房款，并自2002年9月左右居住使用该房至今。故张某某当时居住该房符合郑州市政府会议纪要精神的要求，应当视为诚信公司向其正常交付使用涉案房屋。其次，王某甲实际上是从郑州市金水区建筑安装工程队处取得该房，该工程队行使上述对诚信公司的合同权利已损害作为购房户的张某某的利益，购房户完成支付对价义务并入住后，依郑州政府会议纪要精神，该工程队无权行使所谓的留置权，故张某某应为涉案房屋的所有权人。因此，王某甲的上诉主张均不成立，本院不予支持。综上所述，原审判决事实清楚，证据确实充分，判处适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由上诉人王某甲负担。

本判决为终审判决。

审判长李黎

审判员程文

代理审判员王某利

二○一○年十一月十七日

书记员夏文昌（代）