上诉人(一审被告)：北海市万国都物业管理有限责任公司。

被上诉人(一审原告)：陈某。

上诉人北海市万国都物业管理有限责任公司（以下简称万国都公司）因与被上诉人陈某商品房预售合同纠纷一案，不服北海市海城区人民法院（2010）海民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2010年7月6日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

一审法院审理查明：2004年3月1日，被告取得凯旋国际商住大厦的《商品房预售许可证》，2005年1月28日，原、被告签订《〈商品房买卖合同〉附加协议》一份，主要约定：经双方友好协商，就原告购买被告开发的凯旋国际商务大酒店lllX号房屋，双方特约定如果被告在该套商品房交付使用后360天内，如因被告的责任原告不能在期限内取得房地产权属证书，被告赔偿原告损失x元。合同签订后，原告于2005年1月29日向被告支付首付款x元，被告出具写有“陈某购买北海凯旋国际主楼十一层X号房50％首付款x元(备注：面积43，单价4663.57)”的发票给原告，但被告至今没有将上述房屋交付给原告使用。2007年11月23日，被告与第三人林剑山签订了《房屋买卖合同》并到北海市房地产交易中心进行了备案登记。为此，原告向该院提起诉讼，请求：1、解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2、被告返还原告购房款x元及利息3128.48元；3、被告赔偿原告x元；4、被告赔偿逾期办证违约金x元给原告；5、被告承担本案诉讼费用。

一审法院认为：被告已取得《商品房预售许可证》，可以进行商品房预售。本案虽然没有证据反映原、被告签订有规范的商品房买卖合同书，但依据原、被告签订的《附加协议》以及被告出具给原告的发票反映，原、被告双方已对相关的商品房基本状况、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、履行期限、违约责任等主要内容都有了明确的约定，且原告已依约支付了首付款给被告，被告亦出具了收款发票给原告，依据《中华人民共和国合同法》第三十六条关于“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”的规定，以及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条关于“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，本案原、被告之间的《商品房买卖合同》成立。本案被告将已经出售给原告的本案讼争房屋又出售给第三人并办理了备案登记，导致原、被告之间的商品房买卖合同目的不能实现，原告无法取得讼争房屋，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条关于“商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”的规定，本案原告请求解除合同、要求被告返还已付购房款及利息并赔偿x元的诉讼请求合法有据，该院予以支持。但依据原被告双方的约定，被告在本案讼争房屋交付使用后360天内未为原告办理房地产权证书的，被告才承担逾期办证的违约责任，而本案无证据反映原、被告约定了交房时间，且被告至今亦未交付讼争房屋给原告，被告无需承担逾期办证的违约责任。故原告请求被告赔偿逾期办证的违约金没有事实和法律依据，该院不予支持。被告主张可以撤销其与第三人在房产部门的备案登记并将本案讼争房屋交付给原告使用，但被告至今未向本院提供任何证据予以证实，该院不予采信。为了保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第八条的规定，遂判决：一、解除原告陈某与被告北海市万国都物业管理有限责任公司之间的购买位于北海市X路X号凯旋国际商务大酒店X号房屋的《商品房买卖合同》；二、被告北海市万国都物业管理有限责任公司应返还购房款x元及利息(利息计算：从2005年2月1日起按中国人民银行活期存款利率计至本判决确定的还款期限时止)给原告陈某；三、被告北海市万国都物业管理有限责任公司应赔偿x元给原告陈某；四、驳回原告陈某的其他诉讼请求。案件受理费4676元，法院专递费100元，合计4776元，由被告负担。

万国都公司不服一审法院上述判决，向本院提起上诉称：一、一审法院对本案事实认定不清。上诉人与被上诉人从未签订过任何书面的《商品房买卖合同》，在一审庭审时被上诉人也仅是出具了一张发票，而该发票只记载有被上诉人的付款金额x元、所购房的面积和房号，上诉人与被上诉人之间只构成房屋认购的意思表示，并不能据此认定双方存在商品房买卖法律关系。根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》第28条和建设部《商品房销售管理办法》第16条的规定“商品房销售时，当事人双方应当签订书面合同”。本案中，被上诉人出具的发票上所记载的内容根本不具备商品房买卖合同应当明确的主要内容，如房屋交付时间、办理产权证时间、违约责任等。但一审法院仅凭一张发票就认定双方存在商品房买卖法律关系，并判令解除上诉人与被上诉人之间的《商品房买卖合同》是错误的。此外，因被上诉人在2005年1月仅支付了房款的一半即x元，在此后的近三年时间中，虽经上诉人多次催促，但其一直不与上诉人签订《商品房买卖合同》并支付余款，上诉人才于2007年11月23日与第三人签订厂《商品房买卖合同》并予以备案。本案中，被上诉人存在过错。二、一审法院适用法律错误。上诉人与被上诉人之间根本不存在商品房买卖法律关系，但一审法院却按最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，判决上诉人赔偿被上诉人x元，这是法律适用的错误。

综上，一审法院对本案事实认定不清、法律适用错误，请求撤销一审判决的第一、三项，诉讼费用由被上诉人承担。

被上诉人陈某答辩称：一审判决认定事实清楚，上诉人的上诉理由无事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。

本院依法对一审查明的事实予以确认。

本案争议的焦点是，万国都公司与陈某之间是否构成商品房买卖合同关系。

本院认为，对于双方是否签订了书面的《商品房买卖合同》，因陈某主张该合同已被万国都公司收回，而万国都公司否认该事实的存在，因此，根据现有证据无法直接认定双方签订了书面的《商品房买卖合同》。但依据双方签订了《附加协议》，可以合理的推断应当有“正式协议”的存在。结合万国都公司出具给陈某的收款发票上记载的内容可以看出，双方已对相关的商品房的座落位置、房号、面积、价款、办证及违约责任等都有了明确的约定，且已实际开始履行，所以，一审判决认定双方之间的商品房买卖合同关系成立，是正确的。上诉人万国都公司主张，其多次通知被上诉人陈某交纳剩余房款，但陈某未有交纳，其是在陈某违约的情况下才将房屋转卖他人，对此事实陈某否认，万国都公司亦未能提供证据证实双方曾约定过付款期限及通知过陈某交纳房款，因此，上诉人万国都公司的该项主张，本院不予认定。

综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。一审判决主文第一项中的解除《商品房买卖合同》包括了解除《附加协议》。上诉人万国都公司的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

上诉案件受理费4776元，由上诉人万国都公司负担。

本判决为终审判决。

审判长董新永

审判员张骥

审判员汪海敏

二0一0年十月二十七日

书记员龚安珍