原告王某。

原告沈某。

两原告的共同委托代理人费某。

被告上海某房地产开发有限公司。

法定代表人梁某，该公司董事长。

委托代理人闫某，该公司职员。

委托代理人李某，北京市某（略）事务所（略）。

原告王某、沈某诉被告上海某房地产开发有限公司（以下简称某公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2008年7月11日受理后，依法适用简易程序由代理审判员周励独任审判，于2008年8月4日依法公开开庭进行了审理。原告王某及两原告的共同委托代理人费某，被告某公司的委托代理人闫某、李某到庭参加了诉讼。事后，本案转入普通程序，本院依法组成合议庭于2008年11月11日再次公开开庭进行了审理。原告沈某及两原告的共同委托代理人费某，被告某公司的委托代理人闫某、李某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告王某、沈某诉称，2003年11月底，原告入住本市杨浦区X路某室房屋,当时即发现该房屋的客、卫房型结构与预售合同不符，向被告交涉未果，遂于2004年向杨浦区人民法院提起诉讼。2005年3月杨浦区人民法院作出判决，认定被告的行为确实违反合同附件的约定。由于当时房屋还未显现恶果，原告一时难以另择购房，并未要求解除合同，故对实际损失也不能提出有效赔偿主张。2005年5月起，在被告擅自变更房屋主体结构的部位，每层出现西、北2只卫生间窗台上下对应的位置，从底楼地基直至X楼屋顶的墙体自上而下出现了2条有规律性“未震先裂大裂缝。原告大卫生间尤为严重，裂缝甚至出现渗漏进水的严重程度。为此，原告和相关业主不断与被告交涉，要求解决房屋质量问题，2006年12月被告迫于舆论压力出具了一份未经权威部门认定的原告所在的X号楼修理方案。被告对因变更房屋主体结构而导致房屋裂缝渗漏的根本原因避而不谈，一厢情愿且避重就轻地进行似是而非的分析，违背事实真相，即便如此，原告和相关业主仍抱着解决问题的诚意，暂且接受被告对外墙面修复以观后效的承诺，同时部分业主也勉强得到被告给予象征性不等数额装潢损失赔偿。可时至今日，保修期限临近，被告于2006年12月5日制订的修复方案几经催促仍被束之高阁，不予兑现。现房屋裂纹老伤未疗，新病又萌，被告所改变结构的错位区域内，裂缝不断延伸逐渐拓展，尤为严重的是从X楼起折入X室部位向高端开裂，乃至X室的整体浇灌的南阳台令人匪夷所思的裂成两截，卫生间墙砖、地砖多处裂纹，人身财产利益实在可虞。故现要求判令被告聘请具有合法资质的专业房屋建筑或修理单位，按被告已制订的修理方案对大楼损坏部位进行全面修缮，消除房屋质量问题隐患，确保完好的商品房价值和居住，自房屋修理竣工之日起顺延房屋保修期5年，并由被告承担房屋修理费；判令被告将擅自变更后的房屋主体结构图，退回有关审核部门进一步重新审核，确认杨浦区X路某号楼房改变房屋主体结构后，能否达到国家强制性最低标准的《民用建筑可靠性鉴定标准x-1299》的建筑技术规范要求，以保证房屋居住安全。

被告某公司辩称，被告并不是整个大楼的完全产权人，请求对于原告超过权限的诉讼请求予以驳回。现原告主张房屋质量问题系被告擅自改变房屋结构引起的，但原告未提供相关证据证明。原告的房屋如果存在渗、漏水现象，且在保质期内，被告愿意修复。原告要求延长保质期缺乏法律及合同依据，被告是房地产开发企业，对房屋有修缮能力，可以予以修补。至于对X号楼的修复问题，是由于该大楼业主对被告征求意见没有给予明确答复要求如何修复，故造成维修方案无法进行实施。

经审理查明：2005年3月25日，本院就原告诉被告商品房预售合同纠纷一案作出（2005）杨民三(民)初字第X号民事判决，该判决书查明以下事实：

1、2003年2月28日，原告方作为乙方、被告作为甲方，双方签订了一份《上海市商品房预售合同》。合同约定，乙方向甲方购买上海市X路某室商品房一套，该房暂测建筑面积为131.68平方米;该房屋建筑设计及平面图见本合同附件二,该房屋相关情况说明(抵押关系、租赁关系、相邻关系及小区平面布局)见本合同附件四；该房屋每平方米建筑面积单价为人民币4,331元，根据暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款为570,306元。签订本合同后，甲方不得擅自变更该房屋的建筑设计（见附件二），确需变更的应当征得乙方书面同意并报规划管理部门审核批准，在获得批准之日起三十天内与乙方签订本合同变更协议。甲方未征得乙方同意擅自变更该房屋的建筑设计，乙方有权单方面解除本合同。甲方不得擅自变更已经与乙方约定的小区平面布局(见附件四)，确需变更的应当征得乙方书面同意。甲方未征得乙方同意变更小区的平面布局，乙方有权要求甲方恢复，如不能恢复的，甲方应当向乙方支付总房价款的2％违约金。甲方定于2003年12月31日前将该房屋交付给乙方。从合同附件二粘贴的平面图上看，房型设计更改处盖有原告方印章。合同签订后，原告方按约支付了房款。

2、2003年5月6日，被告向原告方送达了“告客户通知书”，内容为：您已购买了X号X室，应广大客户的要求，考虑到布局的合理性，已对X室作出相应的调整，具体调整部位如下：原预售合同中房间设计由3m×2.7m调整为3.3m×3m；卫生间设计由3m×2.4m调整为3m×1.8m。若有任何疑问或意见请于15日内以书面形式回复。之后，双方交接了房屋，并确认房价款为567,924元。

3、2003年3月25日、5月17日原告王某两次向被告致函要求解决上述问题。

4、2004年6月17日，包括原告方在内的15户业主向被告致函要求解决上述问题。

5、2004年12月29日，原告起诉来院，提出如上诉请。审理中，原告方不要求退房，也未就损失提出主张及举证。

另查明：1、2003年1月15日，被告取得了系争房屋的杨房（2003）预字X号《预售许可证》。

2、2003年9月8日，上海市二轻设计研究院就上述房型变更作了《设计变更联系备忘录》。

3、原告所称绿化带位置在合同附件四的小区平面布局图上标注为虚线方框，规划设计图中该处为消防登高面，现为硬地绿化。

经本院审理后认为，被告称原告已同意其变更房型，缺乏依据，本院不予采信。被告所称上述变更发生在与原告签订合同之前的抗辩，因签订合同时被告未向相对方的原告方告知，故应认定被告的上述行为确实违反了合同附件二的约定，属变更了房屋的建筑设计；但根据合同约定的违约责任，原告可以据此行使合同解除权。审理中原告并不要求解除合同，也未就有无实际损失提出主张及举证。至于系争的合同附件四小区平面布局，该处标注为虚线方框，规划设计图中该处为消防登高面，现实际为硬地绿化，原告方依据广告认为此为绿化带，因广告在前，合同在后，原告方据此认为被告违约，缺乏依据，故原告方要求被告支付违约金11,358.48元的请求，本院难以支持。据此，2005年3月25日本院作出判决，对原告要求被告支付违约金11,358.48元的诉请不予支持，准被告补偿原告2000元。

该案判决后，就房屋存有裂缝等问题，原告又向被告进行交涉，2006年12月5日，被告出具了《某北园X号楼维修方案》，就楼梯间防火门洞口裂缝、外墙面龟裂纹的产生原因、维修方法等提出维修方案。对此，X号楼大部分业主亦在《补充说明》上签字，表示该修理方案所描述产生原因仅是开发商单方面的分析，房屋出现质量问题需经国家有关权威机构进行检测作出鉴定。业主们抱着解决问题的诚意，但愿产生的裂缝如开发商所描述那样仅是砂浆层表面开裂，而不是其它因素引发开裂。为此，业主们仅同意接受外墙面美观性修复以观后效。室内引发裂缝所造成装饰损坏开发商进行赔偿或修复。因被告最终未能实施上述维修方案，原告遂于2008年7月起诉来院。

本案在审理中另查明，原告（乙方）与被告（甲方）签订的《上海市商品房预售合同》中约定，甲方交付该房屋有其它工程质量问题的，乙方在保修期内有权要求甲方除免费修复外，还须按照修复费的0.1倍给予补偿。双方商定对该房屋其它工程质量问题有争议的，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。自该房屋验收交接之日起，甲方对该房屋负责保修，保修范围和保修期由甲乙双方参照国务院发布的《建设工程质量管理条例》及《上海市房地产转让办法》规定在本合同附件五中约定。

在本案审理中，原告坚持要求被告按出具的维修方案对原告所在的杨浦区X路某号大楼的房屋质量问题进行修复，不要求对原告的房屋质量问题进行修复。

本院认为：原、被告签订的《上海市商品房预售合同》系双方当事人真实意思的表示，且符合法律规定，应为有效的合同。依法成立的合同对双方当事人均有法律约束力。原、被告是该合同的相对方，被告交付原告的房屋如有质量问题，原告应根据合同的约定，要求被告在保修期内承担维修责任。原告作为业主，对建筑物内的住宅专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分，享有共有和共同管理的权利。现虽被告出具了《某北园X号楼维修方案》，但该方案是针对X号楼楼梯间防火门洞口裂缝、外墙面龟裂纹的质量问题提出的维修方案，该维修方案是对X号楼共有部分的维修，且X号楼大部分业主亦签字接受对外墙面龟裂纹的质量问题进行修复，也涉及X号楼全体业主的利益。而根据法律规定有关共有和共同管理权利的其他重大事项由业主共同决定。现原告不要求被告对原告专有部分进行维修而坚持要求被告按《某北园X号楼维修方案》对X号楼存在的共有部分质量问题进行修复，无法律及合同依据，本院难以支持；至于原告所购房屋的质量问题，因原告不要求被告进行维修，故本院在本案中不作处理。如原告今后主张权利要求被告承担维修责任，可按与被告之间的《上海市商品房预售合同》有关房屋质量问题的约定，另行解决。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十六条之规定，判决如下：

一、原告王某、沈某要求被告上海某房地产开发有限公司聘请具有合法资质的专业房屋建筑或修理单位，按被告已制订的修理方案对大楼损坏部位进行全面修缮，消除房屋质量问题隐患，确保完好的商品房价值和居住使用价值，自房屋修理竣工之日起顺延房屋保修期5年，并由被告承担房屋修理费的诉讼请求，不予支持；

二、原告王某、沈某要求被告上海某房地产开发有限公司将擅自变更后的房屋主体结构图，退回有关审核部门进一步重新审核，确认上海市杨浦区X路某号楼房改变房屋主体结构后，能否达到国家强制性最低标准的《民用建筑可靠性鉴定标准x-1299》的建筑技术规范要求，以保证房屋居住安全的诉讼请求，不予支持。

本案受理费人民币80元，由原告王某、沈某和被告上海某房地产开发有限公司各半负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判长张军

审判员陈宾

代理审判员朱建萍

书记员书记员林艳萍