上诉人（原审被告）南阳德美奥翔置业有限公司。住所地：南阳市X路南阳光彩大市场。
法定代表人胡某某，任该公司董事长。
委托代理人陆某，该公司工作人员。
委托代理人李春阳，南阳震世（略）事务所（略）。
上诉人（原审第三人）王某甲，男，生于1970年8月，汉族。
委托代理人王某浩，河南雷雨（略）事务所（略）。
委托代理人沙某某，男，生于1962年7月，回族。
被上诉人（原审原告）王某乙，女，生于1968年11月，汉族。
委托代理人梅建国，河南汉冶（略）事务所（略）。
委托代理人王某，河南汉冶（略）事务所（略）。
上诉人王某甲、南阳德美奥翔置业有限公司（以下简称南阳德美奥翔公司）与被上诉人王某乙为房屋买卖合同纠纷一案。王某乙于2008年5月19日向卧龙区人民法院提起诉讼，卧龙区人民法院于2009年8月13日作出（2008）宛龙靳民初字第X号民事判决，南阳德美奥翔公司、王某甲不服，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人南阳德美奥翔公司的委托代理人陆某、李春阳，上诉人王某甲及其委托代理人王某浩、沙某某，被上诉人王某乙及其委托代理人梅建国、王某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2005年9月20日，王某乙与南阳德美奥翔公司签订了预约订购南阳德美奥翔公司开发的南阳光彩大市场鞋业区域两套商铺的《南阳光彩大市场商铺订购意向协议》，并交纳意向金2000元（每套意向金1000元），2006年1月17日，王某乙又与南阳德美奥翔公司签订了认购南阳光彩大市场一期X栋X号商铺（216.588平方米）1套的《南阳光彩大市场商品房认购协议》。协议约定：X栋X号商铺建筑面积为216.588平方米，单价为2180元/平方米。2007年1月15日，王某乙向南阳德美奥翔公司交纳购房款x元，2007年3月2日交纳购房款x元，两次交纳购房款为x元。后王某乙的丈夫杨建新与王某甲的哥哥王某协商将王某乙认购的X栋X号商铺与王某甲认购的南阳光彩大市场X栋X号房屋进行调换。2007年6月21日，杨建新将王某乙与南阳德美奥翔公司签订的《南阳光彩大市场商铺订购意向协议》、《南阳光彩大市场商品房认购协议》，交纳购房款x元的收据两张交给王某。当日，王某代表王某乙，王某（前）妻曾娴代表王某甲在南阳德美奥翔公司填写了转让声明。南阳德美奥翔公司在收到王某乙与南阳德美奥翔公司签订的《南阳光彩大市场商铺订购意向协议》、《南阳光彩大市场商品房认购协议》，交纳购房款x元收据两张后，给王某甲开具了X栋X号房款x元的收据。2008年4月18日，王某甲又向南阳德美奥翔公司交纳X栋X号商铺房款900元。2007年7月份，王某乙得知杨建新等人将X栋X号商铺与王某甲认购的X栋X号商铺调换一事后，遂向南阳德美奥翔公司反映，要求将X栋X号商铺仍登记在自已名下，为此双方发生纠纷。
又查明，2008年5月5日，王某甲开始对南阳光彩大市场一期X栋X号进行装修，装修花费x元。南阳光彩大市场一期X栋X号商铺现房屋售价2880元/平方米，与王某乙购该商铺时房价差价款为x.6元（现房价2880元/平方米-原购房价2180元/平方米×216.588平方米=x.6元）。
在诉讼中，南阳德美奥翔公司称在转让争议房屋时电话向王某乙征求过意见，王某乙同意转让，但王某乙在诉讼中予以否认。
原审法院认为，（当事人买卖商品房）当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。2005年9月和2006年1月，王某乙与南阳德美奥翔公司签订了《南阳光彩大市场商铺订购意向协议》和《南阳光彩大市场商品房认购协议》，该两份协议均有双方签字、盖章，应为有效合同，对双方当事人具有法律约束力。本案中，王某乙系合同当事人即合同主体，故王某乙诉讼请求判令被告继续履行《南阳光彩大市场商品房认购协议》，交付房屋的理由成立，予以支持。南阳德美奥翔公司辩称王某乙于2007年6月21日委托王某将其认购的商品房转让给王某甲，王某乙的转让行为实质上是解除与我公司买卖合同关系的理由，南阳德美奥翔公司仅举证有王某代理王某乙填写的转让声明、王某书写的担保书，未举出王某乙（合同相对人）的明确授权证据，事后王某乙又未追认，且南阳德美奥翔公司举证王某乙写的申请书，恰恰说明王某乙不同意房屋调换，要求将该房仍登记在自己名下，故南阳德美奥翔公司辩称理由不能成立，不予支持。南阳德美奥翔公司将X栋X号商铺收款收据变更在第三人王某甲名下的行为为无效行为。王某甲述称王某乙同意将房屋调换，请求驳回王某乙的诉讼请求，判令争议房产归其所有，但未举出王某乙同意调换与明确授权调换的相关证据加以证明，其理由不能成立，不予支持。王某甲述称先后两次向王某乙付款x元，现王某乙否认，因此，对此事实本案暂不予认定。王某甲举证的电话录音与谈话记录，其内容语言含糊，不能证明原告王某乙同意调换房屋，故无法认定。因南阳德美奥翔公司在此房屋买卖合同纠纷中明知王某乙系合同相对人，而在王某乙未到场明确表明意见的情况下，擅自将已出售给王某乙的房屋又转让给王某甲，导致王某甲花去巨额费用进行了装饰装修，同时由于南阳德美奥翔公司擅自转让行为造成了转让行为无效使王某甲失去商机，造成王某甲所购房屋获取的市场增值利益丧失，因此，南阳德美奥翔公司应全部承担该两项损失的赔偿责任，填平第三人的实际经济损失，以平衡当事人的利益关系。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十一条、第一百零七条之规定，报经本院审委会讨论决定，判决如下：一、限被告南阳德美奥翔置业有限公司于本判决生效后十日内将南阳光彩大市场一期X栋X号商铺一套（大套）交付给原告王某乙；二、原、被告继续履行房屋买卖合同；三、限被告南阳德美奥翔置业有限公司于本判决生效后十日内赔偿第三人王某甲原购房时房价与现房价差额款x.6元，装修损失款x元，共计x.60元。逾期履行，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回第三人王某甲的其它诉讼请求。诉讼费4300元，有被告负担。
南阳德美奥翔公司不服，向本院提起上诉，其上诉理由为，1、原审程序违法。本案的焦点是王某是否具有代理权，本案处理结果和他有利害关系，原审漏列王某、杨建新作为本案的当事人参加诉讼。再者，原审判决南阳德美奥翔公司支付王某甲x.60元，超出了当事人的诉请。2、原审认定事实错误。本案的实质是合同权利义务的转让，并非调换房屋。原审认定王某乙未授权王某办理手续是错误的。
王某甲的上诉理由为，1、王某的代理行为合法有效。因王某、南阳德美奥翔公司和本人均认可；王某乙将X栋X号商铺的商品房认购协议、身份证原件、交款收据交给了王某；王某本人担保书确认委托属实。若未委托，上述行为如何解释。其次，王某乙收到了本人x元差价款及好处费，收到了本人购买的X栋X号商铺的协议书和收款收据。其申请书也说明了这一事实。2、双方合同权利和义务的转让合法有效。依据合同法第79条到84条规定，王某乙的请求不应支持。再者，被上诉人给代理人购房协议、身份证、交款收据以及接收上诉人款项的行为都足以认定为履行合同义务的表现。
王某乙的答辩意见为，1、王某的代理行为无效。王某是王某甲的兄长，与王某甲有利害关系，其证言不足采信。王某甲称，王某转让X栋X号商铺行为是王某乙的明确授权，但王某甲未拿出授权委托。王某乙2007年8月6日的申请书，说明南阳德美奥翔公司审核过此事，印证了王某乙不同意换房。我也从未收其x元差价费和好处费。2、王某乙与南阳德美奥翔公司之间的买卖合同应受法律保护。2005年9月20日，南阳德美奥翔公司和王某乙签订了《南阳光彩大市场商铺订购意向协议》，2007年1月17日签订《南阳光彩大市场商品房认购协议》。这说明双方签订合同的真实性。王某乙是合同的当事人，未给任何人出委托，让其作变更手续，上诉人南阳德美奥翔公司在未经本人授权的情况下私自给合同以外的当事人出具任何手续，均得不到法律的认可。王某将房屋认购手续及发票从杨建新处骗取，私自到南阳德美奥翔公司作变更手续，王某的行为无效。X栋X号商铺仍属王某甲所有，与答辩人无关。3、原审程序合法。本案中，王某、杨建新均不是合同的当事人，合同的签订、履行不涉及此二人，案件的处理结果与二人没有法律上的利害关系，故不应追加二人为第三人。综上所述，大套房屋是我买的，我没有出具授权委托书委托王某将我的大套商铺和王某甲的小套商铺进行调换，上诉人也没有证据证明我授权王某进行换房，王某的代理行为无效。原审判决正确，应予维持。
根据双方的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为，上诉人南阳德美奥翔公司、王某甲与被上诉人王某乙是否进行过房屋调换，该调换行为是否合法有效。
二审中，上诉人王某甲申请证人王某、曾娴出庭作证，证明王某甲委托王某与王某乙换房事宜。上诉人王某甲申请证人马长广出庭作证，证明其和王某一起给王某乙送过钱。
对上述证言，王某乙的质证意见为，王某、曾娴的证言并非新证据，且他们在一审作过证，二审不能再作为证据使用。马长广的证言说法不一致，不能采信。南阳德美奥翔公司的质证意见为，对此事实不发表意见。
对上述证据，本院认为，二审期间王某甲所举的证据与一审判决认定的证据没有实质性区别，不足以推反一审所认定的事实，
本院在二审中查明，王某与曾娴于1997年经法院调解离婚。2007年8月6日，王某乙向南阳德美奥翔公司提交的申请书的内容为“：……2005年9月份，我在你处购买二间房，位置是第六栋二号。2007年7月份，在得知我爱人将此房屋与王某所购的一间房（位于第一排X号）进行了调换。之后，我马上找过你处，讲明调换一事未经得我的同意，做为夫妻共同财产，我爱人无权单方处置此事，虽然当时你处给我打过电话，但我当时有病，电话中也没听清，我以为是给我本人签合同，我当时就说同意，但并不是同意和王某换房子。如今，该房已快完工，为了不发生更大的纠纷，我希望你们出面作好王某的工作，将二间房仍登记在我的名下，以维护我作为你处一名商户的合法权益。”其它事实同一审查明的事实相同。
本案经合议庭评议并报本院审判委员会讨论认为，2005年9月，王某乙与南阳德美奥翔公司签订了《南阳光彩大市场商铺订购意向协议》，2006年1月，双方又签订了《南阳光彩大市场商品房认购协议》，该两份协议均有双方签字、盖章，符合法律规定，应为有效合同，依据上述协议，南阳德美奥翔公司对王某乙负有交付南阳光彩大市场一期X栋X号商铺一套（大套）的义务。
对于王某甲的上诉理由，本院认为，本案在一、二审中，王某甲均未举出其与王某乙达成房屋调换的书面协议和王某乙同意进行房屋调换的书面授权委托等书面证据予以证实。相反，依据南阳德美奥翔公司提交的证据，2007年6月21日，王某、曾娴在南阳德美奥翔公司办理王某甲、王某乙的房屋调换有关事项时，王某甲并不在现场，换房之事是在王某乙、王某甲两个当事人之外的帮忙人之间进行的。2007年8月6日，王某乙即向南阳德美奥翔公司提交了书面申请，对王某、曾娴在南阳德美奥翔公司办理的房屋调换事项提出了异议，此书面异议的内容明确证实王某乙不同意换房。对王某甲所称的其先后两次向王某乙付款x元的事实，二审期间，王某甲仍未举出新的证据予以证实，二审亦不能支持。
对于南阳德美奥翔公司的上诉理由，本院认为，依据王某乙与南阳德美奥翔公司签订的《南阳光彩大市场商铺订购意向协议》、《南阳光彩大市场商品房认购协议》，南阳德美奥翔公司对王某乙负有交付南阳光彩大市场一期X栋X号商铺一套的义务。南阳德美奥翔公司作为房屋的销售者，对于在房屋买卖合同履行中发生的房屋购买者主体变更等事项，负有严格的审查义务。本案中，南阳德美奥翔公司在购买者王某乙以及换房者王某甲均未到场，也未收到其出具的书面意见及书面授权的情况下，擅自将X栋X号商铺的收款收据变更为王某甲，该变更行为违背了王某乙真实意思表示，应为无效行为。故南阳德美奥翔公司对王某乙负有交付南阳光彩大市场一期X栋X号商铺一套的义务，对王某甲负有因变更行为无效而造成经济损失的赔偿责任。
依据上述事实，南阳德美奥翔公司在王某乙未明确同意及“换房”双方当事人均未到场的情况下，将X栋X号商铺办理在王某甲的名下，且在王某乙提出书面异议后，仍将房屋交付给王某甲，导致王某甲花去巨额费用进行装修。也使王某甲失去了另购其它房屋的机会，造成王某甲对X栋X号商铺（增值）利益的丧失，故原审判决南阳德美奥翔公司对王某甲的此两项损失予以赔偿并无不妥。同时，本院还认为，因南阳德美奥翔公司的行为和王某乙作为南阳光彩大市场X栋X号商铺的购买者，对其与南阳德美奥翔公司签订的《南阳光彩大市场商铺订购意向协议》、《南阳光彩大市场商品房认购协议》、收款收据及身份证保管不善，致使杨建新将上述资料交付他人，造成王某甲损失的发生和扩大，对此，南阳德美奥翔公司及王某乙均应给予相应的赔偿。该项损失本院酌定为x元。综合南阳德美奥翔公司和王某乙在本案争议中的实际情况，各自应承担该损失中的x元。
综上所述，原判认定事实清楚，程序合法，但处理稍有不足，本院予以变更。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二项及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、撤销河南省南阳市卧龙区人民法院（2008）宛龙靳民初字第X号民事判决。
二、王某乙与南阳德美奥翔置业有限公司继续履行房屋买卖合同，限南阳德美奥翔置业有限公司于本判决生效后十日内将南阳光彩大市场一期X栋X号商铺一套交付给王某乙。
三、限南阳德美奥翔置业有限公司于本判决生效后十日内赔偿王某甲原购房时房价与现房价差额款x.6元，装修损失款x元，共计x.60元。
四、南阳德美奥翔置业有限公司于本判决生效后十日内赔偿王某甲x元，王某乙于本判决生效后十日内赔偿王某甲x元。
五、驳回王某甲的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4300元，二审案件受理费4300元，共计8600元，由南阳德美奥翔置业有限公司负担6000元，王某乙负担2600元。
本判决为终审判决。
审判长屈云华
审判员张君
审判员刘洪海
二0一0年八月三十日
书记员高璐
