上诉人（原审被告）洛阳正奇建设开发有限公司，住所地：洛阳市涧西区X路河洛世家正奇办公室三楼。

法定代表人胡某某，该公司经理。

委托代理阴吉峰，河南帝都（略）事务所（略）。

委托代理杨霞，北京德恒（略）事务所（略）。

被上诉人（原审原告）刘某某。

委托代理人张耀显，河南洛太（略）事务所（略）。

上诉人洛阳正奇建设开发有限公司(以下简称正奇公司)因与刘某某买卖合同纠纷一案，不服涧西区人民法院(2009)涧民二初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人正奇公司的委托代理人阴吉峰、杨霞，被上诉人刘某某的委托代理人张耀显，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原审法院审理查明的事实：2004年5月12日，原告作为乙方与被告签订了《经济适用住房购销合同》一份，该合同第七条约定：乙方如期付款，甲方需于2005年1月28日将符合本合同附件所规定的装饰和设备标准并经综合验收合格的该住房交付乙方使用。该合同第八条约定：如果甲方不能按期向乙方交付房屋，逾期每日给乙方按总房款0．01％计息，逾期超过三个月，则视为甲方不履行合同。甲方按乙方累计已付款的5％向乙方支付违约金，本合同继续履行。2007年11月9日，原、被告双方在原购房合同的基础上，又签订了《补充协议》一份，该协议明确约定了原告所购买的房屋的总价款为x元。现原告已按合同及协议的约定将总房款x元交给了被告。2005年6月11日原、被告办理了房屋交接手续，被告将该房屋交付给原告。原告多次找其协商无果的情况下，认为被告违约向本院起诉。庭审中，因原告不同意调解，致本院调解不能。

原审法院认为：原、被告签订的《经济适用住房购销合同》，经洛阳市住房委员会办公室审核，并加盖了印鉴公章，可以充分证明原告有资格购买经济适用房，故本院对该合同予以认定。合同当事人双方应当按照合同约定履行各自义务或主张各自权利。从被告洛阳正奇建设开发有限公司与原告办理的房屋交接单显示，本案中，被告交付房屋的时间系2005年6月11日，并由双方签字认可。故本院认定被告交付房屋的时间应为2OO5年6月11日。根据合同的约定，被告向原告支付逾期交房的利息应计算至2005年1月28日至2005年6月l1日。在2007年11月9日，原、被告双方又签订了《补充协议》，说明了被告有诚意继续履行合同，按照2004年5月12日，原、被告签订了《经济适用住房购销合同》显示，逾期超过三个月，则视为甲方不履行合同。甲方按乙方累计已付款的5％向乙方支付违约金，被告交房时间系2005年6月11日，交房时间超过3个月，故原告要求违约金的请求予以支持。至于被告辩称原告的起诉已超诉讼时效的辩解意见，因从原告提交的证明以及政府文件中可以认为，从2007年起，原告及其小区的其他业主一直在主张权利，相继反映有关问题，故对被告的抗辩意见，本院不予采纳。依据《中华民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及相关法律之规定。判决如下：一、被告洛阳正奇建设开发有限公司于本判决生效后十日内向原告刘某某支付逾期交房利息743元。二、被告洛阳正奇建设开发有限公司于本判决生效后十日内向原告刘某某支付逾期交房违约金2787元。逾期，则依照《华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定执行，即加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回被告刘某某的其他诉讼请求。本案受理50元。由被告洛阳正奇建设开发有限公司承担。

正奇公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审认定事实错误，被上诉人的请求已超过诉讼时效。1、原审法院查明：“原告多次找其协商无果的情况下，认为被告违约向本院起诉。”缺乏事实依据。原审法院认为：“至于被告辩称原告的起诉已超过诉讼时效的辩解意见，因从原告提交的证明以及政府文件中可以认为，从2007年起，原告以及其小区的其他业主一直在主张权利，相继反映有关问题，故对被告的抗辩意见，本院不予采纳。”与事实不符，应予纠正。2、被上诉人(原告)的诉讼请求不受法律保护，已超过二年的诉讼时效。从合同约定的交房日期即2005年1月28日开始，被上诉人就知道自己的权利受到伤害，至2009年5月份起诉已经四年多了，但一直未向正奇公司主张权利，超过二年的诉讼时效，不受法律保护。3、被上诉人没有充分有效的证据证明有诉讼时效中断的事由，原告提交的政府文件均系部分业主反对上诉人开发四期楼盘，阻挠上诉人施工，多次聚众闹事阻断芳华路交通，但是与逾期交房没有关系。若干政府文件中，没有一个词、一个字涉及到逾期交房的问题，显然是原审法院主观臆断、凭空想象出来的，是非常荒谬的。4、被上诉人提交的证明有二部分，第一是正奇公司的承诺书，但该承诺书明确表示在业主收房前给予赔偿，那么从2005年6、7月份陆续交房时，业主已经知道自己的权利受到侵害，至2009年5月份起诉也已经四年了；第二部分是业主的书面证人证言，这些证明形式上是不合法的，证人应当出庭作证，并且部分证人已经作为原告起诉正奇公司要求支付逾期交房违约金，显然与本案有利害关系，不具有证人资格。5、依据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》法释[2008]X号第十条的规定：“具有下列情形之一的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的‘当事人一方提出要求’，产生诉讼时效中断的效力：(一)当事人一方直接向对方当事人送交主张权利文书，对方当事人在文书上签字、盖章或者虽未签字、盖章但能够以其他方式证明该文书到达对方当事人的；(二)当事人一方以发送信件或者数据电文方式主张权利，信件或者数据电文到达或者应当到达对方当事人的；”可以非常明确的看出当事人一方提出要求(主张权利)必须以书面形式直接向义务人送交主张权利的文书。二、原审法院严重违反法定程序。在一审诉讼中，正奇公司提出管辖权异议，一审法院出具裁定书驳回管辖权异议的申请，正奇公司提起上诉，洛阳市中级人民法院裁定驳回上诉。依据最高人民法院关于适用《关于民事诉讼证据的若干规定》中有关举证时限规定的通知第三条的规定，原审法院应当重新指定不少于三十日的举证期限，但是原审法院没有依法指定三十日的举证期限，所以一审程序严重违法，应当撤销原判，发还重审。三、合同规定的违约金5％过高，显失公平，应予调整。根据《合同法》第114条第2款的规定和最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条的规定，予以适当减少。根据国务院同意下发的《经济适用住房管理办法》第十七条的规定：经济适用房的利润不得高于3％。经济适用房不同于商品房，不能随行就市，由政府核算成本、统一定价，经济适用房的利润率不能超过3％。违约金5％明显过高，已超过开发商的利润，也超过了开发商的承受能力，违反了有关政策的规定。综上所述，被上诉人起诉超过诉讼时效，不受法律保护，并且程序严重违法。请求二审法院驳回原告起诉或者撤销原判、发还重审。

刘某某辩称，双方签订的合同对交房时间约定的很清楚，上诉人未按约交房是客观存在的事实，交接清单的时间也表明是上诉人的原因造成逾期交房。原审认定事实清楚，程序合法，处理正确，请求二审驳回上诉，维持原判。

本院经审理查明的事实除与原审查明的事实相同外，还查明：2005年1月27日，正奇公司向洛世家芳华苑小区购房户致慰问信，在该慰问信中正奇公司向购房户承诺“对于延期交房造成的违约责任，公司董事会商议决定后，一定会给一个满意的答复。”

本院认为，当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年。本案中，双方约定的交房日期为2005年1月28日，实际交房日期为2005年6月11日。2005年1月27日，正奇公司向购房户承诺对延期交房造成的违约责任，待公司研究后给予答复，但其始终未予答复，诉讼时效处于中断状态，因此，刘某某于2009年5月25日起诉并不超诉讼时效。经审查正奇公司于2009年5月27日收到举证通知书到2009年10月29日开庭审理，远远超过30日举证期限，正奇公司有足够时间进行调查收集证据，故原审程序并无不当。关于违约金问题，正奇公司在明知其开发经济适用房所获多少利润的情况下，与刘某某签订的违约金条款，应当是其真实意思表示，现又称双方约定的违约金过高并要求减少，其理由不充分，本院不予支持。综上，原审认定事实基本清楚，程序合法，处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由洛阳正奇建设开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长王洪涛

审判员许珂

审判员王庆喜

二Ｏ一Ｏ年九月二十六日

书记员许巧红