丽水市X区人民法院

民事判决书

(2004)莲民初字第X号

原告潘某，女，X年X月X日出生，汉族，农民，住（略）。

委托代理人(特别授权)支慧，浙江浙丽律师事务所律师。

被告长荣(丽水)建筑材料有限公司，住所地丽水市X路X号。

法定代表人施某，董事长。

委托代理人(特别授权)刘云龙、储某某，福建厦门益原律师事务所律师。

原告潘某为与被告长荣(丽水)建筑材料有限公司商品房预售合同纠纷一案，于2004年1月5日诉来本院，本院受理后，依法组成合议庭，于同年5月9日、6月18日两次公开开庭进行了审理，并当庭宣告判决。原告委托代理人支慧，被告委托代理人储某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称:2002年，被告设立两售房处向社会公开预售其位于丽水市火车站E2地块的商住楼，同年7月9日，原、被告签订了该地块房屋的预售合同，被告将其位于丽水市火车站E2地块上未建好的B幢壹层X室的房屋一套、柴间一间预售给原告，该房屋面积为123.69平方米、柴间面积为9.1平方米，该房屋总价格为（略）元。合同签订时，原告按约支付给被告（略）元，其余部分房款在房屋建好及取得房产等证时支付。被告在超越其经营范围及无预售证的情况下预售房屋，违反法律规定，导致合同无效。被告应返还原告已支付的房款，并赔偿因房屋价格上涨而造成的经济损失（略）元。

被告辩称:其公司无房地产开发资质、无预售证属实，同意原告主张商品房预售合同无效的请求，因合同涉及的地块由姚苏忠开发建设，其与姚苏忠已约定该地块产生的债权、债务由姚苏忠全部承担，而青田县保利房地产开发有限公司已受偿了这一地块，因此返还已付房款和赔偿原告损失的责任应由姚苏忠和青田县保利房地产开发有限公司承担。

为支持其主张，原告提供了以下证据:1、原、被告签订的购房协议书；2、被告出具的收据；3、丽水处州晚报报纸复印件；4、工商笔录；5、转让协议书；6、(2003)浙民一终字第X号民事判决书。被告提供了以下证据:1、合作开发协议书；2、合作开发补充协议书；3、(2003)丽中民初字第X号民事判决书；4、(2003)浙民一终字第X号民事判决书；5、转让协议书；6、(2003)丽中民初字第X号民事判决书；7、(2003)浙民一终字第X号民事判决书。

合议庭对上述证据认证如下:被告对原告所提供的证据1、2、4、5、6的真实性无异议，且与本案的事实有关联性，可作为本案的定案依据；被告对原告提供的证据3认为是新闻报道、并不代表事实本身的质证意见，合议庭认为该证据仅证明被告无房地产开发资质、无预售证的事实，且该事实有其他证据予以佐证，可作为证据予以采信。被告提供的证据4、5，原告已向本院提供，并作为证据已予以采信；被告提供的证据1、2与本案无关联性，对该证据本院不予采信；被告提供的证据3，是证据4的前提，可作为本案的证据予以采信；被告提供的证据6、7与本案合同涉及的标的物有关联性，可作为本案的证据予以采信。

经审理认定:被告系无房地产开发资质的公司，在取得位于丽水市火车站E2地块商住楼项目后，2002年间设立售楼处，向社会公开预订销售商品房，同年7月9日，原、被告签订《协议书》，原告订购被告位于丽水市火车站E2地块B幢X室未建好的房屋一套，面积为123.69平方米，及柴间一间，面积为9.1平方米。约定住宅价为1450元/平方米，柴间价为1000元/平方米，预计房价（略）元。同日，原告向被告交纳定金（略）元，被告出具收据以借资款名义向原告收取了上述房款。

2002年9月27日，被告将上述E2地块及地上建筑物整体转让给青田县保利房地产开发有限公司，被告与该公司发生纠纷，通过诉讼，经(2003)丽终民初字第X号、(2003)浙民一终字第X号民事判决书判决驳回长荣(丽水)建筑材料有限公司要求判令与青田县保利房地产开发有限公司的转让协议无效的诉讼请求。

因原告所订购的房产所在的地块及地上建筑物被被告整体转让，原告无法取得商品房预售合同确定的标的物，诉来本院，请求判令原、被告之间合同无效和被告返还已付房款并赔偿原告损失。在诉讼过程中，根据原告的请求，本院委托丽水市发展计划委员会价格认证中心对该地块2000年6月间与2004年4月间房屋均价的差价进行鉴定，该中心以丽市价认[2004]鉴字X号价格鉴定报告书确定:本市水东火车站E2地块B幢地段2002年6月间至2004年4月的商品房均价价格差为1000元/平方米。

本院认为:被告长荣(丽水)建筑材料有限公司系不具有房地产开发资质的企业，其从事商品房买卖的预售行为，违反《城市房地产开发经营管理条例》确定的从事房地产经营的主体必须是房地产开发企业的强制性规定，因此，原、被告之间签订的商品房预售合同《协议书》无效。被告对因该合同取得的原告的财产，应当予以返还，原告主张要求被告返还已支付的（略）元房款的诉讼请求，本院予以支持。被告明知自己的企业没有从事房地产开发的资质，而且位于丽水市火车站E2地块的商住楼项目根本没有商品房预售许可证明，仍设立售楼处，向社会销售预订所谓的商品房，主观上有明显的故意，应该对因该合同无效造成原告目前不能按当时的房价另行购得商品房的损失承担主要过错责任。原告在与被告签订合同、交纳定金时，作为大宗生活物品购置的买主，应向被告要求出具商品房预售许可证明，应从被告企业的名称、《协议书》合同内容、被告出具的收据等材料得知被告不具有从事房地产开发的资质，在这种情形下，仍与被告签订商品房预售合同《协议书》，对造成该合同的无效不能排除其无过错，原告应对合同无效对其本人造成的损失自行承担相应的责任。被告提出E2地块项目系姚苏忠开发建设、已整体转让给青田县保利房地产开发有限公司，返还原告房款和赔偿原告损失的责任应由上述二人承担的辩解，因签订无效的合同主体一方系被告，被告不能将经营活动过程中与他人产生的债权、债务关系转移给与之无关系的原告一方，且被告未提供证据证明上述二人对被告的义务存在因主体变更等原因发生的承受关系，故对被告这一辩解，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第㈣项、第五十八条的规定，判决如下:

一、原告潘某与被告长荣(丽水)建筑材料有限公司签订的商品房预售合同《协议书》无效；

二、被告长荣(丽水)建筑材料有限公司返还原告潘某已付房款（略）元；

三、被告长荣(丽水)建筑材料有限公司赔偿原告潘某损失（略）元；

上述二、三项限被告长荣(丽水)建筑材料有限公司于本判决生效后十日内付清。

四、驳回原告潘某其他诉讼请求。

案件受理费5280元，其他诉讼费用500元，鉴定费800元，合计人民币6580元，由原告潘某承担1980元，由被告长荣(丽水)建筑材料有限公司承担4600元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。

审判长邬勇

特邀陪审员陈志恩

特邀陪审员贺爱玉

二00四年六月二十一日

代书记员林燕