原告（反诉被告）南阳市卧龙区X街道办事处新西南社区居民委员会。

法定代表人谢某某，任该居委会主任。

委托代理人王尊义，河南子午（略）事务所（略）。

被告（反诉原告）戴某某，女，

委托代理人白德坡，河南鼎新（略）事务所（略）。

原告（反诉被告）南阳市卧龙区X街道办事处新西南社区居民委员会（以下简称新西南居委会）与被告（反诉原告）戴某某租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告新西南居委会及其委托代理人王尊义、被告戴某某及其委托代理人白德坡均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

新西南居委会诉辨称：2003年原、被告将协商一致签订了房屋租赁合同，原告将位于南阳市X路X号房屋一幢租给被告使用，租费每月2000元，合同期限自2003年2月10日至2009年2月10日。合同履行中被告又租原告该房屋门面房一间，月租金500元，到期后双方各自履行了义务。2008年12月29日，原告书面通知被告做好终止合同的准备工作，对提高房租有关事宜与被告协商续签合同，被告不同意，要求以原房租继续承租双方达不成续租合同。为此，原告于2009年3月6日公开向社会招租，最终在相关部门的监督下，马有朋以每月租金4400元的价格中标，双方于2009年4月9日签订了房屋租赁合同，原告要求被告交回房屋，及附属设施，并恢复原状，但被告占有房屋至今不予退还，造成原告每月损失4400元，故请求依法判令：1、被告立即交付原告位于南阳市X路X号房屋，并恢复原状。2、被告赔偿原告自2009年4月至2010年3月的房屋租赁损失x元。被告反诉要求理由不成立，应予驳回，2009年5月以后，反诉人占有被反诉人房屋已无法律根据和合同依据，反诉人无权请求自2009年5月以后每月9000元的经营损失。反诉人投入永安旅社的资产物品及装修部分属于经营期间所产生的费用，依据合同约定应由被告承担。（2009）第64—X号资产评估报告书经卧龙区法院（2009）宛龙民商二初字第X号民事判决书认定，与本案无关，不应采信。

被告戴某某答辩并反诉称：合同到期应当续签合同，原告想提高房租，被告不同意，招标的事被告不同意，原告与他人签订的合同涉及违约赔偿问题。另外，被告提出反诉，请求依法判令：1、原告按每月9000元赔偿反诉人经营损失，自2009年5月起计算至被反诉人排除对反诉人的经营妨碍之日止。2、被反诉人赔偿反诉人投入永安旅社的资产物品及装修现值x元。

经审理查明：新西南居委会与戴某某于2003年2月经协商签订房屋租赁协议一份，协议约定：一、新西南居委会将其位于永安路X号的永安旅馆二至四层及偏房共36间租给戴某某经营旅馆使用。二、新西南居委会保证戴某某的水、电路畅通，房屋维修。三、租赁费每月2200元，每月月底前预付下月租赁费。四、戴某某在经营期间的税金、水、电等费用均由戴某某承担，新西南居委会概不负责。五、戴某某不得擅自转让、转借、私自交换，不得改变房屋结构。六、戴某某必须遵守市计划生育政策，接受居委会监督。七、戴某某暂住人口须到新西南居委会登记，办理暂住手续，搞好社会治安。八、此协议暂定六年，即从2003年2月10日至2009年2月10日，本协议到期后，新西南居委会应按本协议的前七条为准则，继续与戴某某签订下次协议。九、本合同签订之日生效。合同签订后，双方均按约履行了合同。合同到期前新西南居委会与戴某某多次协商增加房租事宜未果，双方未续签合同。新西南居委会于2009年3月6日发出房屋出租公告，公开出租戴某某承租的36间房屋，并于2009年4月9日与中标人马有朋签订了房屋租赁合同，由中标人马有朋承租戴某某开旅社的36间房屋。戴某某要求以原合同约定价格继续承租，新西南居委会不同意，双方发生纠纷。新西南居委会于2009年5月10日将戴某某所租房屋中二楼X间腾空并锁门，其余房屋仍由戴某某使用至今。

另查明：1、2005年初，戴某某又租赁新西南居委会门面房一间，租金每月500元。该门面房与上述36间房屋的租金均交至2009年4月，自2009年5月至今的租金戴某某一直未交。2、戴某某于2003年2月租赁新西南居委会房屋后，为开宾馆投入的设施物品、装饰装修于2009年11月经鉴定价值x元。

以上事实，由2003年2月新西南居委会与戴某某签订的租赁合同，卧龙区法院（2009）宛龙民商二初字第X号民事判决书，南阳市中院（2010）宛龙南民商终字第X号民事判决书，2009年4月氯餍衔幽嵛牖碛新笥┡┣亩獾拮狭⑼稀裟醒鹗纪すχす橹绞萘希裟镅鬽恃啦榔鹿袷鹚锿m评字（2009）第X号资产评估报告书及当事人的陈述予以证实，并记录在卷。

本院认为:1、新西南居委会与戴某某于2003年2月签订的房屋租赁合同于2009年2月已履行期满，房屋租赁合同关系终止。合同第八条约定，本协议到期后新西南居委会应按本协议的前七条为准则，继续与戴某某签订下次协议，这是对双方续签合同时的一个原则性的约定，不是新西南居委会必须按原合同约定与戴某某续签合同的约定。新西南居委会作为该房屋的所有权人，对增减房租有自主权，因增加房租达不成协议时，新西南居委会通过公开招租的形式出租房屋符合法律规定，戴某某仅对该房屋在同等条件下享有优先承租权，新西南居委会已在合理期间内通知了戴某某，并于2009年3月6日发出房屋出租公告，戴某某对此明知而不参加，属主动放弃自己的优先承租权。新西南居委会通过公开招租与他人签订房屋租赁合同后戴某某仍占有使用该房屋，无合同依据和法律依据，新西南居委会要求戴某某立即交付新西南居委会位于南阳市X路X号房屋，恢复原状的诉讼请求，理由正当，应依法支持。关于新西南居委会要求戴某某赔偿房租损失的请求，因戴某某在租赁合同关系终止后仍占有使用着新西南居委会的房屋，致使新西南居委会与他人的租赁合同无法履行，造成了新西南居委会的房租损失，故新西南居委会的请求理由正当，应予支持。但具体数额应以原约定房租支付至戴某某搬出之日止。同时，因新西南居委会于2009年5月10日将戴某某所租永安旅馆二楼X间房屋腾空并锁门，该9间房屋的房租应当予以扣除，原合同约定永安旅馆二至四楼共36间月租金2200元，被锁门的9间月租金为550元，其余的27间房屋月租金为1650元，加上门面房月租金500元，共计2150元，为戴某某每月应当向新西南居委会支付的房租。2、关于戴某某反诉要求原告新西南居委会按每月9000元赔偿其自2009年5月起至新西南居委会排除经营妨碍之日止的经营损失的请求，因双方租赁合同于2009年2月已履行期满，房屋租赁合同关系终止，戴某某无权占有使用新西南居委会的房屋进行经营，新西南居委会对该房屋腾空并锁门的行为，不属于侵权行为，故戴某某要求新西南居委会按每月9000元赔偿其经营损失的请求，无事实依据和法律依据，本院不予支持。关于戴某某反诉要求新西南居委会赔偿其投入永安旅社的资产物品及装修现值x元的请求，因戴某某装修房屋及投入资产物品均是为经营旅社所需，而且双方租赁合同中未约定戴某某为开旅社投入资产物品及装修费用由新西南居委会承担，故戴某某要求新西南居委会赔偿其投入永安旅社的资产物品及装修现值x元的请求，理由不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第二百三十五条、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条之规定，判决如下：

一、本判决生效后二十日内，被告戴某某自行搬出所租赁原告南阳市卧龙区X街道办事处新西南社区居民委员会位于永安路X号的永安旅馆二至四层及偏房共27间房屋及门面房一间，并将上述房屋恢复原状。

二、本判决生效后十日内，被告戴某某按月租金2150元向原告南阳市卧龙区X街道办事处新西南社区居民委员会支付自2009年5月至戴某某搬出上述房屋之日止的租赁费损失。

三、驳回被告戴某某的反诉请求。

诉讼费1560元，由原告南阳市卧龙区X街道办事处新西南社区居民委员会负担780元，由被告戴某某负担780元；反诉费2640元，由被告戴某某负担。

如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。

审判长：王万萍

审判员：邹建仕

审判员：刘雅丽

二0一0年十月十二日

书记员：申清营