上诉人(原审被告、反诉原告)：陈某，男，汉族。

上诉人(原审被告、反诉原告)：宋某，男，汉族。

被上诉人(原审原告、反诉被告)：李某，男，汉族。

上诉人陈某、宋某与被上诉人李某商品房销售合同纠纷一案，李某于2009年9月14日向河南省孟津县人民法院提起诉讼，请求判令陈某、宋某返还购房款x元及其利息，并赔偿x元。河南省孟津县人民法院于2010年5月12日作出（2010）孟小民初字第X号民事判决，陈某、宋某不服，向本院提起上诉。本院受理后，公开开庭审理了本案。上诉人陈某、宋某及其委托代理人，被上诉人李某的委托代理人到庭参加诉讼。本案现己审理终结。

原审法院查明：陈某、宋某建设“惠苑小区”商住楼一处。2007年7月22日，李某与陈某、宋某签订《售房协议》，陈某、宋某将该小区的某套房屋卖给李某。李某在合同签订之日付给陈某、宋某购房款x元，双方的协议显示：经有关部门批准，某镇惠苑小区商住楼公开出售。庭审中，陈某、宋某陈某其建造的惠苑小区共有X栋楼房，每栋七层，目前已经建好的楼层都销售完毕，还有两栋尚未竣工。

另查明，就陈某、宋某是否办理商品房预售许可证明，李某申请法院向有关单位进行了查询，相应的房产部门出具的查询结果注明，陈某、宋某涉及的惠苑小区未办理商品房预售许可证。

原审法院认为，商品房销售合同是房屋买卖合同的一种。陈某、宋某对惠苑小区向社会公开出售房屋，按照惠苑小区的房产数量和规模及其售房的方式，足以认定陈某、宋某向李某出卖的房屋具有一般意义上市场商品的属性，应视为商品房。至于陈某、宋某建设的小区用地是否系国有土地或集体土地，是行政法意义上的评判事实，并不能改变陈某、宋某与李某所签订合同中标的物为商品房的性质。故本案应以商品房销售合同纠纷来确定当事方的权利义务关系。

出售商品房应当取得商品房预售许可证证明是法律的强制性规定，陈某、宋某在李某起诉前仍没有办理以上手续，陈某、宋某与李某订立的《售房协议》应认定无效。无效的合同不具有可履行性，因无效合同所得的财产应当予以返还。李某主张陈某、宋某退还已支付的房款x元及计付从交款之日（即2007年7月22日）起的利息的诉求应予以支持。陈某、宋某没有提出证据证明其已告知过李某其没有取得商品房预售许可证明的情形，因此根据相关司法解释的规定，李某要求陈某、宋某赔偿不超过已付房款一倍的赔偿x元，应予以支持。无效的合同自始无效，合同双方无论是否履行均不能产生合同缔约方预设的合同效力，故陈某、宋某反诉解除合同、追究李某违约责任的诉求不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条第一项之规定，作出判决：一、李某与陈某、宋某2007年7月22日签订的《售房协议》无效；二、陈某、宋某于本判决生效后十日内返还李某购房款x元及其利息（利息自2007年7月22日起按中国人民银行发布的同期贷款利率计至判决确定的履行期间内的实际支付之日止）；三、陈某、宋某于本判决生效后十日内赔偿李某损失款x元；四、驳回陈某、宋某的反诉请求。案件本诉受理费1100元，反诉受理费115元，均由陈某、宋某负担。

宣判后，陈某、宋某不服，向本院提出上诉称：2006年10月20日陈某与某镇政府签订《房产合作开发协议书》，约定由镇政府提供属于集体所有的土地，由陈某投资建设，共同开发、利益分成。李某属该镇X村民，其明知我们没有商品房预售许可证和其他手续，仍与我们签订《售房协议》，并交购房款x元，同时承诺年底交房时结清全部房款，而李某经我们多次催要，至2008年底说不要房子了,要求退房,但李某又不同意按照双方签订《售房协议》支付20%的违约金。综上，本案所指房屋的用地是农村镇政府提供的属于集体所有的土地，而不是国有土地，房屋的买卖双方是自然人，而不房地产开发企业，本案不适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，一审判决适用法律及司法解释错误，请求二审法院依法改判。

被上诉人李某辨称：原判认定事实清楚，判决正确，陈某、宋某的上诉理由不成立，应依法驳回；最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对开发商法律责任的规定是严格的，旨在规范开发商的行为，保证交易安全，陈某、宋某不守规则，不依法办理相关手续，想以此逃避法律责任，请求二审法院维持原判。

本院经审理查明的事实除与原判认定事实一致外，另查明：2007年7月22日，李某与陈某、宋某签订《售房协议》，协议内容为:经有关部门批准,某镇惠苑小区商住楼公开出售,经协商,李某同意定房居住,特达成以下协议:住宅房四栋三层北户127.5米,总值x元,一次付清房款者优惠3%,陈某、宋某负责李某办理房产手续,费用由李某承担。

合同签订后，李某支付购房款x元。陈某出具《收据》：今收到李某购房款x元,四栋三层北户。

本院根据本案事实及本案当事人的上诉请求和答辩意见进行分析认为，陈某、宋某不属于房地产开发企业,其二人与李某签订的《售房协议》,其内容为商品房买卖,且《售房协议》中涉及的土地属集体土地,违反了我国法律、法规的相关规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，陈某邦与陈某、宋某签订的《售房协议》应属无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，李某起诉要求认定其与陈某、宋某签订的《售房协议》无效的理由成立，应予以支持。陈某、宋某应返还李某x元,并承担因造成合同无效的损失,即按银行的利率支付相应的利息。原审法院适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》属适用法律不当，本院予以纠正。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民法通则》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第㈡项之规定，判决如下：

一、维持河南省孟津县人民法院（2010）孟小民初字第X号民事判决第一、二、四项。

二、撤销河南省孟津县人民法院（2010）孟小民初字第X号民事判决第三项。

如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费1100元，反诉受理费115元，由李某承担215元,陈某、宋某承担1000元。二审案件受理费1215元,由陈某、宋某承担1000元,李某承担215元。

审判长：刘龙杰

审判员：刘耀国

审判员：吴敏

二○一○年十一月五日

书记员：张利