上诉人（一审被告)刘某甲，男，1947年生。

委托代理人吴国建，河南省世纪行（略）事务所（略），代理权限为特别授权。

被上诉人（一审原告）程某某，男，1934年生。

被上诉人（一审被告）开封市汴房房屋置换有限公司。

住所地：开封市X街X号门面房。

法定代表人李某某，董事长。

委托代理人刘某乙，该公司经理，代理权限为特别授权。

委托代理人聂平，该公司法律顾问，代理权限为特别授权。

一审被告张某，女，1950年生。

委托代理人曹某某，男，1977年生。代理权限为特别授权。

上诉人刘某甲因与被上诉人程某某、开封市汴房房屋置换有限公司（以下简称汴房置换公司）及一审被告张某买卖合同纠纷一案，不服开封市鼓楼区人民法院2010年5月4日作出的（2008）鼓民初字第X号民事判决，上诉至本院。本院于2010年7月5日立案受理后，依法组成合议庭于2010年9月7日公开开庭审理了本案，各方当事人及委托代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审查明，刘某甲与张某原系夫妻，2007年8月8日离婚。2006年4月6日，刘某甲与程某某经汴房置换公司中介签订房屋交易合同一份，刘某甲将名下的位于本市南关区X村X号楼X单元X层X号房屋一套（建筑面积127.66平方米），以x元的价格卖于程某某，程某某当日向汴房置换公司交纳佣金1390元。2006年4月27日，程某某与刘某甲签订补充协议一份，约定房款为x元。2006年5月16日，程某某与刘某甲经汴房置换公司中介签订房屋交易合同一份，刘某甲将上述房屋以x元的价格卖于程某某。合同第五条约定：因该房为经济适用房，按国家政策须于3年后才能办理过户手续。除办理过户手续外，合同已履行完毕。2007年5月14日，张某提起诉讼，要求法院确认刘某甲与程某某于2006年5月16日签订的房产交易合同无效，经两级法院审理，该合同被确认无效，判决已经发生法律效力。诉讼中，法院委托开封市价格认证中心对该房屋进行了鉴定，结论为：2006年该房商品房价值x元，2008年该房商品房价值x元，2008年该房经济适用房参考价为x元。鉴定费2600元。

一审法院认为，本案涉及的是合同无效后的损失赔偿问题，首先应分清各方当事人对合同无效的后果应否承担责任以及承担比例。根据经济适用房的相关规定，已购经济适用房的所有权人要求将已购的经济适用房进入市场销售的，应当征得房地产共有人书面同意，向房屋所在地市住房办公室提出申请，市住房办公室对所有权人提出的上市申请进行审核，并作出是否准予其上市出售的书面意见，如被批准，按国家规定缴纳土地出让金后方能出售。本案中，刘某甲在未征得房产共有人张某书面同意和开封市住房办公室批准并交纳土地出让金的情况下违反规定将其经济适用房上市出售，合同被确认无效，对此，刘某甲应承担主要责任，酌定为70%的赔偿责任。程某某明知该房为经济适用房，不顾刘某甲出售房屋是否符合经济适用房的出售程某和条件而购买，也存在一定过错，应承担次要责任，即承担房屋差价损失的30%。张某不同意卖房也未参与卖房，不存在任何过错，不应承担赔偿责任。汴房置换公司作为中介机构，在买卖双方之间仅起媒介作用，买卖的具体事宜则由买卖双方自行商定，且汴房置换公司已明确告知程某某并在合同中写明该房为经济适用房，不存在过错，不应承担赔偿责任，但因程某某与刘某甲的房屋交易合同已被确认无效，其收取程某某的佣金应当退还。关于房屋差价损失的计算，因涉案房屋交易价格为x元，与当时的商品房价格x元非常接近，故应按商品房价格计算差价损失，2008年的商品房价格为x元，因此差价损失为x元减去x元为x元。程某某承担损失的30%，即x元，刘某甲承担差价损失的70%，即x元。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、刘某甲于判决生效后十日内赔偿程某某房屋差价损失x元；二、汴房置换公司于判决生效后十日内退还程某某中介佣金1390元；三、驳回程某某对张某的诉讼请求及其他诉讼请求。案件受理费1934元，程某某负担565元，刘某甲负担1319元，汴房置换公司负担50元；鉴定费2600元，程某某负担780元，刘某甲负担1820元。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

刘某甲不服一审判决上诉称：刘某甲、程某某、汴房置换公司在签订合同时均知交易标的物为经济适用房，三方应共同承担合同无效的法律后果。汴房置换公司作为专业中介机构，了解相关法律法规，但其为赚取佣金故意隐瞒相关法律风险，应承担主要责任；程某某不属于善意第三人，应承担损失的次要责任；刘某甲不了解经济适用房交易的规定，对程某某履行了必要的告知义务，无过错，不应承担责任。一审法院以交易价格与当时商品房价格“非常接近”为由认定双方交易定价是按照商品房进行，该推断不严谨、无依据，应按照经济适用房差价确定损失。请求二审重新划分三方当事人责任，改判程某某承担全部诉讼费用。

程某某答辩称，双方买卖房屋后，因2007年房价大涨，刘某甲反悔，以张某不知情为由起诉要求确认买卖无效，其行为缺乏诚信。法院以交易经济适用房不合法为由判决买卖合同无效，刘某甲违法将房屋上市交易，应对交易无效负全责，应改判其承担100%损失。交易时程某某出的是商品房价格，当时双方根本没有考虑经济适用房价格。汴房置换公司没有向程某某提供合格可靠的房源，造成纠纷，也应承担一定责任。

汴房置换公司答辩称：汴房置换公司只为双方提供交易平台，双方如何订立合同、是否违约，和公司无关。双方当事人对交易房屋是经济适用房是明知的，约定3年后过户，是为了规避交纳土地出让金，该约定同时也证明交易双方对相关政策是了解的。一审法院判令汴房置换公司退还佣金，尽管公司无过错，考虑减少纠纷，汴房置换公司并未上诉。请求维持原判。

张某称，汴房置换公司在促成交易过程某没有尽到提示告知义务，应承担责任。刘某甲对交易有隐瞒，程某某有欺骗行为，均应负责。应按照经济适用房价格认定损失。

本院查明的事实与一审认定的事实一致。

本院认为，生效判决已经认定刘某甲与程某某交易涉案房屋的合同无效，该判决是法定证据，应予采信。汴房置换公司作为居间媒介，仅提供交易机会，是否能够达成交易以及如何履行合同，是买卖双方当事人的事情；目前证据并未显示汴房置换公司存在隐瞒或者提供虚假交易信息，合同无效的过错，应在合同当事人之间探究，汴房置换公司不是买卖合同当事人，故对买卖合同无效导致的损失不应承担责任。其促成的交易无效，等同没有促成交易，故不应收取报酬，一审判其退回佣金正确，本院予以维持。程某某、张某均未上诉，故不存在减轻其责任的问题。刘某甲将自己名下的经济适用房提供至二手房交易市场，又未将交易信息及时告知房产共有人，对随后的交易无效应负主要责任。刘某甲要求汴房置换公司担责以减轻自己责任，其理由与事实不符，其请求不符合法理，予以驳回。一审对责任比例的划分基于酌定，处理公允，应予维持。

房屋买卖交易价格的高低，主要在于当事人意思自治，即使最终交易价格背离同区位同地段的其他房屋价格，也并不能以交易价格和某类房屋价格趋近，就认为交易标的系某类房屋。因双方当事人交易时仅对过户时间后延做了约定，并没有对房屋价值有别与其他商品房作出明确约定，应视为双方对该房进行交易时将其视为正常的商品房。况且，本案交易的无效，给程某某造成的损失主要是其当年购房和目前购房支出的差异，这种差异不是以购买经济适用房为前提的。因为经济适用房实行限价销售，仅供住房困难的中低收入家庭，刘某甲并未证明程某某符合购买经济适用房条件且应该购买经济适用房。一审按照商品房评估价计算损失，符合当事人意思自治原则，也符合本案客观实际，有利于制裁不诚信的行为，其处理应予维护。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1319元，由刘某甲负担。

本判决为终审判决。

审判长邓强

审判员朱冰

代理审判员厉学献

二○一○年十月十八日

书记员葛瑞萍