上诉人（原审被告）马某，女，1979年生。

委托代理人郑建武，河南胜超（略）事务所（略），代理权限为特别授权。

被上诉人（原审原告）开封针织厂破产清算组。

负责人罗某，组长。

委托代理人邱某某，破产清算组工作人员，代理权限为特别授权。

委托代理人彭建高，河南论衡（略）事务所（略），代理权限为特别授权。

被上诉人（原审第三人）开封市工商行政事业用房管理处。

住所地：开封市X路南段X号。

法定代表人朱某某，处长。

委托代理人于某，该管理处法制科科长，代理权限为特别授权。

委托代理人潘胜超，该管理处法律顾问，代理权限为特别授权。

原审第三人薛某某，女，1968年生。

开封市飞达针织服务中心(以下简称飞达中心）诉马某、开封市工商行政事业用房管理处（以下简称管理处）房屋租赁合同纠纷一案，开封市龙亭区人民法院于2007年1月10日受理，后该院于2008年4月8日作出(2007)龙民初字第X号民事判决，确认管理处和马某的房屋租赁合同无效，恢复管理处和飞达中心的租赁关系。马某不服，提起上诉。2008年10月9日，本院作出（2008）汴民终字第X号民事裁定，以漏列当事人为由将案件发回重审。因开封针织厂（含飞达中心）申请破产并进入破产还债程序，原审原告飞达中心变更为开封针织厂破产清算组（以下简称清算组）。2009年9月8日，清算组申请追加薛某某为第三人，原审法院予以准许。2010年4月30日，开封市龙亭区人民法院作出（2009）龙民初字第X号民事判决。马某仍不服，提起上诉。本院于2010年6月22日受理后，依法组成合议庭，于2010年9月20日公开开庭对该案进行了审理。马某的委托代理人郑建武、清算组的委托代理人邱某某、彭建高、管理处的委托代理人于某、潘胜超、原审第三人薛某某到庭参加了诉讼。该案现已审理终结。

原审法院审理查明，1992年10月，开封市政府规划对本市X路北段实施拆迁改造，开封市针织厂劳动服务公司（以下简称劳动服务公司）向开封市旧城改造开发公司支出x元，取得该地段X号楼X号（原X号楼X号）建筑面接为47.20平方米的直管非住宅房屋的有偿使用权。随后劳动服务公司与管理处建立了租赁关系，一直承租使用此房。1995年11月，为了经营管理方便，劳动服务公司将承租人更换为其下属集体企业——开封市丹兰圃饭店（以下简称丹兰圃饭店），该饭店由劳动服务公司副经理马某生负责经营。1998年3月，马某生病逝，其侄女马某玲继续负责经营。自1999年1月，马某玲每月除向管理处交纳房租外，还以“租金”的方式向劳动服务公司支付500元费用。2006年5月，丹兰圃饭店向管理处申请退租，同日马某生的女儿马某申请承租。之后，马某委托马某玲经营，马某玲又以联营的方式，将该房屋交付薛某某经营服装。

另查明，丹兰圃饭店于1997年2月20日注销，无债权债务。劳动服务公司于2000年10月13日变更为飞达中心。

清算组认为管理处和马某的租赁合同无效，仍应由其承租该房屋，遂提起诉讼。

原审法院审理后认为，本案系违约之诉，对清算组要求马某停止侵权的诉讼请求不予支持。清算组在1992年10月即取得涉案房屋有偿使用权，丹兰圃饭店于1997年2月20日被注销后即丧失民事行为能力，其权利义务应由主管部门即清算组承担，所使用的涉案房屋使用权应归清算组享有。丹兰圃饭店在2006年5月申请退租，因其无民事行为能力，故该申请无效，马某与管理处签订的房屋租赁合同亦无效，薛某某以与马某玲联营的方式取得该房屋使用权的行为，亦应无效，薛某某应将房屋腾出。依照《中华人民共和国合同法》第九条第一款第五十一条之规定，经审判委员会讨论决定，判决：一、马某与开封市工商行政事业用房管理处签订的开封市龙亭区X路北段X号楼X号直管非住宅房屋租赁合同无效。二、开封市龙亭区X路北段X号楼X号直管非住宅房屋的使用权应归属开封市针织厂破产清算组享有。三、薛某某应于某决书生效后十日内将位于某封市龙亭区X路北段X号楼X号直管非住宅房屋腾出交与开封市针织厂破产清算组使用。四、驳回开封市针织厂破产清算组的其他诉讼请求。案件受理费400元，由马某负担。

马某不服原审判决上诉称：1、涉案房屋的承租人于1995年11月21日由劳动服务公司变更为丹兰圃饭店，1996年5月丹兰圃饭店申请退租并于1997年2月注销工商登记，该房屋与劳动服务公司包括随后产生的飞达中心及本案原告清算组已经没有任何关系。2、丹兰圃饭店于1997年2月20日被注销工商登记，没有任何债权债务，也不会存在合同之债，谈不上由清算组承继权利义务的问题。3、清算组于2009年2月24日在开封日报上刊登公告“解除开封针织厂与所有单位签订的合同”;清算组的存在是暂时的，不可能与其他法律主体建立永久性合同关系；原审判决的处理明显违背法理。请求二审依法改判驳回清算组的诉讼请求。

清算组答辩称：1、在1992年前，开封针织厂就在涉案房屋原址有100多平方米直管公房使用权，1992年拆迁改造后，开封针织厂又出资x元购买了涉案房屋的有偿使用权。马某生病逝后，开封针织厂为照顾其遗属，将丹兰圃饭店交给马某家庭经营。但马某擅自将该房屋使用权变更在自己名下，侵害了开封针织厂的利益，也是对国有资产的侵害。2、马某称丹兰圃饭店于1996年5月申请退租，该主张无任何证据，马某以丹兰圃饭店名义申请退租的时间为2006年5月22日。3、破产企业的经营权利，已有司法解释作出规定。请求驳回马某的上诉。

管理处答辩称：1、管理处认同马某的上诉意见。2、丹兰圃饭店早在1997年就被注销工商登记，其与管理处之间的租赁关系早已终止，根本谈不上由谁继承的问题。3、涉案房屋所有权属于某有，使用权归管理处管理支配，管理处有权决定该房屋归谁使用。按照原审判决，涉案房屋必须由清算组无期限承租，这才是对国有资产的严重侵害。4、开封针织厂多年冒充二房东向马某收取费用的问题，不属于某案法律关系之列，管理处若早知情，肯定会干涉。5、目前管理处与马某的房屋租赁合同尚未到期，马某将房屋转交薛某某使用，管理处是认可和同意的。原审判决的处理严重超越职权，侵犯了管理处对公房的管理权，应被撤销纠正。

薛某某认可马某和管理处的意见。

本院查明：1992年10月14日，劳动服务公司向开封市旧城改造开发公司（以下简称旧城公司）交付x元，收据上注明的是“有偿使用金”。管理处解释为“新旧房差价”。1995年11月16日，劳动服务公司向管理处提交申请，称“为了经营管理方便，加之原租赁合同到期，申请由丹兰圃饭店继续承租”，劳动服务公司的法定代表人汪立仁签字并加盖公章，管理处亦同意。丹兰圃饭店注销工商登记后，1997年12月17日，劳动服务公司向龙亭工商局出具落款加盖公章的证明，称“我公司所属丹兰圃饭店在工商局办理原集体执照，同意注销，并在贵局申请办理个体营业执照。”2006年5月22日，马某以丹兰圃饭店名义退租，马某申请承租。就此管理处解释为“是为和此前合同吻合，简化合同变更手续\"。

一审法院查明的内容，与上述部分不矛盾的，本院予以确认。

本院认为，1992年劳动服务公司向旧城公司交纳费用后取得涉案房屋使用权，但旧城公司非出租方，劳动服务公司与管理处并没有就x元可以换取的承租期限及其他利益进行约定，该费用也不可能获得永久性承租权，所以确定劳动服务公司与管理处的租赁关系还得依据双方的租赁合同。

1995年11月，涉案房屋承租人已经由劳动服务公司变为丹兰圃饭店，此时劳动服务公司已经退出租赁关系。1997年丹兰圃饭店被注销工商登记并办理个体经营执照，劳动服务公司出具证明，此时丹兰圃饭店的名称尽管没变，但已经由集体企业变为个体经营户的字号。至此，劳动服务公司下属的集体企业丹兰圃饭店已经被注销，原先承租的经营场所已经由后来的个体经营者马某承租使用，故涉案房屋已经和劳动服务公司以及开封针织厂无任何法律上的关系。涉案房屋的合同租赁期限每次均为两年，合同到期后出租人可以重新选择承租人。清算组对涉案房屋租赁关系提出的历史沿袭和承继问题，其理由不能成立。

从原始书证来看，丹兰圃饭店的开办单位劳动服务公司对丹兰圃饭店被注销登记、马某作为个人继续经营饭店并承租涉案房屋是明知的。不能因为劳动服务公司后来更换了领导人，就对相关事实不予认可。即使劳动服务公司向马某收取费用，也不能改变劳动服务公司已非承租方的事实。

管理处就马某于2006年以丹兰圃饭店名义退租的解释符合情理。2006年马某以丹兰圃饭店名义退租，是其个人的申请行为，是应管理处的管理需要而为，该饭店实际已不存在，也不存在丹兰圃饭店租赁本案房屋至2006年的情形。

管理处作为直管公房的出租方，代表国家对国有的房屋占有、使用、经营、收益。原审法院的处理，等同指令管理处必须与清算组签订租赁合同，违反了民事合同的缔结必须基于某同当事人合意的基本法理，对其处理应予纠正。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项、第六十四条，判决如下：

一、撤销开封市龙亭区人民法院（2009）龙民初字第X号民事判决；

二、驳回开封针织厂破产清算组的诉讼请求。

一、二审案件受理费各400元，均由开封针织厂破产清算组负担。

本判决为终审判决。

审判长邓强

审判员朱某

审判员张保林

二○一○年十月十八日

书记员李翠莲