原告:李某某，女，X年X月X日生，汉族。

被告:南阳市港达房地产开发有限公司。

法定代表人:谭某某，任总经理。

原告李某某诉被告南阳市港达房地产开发有限公司（以下简称港达公司）租赁合同纠纷一案，原告于2010年7月29日诉至本院，本院于2010年8月2日作出受理决定。本院于2010年10月11日依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告李某某到庭参加诉讼，被告港达公司经本院传票传唤，缺席未到庭。本案现已审理终结。

原告李某某诉称，原告于2006年8月11日在被告开发的位于312国道与人民路交叉口的北新华商城项目中购得市场内一楼商业房一间，面积31.20平方米，该房位于市场X号楼X层X号，房款x元，原告一次付清房款。在购房的同时又根据被告的宣传承诺同被告签订了房屋返租合同，租期10年，自2007年元月1日起计收房租至2017年12月30日止，房租按购房款的8%计算年租金8472元，计月为每月706元，当时商定每月的28日前被告把上月的租金存入被告为我在商业银行设定的私人账户，依次类推，不得拖欠，并约定了双方如有违约，承担违约责任的书面协议，可合同生效后，被告一直不履行义务，房租总是一拖再拖。2009年12月25日，原告起诉至法院，法院下发判决书判决被告支付租金至2009年12月份，上次判决漏判的两个月租金及自2010年1月至今的租金分文未付，故请求法院判令：1、被告支付原告上次判决漏判的两个月租金及自2010年1月至起诉之日的租金7060元，2、被告支付原告起诉之日到被告实际执行之日按每月706元所欠房租，3、按照双方签订的房产租赁合同约定的因被告违约向原告支付违约金x元，4由被告承担本案的诉讼费用。

被告港达公司经本院传票传唤无正当理由，拒不到庭参加诉讼，也未向本院提交书面答辩状。

经审理查明：原、被告双方于2006年8月11日签订了一份商品房买卖合同，合同约定，原告购买被告位于南阳市X路与312国道交叉口西南角院内第X栋X层北X号房产一处，面积31.08平方米，价款为x元。原告依约一次性付清房款，并于2008年2月25日交纳了大修基金和办证费用7415元。2008年2月25日，原、被告签订了房屋租赁合同一份，约定租赁期限自2007年1月28日至2017年1月28日止，该房屋年租金为8474元，被告按月租金706元支付，被告应自2007年2月28日起，开始向原告支付房屋租金。租金按月结算，被告每月的28日支付。并约定了违约责任为本合同生效后，如果被告违约，被告已缴房屋租金不退，并一次性支付违约罚金x元（自违约之日起30天内付清），如果原告违约，原告向被告退还剩余租金，并一次性支付违约罚金x元（自违约之日起30天内付清）。租赁合同签订后，被告以原告的名字在南阳市商业银行龙中支行办一存折交给原告，被告每月将租金存在银行存折上，但被告一直未按约定及时支付租金，双方也未对所欠租金进行结算，2009年12月25日，原告就此次之前被告所欠房租起诉至卧龙区法院，2010年4月26日卧龙区法院作出（2010）宛龙七民初字第X号民事判决书，判决被告支付原告租金到2009年12月份。自2010年1月始至起诉之日按每月706元计算应为4942元。

上述事实，由原告所举证据及当庭陈述为证，并已记录在卷。

本院认为，原、被告之间签订的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，是合法有效的，双方应当依照合同约定履行各自的权利义务，现被告未按照约定及时支付租金，已构成违约，应承担相应的民事责任。关于原告请求的判决生效后判决漏判的两个月租金的请求，由于（2010）宛龙七民初字第X号民事判决书现已生效，且也已履行完毕，原告若主张权利，可通过审判监督程序处理。故对原告的该项请求本院不予支持。因此被告应自2010年1月起支付原告每月租金706元至原告起诉之日止的租金共计4942元。关于原告请求的被告支付原告起诉之日到被告实际执行之日按每月706元的要求，由于无法确定其具体日期且租赁费未实际发生，该债权未到期，故对原告的此项诉讼请求，本院不予支持，如待实际发生后，原告可另行起诉。关于原告要求被告支付违约金x元的诉讼请求，因原、被告双方当事人在合同中进行了约定，被告未按照约定及时支付租金，已构成违约且该项约定不违反相关法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、第二百二十九条之规定，判决如下：

一、判决生效十日内，被告南阳市港达房地产开发有限公司支付原告李某某租金4942元，逾期不付按中国人民银行同期贷款利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二、判决生效十日内，被告南阳市港达房地产开发有限公司支付原告李某某违约金x元，逾期不付按中国人民银行同期贷款利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。

三、驳回原告李某某的其他诉讼请求。

案件受理费220元，由原告李某某负担45元、被告南阳市港达房地产开发有限公司承担174元。

如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。

审判长康宏

审判员吴张弘

审判员韩冬耕

二○一○年十月二十七日

书记员胡进锋