原告芦某某，男，X年X月X日出生，汉族。
委托代理人张善祥，焦作市山阳区焦东法律服务所（略）。
被告苏某甲，男，X年X月X日出生，汉族。
被告苏某乙，男，X年X月X日出生，汉族。
二被告委托代理人郭某某，男，X年X月X日出生，汉族。
原告芦某某诉被告苏某甲、苏某乙返还财产纠纷一案，原告于2010年5月7日向本院提起诉讼，本院于2010年5月10日作出受理决定，于2010年5月27日将受理通知书及举证通知书送达原告，2010年5月25日将应诉通知书及举证通知书送达被告苏某甲，2010年5月25日将应诉通知书及举证通知书送达被告苏某乙。本院受理后，依法组成合议庭，于2010年6月30日公开开庭进行了审理。原告芦某某及其委托代理人张善祥，被告苏某甲、苏某乙及其委托代理人郭某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告芦某某诉称，1997年秋，原告将自家宅院一所房屋四间借给二被告居住，因原、被告曾在一个单位上班，故没有要费用。半年后，被告提出想出三万元购买此房和院。1998年4月15日，双方签订买房协议，房价三万元，乙方在1998年4月17日前付现金贰万贰仟元，其余八千元在甲方办理房土地使用证后一次付清，乙方如不能按时付款，甲方有权将房屋另作处理。1999年1月30日，被告因没钱不愿购此房，原告也发现此卖房协议违反国家土地法有关规定，属于无效协议。同意买卖无效，当即于1999年1月30日返还被告买房款x元，尚欠x房款，并答应日后退还被告x元(在此期之前，原告曾借被告3500元)。后原告要求被告退还此院，并退还给被告x元，被告不同意。为此，双方形成纠纷，原告诉至本院，要求：1、判令原、被告房屋买卖协议无效；2、被告返还原告位于上百作办事处小庄村宅院一所房屋四间；3、诉讼费由被告承担。
被告苏某甲辩称：1、本案应当由人民政府先行处理；2、原告系重复起诉；3、双方于1998年4月15日签订的卖方协议书合法有效，原告应依约履行该协议；4、被告已付购房款，不应当返还所争执的房产。综上，苏某乙是该套房产的事实上的所有人，请求人民法院驳回原告的各项诉求。
被告苏某乙辩称，1、本案应当由人民政府先行处理；2、原告曾于2009年6月6日起诉，要求返还同一房产，此次起诉系重复起诉；3、双方签订的卖方协议合法有效，原告应依约将争执房产的土地使用证变更登记至答辩人名下；被告依法享有取得宅基地、办理土地使用证的资格；4、答辩人已付购房款，且购房后对该房进行了全面的装修改造，是该房产的事实上的所有人。
根据原、被告的诉辩意见，归纳本案争议焦点为：1、原、被告之间的卖房协议效力如何确定；2、双方履行协议的情况如何确定，如该协议无效，双方应如何各自返还；3、原告起诉是否违反一事不再理原则。
原告为支持自己的主张，在庭审中提交下列证据：1、土地使用权证，证明土地使用权人及房屋所有权人是原告；2、苏某甲出具的退房款收条，证明被告不愿购买此房，原告退还被告x元；3、原告夫妻离婚协议书，证明该房产所有权归原告；4、离婚证，证明原告已离婚；5、上白作小庄村证明，证明原告无房居住，争议房产原告必须居住；6、卖房协议，二被告在签订协议时，非小庄村村民，该协议应为无效协议；7、收到条，证明被告苏某甲支付房款的情况；8、小庄村证明，证明二被告非小庄村村民；9、（2009）解民初字第X号民事裁定书，证明原告起诉已撤诉，不违反一事不再理原则。
被告苏某甲、苏某乙对上述证据质证后，发表如下意见：对证据1，不能证明原告主张，但能证明原告至今不给被告过户的事实；对证据2无异议，但可证明被告两次支付x元的事实；对证据3认为有瑕疵，房屋产权归属非民政部门职权范围内；对证据4能证明原告存在欺诈行为；对证据5认为无法证明原告是小庄村人；对证据6认为合法有效，是双方真是意思表示；对证据7无异议；对证据8认为不能证明苏某乙一直在小庄村居住的事实，苏某乙的爱人是小庄村人；对证据9认为违反了一事不再理原则。
被告苏某甲没有向本院提交证据。
被告苏某乙为支持自己的主张，在庭审中提交下列证据：1、2009年6月6日原告诉状一份，证明原告重复起诉；2、小庄村证明，证明苏某乙及爱人一直在小庄村居住，其爱人是小庄村村民，有购房及办理土地证的资格；3、卖房协议，证明双方买卖房屋合同约定的情况；4、1998年4月16日原告所签收据一份，证明原、被告签协议后再次支付给原告购房款x元；5、1999年11月23日原告所签借条一份，证明原告借走被告3500元用于给被告办理土地使用证和安装电表；6、1999年1月27日，原告与李某某所签卖房协议书，证明原告又将房产卖给第三人；7、2010年6月24日，证人薛某某的证言，证明被告对房产进行全面修缮建造，被告系该房产事实上的所有人；8、2010年6月24日，证人申银矿证言，证明被告苏某乙支付购房款x元，原告保证办理土地证；9、2010年6月24日证人柳某某证言，证明苏某乙支付购房款x元；10、证人王某某、李某某、薛某某、柳某某、申银矿到庭作证，证明原告已将房子卖给被告，被告向原告支付了购房款。
原告芦某某对上述证据质证后，发表如下意见：对证据1无异议，但两次起诉的标的不同；对证据2认为不能证明被告主张，当时被告苏某乙与柳某某没有结婚；对证据3认为不能证明被告苏某甲支付x元购房款；对证据4、5无异议；对证据6认为该协议并未实际履行且与本案无关；对证据7、8、9认为都与客观事实不符，对证据10证人证言，认为证人李某某的证言真实性无异议，能够证明苏某甲不愿买房，中途退钱原告才将房子卖给李，申银矿的证言不真实，证人薛某某的证言原告不清楚，证人柳某某的证言不真实，证人王某某的证言部分不属实，1998年4月16日打条的x元和3500元认可，剩余的11次原告不认可。
被告苏某甲对上述证据均无异议。
本院现场勘查：位于解放区X路X路北一小石河路北侧有一独院，大门上锁，但门缝很宽，自门缝向里看，可见自东西向房屋三间，中间一间未安门，室内可见杂物。东侧向南延伸一间房屋，室内仅见西侧房屋安有门窗，室内东西向屋门前地面用砖硬化，其余为土地面。院内堆放杂物若干。该院落外墙可见：该院落东侧外墙总长约为25米，靠南侧约3-4米，该墙有新垒痕迹。东侧房屋张贴窗户。该院落南侧即大门一侧垒有门楼，但没有房顶。南侧大门西侧院墙与靠南侧的墙为同一时期所垒。该院西侧院墙约6-7米，为后期所垒。院落北侧与其他居民相邻无法进入。该院落前侧电线杆一个，通讯电杆一个。该院落左前侧住户门牌号码为涧西街X号院X号。院墙西侧有一石河，之间种有蔬菜若干。
对原告提交的证据2、7，被告提交的证据1、4、5及证人李某某的证言，各方当事人均无异议，本院予以确认；对原告提交的证据1、6、8、9，被告均未对其真实性提出异议，本院对其真实性予以确认；对原告提交的证据3、4、5，经审查，与本案无直接关系，本院不予采信；对被告提交的证据2、3、6，原告亦未对上述证据真实性提出异议，本院对该证据真实性予以采信；对被告提交的证据7、8、9以及证据10中的王某某、薛某某、柳某某、申银矿的证言，能够相互印证的部分，本院予以采信。
根据当事人的陈述、举证及诉辩意见，对本案事实确认如下：原告芦某某自有位于上白作乡X村西南住宅一套，用地面积168平方米，其中建筑面积121.2平方米。芦某某于1999年1月取得焦集建1999字第x号集体土地建设用地使用证。1998年4月15日，芦某某经中间人申银矿见证，与苏某甲、苏某乙签订卖房协议，约定芦某某将上述房屋卖给苏某甲、苏某乙，价款x元。同时还约定付款办法为1998年4月17日前支付x元，余款在办理土地使用证后一次付清。如办理土地使用证后苏某甲、苏某乙不能按时付款，芦某某有权另行处理该房屋。协议签订后，苏某甲、苏某乙于1998年4月16日支付给芦某某x元。交付房款后，苏某乙购买薛某某的旧砖，将该房屋的围墙加长，使之四周连接成一体。1999年1月26日，苏某乙经申银矿向芦某某支付了x元房款。1999年1月30日，被告苏某甲退出该卖房协议，原告芦某某退还苏某甲x元。1999年11月23日，原告芦某某为苏某乙出具证明，载明内容如下：“苏某乙买芦某某的房，另外多收苏某乙买房钱3000元，另外电表钱500元已给供电局营业部。现没有把表拿回，如谁买房谁拿表钱，售房后芦某某负责把表钱归还苏某乙。归还日期2000年10月底还完。”
另查明，被告苏某甲、苏某乙不是小庄村村民。苏某乙的妻子柳某某系小庄村村民，苏某乙与柳某某夫妇在小庄村居住。
还查明，原告芦某某曾因该房屋在本院起诉，要求被告苏某甲、苏某乙归还该房屋。后芦某某于2010年4月19日向本院撤回起诉。
同时还查明，原告芦某某于1999年1月27日与李某某签订买房协议书，约定芦某某以x元的价格将房屋卖给李某某，先行支付x元，剩余房款x元于1999年12月前交房时付清。但芦某某并未向李某某交付房屋。
本院认为，原告起诉要求撤销与被告苏某甲、苏某乙签订的卖房协议，根据《土地管理法》第六十三条就有“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的规定，农村房屋买卖必然会涉及房屋下土地即农村宅基地使用权转让问题。农村宅基地使用权是农村居民为建造自住房屋，对农村集体土地所享有的一种占有、使用的权利，它是我国特有的一种用益物权形式。农村宅基地属于农民集体经济组织所有，农民对自己依法获得的宅基地只有使用权，而无处置权。农村宅基地使用权的流转按法律规定是受严格限制的。这些限制性规定，虽不是针对农村房屋能否出售作出的，但基于农村房屋与其所付着的土地紧密关联性和我国传统的房随地走、房地一体的习惯思维，农村X村宅基地密不可分。故此，原告与被告签订的协议效力处于无效状态。但由于苏某甲随后退出了给卖房协议，与原告存在卖房协议的只有苏某乙一人。而根据实际情况，苏某乙的爱人柳某某系房屋所在地小庄村X村民，其具有受让资格。且购得该房屋后，苏某乙对该房屋进行了修缮和增建，并长期在该村居住生活，故此，可以认为苏某乙与芦某某的卖房协议是为家庭生活所购置，属于夫妻共同的行为。故此，原被告之间的卖房协议合法有效，原告的诉讼请求本院不予支持。既然该协议效力得以确认，原告要求被告返还房屋的诉讼请求就缺少法律依据。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条之规定，判决如下：
驳回原告芦某某的诉讼请求。
本案诉讼费650元，由原告芦某某承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。
审判长苗滋滨
审判员王某萍
审判员杜春晖
二○一○年十月十日
书记员贾若男
