原告（反诉被告）平顶山市公安局，住所地平顶山市X路中段。
法定代表人崔某某，局长。
委托代理人沙涌，河南炳东（略）事务所（略）。
委托代理人王某某，男，X年X月X日出生。
被告陶某甲，男，X年X月X日出生。
被告（反诉原告）陶某乙，男，X年X月X日出生。
委托代理人侯某某，男，X年X月X日出生。
第三人平顶山市金XX房地产开发有限责任公司，住所地平顶山市新城区。
法定代表人关XX，任董事长。
委托代理人刘某某，男，X年X月X日出生。
委托代理人肖某某，男，X年X月X日出生。
第三人平顶山金XX中学，住所地平顶山市新城区。
法定代表人关XX，任董事长。
委托代理人刘某某，男，X年X月X日出生。
委托代理人肖某某，男，X年X月X日出生。
第三人关XX，男，X年X月X日出生。
委托代理人刘某某，男，X年X月X日出生。
委托代理人李某某，男，X年X月X日出生。
原告（反诉被告）平顶山市公安局（以下简称“公安局”）与被告陶某甲、陶某乙（反诉原告）及第三人平顶山市金XX房地产开发有限责任公司（以下简称“金XX公司”）、平顶山金XX中学（以下简称“金XX中学”）、关XX房屋买卖合同纠纷一案，公安局于2010年4月13日提起诉讼，本院于2010年4月14日受理后，反诉原告陶某乙于2010年6月8提起反诉，本院依法组成合议庭，于2010年5月24日、6月29日、10月25日公开开庭合并审理了此案。原告（反诉被告）公安局的委托代理人沙涌、王某某，被告陶某甲，被告陶某乙（反诉原告）的委托代理人侯某某，第三人金XX公司及金XX中学的委托代理人刘某某、肖某某，第三人关XX的委托代理人刘某某、李某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）公安局诉称，2005年11月23日，原告与被告陶某甲经协商，被告陶某甲以被告陶某乙名义与公安局签订《商品房买卖合同》一份，约定：被告（买受人）购买原告（出卖人）的平顶山市X路北段平安佳园建筑面积8600平方米商用房(地上二层、地下一层，其中一楼X平方米，二楼X平方米，地下层2400平方米)，单价每平方米3000元，合计2580万元；合同签字之日起3日内付定金300万元，2005年12月15日前付700万元，2005年12月31日前付500万元，2006年8月31日前付清余款（1080万元）。逾期按逾期应付款额每日2‰计付违约金等内容（详见2005年11月23日《商品房买卖合同》）。合同签订后，公安局已经按照约定履行了出卖人的义务，而二被告却违反约定，未能按期支付约定购房款。后公安局与陶某甲经协商，2006年9月1日，被告陶某甲又以被告陶某乙名义与原告公安局签订《补充协议》一份，约定：双方对此前未如期履约表示理解和谅解，互不再追究违约责任；甲方（公安局）同意乙方（陶某乙）将付清价款的期限推迟到2006年10月30日；乙方（陶某乙）在此协议约定的付清价款期限内仍未付清价款的，按日以未付价款的0.5‰向甲方支付违约金（详见2006年9月1日签订《补充协议》）。但该《补充协议》签订后，被告仍未按约定时间履行付款义务，直至2007年12月10日才付清《商品房买卖合同》约定的购房款，但合同约定应当计算支付的逾期付款违约金x元，至今未支付。
2005年12月7日原告公安局与平顶山市亿×广告有限公司签订房产买卖契约一份，约定：原告公安局（卖方）将位于平顶山市X路北段平安佳园南临街商用房的房地产（建筑面积共8200平方米，）出售给亿×广告公司（买方），单价每平方米3000元，合计2460万元；2005年12月7日前付购房款500万元，2006年3月15日前付1000万元，2006年6月30日前付余款960万元；买方逾期未付清房款或卖方未按期交付房产，按照房产价款每日1‰计付违约金等内容（详见2005年12月7日《商品房买卖契约》）。该契约签订后，公安局与平顶山市亿×广告有限公司、王××于2005年12月20日签订《关于平安佳园南临街商用房变更买方的协议》一份，约定:三方认同2005年12月7日市公安局与平顶山市亿×广告有限公司签订的房地产买卖契约内所商定的权利义务关系，同意契约中的乙方（买方平顶山市亿×广告有限公司）变更为丙方（王××）；契约中约定的“2005年12月7日前付500万元”的款项已由乙方向甲方（公安局）支付完毕，三方对此界定为该笔买卖的定金已支付；乙方、丙方自行解决该款项的转移事宜，与甲方无关（详见2005年12月20日《关于平安佳园南临街商用房变更买方的协议》）。合同签订后，原告公安局已经按照约定履行了出卖人的义务，而王××却违反约定，未能按期支付约定购房款。后公安局与王××于2006年9月1日签订《补充协议》一份，约定：双方对此前未如期履约表示理解和谅解，互不再追究违约责任；甲方（公安局）同意乙方（王××）将付清价款的期限推迟到2006年10月15日；乙方（王××）在此协议约定的付清价款期限内仍未付清价款的，按日以未付价款的0.5‰向甲方支付违约金。该《补充协议》签订后，王××仍未履行约定的支付购房款义务，并将所购买房产转让给平顶山金XX中学，为此，原告公安局与王××、平顶山市金XX房地产开发有限责任公司、平顶山金XX中学于2007年5月28日签订《债务转让协议书》一份，约定：自本协议生效之日起,乙方（王××）拖欠甲方（原告）的应付购房款1960万元及按约定应付违约金(每日9800元,自2006年10月16日起计算至本协议生效之日止)所形成债务转由丙方（平顶山市金XX房地产开发有限责任公司）、丁方（平顶山金XX中学）共同承担清偿责任；丙方、丁方应当于本协议生效后7日内向甲方支付欠款100万元,2007年8月31日前向甲方偿付欠款900万元,于2007年11月31日前清偿剩余欠款960万元及本协议第一条约定应付违约金,并自本协议生效之日起至本条约定各还款期内的实际还款日止,按实际欠款金额以每日0.2‰标准向甲方支付欠款利息;如逾期未能清偿,应当按实际欠款金额以每日1‰标准向甲方支付违约金,计算至全部清偿欠款本息之日止（详见2007年5月28日《债务转让协议书》）。该《债务转让协议书》签订后，平顶山市金XX房地产开发有限责任公司及平顶山金XX中学仅支付部分购房款，仍未能按期清偿全部应付购房款。2007年8月18日、2007年12月12日关XX又与陶某甲分别签订《房产出售协议》、《房产出售补充协议》各一份，将上述房产再次转让给被告陶某甲，并约定由陶某甲向原告履行房产买卖合同及相关协议约定义务（详见2007年8月18日《房产出售协议》、2007年12月12日《房产出售补充协议》）。该两份协议生效后，被告陶某甲仍拖延履行约定支付购房款义务，一直拖延至2009年6月23日才付清应付购房款，按照相关合同、协议约定的利息、逾期付款违约金计x.48元亦未能支付。请求判决：（1）判令被告陶某甲、陶某乙支付依约应当支付的利息、违约金共计x.48元。（2）（在本案审理中变更诉讼请求）请求判令第三人金XX公司、金XX中学对被告陶某甲应承担的平安佳园（南）临街X号商用房债务承担连带清偿责任；（3）判令被告承担本案诉讼费用。
被告陶某甲辩称：原告所诉事实与理由不能成立，属滥诉，请求依法予以驳回；按照原协议条款，原告存在多项违约。理由为：1、本案错列诉讼主体。陶某甲与原告公安局没有合同关系，该房产经过多次转手买卖，未按期履行，应起诉陶某甲之前的买房人，不应把陶某甲列为被告，如需查明事实，可把陶某甲列为第三人，陶某甲不能依据市公安局和本案第三人之间的协议承担违约责任。2、本案原告公安局明知该房屋买卖过程中涉嫌犯罪，却故意欲盖弥彰让被告陶某甲承担违约责任不合法理。本案陶某甲的房屋买卖合同中没有金XX公司和金XX中学，在四方转让协议中没有关XX，关XX无权转嫁四方协议中丙、丁的债务给陶某甲，陶某甲与关XX所签订的补充协议毫无约束力，理由是签约主体错误。原告公安局与被告陶某甲中间隔着好几手，公安局无权告陶某甲。3、陶某甲是本案最大的受害人。该房产的多次转卖中，经手买卖的人都获取了相应的利益，王××转手得了640万元，关XX用该房抵押贷款数千万元用两年，陶某甲把房款都交完了，原告却不要求他人承担责任，只向陶某甲要求违约金及利息近800万元，陶某甲付了近3000万元房款，却没有见到该房任何有效证件，要求支付违约金，于情于理于法不通。4、原告公安局存在多项违约：⑴原合同第11条第2小条约定甲方负责双回路供电，气源及中央空调位置，此条款全部落空。⑵原合同第1条第5小条约定为方便商户业务，甲方提供三个停车位，直到2009年10月才解决，且停车位不合格。⑶二楼楼顶长期漏水不维修，给被告及商户造成极大经济损失。⑷房屋面积有误。合同面积为8200平方米，实际面积为8059.98平方米，差140.02平方米，计款42万元。⑸付款方面原告有责任，2008年1月25日，一笔500万元的房款转给原告，原告不要，而让直接付给关XX。
被告（反诉原告）陶某乙答辩并反诉称：1、本案错列诉讼主体。陶某乙与本案的三个第三人没有任何合同关系及其他法律关系，应属不同的诉，原告混淆当事人之间的法律关系及法律责任，错列诉讼主体，故请求依法驳回原告公安局的诉讼请求。2、本诉原告公安局严重违约。⑴逾期交房。原告公安局与被告签订的《商品房买卖合同》第8条、第9条约定，公安局应于2005年12月31日前将房屋交付使用，逾期超过15日，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二十的违约金。在约定交房之日前被告已付款1000万元，原告实际交房时间是2006年8月1日，按合同约定公安局应承担违约责任390万元。⑵逾期办理房产证。按照合同第15条约定，出卖人在交房后45天内将办理权属登记的材料报房产登记机关备案，如因出卖人的责任使买受人不能在规定期限内取得产权证的，出卖人按已付房价款的20%向买受人支付违约金。当时被告已向原告支付房款1500万元，原告应承担违约金300万元。以上两项违约金庭审中变更为378万元。⑶原告公安局未按合同约定履行其他义务。合同第14条约定：配套基础设施中的水电、消防自动喷淋系统于2005年12月31日完成，而实际上到2009年1O月底才全部安装完，违约3年1O个月；合同第17条约定：屋面使用权及外墙使用权属买受人，含西立面沿口上广告牌，公安局擅自拆掉用于广告经营的广告牌，造成我实际损失5万×52年=260万元；未按约定的时间给停车位，至2009年10月给车位，超期三年多；该房屋自交付使用时就漏水，原告未尽修缮义务，我因修房屋已花费6万余元。3、2006年9月1日的补充协议无效，公安局属滥诉行为。该协议原件陶某乙至今未看到，签订此协议的签字人无权签字或者说是其签字无约束力。签订原合同时对陶某甲有授权，公安局也有局长签字及公安局印章，而补充协议的甲方签字人是刘某武个人，没有公安局印鉴，也没有公安局对刘某武的委托书，乙方陶某乙签字并非本人所签，也未委托任何人签，印章也不是陶某乙的，且该补充协议上方主体中的乙方一栏未注明何人、何单位，明显系公安局单方打印好的格式及内容，签此协议者均不具备主体资格，此协议无效。4、该补充协议内容中没有表明陶某乙放弃追究对方逾期交房和办证的违约责任。公安局违约在先，无权向陶某乙追要违约金，而应承担违约责任并赔偿实际损失。根据合同第12条约定，“因出卖人原因造成该商品房不能登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任”，为此，原告应承担全部责任。反诉请求：1、依法驳回原告公安局的诉讼请求；2、判令反诉被告公安局支付违约金及经济损失共计484万元（庭审中变更反诉请求为:要求支付违约金378万元，赔偿经济损失106万元）；3、本诉及反诉案件受理费均由公安局承担。
第三人金XX公司述称：我公司受让王××所购买的原告公安局出售房产后，已经把该房产及相关债权债务一并转让给了被告陶某甲，陶某甲未能按照协议约定付款，应由陶某甲承担违约责任，我公司不应承担连带清偿责任。
第三人金XX中学的陈述与第三人金XX公司的陈述意见相同。
第三人关XX述称：关XX与被告陶某甲签订房产出售协议的行为是代表第三人金XX公司和金XX中学的职务行为，关XX与该房产买卖行为没有法律上的关系，不应承担任何责任。
反诉被告公安局答辩称：1、反诉原告陶某乙所提错列诉讼主体问题，不能成立。陶某乙所购买的房产实际是本案另一被告陶某甲实际出资、实际全程操作办理的，是陶某甲借用陶某乙名义购买的房产，是陶某甲想把所购买房产直接登记在其儿子陶某乙名下的一种合同操作行为，被告陶某甲也是公安局与陶某乙的买卖合同的共同当事人，为便于案件审理、避免讼累，将陶某甲直接参与的两个房产买卖合同并案审理符合法律规定。2、反诉原告陶某乙的反诉不能成立。理由是：（1）反诉原告陶某乙称公安局逾期交房应当承担违约金390万元，不能成立。双方签的《商品房买卖合同》第八条虽然约定了交房时间为2005年12月31日，但该合同第六条第2项亦同时约定2005年12月31日前买受人向出卖人支付500万元购房款，而该约定付款期限届满时反诉原告陶某乙并未按约定支付该期应当支付的购房款，在公安局已经于2006年5月18日向陶某乙交房后，该期应当支付的500万元购房款直至2006年7月10日陶某乙才支付完毕，根据《合同法》第六十六条规定，在反诉原告未按期履行其合同约定义务的情况下，反诉被告有权拒绝履行合同义务。且双方于2006年9月1日签订的《补充协议》第一条明文约定：“双方对此前未如期履约表示理解和谅解，互不再追究违约责任”。依此约定，反诉原告亦已经签约放弃追究违约责任。故反诉原告陶某乙反诉逾期交房应承担违约金390万元的反诉请求不能成立。（2）陶某乙反诉称公安局逾期办理房产证，应承担违约金300万元的理由亦不能成立。双方买卖合同第十五条虽然约定了在交房后45天内将办理权属登记的材料报房产登记机关备案，但由于反诉原告陶某乙未按照合同约定支付购房款，才导致公安局停止履行合同约定义务。后双方于2006年9月1日签订的《补充协议》明文约定：“双方对此前未如期履约表示理解和谅解，互不再追究违约责任”。在该《补充协议》生效后，公安局于2006年9月30日会同被告陶某甲共同向房产登记机关递交了备案登记表，故公安局不存在逾期办理房产证的违约事实。反诉原告陶某乙反诉主张公安局应当承担逾期办理房产证的违约金300万元的理由不能成立。（3）陶某乙反诉称公安局未按合同约定期限安装水电、消防喷淋系统、拆掉广告牌、未按时提供停车位、对房屋未尽修缮义务，不符合事实。合同第十四条约定的水电工程是按期完工并在交房时一并交付使用的，消防喷淋系统实际竣工完成时间是2005年8月30日，虽然晚于合同约定时间，但仍然在2006年9月1日双方签订《补充协议》承诺互不追究违约责任前完工的。在实际交付给陶某乙之后，陶某乙疏于管理，导致消防喷淋系统被他人部分毁坏，被告陶某甲称房屋需要装修，为避免维修喷淋系统影响其装修，要求推迟到其房屋装修工程完工后进行维修所致。合同第十七条第二项约定的广告位使用权归陶某乙，但并未约定该广告位的广告牌由公安局为其免费安装供其使用，且该合同还附有影响采光一次性补偿协议。由于该广告牌是公安局自行出资安装，在安装后由于住户因影响采光进行交涉及诉讼，且政府户外广告管理机关未批准该广告牌的安装使用，因此被迫自行拆除了该广告牌。但公安局并未限制陶某乙在取得政府户外广告管理机关批准、住户谅解和补偿后自行安装广告牌并使用的权利，故不存在公安局因广告牌违约的事实。公安局向陶某乙交付房产的同时就已经按照约定将停车位提供给对方，陶某乙所称未按期提供车位没有事实根据。关于房屋漏水问题，在保修期内发生的问题公安局都及时安排施工单位人员于2006年8月予以修缮，不存在未尽修缮义务的事实。3、反诉原告陶某乙主张2006年9月1日《补充协议》无效，其理由不能成立。陶某乙所购买该处房产是由被告陶某甲实际全额出资、全过程操作进行的，包括《商品房买卖合同》、2006年9月1日《补充协议》的签订及全部购房款的交付、房产实际交付和房产证书办理、交付等全部是由被告陶某甲一手完成的，被告陶某甲实际是该房产买卖的当事人，其所实施的与该房产买卖相关的行为均是合法有效的。虽然该合同所写合同当事人为陶某乙，但与房产买卖及履行相关的全部行为均由被告陶某甲实际操作。陶某甲的行为也符合《合同法》第49条规定的表见代理行为，该代理行为合法有效，因此，被告陶某甲以陶某乙名义所签订的2006年9月1日《补充协议》是合法有效的。至于补充协议上签字人不是公安局的法定代表人及未加盖公安局印章的问题，公安局对己方签字人的代理权予以承认，对《补充协议》内容认可，此事实不影响合同的效力。4、反诉原告陶某乙以《商品房买卖合同》第十二条约定，主张公安局承担全部责任，是对合同条款的故意曲解。该条款的约定内容是指作为出卖人的公安局要保证所出售房产不存在产权瑕疵，不能因为产权瑕疵或与合同当事人之外的人发生债权债务纠纷影响买受人享受和行使房产权利，而本案是双方就履行房产买卖合同所产生纠纷，因此，不能依据上述合同约定主张公安局承担全部违约责任。综上，要求依法驳回反诉原告陶某乙的反诉请求，并依法支持公安局的合法诉讼主张。
经审理查明：2005年11月23日，原告公安局（出卖人）经与被告陶某甲协商后，被告陶某甲以被告陶某乙（买受人）名义与公安局签订《商品房买卖合同》（合同编号：GF-2000-0171）一份。合同约定：第一条出卖人以购买方式取得位于光明路北段编号为5/3/2-4的地块的土地使用权，该地块土地面积为3863，规划用途为商、住宅，土地使用年限自2004年8月4日至2054年8月4日，出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名平安佳园小区，建设工程规划许可证号为平规建证（2005）0402，施工许可证号为x。第三条该商品房的用途为商用，属砼框架结构，层高为4.2/4.5，建筑层数地上二层，地下一层。该商品房建筑面积共8600平方米，注：地面一楼约3120平方米，二楼约3080平方米，地下层约2400平方米。第四条出卖人与买受人约定按建筑面积计算该商品房价款，该商品房单价为（人民币）每平方米3000元，总金额（人民币）贰仟伍百捌拾万元整。第五条商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异的，以房产局发放的房产证面积为准，买方有权核准面积。第六条付款方式及期限。合同签订之日起3日内买受人向出卖人付定金300万元人民币，2005年12月15日前买受人向出卖人支付700万元人民币，2005年12月31日前买受人向出卖人支付500万元人民币，2006年8月31日前买受人向出卖人支付清余款。第七条买受人逾期付款的违约责任。逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的100%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二十的违约金。第八条交付期限。出卖人应当在2005年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经综合验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过15日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起退还全部已付款，并按买受人累计已付款的100%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二十的违约金。第十二条出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷，由出卖人承担全部责任。第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：水、电、消防自动喷淋系统2005年12月31日。第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后45日内，将办理产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第2项处理。即2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的20%向买受人支付违约金。第十六条买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。买受人购买的商品房为非商品住宅的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可以协助维修，维修费用由购买人承担。第十七条双方可以就下列事项约定：1.该商品房所在楼宇的屋面使用权属出卖人；2.该商品房所在楼宇的外墙面使用权属买受人（含西立面沿口上广告牌），附影响采光一次性补偿协议。双方在该合同中还约定了其他事项。
该合同履行过程中，原告公安局与被告陶某甲经协商，被告陶某甲又以被告陶某乙名义于2006年9月1日与原告签订《补充协议》一份，约定：甲乙双方于2005年11月23日签订了关于坐落在新华区X路平安佳园临街X号商用房的房地产买卖契约。在契约约定的付款期限内，乙方（买方）因故未按期履行。现双方补充协议如下：一、双方对此前未如期履约表示理解和谅解，互不再追究违约责任；二、甲方同意乙方将付清价款的期限推迟到2006年10月30日；三、乙方在此协议约定的付清价款期限内仍未付清价款的，按日以未付价款的0.5‰向甲方支付违约金。四、此协议与2005年11月23日双方签订的房地产买卖契约具有同等的法律效力。截止双方《商品房买卖合同》约定的2005年12月31日房产交付期限时，被告陶某甲实际向原告公安局共支付购房款1000万元。截止双方所签订的《补充协议》约定的付清房价款时间2006年10月30日，陶某甲实际向原告公安局共支付购房款1500万元。下余按《商品房买卖合同》约定应付房价款1080万元，陶某甲分别于2006年11月23日付款200万元、2006年12月12日付款100万元、2007年2月7日付款350万元、2007年2月14日付款200万元、2007年9月5日付款200万元，至此该房屋购房款尚欠30万元未付，2007年12月10日又付款210万元(该笔余款180万元计入X号临街商用房)。所支付全部购房款均由原告公安局出具了付款人为陶某甲的购房款收据。2006年5月18日被告陶某甲以被告陶某乙名义向原告公安局出具接管平安佳园X号底商房屋的条据，此时，被告陶某甲向原告公安局支付购房款为1400万元。2006年9月30日原告公安局与被告陶某乙共同签署《平顶山市房屋产权转移登记申请表》并递交房产登记管理机关，被告陶某甲代替被告陶某乙在《平顶山市房屋转移登记申请表》签字。2006年11月13日被告陶某甲在房屋产权登记机关留存的《房屋所有权证存根》领证人栏目中签署陶某乙名字，领取《房屋所有权证》，房屋所有权人为陶某乙，缮证日期为2006年11月8日。2005年3月18日，平顶山市市公安局平安佳园工程指挥部与河南利达消防设备有限公司签订《工程承包合同书》，约定将位于平顶山市X路北段平安购物广场的自动喷淋系统的设计与施工，发包给河南利达消防设备有限公司承担，约定工期45日。2005年8月30日，公安局平安佳园工程指挥部、河南利达消防设备有限公司及工程监理单位平顶山市成功工程监理有限公司共同签署《平安佳园消防工程竣工报告》，同意验收。2006年8月公安局平安佳园工程指挥部与工程承包施工单位中国建筑第七工程局第一建筑公司平顶山分公司协商对平安家园小区X号商住楼工程存在的屋面漏水等进行了维修，维修费用x.6元。
2005年12月7日原告公安局与平顶山市亿×广告有限公司签订《房产买卖契约》一份，约定：由于甲方（公安局）已收到乙方（平顶山市亿×广告有限公司）预付的购房金人民币五百万元整，双方同意就下列房地产买卖事项，订立本契约，共同遵守。一、原告自愿将座落在新华区X路平安佳园南临街商用房的房地产（建筑面积约8200平方米）出售给乙方。乙方已对甲方所要出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房地产。二、甲乙双方议定的上述房地产成交价格为人民币3000元/平方米；￥x元；乙方由2006年6月30日前三次付清给甲方，购房定金将在最后一次付款时冲抵。付款方式：2005年12月7日前付500万元，2006年3月15日前付1000万元，2006年6月30日前付余款960万元。三、双方同意于2006年元月15日由甲方将上述房地产正式交付给乙方。房屋移交给乙方时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方。……五、违约责任：乙方中途悔约，乙方不得向甲方索还定金。甲方中途悔约，甲方应在悔约之日起将定金退还给乙方，另给付乙方相当于定金数额的违约金。乙方不能按期向甲方付清购房款；或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房地产价款千分之一的滞纳金。双方在该契约中还约定了其他事项。该契约签订前及当日，平顶山市亿×广告有限公司分两次向原告公安局支付购房款共500万元。该契约签订后，2005年12月20日，原告公安局（甲方）与平顶山市亿×广告有限公司（乙方）、王××（丙方）又签订《关于平安佳园南临街商用房变更买方的协议》一份，协议约定:一、三方认同2005年12月7日，甲、乙双方签订的房地产买卖契约内所商定的权利义务关系，同意契约中的乙方变更为丙方；二、契约中的第二条付款方式中“2005年12月7日前付500万元”，此款项已由乙方向甲方支付完毕，三方对此界定为该笔买卖的定金已支付。乙、丙双方同意自行解决此笔款项的转移事宜，与甲方无关。2006年5月18日王××向原告公安局出具接收管理平安佳园X号底商楼收条一份。后原告公安局（甲方）与王××（乙方）于2006年9月1日签订《补充协议》一份，约定：甲乙双方于2006年12月7日签订了关于坐落在新华区X路平安佳园临街X号商用房的房地产买卖契约，在契约约定的付款期限内，乙方（买受方）因故未按期履行。现双方补充协议如下：一、双方对此前未如期履约表示理解和谅解，互不再追究违约责任；二、甲方同意乙方将付清价款的期限推迟到2006年10月15日；三、乙方在此协议约定的付清价款期限内仍未付清价款的，按日以未付价款的千分之零点五向甲方支付违约金。四、此协议与2006年12月7日双方签定的房地产买卖契约具有同等的法律效力。该《补充协议》签订后，王××未按协议约定支付购房款，并将所购买该房产转让给第三人金XX中学，2007年5月28日，经公安局（甲方）与王××（乙方）、第三人金XX公司（丙方）、第三人金XX中学（丁方）协商后，签订《债务转让协议书》一份。协议约定：1.自本协议生效之日起,乙方拖欠甲方的应付购房款一千九百六十万元及按约定应付违约金(每日九千八百元,自2006年10月16日起计算至本协议生效之日止)所形成债务转由丙方、丁方共同承担清偿责任；2.丙方、丁方应当于本协议生效后7日内向甲方支付欠款壹佰万元,2007年8月31日前向甲方偿付欠款玖佰万元,于2007年11月31日前清偿剩余欠款九百六十万元及本协议第一条约定应付违约金,并自本协议生效之日起至本条约定各还款期内的实际还款日止,按实际欠款金额以每日0.2‰标准向甲方支付欠款利息;如逾期未能清偿,应当按实际欠款金额以每日1‰标准向甲方支付违约金,计算至全部清偿欠款本息之日止。3.乙方自愿为丙方、丁方清偿上述欠款债务提供连带责任保证,保证期间自本协议生效之日起至2009年12月31日止。4.本协议生效后,除本协议转让债务之外的乙方与丁方之间房产转让资金余款结算事宜,由乙方、丁方自行商议解决,与甲方无关。5.本协议一式四份,甲、乙、丙、丁方各持一份,具有同等法律效力;自四方签字、盖章之日起生效。6.罚息部分，乙方承担50万元，其余由丙方、丁方承担。该《债务转让协议书》签订后，第三人金XX公司于2007年6月1日向原告公安局支付购房款100万元。2007年8月18日，关XX（甲方）与陶某甲（乙方）签订《房产出售协议》一份。协议约定：一、甲方将坐落在光明路北段平安佳园二号底商出售给乙方，面积8200平方米（以房产权证为准），转让出售价为2900万元整。二、付款办法：1.协议签订之日起，十个工作日以内付300万元定金，订金付后甲方将房屋产权证原件相符的复印件和该房屋的原产权人与市公安局所签订的购买房屋协议书的原件二份一并交给乙方；2.九月十日前付款700万元，九月三十日前付款1000万元，同时接收该房屋的管理和使用；3.剩余900万元，700万元由甲方协助从信用社办理转户手续。自乙方签订接收贷款之日起利息由乙方承担，200万元现金待产权证过户完毕一次性付清。三、乙方配合甲方办理该房屋的过户手续，过户的有关费税由乙方承担。此后，第三人关XX（甲方）与被告陶某甲（乙方）又于2007年12月12日签订《房产出售补充协议》一份，补充协议约定：经双方协商，对2007年8月18日房产出售协议达成以下补充条款。房产出售价款2900万元，乙方已支付230万元，剩余欠款2670万元付款方式如下：1.合同签订之日支付现款764万元，十日内支付现款100万元。2.剩余欠款500万元，由甲方协助乙方通过信用社贷款解决400万元，利息自2008年1月1日起由乙方承担，剩余100万元待房产证过户完毕后一次性付清。3.2007年8月18日前，甲方由履行2007年5月28日债务转让协议产生的欠款1306万元由乙方负责偿还平顶山市公安局；2007年8月18日后由乙方履行本协议（具体金额由乙方同平顶山市公安局结清），承担偿还责任。4.甲方负责在2008年6月底前提供王××原房屋产权证原件及相关过户手续。5.本协议壹式叁份，甲、乙双方各执一份，市公安局留备查一份，具有同等法律效力。6.本协议自签订之日起生效。上述协议签订后，被告陶某甲先后于2008年1月30日前分四次向关XX支付购房款共计994万元；于2007年12月10日分两笔向公安局付款320万元（其中180万元为该日所付210万元支付X号临街商用房欠款30万元的余款）、2007年12月13日向公安局付款155万元、2008年1月4日向公安局付款195万元、2008年2月5日向公安局付款200万元、2008年6月11日向公安局付款500万元、2009年6月19日向公安局付款100万元、2009年6月23日向公安局付款500万元，以上陶某甲向公安局支付购房款共计1970万元。原告公安局实际从平顶山市亿×广告有限公司、第三人金XX公司及被告陶某甲处收取购房款共计2570万元。该房屋在办理房屋产权证后，房屋产权证所记载房屋面积与《房产买卖契约》约定面积不符，在本案审理过程中各方当事人均认可应当核减购房款42万元，该房屋原始买卖价款实际应为2418万元，2007年5月28日签订的《债务转让协议书》第1条约定的应付购房款1960万元实际应为1918万元。被告陶某甲与第三人关XX与签订《房产出售协议》时，尚欠原告公安局购房款1818万元，陶某甲实际多付购房款152万元。该平安佳园X号临街商用房-X层至X层房产于2006年3月30日颁发了房屋所有权人为王××的《房屋所有权证》（证书编号：平房权证字第x号），2009年7月13日由王××及其妻张××与被告陶某甲共同签署《平顶山市房屋转移登记申请表》并递交房屋产权登记机关，办理该房屋产权转移登记。
另查明,第三人金XX公司、金XX中学对关XX与陶某甲2007年8月18日签订《房产出售协议》、2007年12月12日签订《房产出售补充协议》及关XX收取陶某甲所支付购房款的行为，均认可关XX是代表金XX公司和金XX中学的职务行为，不是关XX的个人行为。
本院在本案审理过程中，公安局与陶某甲、陶某乙、金XX中学、金XX公司及关XX分别于2010年5月25日、2010年6月8日、2010年6月29日三次达成和解时间确认书，和解期限共计93天，在和解期限内未达成和解协议，经本院主持调解，仍未达成一致意见。
以上事实有双方提供的《商品房买卖合同》、《补充协议》、《平顶山市房屋产权转移登记申请表》、《房屋所有权证存根》、《工程承包合同书》、《平安佳园消防工程竣工报告》、《房产买卖契约》、《关于平安佳园南临街商用房变更买方的协议》、《房屋接管收条》、《债务转让协议书》、《房产出售协议》、《房产出售补充协议》、《房屋所有权证》、支付购房款转账凭证、收款收据、河南金豫会计师事务所有限公司出具的《资金审核报告》及庭审笔录、调查笔录等证据予以证明，以上证据已经庭审质证，足以认定。
本院认为，原告公安局与被告陶某乙签订《商品房买卖合同》所买卖的X号临街商用房、原告公安局与平顶山市亿×广告有限公司签订《房产买卖契约》最后转让给被告陶某甲的X号临街商用房，虽然不是同一买卖合同关系，但这两个房屋买卖合同均是由陶某甲实际履行的，陶某甲在支付购房款时也未注明X号房款和X号房款。陶某甲以陶某乙的名义经手办理了X号临街商用房从签订合同、支付购房款、接收房屋及办理产权登记的全过程，陶某甲是公安局与陶某乙的《商品房买卖合同》的实际履行人，应是该房屋买卖合同的当事人。原告公安局将两个均由被告陶某甲实际履行的的房产买卖合同所引发的纠纷并案起诉，本院一并审理，不违反民事诉讼法律规定。故陶某乙认为错列诉讼主体、其不是X号临街商用房买卖合同当事人、两案不应一并审理的抗辩理由，本院不予采信。
被告陶某甲以陶某乙之名与原告公安局所签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》不违反法律规定，应为合法有效合同，双方当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。被告陶某甲以陶某乙名义与原告公安局签订房屋买卖合同、支付购房款、接收房屋等履约行为，陶某乙均予认可，其法律后果应由陶某甲和陶某乙共同承担。且双方已履行了房屋买卖合同及补充协议约定的主要义务，故陶某乙认为2006年9月1日《补充协议》无效的抗辩理由不能成立，本院不予支持。公安局与陶某甲以陶某乙名义所签订的《补充协议》中约定，双方对此前未如期履约表示理解和谅解，互不再追究违约责任，并重新约定陶某乙应于2006年10月30日前付清购房款。但陶某甲、陶某乙仍未按补充协议约定的期限付款，至2007年12月10日陶某甲才全部付清购房款，其行为已构成违约，应当按照《补充协议》约定，按日以未付房价款1080万元的0.5‰向原告公安局支付违约金。至2007年12月10日被告陶某甲实际付清全部购房款时，按双方签订《补充协议》的约定应计算逾期付款违约金为x元。【①2006年10月30日至2006年11月22日，期间违约金为：1080万×0.5‰×23天=x元。②2006年11月23日陶某甲付款200万至2006年12月11日，期间违约金为：1080万-200万=880万；880万×0.5‰×18天=x元。③2006年12月12日陶某甲付款100万至2007年2月6日，期间违约金为：880万-100万=780万；780万×0.5‰×56天=x元。④2007年2月7日陶某甲付款350万至2007年2月13日，期间违约金为：780万-350万=430万；430万×0.5‰×6天=x元。⑤2007年2月14日陶某甲付款200万至2007年9月4日，期间违约金为：430万-200万=230万；230万×0.5‰×203天=x元。⑥2007年9月5日陶某甲付款200万至2007年12月9日（2007年12月10日付清余款30万元），期间违约金为：230万-200万=30万；30万×0.5‰×95天=x元。以上六项合计x元。】原告公安局要求被告陶某甲、陶某乙支付X号临街商用房的违约金的理由成立，本院予以支持。
原告公安局与被告陶某甲、陶某乙所签订的《商品房买卖合同》第八条约定交房时间为2005年12月31日，但该合同第六条第2项同时约定2005年12月31日前买受人向出卖人再支付500万元购房款，双方均未按上述合同约定实际履行，公安局于2006年5月18日交付房屋，双方又于2006年9月1日签订《补充协议》，约定互不追究违约责任，故陶某乙依据《商品房买卖合同》第八条、第九条约定反诉请求公安局承担逾期交房的违约责任，与双方在《补充协议》中的约定相悖，陶某乙该反诉请求不能成立。该《商品房买卖合同》第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后45日内，将办理产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，公安局于2006年5月18日交付房屋后，应在2006年7月3日前将办理产权登记的资料报产权登记机关备案，但双方又于2006年9月1日签订《补充协议》明确约定：“双方对此前未如期履约表示理解和谅解，互不再追究违约责任”。在该《补充协议》生效后，公安局于2006年9月30日和陶某甲共同向房产登记机关递交了备案登记表，陶某乙反诉称公安局违约逾期办理房产证缺乏事实根据，其要求公安局承担逾期办理房产证违约责任的理由不能成立。故陶某乙反诉请求公安局支付违约金378万元的理由不足，本院对其该反诉请求不予支持。
关于配套基础设置中的消防自动喷淋系统，公安局与施工单位签订有设计、施工合同，并已于2005年8月30日竣工验收，是在公安局与陶某乙所签订的《商品房买卖合同》第十四条规定的2005年12月31前完成的，有消防自动喷淋系统的设计与施工《工程承包合同书》及竣工报告予以证实，足以认定。故陶某乙反诉称消防自动喷淋系统逾期交付违约，没有事实依据，本院不予支持。该《商品房买卖合同》第十七条约定，该商品房所在楼宇的外墙面使用权(含西立面沿口上广告牌)属买受人，但公安局将其未经政府规划管理机关和户外广告管理机关批准擅自设立的广告牌拆除，不影响陶某乙依据有关规定自行设置使用广告牌的权利，且陶某乙反诉请求公安局赔偿拆除广告牌造成的经济损失，并未提供相关证据予以证明，该反诉请求证据不足，本院不予支持。陶某乙称公安局未按约定时间提供停车位构成违约，陶某乙亦未提供相关证据证明该事实。关于陶某乙反诉称公安局未对房屋漏水尽到修缮义务，因被告陶某乙所提供证明材料的相关证人均无出庭作证，本院无法查明其来源及真实性，缺乏证据的客观性，本院不予采信。故陶某乙反诉请求公安局赔偿经济损失106万元的理由不能成立，对其该反诉请求亦不予支持。《商品房买卖合同》第十二条约定，出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，陶某乙据此认为本案所发生的债权债务纠纷应由公安局承担全部责任的理由明显不能成立，本院不予支持。
原告公安局与平顶山市亿×广告有限公司签订的《房产买卖契约》、公安局与平顶山市亿×广告有限公司、王××签订的《关于平安佳园南临街商用房变更买方的协议》、公安局与王××签订的《补充协议》、公安局与王××、金XX公司、金XX中学签订的《债务转让协议书》均是各相关合同当事人的真实意思表示，不违反法律规定，应为有效合同。关XX与陶某甲签订《房产出售协议》和《房产出售补充协议》后，陶某甲实际履行了向公安局继续支付购房款的义务，且对于关XX与陶某甲之间转卖房产的事实，公安局未提出异议，接受了陶某甲支付的购房款并向其追索违约金，说明公安局对陶某甲购买X号临街商用房并履行付款义务认可，故被告陶某甲及第三人金XX公司、金XX中学未按照协议约定期限支付购房款，已构成违约，应当按照法律规定及合同约定对公安局承担违约责任。
因房产证所记载房屋面积减少应当核减42万元购房款，第三人金XX公司、第三人金XX中学按照《房产买卖契约》、《债务转让协议书》等约定，实际应向原告公安局支付购房款为1918万元，在第三人关XX与被告陶某甲签订《房产出售协议》时，应向原告公安局支付的购房款余额为1818万元。
根据原告公安局与王××、第三人金XX公司、第三人金XX中学于2007年5月28日签订的《债务转让协议书》第1条约定，“自本协议生效之日起,乙方拖欠甲方的应付购房款1960万元及按约定应付违约金(每日9800元,自2006年10月16日起计算至本协议生效之日止)，但实际应支付购房款变更为1918万元，依据上述《债务转让协议书》约定及2006年9月1日公安局与王××签订的《补充协议》的约定，逾期付款按每日0.5‰支付违约金，故该《债务转让协议书》签订前应付违约金总额应为215.7750万元（1918万元×0.5‰×225日）。《债务转让协议书》第6条约定，罚息部分，王××应当承担50万元，其余由金XX公司和金XX中学承担，故关XX与陶某甲签订《房产出售协议》前的该项违约金为165.7750万元（215.7750万元－50万元）。王××应当承担的50万元违约金因原告公安局未主张，本案不予处理。原告公安局按应付房款1960万元、违约金每日9800元，主张该项违约金220.50万元，不符合本案已查明的事实，对其不合理部分本院不予支持。
根据2007年5月28日的《债务转让协议书》第2条约定，在该协议书生效之日起至该协议约定的2007年11月31日还清所欠房款之日止，按实际欠款金额以每日0.2‰标准向公安局支付欠款利息，该项购房款利息为x元（2007年5月28日至2007年6月1日期间4天，应付款100万元的利息为800元、2007年5月28日至2007年8月31日期间共95天，应付款900万元的利息为x元、2007年5月28日至2007年11月31日期间共187天，应付款918万元的利息为x.00元）。
《债务转让协议书》约定付款期限届满后,2007年11月31日至陶某甲2009年6月23日付清购房款之日止，应计算逾期付款违约金为x元。【①2007年8月31日至2007年12月10日陶某甲付款320万元期间，违约金为x元：900万元×1‰×100日＝90万元。②2007年11月31日至2007年12月9日，计9日，应付违约金为：918万元×1‰×9日＝x元。③2007年12月10日至2007年12月13日陶某甲付款155万元，期间应计付违约金为：（900万元+918万元-320万元）=1498万元；1498万元×1‰×3日＝x元。⑤2008年1月4日至2008年2月5日陶某甲付款200万元，期间应计违约金为：1343万元-195万元=1148万元；1148万元×1‰×32日＝x元。⑥2008年2月5日至2008年6月11日陶某甲付款500万元，期间应计违约金为：1148万元-200万元=948万元；948万元×1‰×126日＝x元。⑦2008年6月11日至2009年6月19日陶某甲付款100万元，期间应计违约金为：948万元-500万元=448万元；448万元×1‰×373日＝x元。⑧2009年6月19日至2009年6月23日陶某甲付款500万元，期间应计违约金为：448万元-100万元=348万元；348万元×1‰×4日＝x元。⑨2009年6月23日陶某甲付款500万元，购房款全部付清后余款152万元。】
上述应向公安局支付的违约金及购房款利息合计为x元。2007年8月18日关XX与陶某甲签订的《房产出售协议》及2007年12月12日的《房产出售补充协议》对房产转让后，对2007年5月28日的《债务转让协议》中约定的违约责任由谁承担，约定不够明确、具体，金XX公司、金XX中学和陶某甲对《房产出售补充协议》第三条的约定及谁应对公安局承担违约责任说法不一致，均认为自己不应对公安局承担违约责任。且金XX公司和金XX中学实际收取被告陶某甲支付的购房款共计994万元，陶某甲未按时向公安局支付下余购房款，故金XX公司、金XX中学和陶某甲的共同行为导致对公安局违约，给公安局造成的经济损失，应由金XX公司、金XX中学和陶某甲共同向公安局承担逾期付款的违约责任。金XX公司、金XX中学和陶某甲之间的责任分配问题与本案不属同一法律关系，双方可另行处理。公安局要求按《债务转让协议书》第2条约定对《债务转让协议书》签订前发生的违约金及《债务转让协议书》签订后产生的利息作为本金计算再次产生的利息及违约金，不符合法律规定，本院对其该请求不予支持。
第三人金XX公司、金XX中学及关XX一致承认关XX与陶某甲签订《房产出售协议》、《房产出售补充协议》及收取陶某甲所支付购房款的行为系代表第三人金XX公司、金XX中学的职务行为，基于权利人的认可，第三人关XX的上述行为应认定为职务行为。第三人关XX辩称自己的签约及收款行为均是代表第三人金XX公司、第三人金XX中学的职务行为，其个人不应承担责任的抗辩理由成立，本院予以支持。
被告陶某甲对其答辩中所提的原告公安局违约事项未提供有效证据予以证明，亦未提出反诉，故对被告陶某甲辩称原告公安局存在多项违约的抗辩意见不予采纳。因陶某甲在庭审中提出了已经超付购房款，不欠公安局违约金的抗辩理由，故陶某甲向公安局超付的购房款152万元，可在执行时抵扣其X号临街商用房的违约金x元，下余超付的购房款x元，因陶某甲、陶某乙未对此款提出反诉，本院不予处理，陶某甲可与公安局另行解决。
依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第六十条、第六十五条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条、第一百二十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十六条、第一百三十八条之规定，判决如下:
一、陶某乙、陶某甲于本判决生效后十日内向平顶山市公安局支付逾期付款违约金x元（执行时从陶某甲超付的152万元房款中冲抵）。
二、陶某甲、平顶山市金XX房地产开发有限责任公司、平顶山金XX中学于本判决生效后十日内向平顶山市公安局支付购房款利息及逾期付款违约金x元。
三、驳回平顶山市公安局的其他诉讼请求。
四、驳回陶某乙的反诉请求。
如未在本判决规定的期限内履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
案件受理费x元，由原告平顶山市公安局负担x元，被告陶某甲、陶某乙负担5705元，陶某甲、平顶山市金XX房地产开发有限责任公司、平顶山金XX中学负担x元；反诉费x元，由陶某乙负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。
审判长梁振云
审判员曹蕊
审判员杜军伟
二○一○年十月三十日
书记员宁绿原
李某
