广西壮族自治区钦州市X区人民法院

民事判决书

(1999)钦北经初字第X号

原告梁某甲，男，一九五二年五月出生，壮族，钦州市人，中国共产党钦州市X组织部组织史办公室干部，住（略）。

委托代理人陆卫，海湾律师事务所律师。

被告黄某，男，一九六四年十月出生，壮族，钦州市人，农民，住（略）。

被告钦州市地产咨询评估中心。

法定代表人梁某乙，主任。

委托代理人蒋耀洲，钦州市法律事务中心律师。

原告梁某甲诉被告黄某、被告钦州市地产咨询评估中心借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告梁某甲及其委托代理人陆卫、被告黄某、被告钦州市地产咨询评估中心的委托代理人蒋耀洲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告梁某甲诉称，一九九八年七月二十二日，被告黄某向原告借款（略）元，双方约定月利率1％，期限从一九九八年七月二十二日起至一九九九年七月二十二日止。同年八月十日，双方签订一份《借款抵押合同书》，约定被告黄某用其自有房产作抵押。在订立合同前，被告黄某委托被告钦州市地产咨询评估中心对其房产进行评估。事实上，被告黄某的房产仅为100.44M2面积的住宅用地，但被告钦州市地产咨询评估中心却作出了错误的评估报告，将该房产认定为三层半底层框架结构的房屋一幢，总建筑面积为351.51M2，多估了房屋价款（略）元。借款期限届满后，被告黄某借故拒绝还款，而被告钦州市地产咨询评估中心的错误评估行为损害了原告的合法权益。为此，起诉要求判令被告黄某偿还借款（略）元及利息，并拍卖其100.44M2面积的住宅用地偿还原告的借款，同时，判令被告钦州市地产咨询评估中心承担其错误地多评估被告黄某房产价款部分的民事赔偿责任。

被告黄某辩称，我只得借到原告8万元，而不是10万元，且钱不是我用，而是黄某经(已故)使用。办理抵押的宅地也是黄某经以我的名义买的，我没见过这块地，一切抵押等均是黄某经办理的，我不知情。应拍卖这块抵押的宅地偿还原告的借款，我本人不应承担责任。

被告钦州市地产咨询评估中心辩称，虽然我中心接受被告黄某的委托对其房产进行评估，但由于评估结果是被告黄某故意提供虚假情况下作出的，该评估行为及报告是无效的，由此产生的一切后果应由黄某个人承担。并且，评估中心只对评估对象的价值负责，不负责认定评估对象的产权。同时，在原告及被告黄某两次签订的《借款抵押合同》中及抵押登记中，原告均没有向抵押登记机关提交评估报告确认书，也没有采用评估报告确定的价格，原告及被告黄某是依自己对房产的估价签订借款抵押合同并进行抵押登记，而不是依据评估结果，表明评估结果并未得到原告和被告黄某的认可，对原告及被告黄某并不发生法律效力，而且原告和被告黄某也没有进行房产抵押登记。再次，评估报告明确其目的适用于向银行申请贷款，因而不适用于私人借贷。因此，我评估中心在评估过程中虽然有失误，但这种失误与原告将款项借给被告黄某及原告债权不能按期实现并无因果关系，原告不能按期收回借款的原因，一是原告轻信被告黄某，未进行核实即按约借款，二是被告黄某不依约定履行还款义务，我评估中心与此没有关系，不应承担还款责任或赔偿责任。

经审查查明，被告黄某在钦州市X路龙贡塘有一块面积有100.44M2的住宅用地(土地使用证号：钦国用[1997]字第X号)，土地上并未建有任何建筑物。一九九八年一月，被告黄某却对原告声称其上述房地产占地100.44M2，且已建好三层半的楼房一幢，并以此房地产作抵押，与原告签订一份《借款抵押合同书》，向原告借款（略）元，月利率1％，借期自一九九八年一月二十三日起至一九九八年七月二十三日止，双方约定“乙方(被告黄某)用自有房地产(土地连用地定着物)作抵四。”在签订合同前，被告黄某委托了被告钦州市地产咨询评估中心对其房地产进行评估，被告钦州市地产咨询评估中心在未认真核实的情况下，作出了被告黄某的上述房地产为“土地面积为100.44M2，建有三层半底层框架结构房屋一幢，总建筑面积为351.54M2的钦土综价(1998)X号《房地产估价报告》，报告确定该房地产土地总价为（略）元，“房产”现值总价为（略）元，合计（略）元，同时，报告还载明估价目的是“为委托估价方以房地产向银行申请抵押贷款时涉及有关事宜提供房地产价格依据”及特殊说明“本估价结果仅作为房地产申请抵押时的价格依据”等内容。签订合同后，原告与被告黄某一起到钦州市土地管理局办理了抵押登记，办理抵押登记时，提交了被告钦州市地产咨询评估中心作出的上述估价报告，登记后，原告领取了《城镇国有土地使用权抵押权证明书》，证明书载明抵押权人为“梁某甲”，“土地连同房产抵押”，“押抵金16万元正”等内容。借款期限届满后，被告黄某按约清偿此笔借款本息，同时(一九九八年七月二十二日)双方又签订新的《借款抵押合同书》，约定被告黄某向原告梁某甲借款10万元，月利率1％，借款期限从一九九八年七月二十二日起至一九九九年七月二十二日止。双方还约定被告黄某用其位于钦州市X路龙贡塘，土地使用证号为钦国用(1997)字第X号的“自有房地产(土地连用地定着物)”作抵押，“甲乙方共同认可价值壹拾万元，其中地价值五万元，房产价值五万元，”，“乙方如无法归还借款，乙方自愿用所抵押的房地产交由甲方处置，并由房地产管理部门办理有关手续。”合同签订后，双方到钦州市土地管理局续展了原来的抵押登记，原告领取了新的《城镇国有土地使用权抵押权证明书》(简称抵押权证明书)，该抵押权证明书除抵押期限变更为新的借款期限外，其余均与前一张抵押权证明书相同，同时，双方还将《借款抵押合同书》上的落款日期填为办理抵押登记日(即一九九八年八月十日)。在签订合同之日(一九九八年七月二十二日)，原告向被告黄某交付了8万元，又于办理抵押登记之日(一九九八年八月十日)交付给被告黄某2万元，共10万元。借款期限届满后，被告黄某没有按合同偿还借款本金及支付利息。原告主张权利时发觉了被告黄某用来抵押的“房地产”只是一块住宅用地，地上并没建有任何建筑物，遂向本院提起诉讼，请求判令被告黄某偿还借款本金10万元及利息，并要求被告钦州市地产咨询评估中心在其评估不实的部份承担民事赔偿责任。

以上事实，有以下证据证实，足以认定：1、一九九八年一月二十三日《借款抵押合同书》；2、一九九八年八月十日《借款抵押合同书》；3、钦土综价(1998)X号《房地产估价报告》；4、钦市土押(1998)字第（略）号《城镇国有土地使用权抵押权证明书》；5、当事人在法庭上的陈述等。

本院认为，原告梁某甲与被告黄某均为具有完全民事行为能力的自然人，双方作为平等的民事主任，在平等、自愿基础上经过协商一致而订立《借款抵押合同》，在设立借款关系过程中，双方意思表示真实，借款合同的内容合法，因而借款合同合法有效，应受到法律保护，合同双方应切实全面履行合同。但借款合同中的抵押担保条款，因合同一方当事人(被告黄某)故意告知对方虚假事实，隐瞒真实情况，将无任何地上建筑物的宅地说成是建有三层半主体的楼房，诱使对方作出错误意思表示，是欺诈行为，抵押条款中涉及房产抵押的部份无效。原告梁某甲已全部履行了自己的合同义务，将10万元借款交付给被告黄某，被告黄某应在借款期限届满时，归还借款10万元，并按合同规定的月利率1％支付利息，原告依法起诉要求被告黄某偿还借款10万元及利息合法有理，应予支持。但是其中2万元是一九九八年八月十日交付的，应从当日起计息，不能按合同规定的一九九八年七月二十二日起计利息。又由于双方没有约定逾期还款的利息，所以逾期还款期间的利息应按银行同期流动资金逾期贷款利率计算。被告黄某承认其与原告签订的借款合同的真实性，又承认其已收取原告的现金，但却否认其得收取10万元，主张只得收取8万元，但合同规定借款金额为10万元，其却没有证据证实双方已变更了合同为借款8万元，其主张不予采信。同时，被告黄某还主张其没得用钱，即借款是黄某经所用，应由黄某经负责偿还，其不应承担还款责任，但借款合同的当事人是被告黄某，不是黄某经，依法应由被告黄某履行合同义务，其与黄某经的关系属另一法律关系，因此，其主张不承担还款责任的抗辩理由不能成立。原告与被告黄某签订的《借款抵押合同书》中的关于地产抵押部份是双方的真实意思表示，并依法办理了抵押登记，抵押合法有效，原告享有抵押地产的抵押权，但其中涉及到房产抵押的部份无效，致使原告在订立合同时与被告黄某共同设立的抵押权于其债权到期时不能全部实现，造成原告的损失，由于合同部分无效是被告黄某的欺诈行为所致，所以被告黄某对造成该部份合同的无效负有主要的过错责任。被告钦州市地产咨询评估中心在接受被告黄某的委托过程中，因未能尽到足够的注意义务，未认真核实，作出了与客观事实不符的《房地产估价报告》，致使原告对被告黄某的欺诈行为确信不疑，并且正由于该《房地产估价报告》，使原告与被告黄某得以顺利办理了抵押金额为16万元的房地产抵押登记。因此，被告钦州市地产咨询评估中心对房产抵押合同的部分无效负有次要的过错责任。因被告黄某作为无效合同过错责任的承担者的同时，又是主合同的主债务人，正由于其不能清偿主债务，才有原告的损失，所以，使其承担赔偿责任成为不具意义，因此，原告损失的赔偿责任应由负有次要的过错责任。因被告黄某作为无效合同过错责任的承担者的同时，又是主合同的主债务人，正由于其不能清偿主债务，才有原告的损失，所以，使其承担赔偿责任成为不具意义，因此，原告损失的赔偿责任应由负有次要过错责任的被告钦州市地产咨询评估中心来承担。钦州市地产咨询评估中心的过错大小以其评估的不实部份为限，即“房产”部份的价值(（略）元)为限。被告钦州市地产咨询评估中心辩称，其评估行为是在被告黄某提供虚假材料的情况下作出的，而且其不负责认定评估的产权的义务。因此，其不应承担责任。但被告钦州市地产咨询评估中心负有对委托人提供的资料认真审查的义务，其虽不负有认定评估物产权的义务，但根据其报告，其所评估的房地产的地号是明确的，其所评估的对象是特定的，唯一指向的，而其所作出的估价报告的结果与其所评估的特定的对象的客观事实是不符合的，所以，被告钦州市地产咨询评估中心所作钦土综价(1998)X号《房地产估价报告》是不实的评估报告。其受不受被告黄某欺诈是其主观方面是故意或过失的区别，并不影响其客观过错行为的构成。被告钦州市地产咨询评估中心还认为原告没向抵押登记机关提交评估确认报告，而且借款双方也没采用评估报告确定的价格，而是双方另行约定价格，表明评估结果并未得到原告的认可，况且借款双方又未办理房产抵押登记，因此，评估报告对原告不发生法律效力，又由于评估报告明确其目的只适用向银行贷款，不适用于向私人借款。因此，评估中心的过错与原告的损失无关，被告评估中心不应承担任何责任。但是，提交确认报告只是土地行政管理部门规定的办理登记的一般要求，只要土地行政管理部门不作要求便为当事人办理了登记，当事人便不须提交，原告对此不存在过错。至于借款双方约定的房地产价格，是为了约定债务到期不能清偿时，抵押物所有权转移的依据，该约定因违反了《中华人民共和国担保法》第四十条关于“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。”的规定而无效。并且评估报告的作用在于为当事人在确定评估对象的价格时作为参考依据，其结果会对当事人认定评估对象的价值产生影响。被告钦州市地产咨询评估中心作为具有法定评估资格的专门机构，其作出的评估结果是有法律效力的，当事人完全有理由相信其的真实性、确定性，原告据此相信被告黄某的欺诈并不是“轻信”，而是有确信理由的。借款当事人约定的房产价格并不高于评估报告的评估价格，这不仅表明当事人将评估报告作为参考，而且也是符合《中华人民共和国担保法》第三十五条关于“抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。”的规定，此外，评估报告虽然载明其目的在于为委托方以房地产向银行申请抵押贷款时作为房地产价格的依据，然而，无论是为向银行或是向私人贷款，被告钦州市地产咨询评估中心所负有的保证其评估结果的客观、科学的义务并无不同。(1995)X号《房地产估价师执业资格制度暂行规定》第二十三条明确规定，房地产估价师必须履行“保证价格结果的客观公正”，第二十六条又规定：“由于房地产估价失误给当事人造成经济损失的，由所在单位承担赔偿责任”。综上所述，被告黄某尚欠原告梁某甲的借款及利息应如数偿还，被告钦州市地产咨询评估中心由于过借作出不实的评估，致使原告确信被告黄某的欺诈并据此办理了不完全有效的抵押登记，造成了原告的损失，对此，其应在其失实评估的过错责任范围内承担民事赔偿责任。

据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条第二款、《中华人民共和国经济合同法》第四十条第二项第一目、《中华人民共和国担保法》第五十三条的规定，判决如下：

一、被告黄某应在本案判决生效之日起十日内偿还借款本金10万元并支付该款的利息(其中8万元本金从一九九八年七月二十三日起计至一九九九年七月二十二日止，按月利率1％计，2万元本金从一九九八年八月十日起计至一九九九年七月二十二日止，按月利率1％计，从一九九九年七月二十三日起，按同期银行逾期流动资金贷款利率计息，计至本案生效判决确定的履行期限的最后一日止)给原告梁某甲。

二、被告黄某在上述期限内未能清偿上述债务的，原告梁某甲有以被告黄某抵押的位于钦州市X路的地产(土地使用证号：钦国用[1997]字第X号)折价或者以拍卖、变卖该地产所得的价款优先受偿的权利。

三、折价或者拍卖、变卖被告黄某所抵押的上述地产仍不足以清偿原告梁某甲的上述债权的部份，由被告软州市地产咨询评估中心在（略）元的限额内向原告承担赔偿责任。

收取案件受理费3960元，由被告黄某、被告钦州市地产咨询评估中心共同负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院(上诉案件受理费人民币3960元，直接汇入广西壮族自治区钦州市中级人民法院，帐号：（略），开户银行：钦州市工商银行新兴办事处)。

审判长庞华义

审判员黄某登

代理审判员冯怀泳

一九九九年十二月三十日

书记员胡文浩