重庆市黔江区人民法院

民事判决书

（2010）黔法民初字第x号

原告谭某某，女，生于X年X月X日，汉族，住（略）。

委托代理人李行，重庆市黔江区联合法律服务所（略）。

被告重庆市黔江区某某房地产经营公司。

破产管理人重庆市黔江区某某房地产经营公司破产清算组。

被告陈某某，女，生于X年X月X日，土家族，住（略）。

被告向某某（陈某某之夫），生于X年X月X日，苗族，住（略）。

委托代理人李科，重庆纵深（略）事务所（略）。

原告谭某某与被告重庆市黔江区某某房地产经营公司、被告陈某某、向某某承租人优先购买权纠纷一案，本院于2010年3月15日受理后，于2010年5月7日公开开庭进行了审理。原告谭某某及其委托代理人李行，被告陈某某、向某某及其委托代理人李科到庭参加了诉讼，被告重庆市黔江区某某房地产经营公司经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。

原告诉称，原告因无住房，于1993年1月始租赁联合街X号房屋，并与黔江鸿业国有资产经营公司订立了租赁合同。2009年底，原告才得知被告重庆市黔江区某某房地产经营公司将该房屋出售给被告陈某某、向某某，其出售房屋的行为侵犯了原告对房屋的优先购买权，其买卖行为属无效行为，应依法撤销。故起诉至法院，要求确认被告重庆市黔江区某某房地产经营公司与被告陈某某、向某某的买卖合同无效，并由被告承担本案诉讼费。

原告为证明其主张，在举证期限内向某院提交了以下证据材料：

1、身份证、房屋租赁证、房租收据，证明原告租赁房屋的事实。

2、法院决定书、房屋拍卖公告及房地产处置公告，证明资产处理仅在黔江本地报刊登载，同时未经房地产交易所进行，而是某某房地产经营公司破产清算组在处理。

3、权利义务告知书、关于对谭某某要求购房的答复，证明了送达通知的程序不合法，及谭某某知道权利被侵犯后依法主张优先购买权的事实。

4、被告间的购房协议，证明国有资产处理程序违法的事实。

被告陈某某、向某某辩称，被告是依法购买房屋，也是依法取得房屋产权，其权利取得是善意取得，故请求法院驳回原告的诉讼请求。

被告为证明其主张，在举证期限内向某院提交购房协议和房屋产权证作为证据材料。

被告重庆市黔江区某某房地产经营公司未到庭也未提供书面答辩意见。

经审理查明：原告于1993年1月始租赁联合街X号房屋，并与黔江鸿业国有资产经营公司订立了租赁合同。交纳了租金，其中2007年度和2008年度的房屋租金收据加有重庆市黔江区鸿灿物业管理有限公司财务专用章，2009年度的租金收据在经办人栏填“李”，无单位印章。2009年底原告得知被告重庆市黔江区某某房地产经营公司的破产管理人重庆市黔江区某某房地产经营公司清算组将该房屋出售给被告陈某某、向某某后，便向某告重庆市黔江区某某房地产经营公司的破产管理人重庆市黔江区某某房地产经营公司清算组提出优先购房请求，得到黔江区某某房地产经营公司清算组回复为：房屋已出售、优先权已丧失。同时查明，2007年8月31日，被告陈某某、向某某与被告重庆市黔江区某某房地产经营公司的破产管理人重庆市黔江区某某房地产经营公司清算组达成房地产转让协议，取得了位于黔江区城东办事处联合街X号建筑面积为53.35平方米的门面房，并于2009年9月29日取得了“302房地证2009字第x号”房地权证。现原告以被告侵犯其优先购买权为由起诉至法院要求确认买卖行为无效。

本院认为：本案双方争议的焦点是被告陈某某、向某某与被告重庆市黔江区某某房地产经营公司的破产管理人重庆市黔江区某某房地产经营公司清算组达成房地产转让协议是否有效的问题。因双方签订的房屋转让协议是双方真实意思的表示，其协议不违反合同效力的强制性规定，应当属有效协议。加之被告陈某某、向某某已于2009年9月29日取得了“302房地证2009字第x号”房地权证，按照不动产交易的规则，被告陈某某、向某某此时已取得了讼争房屋的产权，其权利人便由被告重庆市黔江区某某房地产经营公司变更为被告陈某某、向某某。物权已经发生转移，新的物权所有人有权依照法律规定行使自己的物权。同时按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持，但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持之规定，即使被告重庆市黔江区某某房地产经营公司及其破产管理人存在侵犯原告优先购买权的情形，原告谭某某也只能主张损害赔偿，而不能确认合同无效，故对原告谭某某请求确认房屋买卖合同无效的请求，本院无法支持。

综上，依据《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第七十二条，《中华人民共和国物权法》第九条、第三十五条、第三十七条、第三十九条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条之规定判决如下：

驳回原告谭某某的诉讼请求。

本案案件受理费80元，由原告谭某某负担。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向某院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。同时，直接向某院预交上诉费用（金额与一审相同）。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费用，又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。

双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向某院申请强制执行。申请执行的期限为二年，申请执行时效的中止、中断、适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。

审判长龚节华

人民陪审员刘维声

代理审判员彭净

二0一0年五月七日

书记员黄某华