原告开封市大宏物业服务有限公司，住所地：开封市X路九鼎雅园X号楼，组织机构代码：x-5。

法定代表人黄某乙，董事长。

委托代理人王平，该公司法律顾问，代理权限为特别授权。

委托代理人杨某某，该公司工作人员，代理权限为特别授权。

被告周某丙，女，汉族，X年X月X日生。

委托代理人周某丁，男，汉族，X年X月X日生，代理权限为特别授权。

原告开封市大宏物业服务有限公司（以下简称大宏物业公司）为与被告周某丙物业服务合同纠纷一案，于2010年7月5日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，于2010年10月29日公开开庭进行了审理。原告大宏物业公司的委托代理人王平、杨某某、被告周某丙的委托代理人周某丁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告大宏物业公司诉称，原告于2007年4月6日与被告居住小区的业主委员会依法签订了物业服务合同，合同期间履行了物业服务义务，多次获得物业管理先进单位、开封市文明小区等奖项和荣誉称号，但被告自2007年4月1日至2010年2月28日共拖欠物业服务费1162.7元，经原告多次催要，被告未予交纳。被告的行为不仅违反了权利义务对等的法律公平原则，也违反了物业管理法律规定和物业服务合同的约定，严重侵害了小区全体业主的合法权益，并且给原告的物业管理服务工作造成不必要的影响和经济损失。依照法律规定“按时足额缴纳物业服务费，是每个业主的法定义务”，故请求法院判令被告足额缴纳拖欠的物业服务费1162.7元（被告房屋建筑面积103.8平方米，按合同约定0.32元/月•平方米的标准，自2007年4月1日计至2010年2月28日），并依合同约定支付违约金3662.5元（按日千分之三标准），共计4845.2元。

被告周某丙辩称，1、原告大宏物业公司与“九鼎雅园业委会”签订的协议绝大多数业主都没有见过，被告也是在几个月前才知悉，该协议剥夺了业主的知情权和选择权；2、该协议程序违法，业主委员会招聘物业属小区内应由全体业主决定的重大事项，没有依《物业管理条例》的法定程序经业主大会讨论决定，系非法炮制；3、该协议甲方签字人王明显的代表身份是违法的，2006年8月12日业主代表大会已依法终止了王明显等三位同志的业主委员会委员资格，由陈祖德任业委会主任，王明显被更换后拒不交出业委会公章，利用非法占有的公章私签合同，违背了小区民意，是不合法的协议；4、该协议是私签的协议，公开欺骗业主；2007年4月6日，某些人假借非法占有的公章，在小区门口以业主委员会的名义贴出公告，称正在与大宏物业公司商谈聘用协议，而聘用协议签字日期正是4月6日，协议已签好，却不征得业主同意，公然欺骗业主的协议是不合法的，该违法协议内容也不完整，很多重要内容未约定，至今也没见到合同附件；5、大宏物业公司强行进入小区是为了卖房，是为了自己利益，不是为业主服务的，其进入小区后，经常出现门锁被撬、物品被盗、公共财产被破坏等情况，在原提供物业服务的百帮公司合同到期后，九鼎雅园新选业委会主任陈祖德与大宏公司签订了免费“试行服务”协议四个月，试行服务到期时，由于大宏物业公司未完成协议承诺的服务及改造事项，业主委员会要重新选聘物业公司，大宏物业公司不肯走，却和一个无民事权利能力人签订了一份非法协议，小区广大业主不承认该协议，原告收费事出无据，是非法的。

原告大宏物业公司提交的证据有：1、营业执照、组织机构代码证，证明原告系经批准的合法物业服务公司；2、2007年4月6日原告与开封市九鼎雅园业主委员会签订的物业服务合同，证明原告诉求是有依据的；3、两份催费通知书及挂号信收据一份，证明原告书面通知了被告交费。

被告质证意见为：对证据1无异议。证据2系无效合同非法合同，2006年8月12日之后王明显已被罢免，不是业主委员会主任，是他利用手里的公章签的合同，当时陈祖德主任曾与原告签过试行服务协议四个月，为何后期又与王明显签另外，物业服务收费标准、项目被告不知情，未经业主委员会、业主大会同意，对方人员催缴时，被告曾告诉对方尽快把协议正式化，提高服务；对证据3没见过。

被告没有向本院提交证据。

本院对原告提交的证据1、2、3予以采信。

根据原、被告的陈述、举证及辩论意见，本院确认以下案件事实：

原告大宏物业公司于2006年11月至2007年2月在开封市九鼎雅园小区提供免费物业服务四个月，于2007年4月6日与开封市九鼎雅园业主委员会签订了物业服务合同，合同期限为2007年4月1日起至2010年3月31日止。合同第六条约定物业服务费按业主拥有物业的建筑面积交纳，多层住宅的标准为0.32元/月•平方米。合同第十八条约定，业主或使用人违反合同约定，未按时足额交纳物业服务费用的每天应按所欠费用的千分之三的标准支付违约金。被告周某丙系开封市九鼎雅园X号楼三层西户业主，计收物业服务费面积为103.8平方米。被告周某丙未交纳物业服务费，经催要未果，原告诉至本院。

本院认为，根据《物业管理条例》第四十二条的规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。业主对物业服务公司的服务不满时，应通过正常途径与物业公司沟通、协商解决；也可向业主委员会反映，通过业主委员会与物业公司沟通加以解决；法律也规定了业主通过业主大会决定选聘、解聘物业公司的权利。九鼎雅园小区业主并未通过业主大会解聘大宏物业公司、另行选聘，合同期间大宏物业公司为小区提供了物业服务，小区业主事实上也接受了物业服务，应承担支付物业服务费的义务。被告拒交物业服务费无法律依据，原告要求被告支付欠交的物业服务费的请求应予支持。被告计收物业服务费面积为103.8平方米，按每月0.32元／每平方米计算，计1162.6元；原告主张的违约金数额过高，本院酌定支持348.8元。依照《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，第六条之规定，判决如下：

被告周某丙应于判决生效后五日内支付给原告开封市大宏物业服务有限公司2007年4月1日至2010年2月28日的物业服务费1162.6元，违约金348.8元，共计1475.4元。

如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费50元，由被告周某丙负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省开封市中级人民法院。

审判长王培霞

审判员朱长勇

审判员杨某银

二0一0年十一月八日

书记员韩璐