上诉人（原审原告）郑州中泽医药科技有限公司，住所地郑州高新技术产业开发区X街X号。

法定代表人秦某甲。

委托代理人杨共和，河南犀原（略）事务所（略）。

上诉人（原审被告）冯某某，女，X年X月X日出生，汉族，住（略）。

委托代理人秦某乙，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。

被上诉人（原审被告）张某某，女，X年X月X日出生，汉族，住（略）。

委托代理人周华、郭某某，大沧海（略）事务所（略）。

上诉人郑州中泽医药科技有限公司（以下简称中泽医药）和冯某某因与被上诉人张某某租赁合同纠纷一案，不服郑州高新技术产业开发区人民法院(2010)开民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人郑州中泽医药科技有限公司的委托代理人杨共和，上诉人冯某某的委托代理人秦某乙，被上诉人张某某及其委托代理人周华、郭某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明，2006年12月15日，中泽医药工作人员张贵斌与张某某签订租房合同一份，约定张某某将整院出租给中泽医药，时间暂定为二年半，第一次交一年租金，以后每次交半年，年租金x元，在二年半合同期内不得提高房租等内容。2006年12月15日，中泽医药向张某某支付租金5000元；2006年12月17日，中泽医药向张某某支付2006年12月至2007年12月房租x元。该租房合同约定的房屋位于（略），该处宅基地使用权人为冯某某。2007年4月10日，冯某某收取中泽医药2006年12月至2007年12月的房租x元，并向中泽医药出具收条一张。张某某与冯某某之子秦某伟原系夫妻关系，经(2007)开民初字第X号民事判决书和郑州市中级人民法院(2007)郑民一终字第X号民事判决书判决，本案张某某与秦某伟解除婚姻关系，(2007)郑民一终字第X号民事判决书于X年X月X日生效。在本案张某某和冯某某之子秦某伟的离婚案件中，张某某要求分割位于（略）的房产，法院以该房产土地使用权证系他人所有，张某某未提供充分证据证明该房产系夫妻共同财产为由，驳回了张某某要求分割该房产的请求。本案张某某原系（略）户主，2008年1月7日户主变更为秦某伟。另查明，中泽医药曾于2008年11月20日以张某某非法出租他人房屋为由起诉张某某，要求张某某返还租金x元并退还押金5000元，后中泽医药撤回起诉。

原审法院认为，本案涉及的租赁房屋位于（略），虽然该处房产的宅基地使用权人是冯某某，但张某某与冯某某的儿子秦某伟离婚是在2008年1月7日，张某某与中泽医药签订租房合同时尚处于婚姻关系存续期间，且该合同签订时秦某村X街X号的户主是张某某，因此租房合同签订时张某某是该房屋的合法使用者，中泽医药有理由相信张某某有权就该房屋对外出租，且冯某某未提供有效证据证明其对张某某出租房屋的行为提出过异议，故该房屋租赁合同合法有效，张某某收取租金x元有合法依据。冯某某辩称其是土地使用权人，张某某无权出租该房屋并收取租金，该辩称理由不足，原审法院不予采信。冯某某在张某某收取租金后又重复向中泽医药收取租金x元，没有合法依据，应当返还给中泽医药。中泽医药请求张某某和冯某某返还租金x元，经审查，应当由冯某某返还。张某某辩称，中泽医药起诉超过了诉讼时效，经审查，中泽医药于2008年12月15日向原审法院提起诉讼时尚未超过两年时效，中泽医药起诉引起诉讼时效中断，中泽医药撤诉后又重新起诉并未超过诉讼时效，故对于张某某的该项辩称不予采信。依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，经原审法院审判委员会研究决定，判决：1、冯某某于判决生效后十日内返还郑州中泽医药科技有限公司租金一万一千元；2、驳回郑州中泽医药科技有限公司对张某某的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二百元，由冯某某负担。

中泽医药不服原审判决上诉称：5000元是押金，房租为每年x元，应由张某某退还租金x元。

冯某某不服原审判决上诉称：该房产不是张某某所有，土地证也不是张某某的名字，应由张某某退还租金x元。

张某某辩称：冯某某和中泽医药的上诉没有道理，当时签合同时处于婚姻关系存续期间，张某某是房屋的使用人，冯某某当时也并未对收取房租提出过异议，房租应由冯某某返还。

冯某某对中泽医药的上诉答辩意见为张某某退不退钱与冯某某无关。

中泽医药对冯某某的上诉答辩意见为对冯某某的上诉无异议。

本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。

本院认为：2008年1月7日，张某某与中泽医药签订租房合同时尚处于婚姻关系存续期间，租房合同签订时张某某是该房屋的合法使用者，且冯某某未提供有效证据证明其当时对张某某出租房屋的行为提出过异议，故该房屋租赁合同合法有效，张某某收取租金x元有合法依据。冯某某诉称其是土地使用权人，张某某无权出租该房屋并收取租金，理由不足。中泽医药认为房租是x元，但2006年12月15日5000元收条上明确记载为房租，因此房屋租金应为x元。综上，原审判决认定事实清楚，程序合法，实体处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费200元，由上诉人冯某某负担100元，由上诉人郑州中泽医药科技有限公司负担100元。

本判决为终审判决。

审判长王东

审判员宁宇

代理审判员陈启辉

二0一0年十一月一日

代理书记员扈丽伟