上诉人（原审被告、反诉原告）巩义市海盛房地产置业有限公司。住所地：巩义市X路中段。

法定代表人钱某某，董事长。

委托代理人邱波，河南正大永信（略）事务所（略）。

被上诉人（原审原告、反诉被告）秦某某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。

委托代理人孟同欣，河南星光（略）事务所（略）。

上诉人巩义市海盛房地产置业有限公司（以下简称海盛公司）因与被上诉人秦某某商品房销售合同纠纷一案，不服巩义市(2010)巩民初字第X号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人海盛公司委托代理人邱波，被上诉人秦某某的委托代理人孟同欣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明，2005年6月7日，秦某某与海盛公司签订了一份商品房买卖合同，主要约定，由秦某某购买海盛公司海盛商贸城X层X号房，建筑面积39.027平方米，总价款为x元，由秦某某于2005年6月7日首付款x元，余额x元以银行按揭贷款支付。海盛公司应当在2005年9月30日前将经验收合格的商品房交付秦某某使用。2005年11月16日，秦某某、海盛公司双方又签订了一份补充协议，约定秦某某所购店铺由海盛公司租赁，期限2年，年租金为该店铺合同售价的8%，在租赁协议履行期间，海盛公司尽可能与商场一楼中庭业主协商，实现中庭开放式经营，秦某某应在中庭开放式正常营业后付清剩余房款，否则海盛公司有权收回所出售的店铺，如果海盛公司不能在约定的2年内使中庭实现开放式正常营业，则秦某某有权决定退房。上述协议签订后，秦某某于2005年6月7日向海盛公司首付房款x元。2005年9月30日前海盛公司将商品房X号交付给秦某某，2005年11月16日海盛公司向秦某某交付了2年的租金，该房由海盛公司租赁，之后该商品房闲置。秦某某、海盛公司交接房屋及海盛公司交付租金给秦某某均未办理书面手续，交付租金的同时交付房屋钥匙。在海盛商贸城开业以后，其设置格局未发生任何变化。海盛公司至今未能与商场一楼业主协商，实现中庭开放式经营。

原审法院认为，2005年6月7日，秦某某与海盛公司所签订的商品房买卖合同、2005年11月16日秦某某、海盛公司双方所签订的补充协议，均是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人都应当严格履行。中庭开放式经营，综合补充协议签订的背景及交易习惯等，应为经营场所的设置格局，海盛商贸城自开业至今，其设置格局并未发生任何变化，故海盛公司辩称其已实现中庭开放式经营的理由不成立，不予采信。从海盛公司反租秦某某的房屋至今已近4年，海盛公司未能与商场一楼业主协商，实现中庭开放式正常经营，秦某某按照双方所签订的补充协议的约定有权决定退房，故对秦某某请求海盛公司退还所购房款x元的诉讼请求，予以支持。因双方在补充协议中并未约定有违约金条款，故对秦某某请求海盛公司支付违约金的诉讼请求，不予支持。因在补充协议签订后，海盛商贸城的设置格局未发生任何变化，海盛公司至今未能与商场一楼业主协商，实现中庭开放式经营，故海盛公司反诉请求秦某某支付剩余房款及违约金的理由不成立，不予支持。因此案不存在迟延交付房屋或迟延交付购房款的违约情形，不适用行使解除权除斥期间的法律规定，故海盛公司辩称秦某某行使解除权已超过法定除斥期间的理由不成立，不予支持。依照