上诉人（原审被告）周口市昊天置业有限公司。
法定代表人夏某某，经理。
委托代理人段某某，该公司副经理。
委托代理人袁宁，河南豫安（略）事务所（略）。
被上诉人（原审原告）周口市周口人民商场有限责任公司。法定代表人张国安，董事长。
委托代理人马某某，经理。
委托代理人刘家峰，该公司法律顾问。
上诉人周口市昊天置业有限公司（以下简称昊天置业）因与被上诉人周口市周口人民商场有限责任公司（以下简称人民商场）房屋买卖合同纠纷一案，不服周口市川汇区人民法院（2009）川民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人昊天置业的委托代理人段某某、袁宁，被上诉人人民商场的委托代理人马某某、刘家峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，被告昊天置业为甲方，原告人民商场为乙方于2006年2月26日双方签订房屋买卖合同书1份，就乙方购买甲方楼房达成协议，该房屋位于周口市川汇区X街南侧，西临川汇区食品公司。双方合同约定：地下室每平方米2000元，第一层营业房每平方米5000元，第二层、第三层每平方米1000元，第四层每平方米900元，第五层每平方米700元，面积按施工后的实际面积计算。付款办法，乙方应在合同签订后2天后支付购房款定金x.00元；在基坑开挖完成后支付房价款20％；乙方在甲方每层主体封顶后支付价款8％；完成内粉刷后支付价款10％；在甲方完成门窗安装，外墙粘贴后支付房价款lO％；竣工验收后按楼房实际面积计算房价。除去甲方x.00元保证金，乙方缴纳的定金和已付购房款外，乙方应一次付清下余购房款；保证金x.00元一年内不出现质量问题，乙方在一年后付给甲方。工期为一年，从开挖基础之日起计算实际交房,逾期一天罚甲方500元，在结算购房款时扣除，该建筑物的建设需拆迁乙方二层的小楼一栋和二间平房，甲方同意赔偿乙方x.00元,房款从购房款中扣除。房屋建成后，新建楼以南，西至食品公司，南到信托投资公司内土地使用权归乙方所有，因土地使用权问题发生纠纷，由甲方负责解决。甲方负责办理房屋产权证，土地使用证，所需费用除由乙方承担x.00元外，其余由甲方负担，土地使用年限不得小于50年。任何一方不得违反合同约定，如一方违约，违约方应向另一方支付违约金x.00元。2006年6月26日双方签订补充协议一份，协议双方约定将工程期限规定为从2006年7月15日至2007年8月15日止。2007年2月26日，双方签订补充协议一份，约定甲方接受乙方委托的专业监理人员对甲方承建工程质量的过程监理。2007年5月8日，双方签订补充协议一份，协议约定，款暂按x．00元为基价，竣工后以实际面积计算总购价。2007年12月12日，双方签订补充协议一份，双方约定，根据乙方要求，甲方同意门窗完全由乙方自行购置，安装，甲方同意乙方在向甲方支付购房款时扣除门窗价款，具体数量和金额见本协议附表…。2009年2月20日双方为约定办理产权证书签订协议书1份，协议约定：甲方必须在土地摘牌并取得土地证后三个月内将乙方所购买的房屋产权证和土地使用证办理齐全，逾期甲方应按日100元支付赔偿金。并于当日双方对所建房屋通往地下室的坡道价格进行了协议，协议为每平方2000元。对所建楼房面积进行了确认。另查明：被告昊天置业共计建筑楼房面积3659.92平方米，其中外坡道72.05平方米，每平方米2000元，计款x.00元；地下室552．55平方米，每平方米2000元，计款x.00元，一楼X.46平方米，每平方米500元，计款x.00元，二楼X.20平方米，每平方米IOO0元，计款x.00元.三楼X.20平方米，每平方米1000元，计款x.00元，四楼X.73平方米，每平方米900元，计款x.00元，五楼X.73平方米，每平方米700元，计款x.00元，共计楼房款x.00元。扣除被告x.00元保证金，拆除原告方房屋赔偿金x.00元，门窗原告自行安装款x.44元。原告应给付被告购房款x.60元。原告人民商场于2006年2月28日支付被告购房款定金x．00元；2007年5月10曰至2009年3月9日共计十四笔给付被告购房款x.00元，共计支付购房款x.00元。因被告不予交房，不为原告办理房屋所有权证和土地使用证，双方协商未果，原告诉至法院，要求被告继续履行合同，为原告办理房屋所有权证和土地使用证。承担逾期交房违约金每天500元，并承担违约责任，支付违约金x．00元。
原审认为,原告周口市人民商场有限责任公司与被告周口市昊天置业有限公司双方所签订的房屋买卖合同和补充协议是双方真实意思的表示，符合法律规定，为有效合同。双方均应按合同权利和义务履行。原告要求被告继续履行合同，交付楼房，为其办理房屋所有权证和土地使用权的理由正当，法院予以采纳。原告要求被告承担逾期交房违约金，每天500元，从2007年7月16日至实际将房屋交付时止的理由，因原被告双方2006年6月26日双方签订的补充协议为从2006年7月15日至2007年8月15日止，实际交房日期为2007年8月15日。由于双方2007年12月12日双方在补充协议中被告同意门窗由原告自行安装，且原告在门窗安装后也未将钥匙交付被告，应视为原告于2007年12月12日已实际占有房屋，被告所辩称理由正当，法院予以采纳。被告辩称延期施工是由于原告在施工中打井，与他人发生民事纠纷而影响了工期延期的理由，与本案不同属一个法律关系，其抗辩理由，法院不予采信。关于原告要求被告承担违约责任，支付违约金100万元的理由，因合同违约双方已约定，如违约一天交房，支付每天500元，故此，另行约定违约给付100万元，不符合法律规定，法院不予采信。关于原告诉称被告已将其中的房屋卖与他人，因被告当庭否认无有此事，原告也未有充分证据证明，其理由法院不予支持。关于被告辩称双方于2007年12月12日对房屋按现有房价进行结算的补充协议其理由，由于被告方原法定代表人段某某已于2007年12月16日作出声明，该协议丢失，声明作废，故此该协议双方未生效，辩称房屋应按现行房价进行结算的理由，也不符合交易规则，法院不予采信。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第六十一条，第一百零七条，第一百零八条之规定,判决：一、被告周口市昊天置业有限公司在取得土地证后三个月将原告周口市周口人民商场有限责任公司房屋产权证和土地使用证办理齐全，逾期应按日100元支付违约金。办理产权证书的费用按双方合同约定和有关税费征收规定办理。二、被告周口市昊天置业有限公司在本判决生效后十日内给付原告周口市周口人民商场有限责任公司逾期交房违约金每天500元，共计117天，计款x元。三、驳回原告周口市周口人民商场有限责任公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费x元，由被告周口市昊天置业有限公司承担。
昊天置业不服原审判决上诉称，一、原审法院认定事实不清，上诉人按约已提前将房屋交付给被上诉人，上诉人不应承担延期交房的违约责任。合同签订后，由于被上诉人未能及时聘请监理公司等单方面原因，致使上诉人无法正常进场施工。2006年6月26日，双方签订补充协议，将工程日期确定为2006年7月25日至2007年7月15日。但又因被上诉人在建筑工地上打五眼深水井，与周围的居民因凿井位置发生纠纷，并被诉至法院，严重阻碍了上诉人正常施工。2007年2月28日，被上诉人才与质量监理公司签订了委托监理合同，同年4月26日监理公司才批准正式施工。按照工期一年的合同约定，交付房屋的日期应为2008年4月26日。2007年12月12日，被上诉人要求自行购置安装门窗，上诉人将房屋交付给了被上诉人，其已使用至今，被上诉人已提前占用并使用该房屋。根据相关司法解释的规定，2007年12月12日应视为该房屋的实际交付日期。二、原审法院未查明双方于2007年12月12日所签订的补充协议的内容，该协议是2006年2月26日合同内容的完善和补充；原审法院未计算被上诉人应支付所增加工程部分的工程款和未判定双方按现行房价进行结算，属偏袒被上诉人，显失公平。故请求依法撤销原审判决，依法改判或发回重审。
人民商场答辩称，上诉人违反合同约定，逾期交房的事实清楚，上诉人称因被上诉人不聘请监理、在建筑工地上打井等原因造成逾期交房的理由是不能成立的。双方在补充协议中对开工日期有专门约定，上诉人应按合同规定的日期准时开工，被上诉人聘不聘监理与上诉人开工没有直接关系，双方没有约定，也没有任何法律、法规、政策规定不聘请监理就不能开工。被上诉人的打井工地与上诉人的施工工地不在同一个地方，对上诉人施工根本就没有妨碍。上诉人申请和批准开工的日期是2007年4月20日，没有办理好开工批准手续，才是其未按时开工的真正原因。2007年12月12日，双方商定了两个问题，形成了两个补充协议，关于门窗安装的协议双方均无异议。关于增添卫生间、地温空调等问题的协议共七条，被上诉人将公章盖好后，上诉人要求带回公司盖章，其竟增加了第八条：按现行房价进行结算。后因被上诉人多次追要，段某某经理称补充协议丢失，并写出了书面声明。原审作出的“该协议对双方未生效，也不符合交易规则，法院不予采信”的认定是正确的，根本不存在偏袒被上诉人一方的问题。故原审认定事实基本正确，判决基本适当，上诉人的上诉理由不能成立，请二审查明事实，依法驳回上诉，维持原判。
二审查明，2006年2月26日，以上诉人为甲方、被上诉人为乙方所签订的房屋买卖合同书第十二条双方权利和义务中约定：……（五）乙方有权派员对楼房质量进行全程监督。2006年6月26日，双方达成补充协议，该协议记载：甲乙双方同意确认2006年7月15日为双方所签订的《房屋买卖合同书》中约定的开工日期。按照《房屋买卖合同书》第七条规定，工程期限为一年。从2006年7月15日始至2007年8月15日止。2007年2月26日，双方达成补充协议书约定：甲方承诺无条件接收乙方委托的专业监理人对甲方承建工程质量的全过程监理。2007年2月28日，被上诉人同周口市建设监理有限公司签订了建设工程委托监理合同，由该监理公司承担周口昊天置业有限公司综合楼（即周口人民商场底商综合楼）的监理业务。2007年4月26日，周口市建设监理有限公司在建筑工程开工报告、工程开工/复工报审表中分别签署“同意开工”、“经审查已具备开工条件，同意开工”的审查意见。2007年5月8日，在周口人民商场董事长办公室召开了关于保证综合楼建筑质量问题协调会，被上诉人聘请的监理及顾问也参加协调会，并形成了“关于保证综合楼建筑质量问题协调会的会议纪要”。该纪要载明：……二、卖方施工过程中要做到各种标志标牌齐全，并在开工三日前把质量保证体系人员名单、安全保证体系人员名单报给买方聘请的监理一份。……十四、卖方必须无条件服从买方聘请的监理的现场监督和管理，否则，买方有权拒付工程款。
2007年12月16日，时任上诉人昊天置业经理的段某某出具了声明一份，内容为“声明:周口市昊天置业有限公司与周口市人民商场有限责任公司于2007年12月12日签署的补充协议书，因张启华携带该协议书乘坐出租车时遗失，双方共同声明2007年12月12日签署的补充协议作废，有关该协议的条款，双方另行协商。”
二审查明的其它事实与原审相同。
本院认为，被上诉人人民商场在购买上诉人昊天置业的楼房过程中，双方签订的房屋买卖合同以及就开工日期、工程质量全程监理等所签订的补充协议，属各方当事人的真实意思表示，不违背法律法规的规定，应属有效合同。人民商场同昊天置业于2007年2月26日就工程质量的监理达成补充协议，在昊天置业承诺无条件接受人民商场委托的专业监理对其所承建工程质量进行全过程监理后，人民商场于同年2月28日同周口市建设监理有限公司签订了建设工程委托监理合同，周口市建设监理有限公司于同年4月26日签署“经审查已具备开工条件，同意开工”的审查意见，昊天置业、人民商场以及监理单位于同年5月8日召开了关于保证综合楼建筑质量问题协调会，本案所涉及综合楼的开工时间应为2007年4月26日，原审认定应当交房日期为2007年8月15日有误，应予以变更。昊天置业上诉称其没有逾期交房、不应承担逾期交房违约金的上诉理由，本院予以采信。原审依据昊天置业的原法定代表人段某某于2007年12月16日出具的声明，认定丢失的协议未生效并无不当，上诉人称该协议为有效协议以及单方声明不足以作为认定协议未生效依据的上诉请求，本院不予支持。原审依据双方于2009年2月20日为办理产权证书所签订的协议，判令昊天置业在取得土地证书后三个月将人民商场房屋产权证和土地使用证办理齐全等也并无不当。故根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第三项之规定，判决如下：
一、维持周口市川汇区人民法院（2009）川民初字第X号民事判决第一、三项；
二、撤销川汇区人民法院（2009）川民初字第X号民事判决第二项。
一审案件受理费x元，二审案件受理费1260元，共计x元，由周口市昊天置业有限公司负担9000元，周口人民商场有限责任公司负担5260元。
本判决为终审判决。
审判长李水安
审判员张群阳
代理审判员王博全
二○一○年二月二十三日
书记员张子亚
