原告上海某物业管理有限公司。

法定代表人徐某，经理。

委托代理人陈某，该公司工作人员。

委托代理人董某，上海市某（略）事务所（略）。

被告俞某。

被告傅某。

委托代理人俞某（身份等情况同前）。

原告上海某物业管理有限公司与被告俞某、傅某物业管理纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王芩菲独任审判，公开开庭进行了审理。原告上海某物业管理有限公司的委托代理人董某、陈某，被告俞某（暨被告傅某的委托代理人）到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告上海某物业管理有限公司诉称，上海市X路某室由两被告所有，原告系该房所属小区物业管理企业。两被告自2000年8月起拖欠物业管理费，原告多次催讨，未果。现诉请要求两被告立即支付2000年8月至2007年10月的物业管理费共计人民币1696.5元（本案货币单位均为人民币）。按照约定两被告应承担上述欠费日千分之三的滞纳金，现原告诉请要求两被告承担部分滞纳金，计339.3元。

被告俞某、傅某辩称，原告诉请主张的费用，被告确未支付。但是原告最初一次催讨是在2005年12月，此前从未向两被告主张过，故2003年12月之前的费用因超过诉讼时效，被告不应再支付。此后的欠费被告只同意支付三分之一，不同意支付滞纳金，因为物业公司服务不到位，具体理由是：1、原告把空余房间出租给外来人员，人多混杂，不讲卫生，早出晚归，使防盗门形同虚设。2、原告堵塞一楼消防通道，使大楼两梯七户变成一梯七户，不仅使房屋价值贬值，重要的是造成极大安全隐患。3、相邻业主封闭阳台，阻塞自家唯一采光。楼上人家敲了承重墙。对于违章建筑，原告一直不闻不问。4、保安不尽职责，看见小偷也不追。5、门厅挪作他用，大楼内的厕所外借他人使用。5、1996年入住房屋时开发商要求支付装潢押金1500元，直到2002年原告才归还。综上不同意原告诉请。

经审理查明，2002年1月，原告接替上海旅游客车厂房管科，入住上海市X路某弄小区，提供物业服务。双方于2002年4月及7月分别签订《协议书》及《物业管理服务合同》，约定原告的服务期限自2002年5月1日至业委会成立新的物业合同签订时止，售后公房管理费为4.5-7.5元/月，保洁费为3元/月，保安费为5元/月，电子防盗门养护费为3元/月等，如业主或使用人逾期交纳的，原告可从逾期之日起按应缴费用千分之三加收滞纳金。并明确：物业合同签订后，有关上海市X路某弄物业管理的债权债务均由原告承担，与上海旅游客车厂无关。2002年7月，上海市杨浦区物价局备案上述物业服务收费价目。原告按约为系争小区提供物业管理，服务至今。上海市杨浦区X路某室房屋系售后公房（建筑面积94.19平方米），两被告系登记所有权人。两被告每月应支付合同约定的管理费、保安费、保洁费、电子防盗门养护费，此外另应支付公灯费1元，共计19.5元。该房2000年8月至2007年10月物业管理费共计1696.5元，两被告至今未付。

审理中，就被告辩称提及情况，原告称:一楼通道并未封死，只是关门，目的也是为了防范，有时被业主打开出入未关闭时，立即有业主要求关闭。此门的设置在发生意外需要开门时可以立即疏通通行。同时，因该门地处偏僻，很少有人通过，曾有不法分子乘机进入，楼组长建议让保洁员住入，增加居民的安全感，事实上此举深受广大业主的认可。原告无权出租空留房屋，相反被告将自己的房屋出租时曾发生过漏水事件，是原告从中积极调解，且对于被告的报修原告亦积极履行义务。装修押金并非原告收取，后经协调为了解决矛盾是原告首先垫资返还的钱款。在此过程中原告向被告催讨欠费，被告称等押金问题解决后再支付。原告规章制度严格并切实履行，小区配备保安5名，其中4名门岗1名夜巡逻，据知小区未发生过盗窃案件。该小区连续两年被评为文明小区，何来脏乱之说被告房屋价值目前不可能贬值，相反大大升值，其中难道没有原告的作为被告非但拒交物业费，停车亦不付费，乱抛垃圾，其行为不仅侵犯原告利益，亦不尊重他人。审理中，原告提供杨浦区X镇X路第一居民委员会书面证明，该居委会主任夏淑瑛并到庭作证，陈某：自1998年开始在居委工作，每年年底原告都要来借黑板，用处就是向业主催讨物业费。黑板放置在某弄门口，进出小区X路，任何人都能看见。被告欠费的事实确听原告说起，但原告具体通过什么方式向被告催讨等情况，居委不清楚。2005年居委、物业就被告与邻居的铁门、漏水纠纷组织协调，在会上原告曾向被告催讨欠费。原告对上述证人证言没有异议，被告有异议，认为黑板催讨只在2005年之后发生，此前未看见过。就此节争议，原告坚称采用口头方式不断向被告催讨欠费，并提供上述居委干部证言、2005年12月向被告发出的催讨信函作为证据，原告表示除此之外没有其余证据佐证。

本院认为，物业公司组织人力物力，依据合同为小区提供物业服务,有权获得对价即约定的物业管理费。作为业主，按时缴纳物业管理费是应尽义务。无正当理由逾期支付的，业主另应承担合同约定的滞纳金即违约金。故物业公司可就业主的欠费主张自己的权利。然请求保护民事权利的诉讼时效为二年。原告主张2000年8月至2003年11月的权利救济，被告认为时效已过，对此争议，原告负有举证之责，并当承担结果意义的举证之责。原告称不间断口头催讨，却未能提供相应证据佐证。居委证人证言就被告的欠费及原告向其催讨等事实表述不清，系传来证言。即使黑板催讨确系原告历年采用的方式，但无法证明此方式相对于两被告即确定对象产生请求履行的后果，故不构成时效的中断。原告未向本院进一步提供证据证明系争时效存在其他中止、中断、延长的事实，故2003年12月之前的物业管理费因超过诉讼时效而丧失胜诉权。至于两被告其余抗辩意见，本院需说明的是，物业服务的方式方法尽可多变，但宗旨不离服务二字，让业主满意是其根本目的。服务过程存有不足亦是必然，合理建议、提出意见则是业主应得之权，物业企业应当积极改进职责范围内的义务，解决业主日常生活的不便，提供适当服务满足以业主要求。被告积极参与小区物业管理，主人翁精神值得学习，庭审中提出的一些问题、建议，亦应引起原告的反思及改进，但业主拖延支付物业管理费不仅不利于物业管理的改善，亦是违约行为。构建和谐居住小区依靠物业管理企业与业主加强沟通、增进理解、共同努力。两被告对一楼通道的意见，完全可以通过正当途径表达，小区公共设施的合理使用关系所有业主的生活，有矛盾应当依靠全体业主与物业公司的协商解决。相邻业主如有妨碍行为损害他人，受损害人可依据相邻关系法律关系主张自己的权利，物业公司不是相关权利义务的承受主体。被告所述相关情节尚不能构成服务有瑕疵对价应予减少支付的抗辩，故其认为服务费只应支付三分之一的意见本院不采纳。两被告应予支付的物业费逾期未付，理应承担违约金，原告诉请主张的滞纳金少于约定标准，可予准许。据此，依据《物业管理条例》第四十二条、第六十七条之规定，判决如下：

一、被告俞某、傅某应于本判决生效之日起十日内支付原告上海某物业管理有限公司上海市X路某室房屋2003年12月至2007年10月的物业管理费人民币916.5元；

二、被告俞某、傅某应于本判决生效之日起十日内支付原告上海某物业管理有限公司滞纳金人民币339.3元；

三、原告上海某物业管理有限公司的其余诉讼请求，不予支持。

负有金钱给付义务的当事人如未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费人民币50元，减半收取计人民币25元，由被告俞某、傅某负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员王芩菲

书记员金玮