原告：湖南省国信北海经济开发公司。
被告：北海永胜房地产综合开发公司。
原告湖南省国信北海经济开发公司（以下简称湖南国信）诉被告北海永胜房地产综合开发公司（以下简称永胜公司）建设用地使用权纠纷一案，本院于2009年12月3日受理后，依法组成合议庭，并于2010年3月12日公开开庭审理了本案，原告湖南国信的法定代表人邹品亮及其委托代理人莫积奎到庭参加诉讼。被告永胜公司经本院依法公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
湖南国信起诉称：1992年11月28日，湖南国信与被告永胜公司签订《湘信北土让协字（92）第X号协议书》（以下简称“X号协议书”），约定：湖南国信转让66亩土地使用权给永胜公司，土地位于黄某路与疏港大道交汇处，每亩单价23.1万元，总价款人民币1524.6万元。“X号协议书”签订后，永胜公司先后付给湖南国信地价款人民币772.3万元，余款752.6万元未付；因北海市人民政府未能补偿土地给湖南国信，湖南国信未能将协议约定的土地使用权分割给永胜公司。针对“X号协议书”履行中出现的问题，1998年8月24日，湖南国信与永胜公司签订《补充协议书》，约定：1、将X号协议上约定的土地使用权调整为湖南国信开发区A区内，东至黄某路，南至疏港大道；2、将土地面积折算为16.718亩；3、原X号协议上已付的土地价款772.3万元折成补充协议的土地价款。《补充协议书》签订后，双方未能履行。原告湖南国信认为，原、被告于1992年11月28日签订“015协议书”时，原告湖南国信未取得实际所转让的土地使用权，因而该协议违反法律规定，属于无效协议。原、被告就“X号协议”所作的调整和修订而签订的《补充协议书》，该协议签订时，原告虽然取得了《补充协议书》上调整地块的土地使用权，但该土地使用权处于司法查封状态，而且该土地使用权没有任何投入，属于法律禁止转让的土地使用权。所以，《补充协议书》违反法律规定，亦属于无效协议。综上所述，原、被告签订的《湘信北土让协字（92）第X号协议书》和《补充协议书》违反多重法律规定，属于无效合同；以上协议无效后，上述位置的土地使用权应当没有发生权属转移，该土地使用权仍然属于原告所有。请求：1、确认原告与被告于1992年11月28日签订的《湘信北土让协字（92）第X号协议书》和于1998年8月24日签订的《补充协议》无效；2、确认位于北海市西南大道（原疏港大道）与北海市X路（原黄某路）交汇处的x.78平方米土地使用权【原土地证为北土建（95）字第X号建设用地许可证，现分割土地证为北海市（1998）北土建字第X号】属原告所有。
原告对其主张在举证期限内提供的证据有：
证据1、《电脑资讯单》；
证据2、《湘信北土让协字（92）第X号协议书》；
证据3、《补充协议书》；
证据4、《建设用地许可证存根》【北土建（95）字第X号】；
证据5、北海市国土资源局《证明》；
证据6、《建设用地批准书存根》（1998北土开建字第X号）；
证据7、广西壮族自治区高级人民法院（2003）桂法执议字第X号《民事裁定书》；
原告以证据1证明被告的诉讼主体资格；以证据2证明原、被告签订的关于土地转让的协议，协议内容违法；以证据3证明原、被告签订的关于调整土地位置、面积的协议，协议内容违法；以证据4证明位于北海市疏港大道（现改为西南大道）与黄某路（现改为上海路）交叉西北角的x.5平方米土地使用权属于原告所有，原告于1995年11月15日取得用地许可证；以证据5证明原告取得疏港大道与黄某路交叉西北角的x.5平方米土地使用权系修路补偿用地，因规划路网变更，北土建（95）字第X号建设用地许可证分割变更到A10、A11、A12、A13-1、A13-X号地块内，原告请求确权的x.75平方米土地使用权属于A13-X号地块内；以证据6证明黄某路交疏港大道西北的A13-X号地块属原告所有，该地块由原北土建（95）字第X号土地使用权分割而来，至今仍属原告所有；以证据7证明1995年10月31日始，至2003年7月30日，北土建（95）字第X号土地使用权处于被查封状态，所以，原、被告于1998年8月24日签订的《补充协议书》处置查封状态下的土地使用权无效。
经过开庭质证，上述证据原告均提供原件，被告已放弃答辩和质证的权利。本院对上述证据予以采信。
另经本院调查，位于北海市西南大道与上海路交汇西北角的x.20平方米土地使用权，土地使用证号：北海市【1998】北土建字第X号，在本案诉讼期间已过户至北海东鑫房地产开发有限公司。经质证，原告对上述事实无异议。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：1992年11月28日，原告湖南国信与被告永胜公司签订湘信北土让协字（92）第X号《协议书》，约定：湖南国信将其位于北海湖南国信开发区内的50亩（以最终测量结果为准）土地使用权转让给永胜公司，具体地块位置以湖南国信提交的定位红线图为准。转让地块商定价为每亩23.1万元，总价款人民币1155万元。有关土地开发、政府部门规定的城市建设配套等一切费用及土地使用权转让中的税费等由永胜公司支付。双方还对付款期限等内容进行了约定。1995年11月15日湖南国信取得了位于北海湖南（国信）经济开发区招商中心即疏港大道与黄某路交叉西北角x.3的建设用地许可证【北土建（95）字第X号】，上述土地为北海市政府补偿湖南国信投资修建疏港大道（现西南大道）的部分投资款。1998年，北海市国土资源局对湖南国信开发区A区X路网，将开发区A区全部土地划分为A2-1、A2-2、A3、A4、A5、A6、A7、A8、A9、A10、A11、A12、A13-1、A13-2、AX号地块分别发证，原北土建（95）字第X号《建设用地许可证》项下的x.3土地分割变更到A10、A11、A12、A13-1、A13-X号地块内，原北土建（95）字第X号《建设用地许可证》已收回注销。
1998年8月24日，湖南国信与永胜公司签订《补充协议书》，载明：依照双方签订的原始《协议书》及北海市政府关于土地盘整办法等有关文件精神，湖南国信同意永胜公司在湖南国信开发区受让的66亩土地内减少相应的土地面积，取得对原有66亩土地所交部分地价款数额相应的土地面积。明确双方调整前转让土地的情况是：永胜公司在湖南国信的北海湖南开发区内，受让位于黄某路与疏港大道交汇处66亩土地，受让价格为23.1万元，地价总额为1524.6万元，永胜公司于1993年以前直接交付湖南国信地价款772.3万元，还应付地价款752.6万元；调整后转让的土地约定为：位于北海湖南开发区A区内，东至黄某路（现上海路），南至疏港大道（现西南大道）交汇处，土地面积按永胜公司已交的土地部分价款772.3万元，折合成33.433亩的土地使用权，按政府有关国土、规划用地管理原则即该开发区统一规定，该地块在规划红线内面积为33.433亩，扣除占道面积后土地面积为16.718亩。折算调整后的土地面积33.433亩，永胜公司不再向湖南国信交付地价款，永胜公司取得土地使用权。双方还约定因永胜公司无力履行原始《协议书》受让66亩土地而减少受让土地面积给湖南国信造成一定经济损失，由永胜公司以每亩1000元向湖南国信支付损失补偿费3.26万元，并在办理该调整后地块土地使用证或过户手续之前全部支付。该补充协议书及其附件作为原始《协议书》的补充文件，双方确认在国土部门的土地使用权证手续完善之前，原始《协议书》相关条款与该补充协议书条款同样有效。该《补充协议书》签订后，因永胜公司未能交纳办证费及土地交付手续、没有交纳各种税金，双方未能办理过户手续。永胜公司亦未支付损失补偿费，并因逾期未参加年检于2000年2月17日被北海市工商行政管理局吊销。
另查明，上述《补充协议书》所载明土地属于原北土建（95）字第X号《建设用地许可证》项下分割变更后的A13-X号地块，建设用地批准书为（1998）北土开建字第X号，用地面积x（含负担道路面积1099.3）。
还查明，本院在审理广西市政工程股份有限公司与湖南国信工程承包纠纷一案中，于1995年10月31日作出（1995）北经保字第X号民事裁定书，查封了湖南国信北土建（95）字第X号《建设用地许可证》的173.2亩土地使用权，其中包括本案湖南国信转让给永胜公司的土地A13-X号地块。
再查明，零陵地区深海实业发展总公司、北海湘南实业发展公司（法定代表人均为陈朝平）诉永胜公司及内江永胜房地产开发公司土地使用权转让合同纠纷一案，湖南国信作为第三人参加诉讼，本院于1996年12月26日作出（1996）北民初字第X号民事判决书并已生效，该判决认定，永胜公司将其从湖南国信受让的50亩土地（即依据本案的“X号协议书”，与本案涉及土地为同一块土地）转让给零陵地区深海实业发展总公司、北海湘南实业发展公司，因永胜公司未取得土地使用权，该转让无效（未认定湖南国信与永胜公司的“X号协议书”的效力）。遂作出判决，其中第三项为：永胜公司返还零陵地区深海实业发展总公司、北海湘南实业发展公司土地款1035.4375万元及80%的利息。该案进入执行程序后，本院于2000年7月10日作出（2000）北执字第84-X号民事裁定，将被执行人永胜公司从湖南国信受让的疏港大道与黄某路交叉西北角x.73的土地使用权【建设用地许可证：北土建（95）字第X号，即本案涉及土地】过户到零陵地区深海实业发展总公司、北海湘南实业发展公司名下抵偿债务。因上述两公司的法定代表人陈朝平犯合同诈骗罪，经湖南省永州市芝山区（现为零陵区）人民法院（2003）芝刑初字第X号刑事判决书确定追缴赃款、赃物，该院于2003年12月22日作出（2003）芝法执字第X号刑事裁定，将陈朝平位于北海湖南国信开发区x.73土地（本案涉及土地）抵偿给湖南省永州市芝山区（现为零陵区）人民政府所有和使用。芝山区人民政府于2004年1月9日办理了上述土地的《建设用地规划许可证》【（2004）城规管地规字第X号】。经湖南省永州市零陵区人民法院委托拍卖，由北海东鑫房地产开发有限公司竞买成交，该院已于2010年2月21日向北海市国土资源局发出（2005）零执字第X-X-X号《协助执行通知书》，上述土地使用权已过户至北海东鑫房地产开发有限公司。
本案的争议焦点为：1、“X号协议书”及《补充协议书》是否有效；2、争议土地使用权是否能确认为原告所有。
关于“X号协议书”及《补充协议书》是否有效的问题。本院认为：从两协议书的约定内容看，“X号协议书”确定了双方的转让意向及地价、付款期限、有关费用的负担等内容，是基础，《补充协议书》则明确了转让土地的具体位置，面积、价款，是延续，而且明确了《补充协议书》及其附件为“X号协议书”的补充文件，在国土部门的土地使用权证手续完善之前，两协议书的相关条款同样有效，故两协议书应为同一整体。尽管双方在签订“X号协议书”时，湖南国信未取得所转让土地的使用权，但在签订《补充协议书》时，其已经办理了《建设用地许可证》，转让土地使用权的行为应当认定为有效。关于湖南国信认为，根据《城市房地产管理法》第三十八条规定：以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行成片开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。及最高人民法院答复广西高级人民法院《关于土地转让方未按规定完成土地的开发投资即签订土地使用权转让合同的效力问题的答复》（法函【2003】X号）规定：未同时具备上述两个条件，而进行转让的，其转让合同无效。对此，本院认为，原告转让土地使用权时投资是否达到25%，并不影响合同的效力，关于25%的规定仅为土地权属变更登记管理性强制性规定，属于合同履行问题。最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第七条规定：“转让合同的转让方，应当是依法办理了土地使用权登记或变更登记手续，取得土地使用证的土地使用者。未取得土地使用证的土地使用者为转让方与他人签订的合同，一般应当认定无效，但转让方已按出让合同约定的期限和条件投资开发利用了土地，在一审诉讼期间，经有关主管部门批准，补办了土地使用权登记或变更登记手续的，可认定合同有效。”本案湖南国信已办理了土地使用权登记，其转让应当认定有效。湖南国信还主张，其与永胜公司转让的土地自1995年起一直处于查封状态，根据《民事诉讼法》相关规定，被查封的土地使用权禁止转让，因此该转让无效。本院认为，本案的土地使用权转让发生于1992年，当时该地没有任何查封，《补充协议书》仅是1992年“X号协议书”的延续，因此该土地使用权是可以转让的，故对国信公司的上述主张不予支持。
关于争议地能否确认为原告湖南国信所有的问题，本院认为：湖南国信与永胜公司签订的“X号协议书”及《补充协议书》为有效协议，湖南国信应当履行合同义务，将土地过户至永胜公司名下。且本院生效的（2000）北执字第84-X号民事裁定已认定争议地为永胜公司所有，并抵偿给零陵地区深海实业发展总公司、北海湘南实业发展公司所有。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生法律效力”，82-X号裁定已经产生物权变动的效力，其后零陵区法院的裁定亦导致争议地的物权最终已为北海东鑫房地产开发有限公司所有，并已办理过户手续。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；”，因此湖南国信请求确认争议地为其所有没有事实和法律依据，本院不予支持。上述争议地的权属变更起因是本院（2000）北执字第84-X号民事裁定，故湖南国信如有异议应通过执行程序审查处理。
综上所述，原告湖南国信与永胜公司签订的“X号协议书”及《补充协议书》有效，北海市西南大道（原疏港大道）与北海市X路（原黄某路）交汇处的x.78平方米土地使用权不属于湖南国信。原告湖南国信的诉讼请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第二十八条，最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第七条之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
驳回原告湖南省国信北海经济开发公司的诉讼请求。
案件受理费x元，由原告湖南省国信北海经济开发公司负担（已交）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区高级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费x元（收款单位户名：广西壮族自治区高级人民法院，开户行：农行南宁市万象支行，帐号：20-x）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审判长张佩和
审判员张骥
审判员魏岚
二0一0年六月一日
书记员凌洋
