原告余某诉被告某有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2010年4月20日受理，本案依法适用简易程序，由审判员董永强独任审判，于2010年5月19日公开开庭进行了审理，原告余某和被告的委托代理人梅乔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2009年9月初，原告经人介绍得知被告有商铺出售，又从被告广告得知购买该商铺后，即有固定回报。原告遂于2009年9月购买被告金山国际贸易城内家居生活广场三层X号，按定购协议规定，在委托经营管理期限内，定购方前三年享受固定回报，按上述商铺的销售总价为计算基数，每年为8%，总计回报24%，在定购方付清总房款中直接返还，原告于当日与被告签订定购协议并支付20,000元定金。同年10月27日，原告去支付房款并签订合同时，被告告知原告总房价应按实际支付的房款计算，不包括前三年的返租费，为此原告提出异议，并在两天后邮寄书面异议书给被告公司董事长，被告迟迟未复，只在2010年4月10日发给原告通知书，要求原告在4月15日前办理购房手续，否则将单方解除合同。原告收到后曾于2010年4月14日至被告处要求商谈，但被告坚持按扣除回报款后的金额计算总房价并签订合同。原告认为，被告隐瞒事实与原告签订定购协议，侵犯了原告的合法权益，故请求判令解除与被告之定购协议，由被告双倍返还原告购房定金40,000元，赔偿原告因此造成的经济损失70,000元、差旅费3000元。
被告辩称，原告应在接到被告的催告函后七日内与被告签订正式房屋买卖合同，但原告未签订，被告有权解除合同，没收原告的定金，故表示同意原告解除定购合同的诉讼请求，对原告所交付的定金予以没收，不同意原告要求双倍返还定金和赔偿损失的诉讼请求。
原告为证明其诉讼请求依据的事实成立，向本院提供了以下证据：1、被告提供的广告二份，证明被告的广告的情况；2、定购合同一份，证明原告向被告定购房屋；3、定金收据一份，证明原告向被告定购房屋并支付了定金；4、异议书一份，证明原告等数人事后向被告发送异议书，提出异议；5、借条一份，证明原告的损失情况。
被告为证明其主张，向本院提供了以下证据：1、房地产权证一份及预售许可证一组，证明被告具备房屋销售的资格，有权签订正式的房屋买卖合同；2、商铺定购协议和上海市商品房出售合同各二份，证明被告和同期其他的100多名购房者订立的合同都是以实际交付的房款金额作为合同约定的购房价格，故应按实际结算的款项作为合同价款系大部分购房者公认的事实，签署正式合同时被告又给予购房者的实际交付房款的9.8或9.7折的优惠，均是被告给予购房者的购房折扣。
经庭审质证，被告对原告提供的证据1-3的真实性无异议，本院予以确认；对证据4有异议，表示不予认可，本院认为该证据可以证明原告方确实提出了异议；对证据5表示不予认可，由于该证据涉及到损失的认定，故在损失责任承担确定前，本院对该证据不作审查。原告对被告提供的证据1无异议，本院予以确认；对证据2表示出售合同与定购协议存在较大差异，故更证明被告违约，对该组证据，由于涉及被告和第三人的合同，本院不作认定意见。根据上述采信的证据及双方的庭审质证意见，本院确认以下事实：
2009年9月15日，原告与被告签订了商铺定购协议一份，原告定购被告位于金山国际贸易城家居生活广场三层X号的房屋，协议载明：建筑面积25.92平方米，总房价为264,773元，定金20,000元。备注栏内注明：扣除三年委托管理24%，总价即201,227元。对于权利和义务约定：1、定购方为取得本预定商铺的所有权，在签订本定购协议时自愿交付定金20,000元整；2、定购方自签订本定购协议开始，至销售方通知签约后七日内，携带本定购协议，产权登记名义人之身份证、定金收据及购房款(首付款或全款)至销售中心办理购铺手续，签订相关合同书；3、定购方自签订本定购协议开始，至销售方通知签约后七日内，销售方有义务为定购方保留该商铺；逾期视作定购方自动放弃该商铺定购权，销售方所收定金不予退还，并可另行处理该商铺；…5、定购方同意委托上海浙商小商品市场经营管理有限公司统一对外出租、经营管理该商铺；6、在委托经营管理期限内，定购方前三年享受固定回报，按上述商铺的销售总价为计算基数，每年为8%，总计回报为24%，此款在定购方付清总房款当中直接返还；第四年定购方享受所签商品房买卖合同约定总房款的8.5%，第五年享受所签商品房买卖合同约定总房款的9%作为固定投资回报。当日，原告支付了定金20,000元。此后原、被告就签订正式出售合同，对于总房价是否包括前三年的返租款发生争议，原告方遂向被告提出书面异议，被告则于2010年4月8日向原告发出催告函，要求原告在2010年4月15日前签约，否则视为原告自动放弃该商铺定购权及预定协议中的一切权利，被告有权按照约定单方面解除该预定协议，所收定金不予退还，并有权不再另行通知而将该商铺另行出售。原告收到上述催告函后，提出异议。嗣后，因双方协商未果，涉讼来院。
另查明，被告业已于2009年11月12日取得系争定购房屋的预售许可证，于2010年2月8日取得房屋大产证。
诉讼中，经调解，双方不能就赔偿损失问题达成一致意见，致调解未成。
本院认为，依法成立的合同，受到法律的保护。本案中，原、被告就解除商铺定购协议达成一致，对此本院予以确认。本案的争议焦点在于，导致定购协议无法继续履行的责任如何确定。本院注意到，在原、被告签订的商铺定购协议中，其第六条规定，定购方前三年享受固定回报，按上述商铺的销售总价为计算基数，每年为8%，总计回报为24%，此款在定购方付清总房款当中直接返还；第四年定购方享受所签商品房买卖合同约定总房款的8.5%，第五年享受所签商品房买卖合同约定总房款的9%作为固定投资回报。该定购协议在同一条款中，其叙述同类情况时采用了不同的概念，对于前三年的回报，采用了“销售总价”的计算基数，而对于后两年的回报，采用了“商品房买卖合同约定总房款”的计算基数，依据文义解释的方法，应认为其计算基数的依据明显不同。另外，该定购协议在备注栏内注明“扣除三年委托管理24%，总价即201,227元”，因此，在同一份定购协议中，房价款出现了两个，一是未扣除前三年回报的价款，二是扣除前三年投资回报款后的价款，以何者为准作为确定商品房买卖合同约定的总房款的金额，原告认为应按未扣除前三年返租款的总价作为商品房买卖合同约定的总房款的主张，缺乏足够依据，本院难以认同。被告如若以备注栏之房价款作为商品房买卖合同约定的房价款，则亦缺乏明确约定。由于双方在书面的商铺定购协议中未作明确的解释和约定，导致产生争议，对此被告负有一定的责任，而原告作为一名理性的投资者，其未尽谨慎注意义务，亦负有一定的责任。因此，导致本案原、被告未能依定购协议签订商品房买卖合同的责任在于双方，原告要求适用定金罚则由被告双倍返还定金，缺乏依据，本院难以支持，被告要求适用定金罚则没收所收原告之定金，亦缺乏依据，本院不予支持。根据本案的实际情况，被告应将所收取的定金返还给原告，对于各自之损失，由各自承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条之规定，判决如下：
一、确认原告余某与被告某有限公司于2009年9月15日签订的商铺定购协议解除；
二、被告某有限公司应于本判决生效后十日内返还原告余某定金20,000元；
三、驳回原告余某的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取人民币1280元，由原告负担896元，被告负担384元，被告负担部分应于本判决生效之日起七日内缴纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员董永强
书记员张燕
