原告（反诉被告）上海A国际企业（集团）有限公司。

法定代表人奚某，公司董事长。

原告（反诉被告）上海B实业公司。

法定代表人施某，该公司总经理。

两原告（反诉被告）委托代理人袁某，上海某公司职员。

被告（反诉原告）严某。

委托代理人柏某，上海市某（略）事务所（略）。

委托代理人王某。

原告上海A国际企业（集团）有限公司（以下简称A公司）、原告上海B实业公司（以下简称B公司）诉被告严某房屋租赁合同纠纷一案及严某反诉A公司、B公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员黄某独任审判。被告严某在提交答辩状期间对本案管辖权提出异议，本院于2007年6月22日裁定驳回其对本案管辖权提出的异议。严某不服裁定，提起上诉。2007年8月14日，上海市第二中级人民法院作出终审裁定：驳回上诉，维持原裁定。本案转为普通程序后，依法组成合议庭，于2008年5月8日及同年6月3日公开开庭进行了审理。原告A公司、B公司的委托代理人袁某，被告严某及其委托代理人柏某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告（反诉被告）A公司、B公司诉称：2004年2月，被告与原告签订《房屋租赁合同》一份，约定被告租赁齐齐哈尔路某号－2－4街面房二间，租期8年。现出租房因故将拆除，租赁合同无法继续履行。为此，原告于2007年3月13日函告被告解除租赁合同，原告愿给予被告合理经济补偿（参照相邻租赁户的补偿标准，按每平方米48.20元，乘以租赁房屋面积130平方米再乘以未到租赁期间），但被告借故拒绝协商。故诉至法院，请求判令解除原、被告双方于2004年2月签订的《房屋租赁合同》；判令被告迁出上海市杨浦区X路某号－2－4租赁房。

被告（反诉原告）严某辩称并反诉称：被告在租用原告房屋期间，按约支付租金。现原告将租赁房屋范围内的土地使用权转让，事先未通知被告。被告当时变卖了三套住房后，将全部房款224,000元投资到租赁房屋用于装潢、经营。由于老店在拆迁，下水道及污水管道被堵塞无法经营，在此情况下被告三个家庭为了生存，故另觅新址开店。新店租金与原饭店的租金差价每年达到120,000元。重新开店的租金五年损失680,000元。由于原告无诚意解决问题，老店的设备无法搬迁，只得对新店一切重新来过，新店开张所需的装潢费用共花费了七十多万元，且与老店的使用面积对比，老店一楼营业面积一百二十多平方米，可供十五桌共同就餐，而新店一楼营业面积三十八平方米，只能摆两桌。整个营业可供桌面也存在差距，新老店包房相同共五间，而老店大堂可供28桌，新店大堂可供25桌。齐齐哈尔路是单行道，造成了顾客的流失及营收上的减少，造成被告饭店营业额的巨大差额。老饭店开张之时，为了优化环境而申请安装煤气一次用去120,000元；原告对饭店所在地区进行拆迁以来，为了达到让饭店搬迁的目的，采取了不正当的手段阻挠饭店的正常营业，特别是从2006年第四季度变本加厉，使饭店的下水道与污水管全部堵塞，致使饭店不能营业至今，造成饭店停业的损失。原告承认此房在未租赁给被告时此处是一条冷清而偏僻的马路，经被告多年的辛勤经营，树立了品牌效应。综上，原告因动迁违约，应按动拆迁补偿安置的标准赔偿被告损失，包括合同不履行后五年多可以获得的利益。故请求判令反诉被告继续履行合同，停止侵权；赔偿因反诉被告单方违约造成的经济损失不低于3,000,000元。

原告（反诉被告）A公司、B公司辩称：由于租赁房屋占用的土地已出售给政府，无法继续履行租赁合同，故不同意继续履行租赁合同，关于经济损失的赔偿由法院依法处理。

经审理查明：被告严某于2001年4月1日起租赁使用上海市杨浦区X路某号－2－4街面房二间，建筑面积约130平方米。2004年2月，乙方被告与甲方上海C纺织服装公司（以下简称C公司）签订《房屋租赁协议》一份，该协议第一条约定，甲方向乙方提供上述房屋，做乙方餐饮经营场所使用期限为八年，自2004年4月1日开始；第二条约定，房屋月租金为3500元、年租金42,000元，采用一年一付，先付后用的方式，逾期不付甲方有权终止合同，收回房屋使用权；第四条约定，乙方可对承租房屋进行装修，房屋的装修与维护所用的费用由乙方自理，人为损坏房屋结构由乙方负责赔偿，如要改变房屋内结构，须由甲方同意下方可执行；第五条约定，在乙方租赁期内（八年）甲方如无故收回房屋，甲方应给予违约补偿，如乙方无故违约，同样赔偿甲方。协议签订后，C公司交付了房屋，被告按约支付租金。C公司于2006年11月15日经上海市工商行政管理局杨浦分局核准注销，其注销后的债权债务等事宜，概由原告B公司担保。齐齐哈尔路某号房屋权利人为上海第十五棉纺织厂，该厂于2002年4月18日经上海市工商行政管理局杨浦分局核准注销，其全部资产、债权债务等由原告A公司承担。

2006年10月30日，乙方被告与甲方上海D科技发展有限公司签订《房屋租赁合同》一份，约定：乙方租赁甲方在本市X路某号X号楼X室的房屋，建筑面积300平方米，月租金x元，租金每年递增3％，租期自2006年11月1日至2009年12月31日。

另查明：2005年7月15日，甲方上海市杨浦区土地发展中心（以下简称土发中心）与乙方上海纺织控股（集团）公司、上海纺织（集团）有限公司签订《上海市杨浦区工业系统国有土地使用权收购合同》一份，约定：甲方以123,520,000元向乙方收购现由A公司使用的、位于杨浦区X街道59街坊1丘土地，上述款项为政府收回上述土地使用权、乙方厂房腾空、设备搬迁、人员安置等动迁补偿费；甲方在全额付清补偿费后，该地块房地产权属归甲方所有。2007年3月13日，B公司向被告发出函一份，内容为：被告与C公司于2004年3月签订的《房屋租赁合同》，因客观情况发生变化，我公司无法继续履行合同。故我公司表示提前解除与你的租赁合同，给予你适当经济补偿。被告表示未收到该函。2007年4月4日，被告向B公司汇款42,000元，作为2007年4月1日至2008年3月31日的租金。B公司未按时领取该款而遭退回。因被告未迁出租赁地，原告于2007年6月1日诉至本院，作如上诉请。

本院认为,原C公司与被告严某签订的《房屋租赁协议》，系双方真实意思表示，合法有效。由于租赁房屋附着的土地使用权被土发中心收购，致使该租赁协议客观上已无法继续履行，故原告要求解除上述协议，被告应迁出租赁房屋的诉讼请求，予以支持；被告要求继续履行租赁协议，停止侵权的诉讼请求，不予支持。原告B公司作为原C公司的债务承受人,应向被告赔偿因提前解除租赁协议而造成被告的搬迁、另觅房屋租金差价、停业等损失。B公司于2007年3月13日通知被告要求解除上述协议，且于次月拒收被告交付的租金，违约损失应自2007年4月1日起计算。关于损失的计算，由于上述协议未约定违约损失的赔偿方式，本院根据上述确定的违约日、剩余的租期、被告租赁房屋的面积、被告停业等因素，并参照原告与该地块其他租赁户达成的赔偿金额，酌定B公司应赔偿被告损失420,000元。原告A公司不是租赁协议的当事人，故被告要求A公司共同承担赔偿损失的请求，不予支持。

关于本案的赔偿是否应适用上海市拆迁安置规定的问题：土发中心收购土地使用权，其安置对象是该土地附着的建筑物所有权人，被告只是在租赁的房屋上添附了装修装饰的内容，房屋的所有权人并没有改变，被告不属于被安置的对象。被告是因原告所在土地被收购，出现必须解除租赁合同的情形，由此遭受损失，因此本案系租赁合同纠纷。被告主张应适用上海市拆迁安置的规定补偿其损失，没有事实依据。被告要求两原告应按变卖三套房屋房款及增值后房款赔偿损失，要求赔偿新租赁房屋装修费、原租赁房屋的无形资产损失费、安装煤气表费等的主张，缺乏依据，不予支持。被告于2007年4月向B公司所汇的租金，因该公司拒收遭退，该款由被告自行领取。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百一十条第（一）项之规定，判决如下：

一、原上海C纺织服装公司与被告（反诉原告）严某于2004年2月签订的《房屋租赁协议》予以解除；

二、被告（反诉原告）严某应于本判决生效之日起十日内迁出、腾空，并向原告（反诉被告）上海B实业公司退还上海市杨浦区X路某号－2－4街面房；

三、原告（反诉被告）上海B实业公司应于本判决生效之日起十日内赔偿被告（反诉原告）严某经济损失人民币420,000元；

四、被告（反诉原告）严某的其余诉讼请求，不予支持。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。

本案本诉受理费人民币80元，由原告（反诉被告）上海A国际企业（集团）有限公司、原告（反诉被告）上海B实业公司负担；本案反诉受理费人民币30,800元，减半收取人民币15,400元，由原告（反诉被告）上海B实业公司负担人民币2156元，被告（反诉原告）严某负担人民币13,244元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判长王某琴

审判员黄某

代理审判员朱萍

书记员沈佳越