原告（反诉被告）上海A公司。

法定代表人曹C，董事长。

委托代理人李D。

委托代理人朱E。

被告（反诉原告）上海B公司。

法定代表人金F，总经理。

委托代理人沈G。

原告上海A公司诉被告上海B公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员施文汇独任审判，公开开庭进行了审理。原告上海A公司的法定代表人曹C、委托代理人李D，被告上海B公司的委托代理人沈G到庭参加了诉讼。本案审理中，被告上海B公司曾提起反诉，后又于2009年7月3日撤回反诉申请。本案现已审理终结。

原告上海A公司诉称，原告长期租赁上海市杨浦区H路X号底层房屋（以下简称系争房屋）用于生产经营，并与系争房屋原产权人上海I公司签订租赁协议，约定租赁期限至2008年11月25日。2007年5月被告通过拍卖形式取得了系争房屋产权后，原告继续承租系争房屋并使用至今，期间原告均按时向被告的关联企业支付租金及物业管理费，租金支付至2009年4月30日止，原告已经履行了租金支付义务。但2009年5月21日，被告擅自将原告承租的系争房屋大门锁死，并于6月13日将大门用砖块封闭，造成原告无法使用系争房屋，直接影响了原告的生产经营，造成原告经济损失，对此原告保留追索权利。因系争房屋面临动迁，原告已无法继续租赁系争房屋，故在2009年4月30日租赁期届满的情况下，请求三个月的搬迁期限。但上述要求，均受到被告的无理拒绝。原告现起诉至法院，请求判令：1、确认原告系上海市杨浦区H路X号底层房屋的承租人（租赁期限自2006年11月26日至2009年7月30日止）；2、判令被告排除妨碍，开启H路X号底层房屋大门。

被告上海B公司辩称，被告仅是通过拍卖形式取得了系争房屋的所有权，但至今为止尚未被核发系争房屋的产权证，故法律上被告并非系争房屋的产权人。原告在对系争房屋使用过程中，被告从未与原告签订房屋租赁协议，双方之间不存在房屋租赁合同关系，且原告自2006年11月26日起也没有向被告支付房屋使用费，其所提交的证据仅表明原告向其他单位支付过物业管理费，而被告从未指定或授权上述单位代被告收取费用，仅指定上述单位参与对系争房屋的日常管理，故被告在事实上也不存在与被告之间的租赁关系。因系争房屋已经列入动迁范围，被告已于2009年6月12日将房屋移交给动迁公司，故被告不存在对系争房屋的封门行为。综上，被告不同意原告的诉讼请求。

经审理查明：

（1）2004年10月27日，原告（乙方）与上海I公司（甲方）签订房屋租赁合同一份，内容为甲方将其所有的上海市杨浦区H路X号房屋出租给乙方作为办公经营使用，房屋租赁面积为660平方米，位于物业X号楼底层共全部。租期共24个月，自2004年11月26日起至2006年11月25日止。年租金112,920元，租金按3个月为期支付，第一期租金计人民币28,230元，保证金为12,380元。甲方委托上海J公司对乙方承租的地块进行物业管理。2006年11月11日，原告（乙方）与上海I公司（甲方）再次签订房屋租赁合同一份，再次约定甲方将位于上海市H路X号底层房屋出租于乙方作为办公经营使用，面积为660平方米。租期自2006年11月26日起至2008年11月25日止，共24个月。月租金为9,410元。租金按叁个月为一期支付。甲方委托上海J公司从事本合同房产的物业管理。2006年11月10日，原告（乙方）与上海J公司（甲方）签订物业管理（服务）合同一份，约定甲方对乙方承租的H路X号房屋进行物业管理，合同期限与出租方与乙方签订的《房屋租赁合同》同时生效，当租赁合同终止时，本合同即同时终止。乙方同意按租赁面积每月支付甲方物业管理费为2,970元。

（2）本案审理中，原告提供自2005年8月26日至2009年4月30日发票数张，其中2005年8月26日至2007年5月25日发票金额均为37,140元，开具单位均为上海J公司，其中部分发票项目列为房租28,230元、管理费8,910元，部分发票项目列为管理费；2007年5月25日至2007年11月24日发票金额为37,140元，开具单位为上海P公司，发票收费项目列为房租、管理费；2007年11月25日至2009年4月30日开具单位为上海L公司，其中2007年11月25日2008年11月24日发票金额为37,140元，2008年11月25日至2008年12月31日发票金额为14,856元，2009年1月1日至2009年3月31日发票金额为42,157.50元，2009年4月1日至2009年4月30日发票金额为14,052.50元。审理中，原告称2008年11月26日之后曾与被告口头约定上调系争房屋租金，故2008年11月26日之后的实际支付租金额有所增加，每月租金为11,082.50元，物业管理费维持不变，且因为原、被告当时合作关系较好，原告在被告出具发票后根据发票金额付款，故原告并未注意发票上的项目名称。

（3）2007年5月21日，被告与上海K公司共同向原告发出《出租方变更通知》一份，内容为：“贵公司承租的地址H路X号的土地及房产已由上海B公司收购，按照土地及房产交接的约定，从2007年6月1日起贵公司租赁合同的出租方（甲方）变更为上海B公司。原租赁合同的权利义务不变。将在近期派专人与贵公司办理合同出租方变更或重签合同的相关手续，并将按合同的约定收取2007年6月1日起的房租、管理费，并出具相应的发票”。

（4）2009年4月17日，被告向原告发出《房屋迁让通知书》一份，内容为：“我公司在上海国际商品拍卖有限公司公开拍卖会上竞拍已取得H路X号全部房地产的所有权，原权利人上海I公司于2007年5月18日已将该房屋移交我公司。据查，贵司使用的H路X号第一层房屋，建筑面积：660平方米，与原权利人上海I公司订立相关房屋租赁合同早已到期，也没有与我公司签订有关房屋使用协议书，我司已多次通知贵司迁让房屋，贵公司也没有回音，现在再次通知你，请贵司自即日起着手腾房迁让，并于2009年5月10日前向本司移交房屋。如果贵司仍需继续使用承租房屋，请在接到本通知后三个工作日内，与本司重新商谈具体内容并签订租赁合同。2009年5月5日之后贵司既不移交房屋，又不与本司重新签约，本司将按每日每平方米5元的租金主张权利，并追加相应的违约金和经济损失”。

（5）被告上海B公司于2005年7月7日注册成立，其发起人为上海L公司及上海M公司。上海L公司于1994年7月31日注册成立，其发起人为金N、蒋O。上海P公司于2007年6月6日注册成立，其发起人为金N、李Q。本案审理中，被告曾委托金N作为其代理人参加诉讼，后撤销金N代理权。

本案审理中，被告确认其于2007年5月通过拍卖形式取得系争房屋所有权。

本院认为，法人合法的民事权益应当受到法律保护。根据被告在本案审理中的自述及其于2009年4月17日发给原告的通知书内容，其确认系争房屋原所有权人为上海I公司，被告于2007年5月通过拍卖形式取得了系争房屋的所有权，故此后被告即享有了对系争房屋包括管理、出租权在内的相关权利。本案中，原、被告双方当事人均确认自2005年起原告实际使用系争房屋至今的事实，原告且提供了其与上海I公司于2006年11月签订的《房屋租赁合同》以及在2006年11月之后支付系争房屋房租的相关凭证，用以证明原告在获悉被告取得系争房屋产权后已根据被告的指定向被告的关联单位支付租金至2009年4月30日，故原、被告之间存在事实上的房屋租赁合同关系，而被告辩称原告提交的上述凭证中收款单位均非被告，被告也从未指定或授权上述单位代被告收取费用，且凭证上列明收费项目并非房租，故原告所主张的上述事实并无依据。对此，本院认为，根据所查明的事实，上海L公司系被告的投资人之一，上海P公司的投资人金N亦曾在本案中担任被告的代理人，而上海J公司系原告与上海I公司租赁合同中被指定为系争房屋的物业管理企业，故上述三单位与被告之间均存在一定的关联关系，其受被告指定收取租金的行为符合常理。至于三单位出具收款凭证中的收费项目，其中部分虽没有明确为房租，但截至2008年11月上述付款凭证的金额均与原告与上海I公司签订的房屋租赁合同中约定的租金及物业管理费标准相符，而2008年11月之后原告的付款金额有所增加，而此时其与上海I公司之间的书面租赁合同已经到期，此时被告对租金标准进行调整亦符合常理。而被告在确认原告自2005年起即实际使用系争房屋的情况下，于2009年4月17日才书面通知被告迁出系争房屋，且此时其并未就之前的房租或使用费提出主张，被告始于本案诉讼过程中才提出该项主张，有悖常理，且被告亦未对上述三单位收取原告相关费用的行为作出合理解释。其辩称意见，本院难以采信。故本院对原告主张的其系受被告指定并按约定租金标准向上述三单位支付租金的诉称意见，予以采纳。对原告已向被告支付租金至2009年4月30日的事实，予以确认。鉴于被告已经收取该时期租金的事实，结合2007年5月21日被告与上海K公司共同向原告发出《出租方变更通知》的内容，本院对原、被告之间自2007年6月1日至2009年4月30日之间就上海市杨浦区H路X号房屋（建筑面积660平方米）存在事实上的租赁关系的事实，亦予以确认。原告诉称在房屋使用过程中，被告于2009年6月起采取封堵房门的措施，影响原告对系争房屋的正常使用，诉请被告排除妨碍，但原告并无证据证明该行为系被告所为，故对原告的该项诉讼请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条之规定，判决如下：

一、原告上海A公司与被告上海B公司于2007年6月1日至2009年4月30日之间就上海市杨浦区H路X号底层房屋（建筑面积660平方米）存在事实租赁关系；

二、对原告上海A公司的其余诉讼请求，不予支持。

本案本诉受理费人民币80元，减半收取计人民币40元，由被告上海B公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员施文汇

书记员尉蔚