原告冯某

原告罗某

原告冯某

被告上海某房产经营开发公司

原告冯某、罗某、冯某与被告上海某房产经营开发公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王飞独任审判，公开开庭进行了审理。原告冯某、罗某、冯某的共同委托代理人，被告上海某房产经营开发公司的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告冯某、罗某、冯某诉称，原、被告就购买上海市X路X弄《金原新苑二期》X号X层X室房屋签订《上海市商品房预售合同》，双方约定，房屋总价款为人民币x元（以下币种均为人民币），被告应于2007年11月30日前办理房地产初始登记手续，取得大产证，并应在40天之后的2008年1月10日之前，与原告共同至普陀区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领房地产权证（小产证），双方并就其他购房事宜作了约定，但原告入住系争房屋后，被告直至2009年12月9日才办出大产证。原告认为，被告迟延办理房屋产权初始登记，致使原告无法办理系争房屋的产权证，其行为违反上述约定及相关法律的规定，构成违约，现请求法院判令1、被告支付原告从2008年1月11日起计算至2009年12月11日止的违约金（按照已付购房款总额，并参照中国人民银行规定的同期贷款基准利率上浮50%的标准计算）；2、本案诉讼费由被告承担。

被告上海某房产经营开发公司辩称，原告引用的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定不适用于本案，涉案纠纷应按照合同约定处理。合同中仅约定若被告逾期办证，原告可以行使单方解除权，并未约定原告就延期办理产证可以主张违约金，故不同意原告的诉讼请求。由于延期办证非被告之主观过错造成，且原告客观上没有实际损失，被告不应当承担违约责任。即便被告要承担违约金，原告提出的计算标准也过高，请求法院调整。

经审理查明，2007年9月4日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》，约定系争房屋总价为x元，被告应于2007年8月31日前交付房屋，房屋的交付条件为取得《住宅交付使用许可证》等，被告并承诺于2007年11月30日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证）。如到时不能取得大产证，原告有权单方解除合同。合同第十四条约定，被告在办理了房地产初始登记手续、取得了房地产权证（大产证）后10日内，原被告签订《房屋交接书》；在签署《房屋交接书》之日起30天内，双方办理系争房屋的房地产权证（小产证）。双方并就其他购房事宜作了约定。

2007年8月29日，被告取得系争房屋之《新建住宅交付使用许可证》，之后，原告办理入住手续，双方实际结算的房款为x元。2009年12月9日，被告取得了本市X路X弄X号、X号房屋的房地产权证（大产证）。

审理中，原告明确其诉请的违约金性质为被告办理大产证逾期，致原告延期取得系争房屋小产证的违约金，被告则陈述，办理大产证逾期，涉及多方因素，并非被告主观过错造成，双方应当按照约定处理纠纷。

本院认为，原告与被告签订的《上海市商品房预售合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，应为有效。从本案查明的事实分析，被告未能在合同约定的时间内办理房地产初始登记手续、取得房地产权证，违反约定，构成违约，应承担违约责任，虽然双方在合同中约定原告就此有权行使合同解除权，但该约定并不排斥原告可以依法选择其他方式追究被告的违约责任，现原告依据相关司法解释要求被告支付违约金，符合法律规定，可予支持，被告的辩称意见不符合法律规定，本院难以采纳。原告关于违约金的计算期限，符合约定，一并予以采纳。关于违约金的计算标准，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，合同没有约定违约金的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。在2004年1月1日起执行的《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》中规定，逾期贷款罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%—50%的上限计算，原告据此请求参照上述规定的标准计息，无不当，本院予以采纳，基于被告请求调整违约金金额的辩称意见，根据本案实际情况，本院对计息标准一并判明。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：

被告上海某房产经营开发公司应于本判决生效之日起十日内支付原告冯某、罗某、冯某逾期办理房屋产权证的违约金（以人民币x元为本金，参照中国人民银行规定的同期贷款基准利率上浮40%的标准计算，自2008年1月11日起算至2009年12月11日止）。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。

本案受理费人民币200元（原告预付），减半收取计人民币100元，由被告承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员王飞

书记员王春晖