原告（反诉被告）周A。

委托代理人张C。

被告（反诉原告）徐B。

委托代理人马D。

原告（反诉被告）周A与被告（反诉原告）徐B房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）周A及其委托代理人张C和被告（反诉原告）徐B及其委托代理人马D到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告（反诉被告）周A诉称，周A从2006年8月26日起将全装修的本市杨浦区E路X弄X号X室出租给徐B居住，但没有签订书面的租赁合同。双方口头约定每月租金人民币3,000元。2006年8月至2009年2月的31个月中，徐B累计拖欠周A15个月的租金计45,000元。故起诉要求终止租赁关系，付清至2008年11月底的房租（12个月计36,000元）。审理中，原告变更诉请，要求终止租赁关系，要求徐B迁出租赁房屋，并支付15个月的租金45,000元。

被告（反诉原告）徐B辩称并反诉称，徐B通过他人介绍以500,000元的价格买下上述房屋，每月分期付款5,000元。因系争房屋是公房，周A答应在一年内办出产权证，然后交易过户。徐B在2006年6月装修入住，并从2006年6月至2008年5月，每月支付5,000元，共计120,000元。后听说该房系军产，不能买卖，就与周A交涉，得不到解决。现不同意周A诉请，同时提出反诉，要求周A返还购房款120,000元；赔偿房屋装潢款25,000元及房屋差价款125,000元。

反诉被告周A辩称，双方没有签订过买卖合同，是事实上的租赁关系。因徐B还欠周A的妻子张C180,000元的债务，约定徐B每月偿还债务2,000元，故徐B每月连同租金共计5,000元支付给周A。在2006年8月至2009年2月的31个月中，徐B陆续支付了16个月，周A收到80,000元（其中房租48,000元，还款32,000元）。徐B入住后，未经周A同意擅自装修，破坏房屋原有结构，周A不同意赔偿装修费用。至于房屋差价，没有事实依据，也不能同意。

经审理查明：系争房屋位于本市杨浦区E路X弄X号X室，该房系公有房屋，承租人为周A。2006年8月起，徐B入住上述房屋，并进行了局部装修。双方未签订书面的租赁合同或买卖合同。2008年12月2日，周A具状来院，要求判如诉请，经本院主持调解，双方当事人意见不一，致调解不成。2009年2月26日，本院立案受理周A的诉请，徐B在举证期限内提出反诉。

庭审中，徐B申请证人李F出庭作证，李F陈述张C和徐B曾达成买卖协议，但无法提供书面的买卖合同。

另查，2005年7月3日，徐B签署《房价还款协议》一份，主要内容为徐B欠张C债务180,000元，定于2005年底归还等。现双方的债务纠纷已在另案处理之中。

本院认为，公民合法的民事权益受法律保护。本案中，原、被告双方均无确凿的证据证实徐B居住在系争房屋内是基于租赁合同还是买卖合同，故本院对双方的主张均难以认定。但2006年8月至2009年2月的31个月中，徐B实际居住在系争房屋内，依法应当支付实际使用费，使用费的标准可以参照市场租金的标准。鉴于徐B居住在系争房屋内没有合同依据，周A作为合法的承租人要求徐B迁出，本院可以支持。徐B对系争房屋进行装修，未征得周A的书面同意，故其要求周A赔偿装修损失的主张，于法无据，本院无法支持。因徐B毕竟对系争房屋进行了添附，该添附具有使用价值，本院在确定使用费时可酌情予以考虑。故本院综合各项因素，确定使用费为每月2,000元。至于徐B其它反诉请求，同样无事实和法律依据，本院不予支持。应当指出，周A自认收到徐B共计80,000元，超出徐B应当支付的租金，但因双方有债务纠纷，故本案对超出部分不予处理。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条之规定，判决如下：

一、被告（反诉原告）徐B应于本判决生效之日起三十日内迁出上海市杨浦区E路X弄X号X室，并将上述房屋交还原告（反诉被告）周A；

二、被告（反诉原告）徐B应于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）周A房屋使用费人民币14，000元（2,000元×31个月－48,000元）；

三、原告（反诉被告）周A其余之诉请，不予支持；

四、被告（反诉原告）徐B之反诉请求，不予支持。

负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费人民币925元，减半收取计人民币462.50元，由原告（反诉被告）周A和被告（反诉原告）徐B各半负担；反诉费人民币2,675元，由反诉原告徐B负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员崔艺萍

书记员陈洁