原告上海中川房地产经纪有限公司。

委托代理人徐家骥，上海市申建律师事务所律师。

委托代理人徐纯，上海市申建律师事务所律师。

被告戚××，男。

被告麦××，女。

两被告共同委托代理人戚×航，男。

被告刘×，女。

委托代理人刘×山，男。

原告上海中川房地产经纪有限公司与被告戚××、麦××、刘×居间合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李梅芳独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人徐家骥，被告戚××、麦××及其委托代理人戚×航、被告刘×委托代理人刘×山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告上海中川房地产经纪有限公司诉称，被告戚××、麦××是夫妻关系。2007年7月14日被告戚××、麦××委托原告购买本市X路×××弄××号×××室房屋。双方签订了《房地产买卖居间合同》，被告戚××当场向原告交付了意向金人民币1万元。2007年7月16日被告麦××与原告及被告刘×签订了《房地产买卖居间合同》，被告麦××向原告交付了剩余的意向金人民币1万元。同日，原告将意向金人民币2万元作为定金交付给被告刘×。三方约定于2007年7月23日至原告处签订《上海市房地产买卖合同》。2007年7月23日被告戚××、麦××擅自解除居间合同，不再购买本市X路×××弄××号×××室房屋，而该行为得到被告刘×的认可。故要求被告戚××、麦××、刘×按《房地产居间合同》第十条的约定向原告支付24,200元的违约金。

被告戚××、麦××辩称，被告戚××、麦××于2007年7月16日委托原告购买本市X路×××弄××号×××室房屋一套。被告戚××、麦××第一次看房时对房屋结构、朝向、现有装修表示满意，故与诉争房屋所有人被告刘×、原告签订房地产买卖居间协议。被告戚××、麦××通过原告向被告刘×支付意向金2万元。嗣后，被告戚××、麦××再次看房时闻到该房内有浓烈异味，被告刘×解释为附近化工厂所致。在此情况下，被告戚××、麦××提出取消买入意向，被告刘×表示同意，将收取的被告戚××、麦××意向金返还给原告，但原告拒绝将意向金返还被告戚××、麦××，被告戚××、麦××即向上海市虹口区人民法院提起诉讼，要求原告退还意向金2万元，该案于2007年11月13日判决：由原告返还被告戚××、麦××2万元。故要求法院驳回原告的诉讼请求，且被告在合同上签名的经纪人没有经纪资质，违反有关法律规定，系无效合同。

被告刘×辩称，在被告戚××、麦××之前有人来看过房子，表示要租房子，租期半年，租金每月3000元，由于房屋需出售，故没有将房屋出租，被告戚××、麦××表示愿意支付6000元作为租金补偿后，双方协商不再签订买卖合同，被告刘×无违约行为，故要求驳回原告的诉讼请求。

经审理查明，被告戚××、麦××系夫妻关系。2007年6月16日，原告、被告戚××、麦××及被告刘×签订了《房地产买卖居间协议》，约定：被告戚××、麦××委托原告居间购买被告刘×所有的上海市X路×××弄××号×××室房屋，被告戚××、麦××为表示对原告居间提供的房地产之购买诚意，自愿向原告支付意向金2万元，由原告转付给被告刘×。合同还约定协议签订后，如被告戚××、麦××、刘×未能履行本协议，导致双方的《上海市房地产买卖合同》或类似合同无法签订的，违约方或合意解除协议方应向被告支付违约金，数额为本次交易中被告应收另两方总佣金之和计人民币贰万肆仟贰佰元整。协议签订后，被告戚××、麦××向原告支付意向金2万元。嗣后，被告戚××、麦××在看房过程中，闻到所需购买房屋内有异味，即向被告刘×提出疑问，被告刘×表示该异味可能来自于周边化工厂，被告戚××、麦××表示不愿购买诉争房屋，为此被告戚××、麦××与被告刘×经协商，不履行房屋买卖事宜,被告戚××、麦××自愿补偿被告刘×二个月租金6,000元。被告刘×遂将由原告转交的被告戚××、麦××支付的意向金2万元返还给原告。被告戚××、麦××遂要求原告返还意向金2万元，因未果，诉讼法院要求原告返还意向金2万元。该案于2007年11月13日作出判决：由原告返还被告戚××、麦××2万元。但原告认为，被告戚××、麦××擅自解除居间合同，不再购买本市X路×××弄××号×××室房屋，而该行为又得到被告刘×的认可，三被告的行为损害了原告的利益，故要求被告戚××、麦××、刘×按《房地产居间合同》第十条的约定向原告支付24,200元的违约金。

审理中，双方各执己见，无法调解。

上述事实，有原告提供的居间协议、看房确认书5套、特别协议、电费及房租收据。被告提供的（2007）虹民三（民）初字X号判决书及原、被告陈述，经过庭审质证，本院予以确认。

本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。被告戚××、麦××委托原告购买被告刘×所有的上海市X路×××弄××号×××室房屋，所签订的居间合同，是双方当事人真实意思表示，合法有效。被告戚××、麦××主张原告违反规定，由没有经纪人资质的人员签订合同的行为，应由有关行政部门处理，但并不影响合同效力，故被告戚××、麦××主张原告在合同上签名的经纪人没有经纪资质，违反有关法律规定，系无效合同，理由不足，本院不予采信。被告戚××、麦××与被告刘×在签订居间合同后，对于系争房屋被告戚××、麦××与被告刘×均确认存有异味，双方就被告戚××、麦××不购买房屋事宜所达成的一致，于法无悖，予以照准。原、被告签订的《房地产买卖居间合同》是格式合同，其中第十条的内容，是原告在未与委托人反复协商的前提下而预先拟订的，可认定该条款系格式条款。该格式条款剥夺了房屋买卖双方进一步协商的权利，意味着房屋买卖必须成交，否则委托人即应承担违约责任，支付本次交易中被告应收另两方总佣金之和计人民币贰万肆仟贰佰元整的违约金。原告通过该条款使自己处于无论居间行为成功与否均可获得相应报酬的有利地位，与民事合同当事人应当遵循自愿、公平原则确定各方权利和义务的法律规定相悖，不受法律保护。故原告要求被告支付违约金的请求，依法不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第五条、第四百二十七条之规定，判决如下：

原告上海中川房地产经纪有限公司要求被告戚××、麦××、刘×支付违约金24,200元的诉讼请求，不予支持。

本案受理费405元，减半收取202.5元，由原告负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员李梅芳