原告胡某，女，1978年出生。
委托代理人杨某，男，1978年出生。
被告洛阳安宸置业有限公司（原名洛X舟置业有限公司）。住所地：洛阳涧西区X路X号。
法定代表人李某某，董事长。
委托代理人常某，该公司法律顾问（特别授权）。
第三人交通银行股份有限公司洛阳分行工会委员会。住所地：洛阳市洛龙区开元大道交通银行洛阳分行。
法定代表人段某某，工会主席。
委托代理人王从智、刘某某，开物律师集团（洛阳）事务所律师（一般代理）。
原告胡某诉被告洛阳安宸置业有限公司（以下简称洛阳安宸公司）、第三人交通银行股份有限公司洛阳分行工会委员会（以下简称交行洛阳工会）为商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告胡某及其委托代理人杨某、被告洛阳安宸公司的委托代理人常某、第三人交行洛阳工会的委托代理人王从智、刘某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告胡某诉称，2006年，第三人作为原告代理人与被告人达成政和东郡团购意向，由第三人作为原告代理人与被告签订政和东郡1#、4#楼团购合同。后原告在2006年8月至2009年9月期间，共向第三人分三次交纳了房款x元，第三人将房款代收后，转交于被告。并明确告知原告团购价格为均价2000元每平方米，原告于2009年4月11日于上阳花园二楼活动中心正式选房，并取得了由被告所出具的政和东郡小区住房卡，该房卡显示购房人姓名为原告，房号为政和东郡小区X号楼东单元X楼东户，房屋面积为137.9平米。现该房屋已基本建成，进入签订正式预售合同阶段，但被告以第三人告知原告已于2009年10月份跳槽至中国民生银行股份有限公司洛阳分行，已不系中国交通银行股份有限公司洛阳分行员工为由，拒与原告签订正式房屋预售合同。后经多次交涉，被告仍拒与原告签订正式房屋预售合同。故原告为避免自身利益损失，并明确双方的权利义务，特依法诉至法院，请求：1、要求判定确认原告与被告关于政和东郡小区X号楼东单元X楼东户房屋买卖合同成立，并依据第三人与被告团购合同所确定的团购价格签订正式的商品房销售合同；2、判令被告赔偿原告经济损失60万元（含已支付的房款x元），第三人承担连带赔偿责任；3、判令由被告承担本案一切诉讼费用。
被告洛阳安宸公司当庭辩称，1、我们认为原告告错主体，不应将我公司列为本案的被告，因为本案在发生以前，我公司从未与原告交往过，原告与我公司不存在直接的法律关系；2、我公司仅与原单位（即本案第三人）存在商品房团购合同买卖关系，我公司依据商品房团购合同，仅是履行与第三人签订的商品房团购合同权利义务，且实际履行中，我公司并没有发生任何的违约行为；3、原告是否享有与我公司签订商品房预售合同的权利，应当由原告的原单位（即第三人）交通银行确认，在我公司取得预售许可证时，原告的权利属于待定状态，能否与我公司发生法律关系，需要本案的第三人确定。综上，请求法庭驳回原告对我公司的诉求。
第三人交行洛阳工会辨称,一、第三人在实施团购政和东郡房地产的过程中，与原告不存在委托代理关系。1、原告在起诉状中称“2006年，第三人作为原告代理人与被告达成政和东郡团购意向，由第三人作为原告代理人与被告签订政和东郡1#、4#楼团购合同”不是事实。答辩人从来没有接受过原告的委托并以其代理人身份与被告商谈并达成政和东郡团购意向，原告的这一陈述没有任何事实根据。事实上，答辩人是受交通银行洛阳分行的指派，根据其安排与开发商进行商谈并签订团购合同的。答辩人更没有作为原告代理人与被告签订政和东郡1#、4#楼团购合同，而是以自己的名义签订的上述合同，这由被告与第三人签订的政和东郡团购合同可以证明。2、原告的主张不符合委托代理行为的法定要件。《民法通则》第六十三条规定：“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”在本案涉及的团购活动中，原告既没有委托第三人的意思表示，第三人也没有同意作为其代理人的承诺，更没有以原告的名义进行团购活动。根据上述理由，原告陈述第三人作为其代理人与被告商谈达成政和东郡团购意向并签订团购合同的陈述是虚假的，法庭不应当认定并支持其据此提出的诉讼请求。二、第三人进行的团购行为，并不是通常意义上的商业操作的团购行为，而是根据交通银行洛阳分行的意志进行的面对本行在职员工的带有福利性质的活动。1、通常意义的团购，是消费者相互组合，组成一个人数较多的团体，团体成员以自己的名义靠人数较多与商家进行谈判以取得优惠价格的行为。其成员具有来源的社会性和不确定性，其参与的资格不受限制，只为购买某种特定商品而临时组合，组织发起者是团组成员之一。本案的团购，是第三人根据交通银行洛阳分行的意志，旨在提高企业对职工的凝聚力和职工对企业的向心力而进行的带有福利性质的活动。这一“团购”活动的特定对象只能是不特定的交通银行洛阳分行的在职员工，第三人并不是发起人和成员，所以，这与通常意义上的团购是不同的。2、通常的团购，是个人组成特定团体，以消费者人数众多取得商家的价格优惠，本案团购是以交通银行的努力和补贴取得商品的价格优惠，前者是商家让利而后者是单位补贴，二者性质根本不同，参加者的权利义务也不相同。3、本案团购所涉及的土地使用权是交通银行洛阳分行取得，只是涉及开发资格问题，在实际操作时做了些变通，因此不是开发商掌握房屋销售权，而是交通银行洛阳分行理所当然地具有对目标商品房享有分配权。4、为了降低职工的购房风险和困难，交通银行洛阳分行对团购进行了职工出资之外的价格补贴，这才使得房价较低。这种价格补贴也是交通银行洛阳分行享有权利的原因之一。5、团购合同是第三人以自己名义与被告签订的，第三人向被告的付款也是以自己的名义付款，并没有特别说明是或者有哪一个职工的付款。根据合同相对性原理，任何一个职工都不是团购合同的当事人，团购合同只能约束第三人和被告，因为合同不能处分合同之外的当事人的权益。6、在整个团购活动中，第三人的行为是根据交通银行洛阳分行的意志进行的带有福利分配性质的行为，而不是在团组成员和商家之间的谈判行为，原告与第三人的关系不属于民事诉讼的范畴。根据上述理由，原告将本案所涉及的团购错误地理解为通常意义上的社会消费者的组团购买，造成原告对自己的团购活动中的地位的理解错误是引起本案纠纷的原因，也是其主张错误，不应得到法庭支持的原因。三、第三人在整个团购活动中既不存在对原告的违约行为，也不存在侵权行为，不应当承担法律责任。原告处置自己民事权益的后果应当自己承担。1、第三人与原告不存在商品房预售合同关系，也不存在委托代理关系，因此不存在第三人承担违约责任或者侵权责任的法定事由，所以原告的确认合同成立并订立预售合同的诉讼请求与第三人无关，其变更诉讼请求提出的赔偿请求也不成立。2、由于本案“团购”所涉及的成员是特定的，只能是交通银行洛阳分行的在职员工。原告明知在其辞职后将不再是交通银行洛阳分行的员工，将不再享有职工的权利，这是任何具有正常思维的人均可以理解并遵守的规则，但是其坚持辞职，这是对其自身权利的处分，是放弃其参加团购的资格，他人只能尊重其选择，而不能干预。因此不存在第三人剥夺或者侵害其参与团购的权利的情况，其诉讼请求也就丧失了任何证据和法律支持的可能性。3、原告自主选择工作单位，是其权利，他人无权干涉也能够理解，但是其辞职行为给交通银行洛阳分行造成了负面影响，这在原告的辞职报告中也有反映，原告也为此表示歉意。原告的这种行为与交通银行洛阳分行通过这次团购提高企业对职工的凝聚力和职工对企业的向心力的目的相悖的。因此，无论是第三人还是交通银行洛阳分行，均不能在原告放弃其参与团购的资格后再强行给予其参与团购资格，只能尊重其自主选择，按照原告放弃权利对待。4、第三人确实收到了原告交付的部分购房款并且为提高活动的影响力面向全体职工进行过邀请宣传活动，但是这种宣传既非要约更非承诺，不能成为原告请求取得相应房产所有权的理由。在举行活动时原告还是在职员工，所以参与了活动，这也说明第三人并不存在剥夺或者侵害其权益的行为。但是当原告辞职后，其以自己的行为放弃了自己的权利，剩余的问题只是如何处理其放弃行为造成的遗留问题。对此，第三人曾多次提出将原告的交款退还并按照银行同期贷款利率向原告支付利息，但是原告拒不接受。对于原告请求中的这一部分，第三人不应当承担诉讼意义上的责任，只应解决如何退还的问题。5、商品房价格是市场调节、政策因素和其它因素作用的结果，既可能上涨，也可能下跌。如果原告在价格上涨时要求第三人赔偿损失，也就意味着在价格下降时原告要赔偿第三人。这种观点显然是错误的。根据以上理由，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，原告胡某于2002年进入交通银行股份有限公司洛阳分行工作。2006年交通银行股份有限公司洛阳分行准备团购家属楼。2006年8月7日原告交给第三人房款3万元。2008年11月4日，第三人向职工发布《团购家属楼选房办法》，该《团购家属楼选房办法》对家属楼工期、户型、选房积分、房价等进行了说明。其中第七条房价明确：均价为2000元（估价），每层差价约为每平方米20元。原告也在积分排名当中。2008年11月12日原告交给第三人购房款10万元，2009年3月18日原告交给第三人购房款5万元。2009年4月9日，被告作为甲方与第三人（乙方）签订商品房定向团购协议，该协议开篇便言明：依据甲方2006年9月对乙方出具的定向销售承诺书...达成如下协议。该协议对工程名称、地址、内容、交房标准、施工工期、团购合作方式、合同价款及付款办法等进行了明确的约定。其中第三条约定：两幢楼共计216套住宅，其中200套为交行员工团购标的，且乙方对1、X号楼所有住宅均享有优先购买权。第五条约定：X号楼X年7月开工，2010年1月底前竣工；X号楼X年8月开工，2010年1月底前竣工。2010年5月底前团购房屋交付使用。第六条3约定：同意由乙方制定房屋选购顺位规则，在乙方提供整体购房方案并符合预售条件时，甲方与乙方员工及时签订《商品房预售合同》。第八条约定：1、甲乙双方协商，按建筑面积计算，商品房住宅单价为人民币2000元/m2，最终按照房屋实际证载总面积计算房屋价款。2、乙方负责前期购房款的收集，并在指定的银行专门开设账户，按照合作项目进度和双方约定，向甲方支付购房款。3、在甲方取得商品房预售资格时，乙方及时组织员工与甲方签订《商品房预售合同》，并按照预售合同约定支付剩余房款。第九条3约定：甲方在该项目建设开发达到预售条件并取得预售许可证后，应对乙方进行邀请宣传，并有义务在20日内与乙方购房通知书上的员工签订《商品房预售合同》。第九条9约定：甲方负责交纳该项目商品住宅楼开发销售过程中应交纳的一切税费。2009年4月11日，被告洛阳安宸公司将政和东郡小区住宅房卡交给原告，该房卡显示以下内容：购房人姓名胡某，楼号1#，单元东单元东，楼层5，面积137.9。2009年8月17日原告交给第三人房款500元。2009年9月原告胡某辞去交通银行股份有限公司洛阳分行的工作。2009年11月11日被告洛阳安宸公司取得政和东郡X幢、X幢楼的商品房预售许可证，并开始与参加团购的人员签订商品房预售合同。被告出售给第三人员工的X幢X单元X号房的单价为1880元，出售给第三人员工外的X幢X单元X房的单价为3940元。因原告已辞去交通银行股份有限公司洛阳分行的工作，第三人以此为由拒绝原告购买原先的团购房，第三人向被告出具的团购名单中不再有原告的名字，被告也不与原告签订《商品房预售合同》，原告遂提起诉讼。
上述事实，由当事人提交的房款收据、住宅房卡、商品房预售许可证、商品房定向团购协议、辞职报告、电话录音等证据在卷资证，足以证明。
本院认为，第三人与被告签订商品房定向团购协议的行为，应属于代表行为，代表的是包括原告在内的全体团购员工，与一般的代理行为不完全相同，但作用相同，即该代表行为对当时所有参与团购的员工有效，对第三人和被告具有约束力，虽然原告后来辞去了交行的工作，但并没有向第三人和被告明确放弃团购房权利，第三人为此终止原告以前的购房活动，并阻止其与被告签订商品房预售合同于法无据、实属不当。被告在2009年4月11日向原告出具政和东郡住宅房卡，即已明确将X幢东单元X楼东户出售给原告，2009年11月11日又取得了商品房预售许可证，具备签订商品房预售合同的条件，故应排除第三人的干扰，继续与原告履行缔约义务，与原告签订政和东郡住宅小区X幢东单元X楼东户的商品房预售合同。原告的“判令被告赔偿原告经济损失60万元（含已支付的房款18万元），第三人承担连带赔偿责任”的诉求，系缔约损害赔偿，因已要求被告继续缔约，故该诉求本院不再支持。被告的“能否与我公司发生法律关系，需要本案的第三人确定”的答辩意见和第三人“带有福利性质的活动”、“当原告辞职后，其以自己的行为放弃了自己的权利”的答辩意见证据不足，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、被告洛阳安宸置业有限公司于判决生效后十日内与原告胡某签订政和东郡住宅小区X号楼东单元X楼东户商品房预售合同（价格按团购协议执行）。
二、驳回原告胡某的其它诉讼请求。
本案诉讼费9800元，由被告洛阳安宸置业有限公司负担4900元，由第三人交通银行股份有限公司洛阳分行工会委员会负担4900元。保全费1420元，由被告洛阳安宸置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。
审判长杜六斌
人民陪审员樊均纪
人民陪审员焦治泓
二0一0年七月十三日
书记员赖晓梅
