原告宋某某，男，X年X月X日出生，汉族，个体工商户，陕西省平利县人，住（略）。

委托代理人邹平礼，陕西康利达律师事务所律师。

被告黎某甲，男，X年X月X日出生，汉族，农民，陕西省平利县人，住（略）。

委托代理人黎某乙，男，85岁，汉族，农民，住（略），系黎某甲之父。

委托代理人汪林，陕西康利达律师事务所律师。

原告宋某某诉被告黎某甲买卖合同纠纷一案，本院于2010年3月8日立案受理。依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告宋某某及委托代理人邹平礼，被告黎某甲的委托代理人黎某乙、汪林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告宋某某诉称，2009年6月4日，原、被告签订买卖房屋地基协议。协议约定将陈家坝村X组黎某甲门前4间房屋地基作价x元卖给原告，原告当晚交定金x元，三个月内如果双方反悔，赔偿定金金额。合同签订后原告按约定给被告交了x元现金，被告给原告出具了收条。原告得知土地不能买卖后，多次向被告索要定金x元，被告拒不返还。故诉请依法判决确认合同无效，由被告返还原告定金x元。

被告黎某甲辩称，原告找我要买我的宅基地，写了个草约，草约中“三个月内”是原告单方面加进去的，草约并不违反法律强制性规定，合同有效，定金不应返还。

根据双方当事人的诉辩主张，本案存在以下争议焦点：

1、原、被告签订的房屋宅基地买卖合同是否有效；2、原告所交x元定金应该不应该返还。

围绕上述争议焦点，原告在庭审时向本院提供了下列证据：

1、原、被告签订的房屋地基买卖草约，证明原告买被告地基的事实。

2、被告黎某甲给原告宋某某出具的收条，证明被告收取了原告x元。

3、陈家坝村委会证明，证明黎某甲出卖的房屋地基属集体所有。

4、宅基地有偿转让协议，证明被告卖给原告的宅基地，被告又转让给新买主胡文坤。

原告提供的上述证据，经庭审质证，被告对证据1草约中“三个月内”四个字是原告单方面加上去的提出异议外，对上述证据的内容和事实无异议。经合议庭评议认为，原告提供的上述证据，证明了本案事实，具有说明力，本院予以采信。

被告提供的证据有：1、被告黎某甲的集体土地使用证和其父黎某乙的集体土地使用证，证明所卖宅基地是被告父子共有的集体所有的土地，对所卖土地享有合法使用权；2、田兴华、周荣平的证明，证明宅基地买卖是原告违约；3、城关镇政府的通知，证明被告有手续将土地交给原告的事实。

经庭审质证，原告对被告提供的集体土地使用证无异议，但对田兴华、周荣平的证明和城关镇政府的通知提出异议，认为二份证明无证人的身份资料，也没有盖章，证人说的与事实不符，是被告找人做假证；城关镇政府通知是复印件，且与本案无关。经合议庭评议认为，被告提供的其父子二人的集体土地使用证复印件，虽未提供原件，但原告未提出异议，可以证明被告所出卖的宅基地是其父子共有的集体所有的土地，本院予以采信。被告提供的田兴华、周荣平的证明，不符合最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》的形式要件，所提供城关镇政府的通知，是通知被告之父黎某乙办理建房手续的通知，而且是复印件，不能证明本案事实，依法不予采信。

经审理查明，2009年6月4日，原告宋某某与被告黎某甲签订房屋地基买卖协议（草约），约定将陈家坝村X组黎某甲门前4间房屋地基作价x元卖给宋某某，当晚交定金x元，三个月内如果双方反悔，赔偿定金金额。被告给原告出具了收到x元现金的收据。草约签订后约十余天，原告得知集体所有的土地不能买卖，也无法办理土地使用证手续，便找被告返还定金，被告以原告违约为由拒不返还定金。

另查明，被告黎某甲卖给原告宋某某的4间宅基地，以被告黎某甲和其父黎某乙作为转让方，经村、组同意作价x元，于2010年2月24日与受让方胡文坤签订宅基地有偿转让协议，转让给长安镇X村民胡文坤，村、组同意胡文坤二人的户口转入陈家坝村X组落户，并享受与老住户同等的权利和义务。胡文坤款已付清，并已动工修建了第一层房屋。

上述事实，有前列证据在卷佐证。

本院认为，原、被告未经村、组同意，乡（镇）人民政府审核，私自签订房屋地基买卖协议（草约），草约既无土地面积又无四界，草约签订后也没有到乡（镇）、村、组完善有关手续，更没有依法向县级土地行政管理部门申请土地使用权变更登记，违反了《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款的规定:“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地”。故原、被告私自签订的房屋地基买卖草约，不具有法律效力。被告黎某甲明知自己出卖的宅基地是集体所有的土地，原告不是本村村民，本村不同意原告在本村落户，与原告签订草约，草约签订后又未取得村、组同意，导致合同无效形成争议，且在争议尚未解决，被告又将卖给原告的同一地块的宅基地转让同意落户陈家坝村X组的胡文坤，致使原、被告所签订的宅基地买卖草约已实际不能履行。被告辩称合同有效，是原告违约，定金不予返还，要求驳回原告诉讼请求的理由不能成立，本院依法不予支持。故原、被告所签转让宅基地草约无效，被告因此收取原告现金x元应予返还，原告诉讼请求理由成立，本院依法予以支持。故此，依照《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条的规定，判决如下：

一、原、被告签订的房屋地基买卖协议（草约）无效。

二、由被告黎某甲返还给原告宋某某定金x元，限本判决生效后十日内付清。

案件受理费300元，由原告宋某某负担100元，被告黎某甲负担200元（原告已垫付，被告在给付原告定金时一并给付）。

如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于安康市中级人民法院。

审判长邹戬

审判员关付铭

审判员邹尚元

二O一O年五月六日

书记员刘欣