原告（反诉被告）上海XXX贸易有限公司，住所地上海市XX区XX路XXX号XXX室。
法定代表人刘XX，该公司董事长。
委托代理人黄XX，该公司职员。
委托代理人杨XX，上海市XX律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海XX典当有限公司，住所地上海市XXX路XXX－XXX号。
法定代表人高XX，该公司董事长。
委托代理人陈X，该公司职员。
委托代理人陈XX，上海市XX律师事务所律师。
原告上海XXX贸易有限公司与被告上海XX典当有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2008年3月26日受理后，依法由审判员汪俭蓉独任审判。2008年5月20日，被告递交反诉状。2008年6月4日，公开开庭进行了第一次庭审。2008年6月13日，上海XX典当有限公司向本院递交了维修费、停业损失费的鉴定申请。当日，本院通过高院委托系统办理鉴定手续。后本案转为普通程序审理。2008年10月13日，中国建设银行股份有限公司上海市分行造价咨询中心向本院递交x号“XXX路XXX－XXX号房屋维修费用”的《鉴定报告》。亦于当日，立信会计师事务所有限公司向本院递交了“信会师报字（2008）第x号”《关于上海XX典当有限公司停业23天损失的利润司法鉴定意见书》。合议庭于2008年11月7日、27日组织了证据交换及鉴定报告的质证。2008年12月16日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）上海XXX贸易有限公司的委托代理人黄XX、杨XX，被告（反诉原告）上海XX典当有限公司的委托代理人陈X、陈XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海XXX贸易有限公司（下称XXX公司）诉称，原、被告于2006年8月23日签订房屋租赁合同，约定：原告将位于本市XXX路XXX、XXX号的1－X层及XXX号2－X层房屋（下称涉案房屋）出租给被告；租期为2006年10月16日－2013年10月15日；前三年的月租金为140,000元，支付方式为先付后租，每次预付六个月租金。原告按约将涉案房屋交付被告使用后，被告除2006年10月19日支付了2006年10月16日－2007年4月15日的租金840,000元后，擅自改变支付方式，于2007年8月13日、2007年10月19日分两次支付了2007年4月16日－2007年10月15日的租金840,000元。2007年10月16日后一直拖欠租金至今未付。原告多次催讨,被告以地铁X号线施工导致房屋部分损坏为由拒付租金。原告多次向被告表明：地铁X号线施工方已明确表示承担责任，并同意修复。政府相关部门也主动出面协调，被告仍拒付租金并拒绝地铁X号线进场修复。故原告提起诉讼，请求法院判令被告:1、支付自2007年10月16日起至判决生效之日止的租金（计算至2008年3月15日为700,000元）；2、支付违约金280,000元；3、支付自2007年10月16日至判决生效之日止的滞纳金（按每日5％计算，至2008年3月15日为525,000元）。
被告上海XX典当有限公司（下称XX公司）辩称，并反诉称，被告向原告租赁XXX路XXX－XXX号1－X楼，作办公经营地点。被告依约预付了两个月的订金及六个月的租金后，于2006年9月1日入驻。被告在办理工商注册时发现该地址内仍有数家公司登记在册，致使被告无法登记。在被告一再催促下，原告向工商局承诺注销该地址内的所有公司，才使被告得以注册（实际上，这几家公司至今仍未注销或搬迁，致使被告始终蒙受着经营风险）。由于原告的拖延，使被告直至2007年1月9日才得以成立，且有15,000,000元的注册资本金被冻结长达三个月，给被告造成了严重的经济损失。被告屡次向原告提出要求按约支付未能如约交房的违约金280,000元，但原告始终拒绝。
被告自2006年9月1日起进行内装修，当时就发现整个X楼楼顶大面积严重渗水、漏水，无法进行装修作业。被告当即通知原告，要求修理，但原告未予理睬。被告多次自行请人修理都无法解决问题，整个X楼至今无法使用。在地铁公司对整个楼房提供的《检测报告中》，被告才得知该楼房先天即有严重缺陷，X楼楼顶的问题不是一般维修能解决的。原告隐瞒了该事实，又未采取任何补救措施，使被告承租的房屋中三分之一无法使用。
自2007年4月开始，地铁公司在XXX路施工，工地正在该房屋门前。由于施工影响及房屋的先天不足，使整幢房屋发生严重沉降，内墙开裂，橱柜坠落，外墙及玻璃橱窗凸起变形，险象环生。被告即向原告提出维修请求，函、电数不胜数，但原告未采取任何措施。由墙体开裂引起墙内渗水，损坏管线，导致多起停水、停电，被告被迫停业，给被告造成巨大经济损失。
综上所述，被告提起反诉，请求法院判令反诉被告：1、返还已支付的租金总额的三分之一，即560,000元（X楼的租金）；2、支付违约金280,000元（没有及时注销相关企业登记，导致反诉原告的损失）；3、支付已发生的应急维修费84,606元（该数额系依审计结论调整后的数据）；4、支付已发生的停业损失（23天）878,981.16元（该数额系依评估报告结论调整后的数据）；5、立即对本市X路X－X号房屋进行维修，达到正常使用标准。
反诉被告上海XXX贸易有限公司辩称，1、我们不否认X楼存在漏水，但我们不认可反诉原告没有使用过，也不同意返还三分之一租金，我们承认反诉原告没有在X楼办公，但堆放的物品不仅仅是建筑材料，还有其他物品；2、维修费用依据不强，相关的费用和罗列名目与实际房屋损坏不符，我们不予认可；3、反诉原告的停业没有一次经过我们同意，停业是否发生也没有相应证据证明，即使有停业，是否需要这么多时间存在疑问，所以我们对停业损失予以否认；4、我们作为房东，愿意履行房东的义务，房屋质量问题是地铁施工造成的，地铁施工单位明确表态愿意维修，地铁施工单位要进场维修遭到了反诉原告的拒绝，所以责任不在我们，而在反诉原告。对反诉原告的其他诉请，我们不发表意见，由法院判定。
经审理查明，2006年8月23日，XXX公司与上海XX实业发展有限公司（下称XX公司）签订《上海市房屋租赁合同》，主要内容为：XXX公司将涉案房屋（建筑面积为768平方米）出租给XX公司；XX公司承诺租赁涉案房屋作为典当行使用；XXX公司于2006年9月1日将涉案房屋交付XX公司使用，免租装修期为45天（2006年9月1日－2006年10月15日）；租期为2006年10月16日－2013年10月15日；月租金为140,000元，第三年递增3％（即每月144,200元），第四年递增4％（即每月145,600元），第5－7年都按5％递增（即每月147,000元）；租金的支付方式为押2付6，XX公司于本合同签订当日支付保证金280,000元，于2006年10月16日支付第一期（6个月）的租金840,000元，之后每6个月为一期，每期的第一个月的16日前支付当期全部租金，逾期支付的，每逾期一日，按日租金的5％计违约金；租赁期间，XX公司发现涉案房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知XXX公司修复，XXX公司应在接到通知后的5日内维修，逾期不修的，XX公司可代修，费用由XXX公司承担；租赁期间，XXX公司保证涉案房屋及其附属设施处于正常可使用和安全的状态；违约责任共6项（与双方争议有关的是：“10－1，该房屋交付时存在缺陷的，XXX公司应自交付之日起的5日内进行修复，逾期不修复的，XXX公司同意减少租金并变更有关租金条款”；“10－3，租赁期间，XXX公司不及时履行本合同约定的维修、养护责任，致使房屋损坏，造成XX公司财产损失或人身伤害的，XXX公司应承担赔偿责任”）；XXX公司同意XX公司按经营需要进行装修及增添附属设施，并认可归XX公司所有（租赁期间），但XX公司不得损坏房屋的承重结构，XX公司对该增设的设施、设备承担维修责任；任何一方违约导致本合同提前解除的，需承担违约金280,000元；XXX公司须在签约后5个工作日内提供XX公司以涉案房屋为住所的营业执照及经营所需的证明文件与材料，包括产权证书、产权人身份证复印件及房屋相关产权证明文件，XX公司自行办理营业执照，办理结果与XXX公司无关且不影响本合同的履行；XX公司承诺在退出涉案房屋后30日内注销前述营业执照；在XX公司的营业执照批准前由XX公司承担本合同的全部权利义务，在XX公司的营业执照批准后由XX公司承担本合同的全部权利义务。合同签订后，XX公司于2006年8月30日向XXX公司支付押金（保证金）280,000元。XXX公司于2006年9月1日将涉案房屋交付XX公司。2006年10月19日，XX公司向XXX公司支付第一期（6个月）的租金840,000元。中金公司由XX公司等六股东出资，于2007年1月9日经上海市工商行政管理局徐汇分局核准设立。因X楼楼顶渗水、漏水及2007年6月始地铁施工的影响，双方产生争议。
2007年7月16日，上海XX房产物业公司XX大厦物业管理处（下称XX物管处）向XX公司发出《通知》，内容为：“贵公司租赁上海XXX贸易有限公司的房屋为XXX路X－X号。自2001年1月1日至今为止，未付物业管理费。因此，本公司要求你们协助通知上海XXX贸易有限公司前来清算拖欠的费用。否则，由此产生的断电、断水、停车等一系列问题造成一切损失，均由你们自己负责。”2007年8月1日，XXX公司及其法定代表人刘XX向XX公司出具《委托书》，内容为：“兹因本人公务繁忙，不克亲自处理上海XXX贸易有限公司物业相关事务，特委任副总经理黄XX小姐代为协调处理，恐口无凭，特立此书。”2007年8月8日，XXX公司与XX公司曾就地铁施工的影响、工商注册受阻、X楼屋顶修漏费用等问题进行协商（但双方未在《会议记录》上签字）。2007年8月13日，XX公司与XXX公司签署《收据备忘录》，内容为：“本公司与XXX公司就房屋租赁纠纷于2007年8月8日在本公司进行了协商。XXX公司承诺就该问题继续与本公司沟通，并出面向申通公司就施工补偿进行交涉。为表示本公司愿协商解决纠纷的诚意，向XXX公司先行支付房租，共计420,000元。”2007年9月5日，XX公司向XXX公司代表黄XX送达《房屋开裂告知函》，内容为：“8月21日去函到现在还没有接到你的回复，刚才电话中你说同意租金减让60,000元，请你书面确认。关于房屋开裂之事，贵公司认为不影响办公，也请来人给予现场解决。合同约定5天。附照片6张。……”2007年9月23日，XX公司向XXX公司代表黄XX送达函件，内容为：“……。目前我们收到你的几条信息是：一、屋面漏水的修复费用，45,000元，同意在房租中扣除；二、原公司（服饰礼品销售有限公司）未及时注销，造成XX典当未能注册的损失，同意在房租中扣除60,000元；三、原来所欠物业管理费，现已委托XX代扣代缴。也在房租中一并扣除；四、房屋开裂。XXX公司承诺找有关方面解决。情况是否属实，请尽快予以答复。……”黄XX于2007年10月9日在该函件的下部空白处书写：“一、物业管理费已付部分凭票扣除后，其余部分（由）XXX公司付给物业公司；二、因房屋开裂未解决，先扣三个月租金，待解决后付清。”并加盖XXX公司的公章。2007年10月11日，XX公司致函黄XX称：“2007年10月9日的答复，本公司已于日前收悉，经商讨后，提出以下几点意见：1、贵公司提出请本公司代缴部分物业管理费，并以房租抵充一事，我司原则上予以认可，待与物业公司就操作方式协商一致后再致函贵公司；2、贵公司提出由我司暂扣三个月租金，留待房屋开裂问题解决后再议的意见，我司表示同意；3、关于在本公司原址上的x销售有限公司未及时注销，影响本公司注册、开业一事，本公司以为按照双方合约规定，应扣除两个月房租作为补偿。……。为表示本公司之诚意，经公司领导商议决定，先向贵司支付三个月的租金（2007年8月－10月），……。”2007年10月19日，XX公司委托上海市XX律师事务所张XX律师向XXX公司送达《律师函》，内容为：“……。1、关于贵公司与XX典当会谈后达成的各项共识，贵公司是否予以确认或有其他意见，希望能书面答复XX典当行；2、关于贵公司与XX典当之间仍然存在的分歧，包括关于延迟公司注册造成的损失赔偿以及物业管理费用的支付等，请尽快与XX典当进一步商谈，以免引起不必要的法律纠纷；3、关于贵公司租赁给XX典当的房屋结构损坏、墙面坍塌、地坪开裂一事，作为业主的贵公司应立即进行维修；4、关于贵公司租赁给XX典当的房屋X楼损坏，由于贵公司迟迟不加以理会，目前X楼已无法使用。XX公司既无法装修，更无法用作办公经营。因此，对X楼的租赁费用，理当从租金中扣除。……。目前，房屋的结构损坏已十分危险，……，且危险仍有加重的趋势。为此，XX典当郑重敦促贵公司，立即与有关方面协商，拿出切实有效的解决方案和措施加以弥补，否则XX典当将依法采取措施进行自力救济，而由此产生的一切法律后果，都将由贵公司承担。”2008年1月10日，XXX公司向XX公司发出《公函》，内容为：“贵司承租的本司XXX路X－X号房屋，按合同的相关约定，贵司应于2007年10月16日前支付2007年10月至2008年3月的房租，但贵司在本司多次催讨下，仍未履行义务。贵司的这一行为，显已严重违约。综上情况，本司慎重告知：望贵司收到本函后七日内，速与本司结清房屋租赁费用，并保证今后不再发生违约行为。若贵司未能于2008年1月18日前支付拖欠的房租费，本司将依双方合同的约定追究贵司的法律责任，同时由于贵司的严重违约，本司将不得不提前终止与贵司的房屋租赁合同。”2008年1月22日，XX公司向XXX公司送达《复函》，内容为：“……。1、本公司承租的XXX路X－X号房屋损坏情况相当严重，墙面开裂，楼板脱开，最大处已达3厘米以上，房屋整体已变形，到处有裂缝，特别是X楼墙体水泥和砖块会自动落下，已危及小区内行人安全；2、本公司花费巨资装修的设施，现情况如下：门和窗处框架变形，窗已打不开，门关不上，瓷砖因墙面拱起而爆裂，特别是大理石脱落已危及员工安全；3、自租赁日起，X楼已处于无法使用状态，一是屋顶漏水，较难修复，二是房屋开裂状况，本公司实在难以装修使用。上述问题本公司已于2007年以各种方式告知贵公司，贵公司也已派人来查勘多次，但至今未采取任何维修措施，已影响本公司的正常经营，造成了极大的经济损失。自租赁之日起，贵公司对自身应履行的义务一再拖而不办：1、店铺内原公司未注销影响本公司注册之事；2、委托我方维修屋顶的费用不付；3、特别是自2001年起贵公司就不支付物业管理费，造成物业公司与承租方严重对立，不让我方人员及客户停车，不维修水电等设施，我方已面临停水、停电的困境。……。本公司抱着极大的诚意支付2006年和2007年的房租1,680,000元。贵公司收到房租后即对我方困难置若罔闻。按合同约定贵公司在接到本公司通知5日内进行修复，为敦促贵公司履行应尽义务，现郑重告知，贵公司违约拖延一天即扣一天房租，直至妥善解决所有相关事宜为止。”2008年3月24日，上海房屋质量检测站受徐汇区XX街道办事处委托，对“XX大厦部分裙房”出具“沪房鉴（001）证字2007－1140－X号”《房屋质量检测报告》。该报告的检测目的显示：“……。裙房北侧地铁X号线XXX路站进行了施工，站体外墙离裙房最近距离不到5米。目前该站体已结构封顶。在站体深基坑施工期间，裙房出现了明显的沉降变形，其中处于裙房中段的XX典当（即XX公司）变形也较为严重，为客观地反映XX典当目前的安全性与损坏现状，徐汇区XX街道办事处特委托上海房屋质量检测站，对XX典当所在部位的房屋现状进行质量检测”。该报告的裙房概况显示：“XX大厦裙房系一幢三层框架结构的商业用房，北临XXX路，南侧紧贴二幢主楼，中间均设置沉降缝，平面呈长条锯齿形，房屋总长为91.06米，底层宽13.3米，二至三层外挑1.5-1.9米，最宽处为15.20米，室外地坪到女儿墙顶总高为13.80米，其中一、二层层高均为4.20米，三层层高为3.60米，女儿墙高为0.60米，室内外高差为1.20米。XX典当的底层位于裙房东第七开间至第九开间，二至三层位于东第七开间至第十一开间，正好处于两幢高层之间”。该报告的检测结论为：“1、经查阅XX大厦裙房原始设计与修改图纸，发现该裙房基础下采用了砂垫层，因此，在2007年5月10日地铁X号线XXX路站施工前的房屋检测时已发现，裙房存在较大的沉降量和倾斜率，且沉降一直未稳定，裙房与主楼交接处的沉降缝常有裂缝扩展情况。因此，该裙房基础存在先天不足现象，抗周边环境的影响能力较差，容易引起沉降变形；2、由于XX大厦裙房与地铁X号线XXX路站的地下连续墙距离较近，虽然施工方已采取了积极的保护措施，在裙房与地墙中间打设了一排SMW工法桩进行隔离，但仍对裙房产生了较大影响，西侧的沉降量较大，已引起有关方面的高度重视，及时采取有效措施，防止裙房沉降和损坏进一步发展。3、由于房屋沉降变形，目前XX典当出现了较为严重的墙地面开裂，主要集中在裙房与主楼的沉降缝周围和北墙体，系裙房与主楼的沉降差异和房屋不均匀沉降所造成，影响了房屋的正常使用。但该裙房为框架结构，上部结构整体性较好，目前尚未发现影响安全使用的结构性损坏，因此，房屋仍可安全使用；4、目前，靠近裙房的地铁站体已结构竣工，房屋沉降已逐步趋于稳定，可先对房屋损坏进行初步修理。并继续进行房屋沉降监测，待房屋沉降基本稳定后，再进行全面修缮，以确保房屋正常使用。”
另查明，2007年8月7日，XX公司（乙方）与上海市XX工程公司（甲方）签订《协议书》，内容为：“甲方因施工原因，致使乙方外墙、招牌等多处遭受污染。由于施工仍在进行，期间甲方还有可能继续对乙方产生污染，经协商，甲方承诺于2007年8月7日为乙方做初步清洁，并于该路段施工终止日（2007年8月20日左右）请保洁公司为乙方清洁所有被污染处，全部费用由甲方承担。”2007年10月15日，徐汇区建交委在徐汇区XX街道220会议室主持召开“X号线（二期）XX路站施工对XX裙房保护工作会议”，参加单位有：徐汇区建交委、XX街道、上海轨道交通申松线发展有限公司、市房科院、上海基础工程公司。会议得出以下原则：1、街道继续做好房客的稳定工作，牵头召开裙房内公用管线监护协调会，建设单位、施工单位派员参加，对煤气管道的保护监护措施要到位；2、施工单位必须加大对裙房、公用管线的监测的密度。跟踪注浆等措施要到位，在确保安全的情况下东端头井底板11月份浇筑完成；3、房科院提出的加固设想必须跟基坑施工的时空要求相结合，基础公司、房科院对加固方案进行研究完善，并作为基础公司的应急预案；4、基础公司必须立即对裙房开裂部位进行修补，并会同房科院对开裂的梁进行抽查，视抽查结果采取相应加固措施；5、监测监护必须重视即时性、有效性。以后将视工程进展情况定期召开碰头会。2008年1月7日，上海建工（集团）总公司轨道交通X号线二期5标段XX路站工程项目管理部向XXX公司发出《XX典当房屋沉降》函，内容为：“至目前修复项目（已完成）：1、店面不锈钢大门沉降引起大门关闭不畅，已修好；2、店面橱窗大玻璃硅胶开裂，已全部更新；3、大堂底楼左侧玻璃沉降已修复完毕；4、余下底层、二楼、三楼房屋损坏均由我公司负责修复，费用由我公司承担。”2008年2月20日，上海建工（集团）总公司轨道交通X号线二期5标段XX路站工程项目管理部向上海市公安局徐汇分局治安支队递交函件，内容为：“我公司承建的轨道交通X号线二期5标段XX路站，因地铁车站施工对周围房屋造成墙面开裂、吊顶损坏等。本着对业主负责的宗旨，我公司委派上海XX建设发展有限公司负责房屋维修事宜，XXX路X－X号上海XX典当有限公司属于房屋维修范围，因该公司属于市公安局监管的金融企业，内部设有金库及联网的监控报警系统，施工单位的施工人员进场必须到市公安局徐汇分局治安支队备案。现将施工单位营业执照、安全生产许可证、经营手册、资质证书及施工人员花名册、施工人员身份证（复印件）、工程施工单上报你支队备案。”2008年3月13日，上海基础工程公司就“XX典当维修”工程与上海XX建筑工程有限公司签订《建筑装饰工程施工合同》（2008年5月13日合同双方签署该维修工程的《概预算》）。2008年5月20日，上海建工（集团）总公司轨道交通X号线二期5标段XX路站工程项目管理部向XX公司发出《关于XX典当房屋维修催告函》，内容为：“我司因施工引起贵司房屋损坏修复事宜，按照贵司要求已将以下材料送交贵司，由徐汇分局备案。……。目前我司一切准备工作就绪，希贵司接文后尽快通知我司，由我司通知施工队伍对贵司房屋进行维修。”2008年5月29日，上海建工（集团）总公司轨道交通X号线二期5标段XX路站工程项目管理部向中金公司发送《关于“XXX路X－X号房屋”事宜》，内容为：“我司于2008年5月28日收到上海XXX贸易有限公司转给我司的函（发出日期：2008年5月27日），我司认为该函件中有许多不正确或不恰当的地方，现予以澄清以免不必要的误解：1、考虑到XX小区裙房距离拟建的地铁工程距离较近，为了保证XX小区裙房在地铁工程建设过程中的安全，在地铁工程建设尚未开始前，同时为了保证房屋质量检测的公正性，由徐汇区建委及XX街道办事处联系了上海市建筑房屋质量检测站对XX小区裙房进行了房屋质量情况的及时检测；2、原始检测资料表明：XX裙房因处于XXX旁，土质较差，建造时地基曾采用了砂垫层进行换土加固，存在未处理好软弱地基问题，在2007年5月10日的房屋检测时就已发现裙房存在较大的沉降量和倾斜率（倾斜率为7.0‰），且沉降一直未稳定，据XX大厦物业公司反映，裙房与主楼交接处的沉降缝常有裂缝扩展情况。该裙房基础存在先天不足现象，抗周边环境的影响力较差，容易引起沉降变形。原房屋倾斜率为7.0‰（2007年5月），现房屋倾斜率为7.2‰（2008年3月），房屋的倾斜率变化很小（倾斜率仅增加了0.2‰），尽管房屋出现了较大的沉降，但属于整体均匀沉降；3、由于房屋沉降变形，目前中金典当出现了较为严重的墙地面开裂，但该房屋为框架结构，上部结构整体性较好，目前尚未发现存在影响安全使用的结构性损坏，房屋仍可安全使用（摘自“房屋质量检测报告”）；4、XX裙房12家使用单位均出现了不同程度的墙地面开裂，施工方已对11家使用单位进行了维修，由11家使用单位出具了房屋维修质量验收证明。目前已维修好的11家使用单位未出现新的墙地面开裂现象。我司按照XX典当的要求，已将XX典当的各项维修准备工作准备就绪，但至今未收到XX典当的进场施工通知（已大约有1个月）。”2008年6月5日，上海建工（集团）总公司轨道交通X号线二期5标段XX路站工程项目管理部向上海XXX贸易有限公司发送函件，内容为：“轨道交通X号线5标XX路站施工方（上海市基础工程公司）于2007年6月开始施工，由于XX裙房地基处理先天不足及施工距离较近，尽管施工方采取了各种保护措施，施工仍对XXX路X－X号沿线商铺房屋造成一定程度的损坏（你司房屋所在地253－X号也在其中）。为了对沿街商铺各业主负责，尽快修复上述房屋，由徐汇区建设和交通管理委员会牵头于2007年10月15日召集徐汇区XX街道（市政科）、上海轨道交通XX线发展有限公司（建设方）、上海市房科院（检测方）、上海市XX工程公司（施工方）召开专题会议，明确上述房屋由我司负责维修。我司根据专题会议纪要精神，立即联系房屋维修单位对沿线11家商铺房屋进行维修，现已修复完毕，并得到了各商家的签字确认，上述房屋在修复后均无再次出现沉降及开裂现象。你司于2007年10月多次要求我方对XXX路X－X号房屋尽快进行维修，我方也遵照你方要求，对你处房屋多次现场察看，明确修复范围及内容。考虑到2007年底因我方正在施工尚不具备房屋修复条件，故决定一俟施工结束，地面不再沉降后立即对房屋进行维修。施工结束后（2008年2月）我方维修单位准备进场维修，但房屋租赁方（上海XX典当有限公司）寻找各种借口迟迟不允许维修施工队伍进场，在这种情况下，我司于2008年4月2日发紧急催告函给XX典当公司，至今未有回音。我司与房屋维修单位签订的房屋维修合同至今无法履行（房屋修理范围内容由XX典当陈经理亲自认可）。目前，我司只有将此情况及时告知贵司，望贵司尽快督促租赁方让房屋维修施工队伍早日进场对你司房屋尽快修复。”
又查明，2001年8月13日，XXX公司取得沪房地徐字（2001）第x号《上海市房地产权证》，该证显示：权利人为XXX公司，房屋座落XXX路X－X号，房屋建筑面积868.70平方米，室号或部位为1－X层，类型为店铺，房屋总层数为X层。
审理中，本院依XX公司的申请通过上海市高级人民法院委托中国建设银行股份有限公司上海市分行造价咨询中心、立信会计师事务所有限公司，对XX公司对涉案房屋进行的维修费用、23天的停业损失进行审计和评估。
中国建设银行股份有限公司上海市分行造价咨询中心出具的“x号”《鉴定报告》的结论为：“XXX路X－X号房屋维修费用为84,606元。”立信会计师事务所有限公司出具的“信会师报字（2008）第x号”《关于上海XX典当有限公司停业23天损失的利润司法鉴定意见书》的结论为：“上海XX典当有限公司2007年3－12月实现利润总额783,582.75元，2008年1－5月实现利润总额-700,032.67元。根据庭审的需要，受法院委托，我们对被告称2007年和2008年因房修分别停工13天和10天可能给公司造成的损失，按照各年度平均每天的利润和固定费用进行测算，分别推定为414,340.77元和464,640.39元，合计损失878,981.16元。此数据仅为分析测算推定数，并非审计结论，仅提供法庭审理时作参考。”
对“x号”《鉴定报告》，XXX公司只认可“屋顶修理费45,000元”，其余不予认可。XX公司表示对该报告无异议。对“信会师报字（2008）第x号”《关于上海XX典当有限公司停业23天损失的利润司法鉴定意见书》，XXX公司表示不予认可。XX公司表示对该意见书无异议。
XX公司为证明XXX公司未及时注销以涉案房屋为注册地址的其他公司，致使中金公司注册受阻，提供了下列证据材料：
1、上海市工商行政管理局徐汇分局档案室于2007年7月13日出具的上海XX餐饮管理有限公司工商登记《档案机读材料》，该材料显示该公司尚未注销登记；
2、上海市工商行政管理局徐汇分局档案室于2007年7月13日出具的上海XXXX服饰礼品销售有限公司工商登记《档案机读材料》，该材料显示该公司尚未注销登记；
3、上海市工商行政管理局徐汇分局档案室于2007年7月13日出具的上海XXX贸易有限公司徐汇分公司工商登记《档案机读材料》，该材料显示该公司尚未注销登记。
本案事实，有《上海市房屋租赁合同》，XX物管处向XX公司发出《通知》，刘XX向XX公司出具《委托书》，《收据备忘录》，《房屋开裂告知函》，双方当事人往来函件，《律师函》，《房屋质量检测报告》，XX公司与上海市XX工程公司签订的《协议书》，“X号线（二期）XX路站施工对XX裙房保护工作会议”记录，上海建工（集团）总公司轨道交通X号线二期5标段XX路站工程项目管理部向双方当事人及上海市公安局徐汇分局治安支队发送的函件，上海市XX工程公司就“XX典当维修”工程与上海XX建筑工程有限公司签订《建筑装饰工程施工合同》及《概预算》，《鉴定报告》，《关于上海XX典当有限公司停业23天损失的利润司法鉴定意见书》，证据交换笔录，庭审笔录等证实。
本院认为，从本案证据材料看，本案纠纷产生的原因有两方面：一是，涉案房屋交付时即存在的X楼屋顶漏水及中金公司所称的工商注册受阻、因XXX公司拖欠物业管理费给XX公司营业带来的不便；二是，轨道交通站点的施工造成的涉案房屋的沉降、开裂对XX公司经营的影响。本案XXX公司与XX公司间的法律关系是租赁关系，而“轨道交通站点的施工造成的涉案房屋的沉降、开裂”是施工主体对XXX公司及XX公司的民事侵权法律关系。故XX公司的反诉中所涉及的轨道交通站点施工主体的侵权部分应另案解决，本案不予处理。
本案租赁合同合法有效，双方当事人应遵照履行。违约方应依约或依法承担相应的责任。因合同约定“在XX公司的营业执照批准前由XXX公司承担本合同的全部权利义务，在XX公司的营业执照批准后由XX公司承担本合同的全部权利义务”，故在XX公司成立（即2007年1月9日）后，XX公司替代XX公司成为本案租赁合同的承租人，承接承租人的权利义务。因X楼屋顶漏水自房屋交付时就存在，而XXX公司作为出租人至今未解决，致使XX公司除堆放物品外未能作正常营业使用，故对X楼的租金应适当扣减。扣减起点为计租起始日（即2006年10月16日）。关于X楼的房屋面积，本院依《房屋质量检测报告》中对涉案房屋所处位置（“开间”）的描述，推定占涉案房屋总面积的十三分之五。因XXXX公司于2007年10月9日向中金公司书面表述：“一、物业管理费已付部分凭票扣除后，其余部分（由）XXX公司付给物业公司；二、因房屋开裂未解决，先扣三个月租金，待解决后付清。”故XX公司可凭已付之物业管理费发票抵付所欠租金的相等数额（若有），并扣三个月的租金于涉案房屋修复至能正常使用后支付。依约尚未到支付时间的租金本案不予处理。
关于280,000元违约金，合同约定的该违约金是导致合同解除的违约方向守约方承担的责任。本案双方当事人均未主张解除合同，故XXX公司主张280,000元的违约金缺乏合同依据及法律依据，本院不予支持。XX公司基于“XXX公司没有及时注销相关企业登记，导致反诉原告的损失”的理由主张280,000元的违约金同样也缺乏合同依据及法律依据，本院不予支持。
关于XXX公司主张的滞纳金，其实质是逾期付租的违约金。中金公司未依约定日期付租，应依约承担违约责任。至于X楼屋顶漏水的问题，乃至后来的轨道交通站点施工主体的侵权问题可依法另行解决，不能成为中金公司拒付租金的理由。合同约定“每逾期一日，按日租金的5％计违约金”，审理中当事人未提出要求调整的主张，本院不予调整。
对XX公司曾试图自行解决屋顶漏水问题而产生的费用45,000元，因经过审计及XXX公司的确认，本院确认由XXX公司承担。对XX公司主张的其他已产生的维修费用，因未举出损坏发生于轨道交通站点施工前的证据，故不应由XXX公司承担责任。至于因涉案房屋的先天不足，XXX公司应分担多少责任，则应在另案的侵权赔偿诉讼中加以区分。
关于XX公司主张的23天停业损失878,981.16元。因该类损失双方当事人未在合同中约定，而此类损失，依我国合同法的规定不属于“违反合同一方订立合同时预见到或应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的范围。故本院对XX公司的该项反诉请求不予支持。
关于XX公司的第5项反诉请求（即判令XXX公司立即对本市XXX路X－X号房屋进行维修，达到正常使用标准）。因依租赁关系所产生的XXX公司对X楼屋顶漏水的修复责任，与依侵权关系而产生的轨道交通站点施工主体对涉案房屋的沉降、开裂的修复责任交织在一起；又因侵权修复演变成了屋顶修复的基础，故XX公司在未主张侵权修复前即向XXX公司主张屋顶漏水修复尚不具备条件。XX公司直接向XXX公司主张对整个涉案房屋的修复也没有法律依据。所以本院对XX公司的该项反诉请求不予支持。XX公司应尽快与XXX公司一起配合轨道交通站点施工主体对涉案房屋的修复，若轨道交通站点施工主体拒绝维修，中金公司可另行诉讼。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：
一、上海XX典当有限公司于本判决生效之日起十日内，向上海XXX贸易有限公司支付所欠租金（即2007年10月16日－2009年4月15日的租金，X楼的租金适当扣减三分之二，已扣除已付租金中X楼应扣减的数额）1,041,815.38元；
二、上海XX典当有限公司于涉案房屋修复完毕之日起十日内向上海XXX贸易有限公司支付暂扣的三个月租金420,000元；
三、上海XX典当有限公司向上海XXX贸易有限公司支付逾期支付租金的违约金（分两段：1、以日租金4,666.67元为基数，以5％为比率，自2008年4月16日起计算至本判决生效之日止；2、以日租金4,806.67元为基数，以5％为比率，自2008年10月16日起计算至本判决生效之日止。）；
四、上海XXX贸易有限公司于本判决生效之日起十日内，向上海XX典当有限公司支付X楼屋顶维修费45,000元；
五、驳回上海XXX贸易有限公司的其他诉讼请求；
六、驳回上海XX典当有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费18,345元，上海XXX贸易有限公司与上海XX典当有限公司各承担9,172.50元。
本案反诉受理费12,209.50元，上海XXX贸易有限公司承担3,220.75元，上海XX典当有限公司承担8,988.75元。
本案鉴定费68,000元（其中维修费用审计费3,000元、停业利润损失评估费65,000元），上海XXX贸易有限公司承担1,152.77元，上海XX典当有限公司承担66,847.23元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级法院。
审判长刘锋
审判员晏莹
代理审判员蔡重洲
书记员金雯
