原告包XX，女，19XX年X月X日出生，汉族，住浙江省乐清市X镇X路。

委托代理人娄XX，浙江XX律师事务所上海分所律师。

委托代理人林XX，浙江XX律师事务所上海分所律师。

被告王某甲，男，19XX年X月X日出生，汉族，住（略）。

被告徐XX，女，19XX年X月X日出生，汉族，住（略）。

被告王某乙，男，19XX年X月X日出生，汉族，住（略）。

三被告共同委托代理人王某，上海市XX律师事务所律师。

三被告共同委托代理人徐X，上海市XX律师事务所律师。

原告包XX与被告王某甲、徐XX、王某乙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2010年4月26日受理后，依法适用简易程序，由审判员惠翔独任审判。本院根据原告包XX的申请于2010年5月13日作出冻结被告王某甲、徐XX、王某乙银行存款X元或查封、扣押其相应价值的财产或财产性权益的民事裁定。2010年5月18日，本院公开开庭对本案进行了审理。原告包XX的委托代理人娄XX、林XX，被告王某甲及三被告共同委托代理人王某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告包XX诉称，20XX年X月X日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定原告向被告购买上海市X路X弄X号X室房屋（以下简称系争房屋），房地产转让价格为人民币X元。双方还约定了付款方式、其它权利义务以及违约责任。20XX年X月X日，原告按约向被告支付首付款X元。同年X月X日，原告又办理了银行按揭贷款。但被告在收到原告首付款后，并未按约及时办理提前还贷、抵押登记注销、过户事宜。经原告多次催促，被告均未履行。原告遂按约于20XX年X月X日委托律师向被告送达律师函解除了双方签订的房地产买卖合同，并要求被告返还首付款、利息及违约金，但被告至今分文未付。原告认为，被告的违约行为侵害了原告的合法权益，故请求法院判令：1、被告返还原告首付款X元及利息X元（自20XX年X月X日起暂算至20XX年X月X日，按银行同期贷款利率计算）；2、被告支付原告违约金X元。

被告王某甲、徐XX、王某乙辩称，原、被告签订房地产买卖合同后，原告直到20XX年X月才办出银行贷款，原告的行为本身违反了合同的约定。另外，虽然合同约定被告收到首付款后，应用于归还被告欠银行的贷款，但由于原告首付款金额不足以供被告归还贷款，双方经中介公司协调，原准备待原告确定能够得到贷款审批后，再由被告通过借款形式来归还贷款，但原告贷款办出后，即发函要求解除合同。被告认为，被告行为未构成违约，不同意原告的诉讼请求，要求继续履行。被告还认为，如果法院认定被告构成违约，原告主张的违约金过高，请求法院予以调整。

经审理查明，20XX年X月X日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定甲方经上海XX经纪有限公司居间介绍将系争房屋出售与乙方，房地产转让价格为X元；甲乙双方确认，在20XX年X月X日前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；乙方逾期付款的，每逾期一日，应向甲方支付总房款的万分之三作为违约金，逾期超过15个工作日，甲方可单方面解除合同，同时乙方应向甲方支付总房款X%作为违约金；甲方逾期交接房地产的，每逾期一日，应向乙方支付总房款的万分之三作为违约金，逾期超过15个工作日，乙方可单方面解除合同，甲方应在接到书面通知之日起7个工作日内退还乙方已支付房款，并向乙方支付总房款的X%作为违约金；付款协议为：1、乙方于签约当日，支付给甲方第一笔房款X元，该笔款项专项用于提前归还甲方尚欠银行的购房贷款及注销抵押权，甲方应于收到乙方支付的还贷款项后5日内前往贷款银行申请还款，并在约定的第一个还款期限内办理还款手续，并于取得抵押注销资料后10个工作日内办妥抵押登记注销手续。2、乙方以贷款方式支付甲方第二笔房款X元。3、乙方于双方办妥交房手续当日，直接支付甲方剩余房款X元；补充条款为：1、若因甲方原因，未在合同约定期限内办妥抵押登记注销手续，乙方有权单方面终止合同，同时甲方应按总房款的X%向乙方支付违约金。……。4、甲乙双方应于甲方办妥抵押注销手续，且乙方办妥贷款审批手续后的5个工作日内至交易中心办理房屋过户手续。5、甲方应于乙方购房贷款支付给甲方后3个工作日内将房屋交付乙方。……。11、（1）若乙方的购房贷款不足申请的额度，则乙方应于甲乙双方办理房屋过户手续，且交易中心出具收件收据当日予以补足。（2）乙方应于签约后10个工作日内备齐贷款资料办理贷款申请手续，若乙方未按约定及时办理贷款手续，并且逾期达15个工作日，甲方有权单方面解除合同，同时乙方应按总房款的X%向甲方支付违约金。

当日，原告向被告支付购房款X元（加上原告签约前已支付的定金X元，合计X元）。

同日，原告至银行办理贷款申请手续，被告及中介公司人员亦协同前往，但第一家银行未同意原告贷款申请。之后，原告转而向平安银行虹口支行申请贷款，因之前首付款系以原告妹妹名义支付，故原告于20XX年X月X日以原告名义重新汇款给被告以取得首付款凭证。

之后，原告银行贷款审批通过后，发现被告仍未归还系争房屋原贷款余额以注销抵押登记。

20XX年X月X日，原告委托律师致函被告，称被告已违反双方买卖合同中关于卖方按期结清贷款的约定，故通知被告解除合同，并要求被告赔偿违约金。

审理中，原告表示，原告银行贷款审批通过的时间是20XX年X月X日。被告则表示，因原告支付的首付款金额不足以归还被告原先所剩余的贷款余额，所以被告原先就准备通过借款来弥补缺额，被告的想法是待原告贷款申请获得审批后再进行借款，因此当中介公司于20XX年X月中旬告知被告买受方银行贷款获得审批后，被告于X月X日选择上海西都投资咨询有限公司作为借款方递交了申请资料，但因原告要求被告先支付X元违约金，故双方未继续履行。

以上事实，由上海市房地产买卖合同、原告付款凭证、律师函、系争房屋房地产登记信息等以及双方当事人的陈述证明。

本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按约全面履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据双方房地产买卖合同之约定，“甲方应于收到乙方支付的还贷款项后5日内前往贷款银行申请还款，并在约定的第一个还款期限内办理还款手续，并于取得抵押注销资料后10个工作日内办妥抵押登记注销手续。若因甲方原因，未在合同约定期限内办妥抵押登记注销手续，乙方有权单方面终止合同，同时甲方应按总房款的X%向乙方支付违约金”。虽然原告支付的首付款不足以供被告全额结清贷款，但被告既然接受该付款方式，即应按约履行归还贷款的义务。现被告在双方未变更合同条款的情况下擅自延期履行，且迟至原告贷款申请完毕仍未履行相关义务，原告依照合同约定解除合同，追究被告违约责任，尚属合理，本院可予支持。被告虽认为被告延期归还贷款与原告逾期办出贷款有关，但由于被告归还贷款的义务与原告申请贷款的义务系分别履行的义务，并不互为履行前提，且原告按时开始申请贷款，并未违反双方合同的约定，被告之抗辩，理由不足，本院难以采纳。至于违约金的数额，根据被告的违约情节、违约后果，双方合同约定的标准确实过高，本院酌情调整为总房款的X%。至于原告主张的利息，基于违约金本身是对于损失的赔偿，本院不再重复支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一、二款之规定，判决如下：

一、被告王某甲、徐XX、王某乙应在本判决生效之日起十日内返还原告包XX购房款X元，并赔偿原告包XX违约金X元；

二、驳回原告包XX其余诉讼请求。

如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费x.3元（原告包XX已预交），减半收取5208.15元，由被告王某甲、徐XX、王某乙负担。

财产保全费3828.16元（原告包XX已预交），由被告王某甲、徐XX、王某乙负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员惠翔

书记员龚胤