原告（反诉被告）尹某某，女，X年X月X日生，汉族，江西省泰和县人，住（略）。身份证号x
委托代理人刘某伟，江西西昌律师事务所律师。
被告（反诉原告）罗某乙，男，X年X月X日生，汉族，江西省泰和县人，住（略）。身份证号x
被告（反诉原告）罗某丙，男，X年X月X日生，汉族，江西省泰和县人，住址同罗某乙，系罗某乙父亲。身份证号x
被告罗某乙、罗某丙委托代理人毛光华，上海毛光华律师事务所律师。
被告（反诉被告）郭某丁，男，X年X月X日生，汉族，江西省泰和县人，住（略）。身份证号x
委托代理人罗某，江西西昌律师事务所律师。
原告尹某某与被告罗某乙、罗某丙、郭某丁房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，被告罗某乙、罗某丙提起反诉，本院依法组成合议庭公开开庭合并进行了审理，原告尹某某及其委托代理人刘某伟，被告罗某乙、罗某丙及其委托代理人毛光华，被告郭某丁及其委托代理人罗某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告尹某某诉称：原告尹某某与被告郭某丁系夫妻关系，于1983年2月登记结婚，1998年夫妻二人共同在泰和县城农民一条街建造私房一栋，即现在的华盛宾馆。2009年8月11日，郭某丁隐瞒原告将华盛宾馆转让给被告罗某乙、罗某丙，原告得知后即阻止被告罗某乙、罗某丙装修，在阻止无效的情况下，原告即前往广东女儿家居住。2009年10月份，郭某丁和房屋买卖的中介人彭某某到广东找到原告并要求原告协助房屋过户，当时原告就表示了拒绝。现为维护原告的合法权益，请求人民法院确认被告郭某丁和被告罗某乙、罗某丙于2009年8月11日签订的房屋转让协议无效，判令被告罗某乙、罗某丙返还泰府字第X号房产和（2000）字I-（4）-X号国有土地使用权。
原告尹某某为支持其诉称向法庭提供了下列证据：1、原告尹某某与被告郭某丁的结婚证，证明原告尹某某与被告郭某丁系夫妻关系；2、争议房产的房产证和土地使用权证，证明争议的华盛宾馆是夫妻共同财产；3、2009年8月11日罗某丙与郭某丁签订的《房屋转让协议书》，证明原告没有签字同意，该协议无效；4、原告还申请了证人黄某戊、刘某己、刘某庚、郭某辛出庭作证。
证人黄某戊证实：2009年春节期间，黄某戊到被告郭某丁家中做客时，郭某丁拿出了与谢某壬签订的买卖房屋合同给黄某戊看，并叫黄某戊不要告诉他人。2009年九、十月份期间，郭某丁又叫黄某戊做原告的工作，要原告同意将房屋过户，黄某戊在吃饭时给原告做工作，要原告同意卖房，但原告说“郭某丁有本事，把房子卖掉，现在要我签字，我不会签。”明确表示拒绝。后来卖房中介人彭某某也要黄某戊做原告工作，黄某戊表示已做过原告工作，没有必要再做了。
证人刘某己、刘某庚证实：2009年9月份，二人和黄某戊、原告尹某某、被告郭某丁等人一起吃饭时，黄某戊在饭桌上劝原告尹某华将房子过户，但尹某某表示房子有她的一半，她不同意卖房子。
证人郭某辛证实：华盛宾馆在转让给罗某丙、罗某乙之前是郭某辛在经营，2009年8月25日前，原告尹某某找郭某辛，说她不同意卖房，要求他不要搬走，但郭某丁要求其搬出。8月25日搬出时，原告到了场，当时罗某丙也在场，因为郭某辛听哥哥郭某丁的话搬出宾馆，当时还被原告尹某某骂了。
被告罗某丙、罗某乙辩称：郭某丁与尹某某是夫妻关系，因郭某丁炒股亏钱，原告夫妻主动委托中介人彭某某联系买主卖房，并多次接待前一买主谢某壬夫妻，参与洽谈、签约。由于前一买主谢某壬未及时付钱，经彭某某介绍，该房转卖给被告罗某乙、罗某丙。被告郭某丁与被告罗某丙、罗某乙签订本房屋买卖协议前，原告明知并收取了房屋买卖定金6万元，并亲自到银行取出其中的x元用于家用。其余款项用于其开设的股市炒股，并保管了被告罗某乙、罗某丙替其归还银行贷款后赎出的争议房屋的产权证，故原告认为郭某丁卖房其不知情不是事实。被告罗某乙、罗某丙购得房屋后先后装修了四个月，原告也没有到场阻止，说明原告也是默认房屋的交接。2009年11月26日，因原告将争议房屋的土地证和房屋证带走了，中介人彭某某与郭某丁一起到广东中山市劝其交出证书来过户，说明当时彭某某只是劝其过户，原告在房屋买卖前后都是知情的，只是事后反悔。因此原告诉请房屋买卖无效的理由不能成立，请求驳回原告的诉讼请求。被告同时提起反诉，要求原告必须协助被告办理房屋过户手续。
被告罗某乙、罗某丙为支持其辩称和反诉向法庭提供了下列证据：1、2009年8月11日签字的《房屋转让协议书》、《授权委托书》和收条，证明罗某乙授权罗某丙与被告郭某丁签订了争议房屋的买卖协议，郭某丁收取了罗某乙、罗某丙的购房款298万元；2、郭某丁与谢某壬于2009年1月9日签订的《房屋转让协议书》、郭某丁收取谢某壬30万元购房款的收条、《同意解除购房合同意见书》，证明被告罗某乙、罗某丙购买房屋是谢某壬买房的延续，罗某乙、罗某丙买房后郭某丁于当日与谢某壬解除了原来的购房合同，并退回了谢某壬原先交纳的30万元购房款。3、2009年8月11日郭某丁与信用联社签订的“补充合同”和“注销部分抵押登记申请书”、争议房屋的房权证和土地使用权证复印件，证明被告罗某丙、罗某乙替郭某丁还清贷款后解除了房屋抵押，争议房屋及其土地使用权登记所有人为郭某丁，郭某丁有权转让；4、青原区信用社的贷款本金利息收回凭证、青原区信用社郭某丁账户2009年8月1日至8月15日的交易明细账、郭某丁信用社的扣息回单、抵押评估和登记收费票据2张，证明罗某丙、罗某乙替郭某丁归还银行贷款和相关费用；5、尹某某建设银行账户在2009年8月9日至8月15日的存取款凭条、明细对账单、法院查询的尹某某账户存取款所留身份证号码、尹某某在国盛证券公司股票账号的“银证转账情况表”和“对账单”，证明尹某某使用了购房款用于家用和炒股，排除原告对卖房不知情的可能；6、证人彭某某、谢某壬、康某某、肖某某到庭作证。
证人谢某壬证实：2009年1月19日，经彭某某介绍，谢某壬夫妻随彭某某一起到郭某丁的家具店里商谈华盛宾馆的买卖事宜，当时原告尹某某在场给他们泡茶，彭某某询问原告是否真心想卖房，尹某某答复彭某某说“已经给他（指郭某丁）败掉了，欠债那么多，有什么办法”。为签协议条款的事，谢某壬夫妻共找郭某丁夫妻谈过三次，每次都是尹某某在场。2009年3、4月份的一天上午9点左右，郭某丁、尹某某夫妻共同跑到谢某壬店里，要谢某壬夫妻拿钱去办理房产过户手续，因谢某壬坚持要还清银行贷款取出房产证去办理过户时再付款，双方产生分歧。后来谢某壬要求退房，郭某丁夫妻又要求彭某某再介绍一个能一次性付清全部房款的人来买。2009年8月9日，彭某某通知谢某壬夫妻到德平饭店商议变更由罗某丙购买华盛宾馆的事，郭某丁要求先付6万元定金，罗某丙托我付6万元现金存入原告尹某某的银行账户，三方谈好后我将6万元现金存入到了尹某某的账户。2009年8月11日，罗某丙通知谢某壬说已帮郭某丁还清银行贷款，取出了房产证，要谢某壬到德平饭店配合签订协议，当日，签订了购房协议和解除购房协议，谢某壬原预交的30万元购房款由罗某丙付清了。
证人彭某某证实：2009年1月初，郭某丁电话约我到其经营的皇朝家私店，要我帮忙把华盛世宾馆卖掉，我询问尹某某是否同意卖，尹某某说“已经给他败掉了，家里负债那么多，没有办法”。我联系到买家谢某壬后，谢某壬夫妻和我三次到其店里洽谈卖房事宜，每次商谈尹某某均在场，最后商定价格为298万元（含过户费）。2009年1月19日晚，谢某壬与郭某丁签订了《房屋转让协议书》，谢某壬预付了30万元购房款，后因为过户的问题，双方产生分歧。郭某丁要我再找一个买家，我于2009年8月初找到罗某丙，罗某丙同意接手购买华盛宾馆。8月9日，罗某丙父子、郭某丁、谢某壬夫妻和我一起在德平饭店商谈并打印好了《房屋转让协议书》和《同意解除购房合同意见书》，由于郭某丁要求全部付清购房款后再签字，所以当日没有签字，罗某丙当日委托谢某壬将6万元购房定金存入到了郭某丁提供的尹某某银行账户上。8月10日，罗某丙、罗某乙按约定替郭某丁还清了银行贷款，剩余款项存入到了郭某丁的银行账户上，8月11日，罗某丙陪同郭某丁到信用社取回了抵押的房地产权证，并交给了郭某丁，郭某丁出具了298万元购房款的收条给罗某丙，同日，郭某丁、罗某丙与谢某壬签订了《房屋转让协议书》和《同意解除购房合同意见书》。约定20天左右办好过户手续。罗某丙在约定时间接收了华盛宾馆，并从2009年8月26日起装修宾馆近四个月，在此期间郭某丁和尹某某一直没有提出异议，直到2009年11月份，郭某丁说尹某某到广东去了，房产证和土地证都在尹某某手里，为圆满解决此事，我于11月24日陪同郭某丁到广东中山市找到尹某某，尹某某说要郭某丁帮其另外买一个店面，写尹某某一个人的名字，就去办理华盛宾馆的过户手续。
证人肖某某证实：罗某丙购买华盛宾馆后找到肖某某，要肖某某为其装修华盛宾馆，2009年8月26日，肖某某带领8个工人来到宾馆装修，一共装修了将近四个月，直到当年农历12月22日完工，期间肖某某一直都在宾馆，没有看到原告尹某某到过店里，更没有来阻止过装修。
证人康某某证实：2009年8月中旬，康某某骑三轮车经过太阳花园附近时搭载了原告尹某某，在车上尹某某主动告诉康某某说华盛宾馆是她的，现在卖给了一个姓罗某。过了十几天后发现是罗某丙在装修宾馆，才知道是卖给了罗某丙。
被告郭某丁辩称：被告郭某丁至今都同意卖掉华盛宾馆，只是由于原告不同意，才无法履行《房屋转让协议书》。
被告郭某丁为其辩称向法庭提供了下列证据：1、郭某丁和谢某壬于2009年1月19日签订的《房屋转让协议书》，证明该协议内容与郭某丁和罗某丙签订的协议内容不一致，不能说明房屋卖给罗某乙、罗某丙是与谢某壬卖房行为的延续；2、泰和县X镇X村委会的领条一份，证明原告尹某某从银行取走5.4万元的用处是用于村X路捐款；3、土地使用权转让申请审批表，证明郭某丁和罗某乙、罗某丙到办理过户手续时，由于没有原告签名而无法过户。
经审理查明，被告罗某乙、罗某丙对原告尹某某提供的第1、2、X组书证的真实性、合法性没有异议，但认为房地产权证是被告罗某乙、罗某丙替郭某丁还清银行贷款后才赎回到原告手中，原告收取了两证说明原告对卖房行为是知情的，且房地产权证上登记的权利人是郭某丁一人，法律没有规定转让合同需要法定权利人以外的人签名。被告罗某乙、罗某丙对被告郭某丁提供的证据质证后认为，郭某丁与罗某乙、罗某丙签订的协议书是与谢某壬签订的协议书的延续，只是变更了主体和一次性付款的条款，更有利于原告。对白头村委会的证明真实性持有异议，认为村委会未到庭作证，可能存在虚假，即使是事实，也有0.4万元是原告用于家用了，原告尹某某和被告郭某丁共同在2009年8月10日就使用了罗某丙预付的6万元购房定金，说明原告是自愿卖房的。对郭某丁提供的第3份证据真实性没有异议，但不能证明郭某丁是在9月份才告知原告卖房的事情。被告罗某乙、罗某丙对黄某戊、刘某己、刘某庚的证词认为，三个证人只能证明2009年9月中旬以后原告扣住两本房地产权证不肯过户，不能证明原告当时对买卖华盛宾馆不知情或不愿意。对证人郭某辛的证词认为，郭某辛与郭某丁是兄弟关系，为了原告的利益所作证词是虚假的，如果原告在8月25日交接宾馆时到场阻止，被告罗某丙完全可以不要房子退回购房款。
原告尹某某对被告罗某乙、罗某丙提供的证据质证后认为，被告提供的第1至第X组所有书证均没有原告尹某某签名，不能证明原告对买卖房屋知情，股市中原告的账号和密码也是郭某丁设立的，原告本人并不懂得炒股。2009年8月10日原告从建行账户中支取5.4万元是应郭某丁的要求取出来捐助于村X路的。其余银行的存取款都是由郭某丁签字经办的，存入的6万元购房定金是谢某壬签字存入的，被告罗某乙、罗某丙认为上述存款均应有尹某某在场，否则应在银行留存有代理人的身份证复印件，这种说法不能成立，因为谢某壬存入的6万元也没有留下谢某癸身份证复印件。原告尹某某对证人谢某壬、彭某某的证词认为，彭某某是房屋买卖的中介人且与罗某乙、罗某丙签订了保证书，保证房屋买卖的成功交易，因此二人对本案具有利害关系，其所作证词值得怀疑，康某某和肖某某也与被告罗某乙、罗某丙具有利害关系，其所作证词也是虚假的。原告尹某某对被告郭某丁提供的证据没有异议。
被告郭某丁对原告提供的证据真实性没有异议。对被告罗某乙、罗某丙提供的证据质证后认为，所有的协议及银行存取款签名都是被告郭某丁使用原告的银行账户操作的并签名的，股市账户也是郭某丁拿原告的身份证开设用于郭某丁炒股的。对证人黄某戊、刘某己、刘某庚、郭某辛的证词没有异议，认为可以证明原告一直不知情，在知情后坚决反对卖房的事实。对证人彭某某和谢某癸证词认为，二人与本案具有利害关系，彭某某是为了尽快让郭某丁还清其贷款，而谢某壬是为了免除违约金。对证人肖某某、康某某的证词认为不可信。
本院审查认为，原告尹某某、被告罗某乙、罗某丙、被告郭某丁提供的书证各方当事人对其真实性没有异议，本院予以采信。对证人黄某戊、刘某己、刘某庚的证词，被告罗某乙、罗某丙没有否认，只是认为其只能证明原告拒绝过户，不能证明卖房时原告不知情且不同意。本院对该事实予以确认。证人郭某辛与郭某丁是兄弟关系，其所作证词被告罗某乙、罗某丙否认，本院对该证词不予采信。证人彭某某是争议房屋的买卖中介人，与郭某丁夫妻及罗某乙、罗某丙均熟悉，其所作证词本院予以采信。证人谢某壬所作证词与证人彭某某所作证词相吻合，本院也予以采信。证人肖某某、康某某的证词也因与罗某乙、罗某丙有利害关系，且尹某某和郭某丁均予以否认，本院不予采信。
综上所述，本院对以下法律事实予以确认：2009年1月初，被告郭某丁与彭某某联系，要彭某某帮忙联系买主购买其所有的华盛宾馆（房屋产权和土地使用权登记人为郭某丁）用于还债。经彭某某联系找到买主谢某壬，彭某某陪同谢某壬夫妻先后三次共同到郭某丁经营的皇朝家私店商谈买房事宜，每次商谈时原告尹某某均在场，最后谈定购买价包含过户费用为298万元。2009年1月19日晚，谢某壬夫妻和郭某丁夫妻及彭某某在场时，由郭某丁和谢某壬签订了一份《房屋转让协议书》，约定了付款方式和房屋过户时间。后因双方对是先付款还是先办房屋过户产生分歧，谢某壬在交纳了30万元购房款后一直未再支付房款，谢某壬和郭某丁均同意再另行找买主接手购买该房屋。郭某丁于是再次联系彭某某要求其帮忙另行找个能一次性付款的买主，2009年8月初，彭某某联系到了被告罗某丙有意购买该宾馆，8月9日，彭某某联系了谢某壬夫妻和被告罗某乙父子、郭某丁一起到被告罗某乙父子所在的德平宾馆商谈房屋转让事宜，经协商后双方打印一份《房屋转让协议书》和《同意解除购房合同意见书》，仍然约定转让价为298万元，过户费用由郭某丁负责，购房款在2009年8月11日全部付清，郭某丁在收到购房款后20天内办好房产证和土地使用证的过户，2009年8月25日罗某乙接手进入华盛宾馆。由于郭某丁要求待购房款全部付清后再签字，当日双方没有在合同上签字。商谈好后，罗某丙当日委托谢某壬将6万元购房定金存入了郭某丁提供的原告尹某某的建行账户上（存入6万元之前该账户中只有70余元存款）。8月10日，原告尹某某从该账户中支取了x元。同日，被告罗某丙在青原区信用社为被告郭某丁归还了银行贷款本息并通过信用社账户支付了购房款68万元给郭某丁。8月11日罗某丙陪同郭某丁到信用社取出了用于抵押的华盛宾馆的房产证和土地使用证，并将剩余应付房款存入郭某丁在信用社的账户，郭某丁即时将罗某丙存入其信用社的购房款取出存入到原告尹某某在建行的账户中，并转入到以尹某某名义开设的股市中炒股。当日双方从吉安返回后由郭某丁和罗某丙在《房屋转让协议书》上签字，郭某丁出具了一张收到罗某丙298万元的收条给罗某丙。同时，郭某丁与谢某壬在《同意解除购房合同意见书》上签字，郭某丁将谢某壬原交纳的30万元购房款退回给了谢某壬。
2009年8月25日，被告罗某丙、罗某乙接手华盛宾馆并于8月26日开始重新装修。到9月份郭某丁按约定期限和罗某丙去办理土地使用权过户时，因原告尹某某拒绝到场签字未能办成。郭某丁遂找朋友劝说原告尹某某办理过户手续，9月下旬郭某丁夫妻约请黄某戊等人一起吃饭时，黄某戊劝说原告尹某某去办掉该房屋的过户手续，但尹某某对黄某戊表示不同意卖房，也不会去办理房屋过户。2009年11月，彭某某陪同郭某丁一起到广东中山市找到原告尹某某，彭某某劝说尹某某去办掉华盛宾馆的过户手续，尹某某表示要郭某丁重新为原告买一个店面并单独写原告的名字才同意办理过户。广东回来后彭某某也约了黄某戊去做原告的工作，黄某戊表示已做过原告的工作，其明确表示不同意去办理过户，没有必要再做工作了。此后华盛宾馆由被告罗某乙、罗某丙装修完毕后开张营业，但一直没有办理房屋过户手续。
本院认为，本案争议的主要事实是罗某乙、罗某丙与郭某丁签订的房屋转让协议是否有效，郭某丁和罗某乙、罗某丙处于同样的诉讼地位，原告列郭某丁为第三人不妥，郭某丁应同为本案被告。华盛宾馆虽然登记所有权人为被告郭某丁，但系郭某丁和尹某某夫妻关系存续期间共同建造，华盛宾馆属于郭某丁夫妻共同所有各方没有争议，本院对该事实予以认定。郭某丁将华盛宾馆转卖给被告罗某乙、罗某丙时没有通知原告尹某某到场，原告也没有证据证明原告尹某某当时是知情并且同意的。原告在建设银行的账户是炒股账号，被告郭某丁也在使用，原告尹某某2009年8月10日从该账户中取走存款x元不能说明原告对该存款的来源是知情的。在未经过共同共有人尹某某同意的情况下，被告郭某丁单独处分夫妻共同所有的财产系无效行为。况且本案证人黄某戊、刘某己、刘某庚也能证明原告在2009年9月份时就对卖房提出异议，不同意办理过户手续。证人彭某某、谢某癸证言只能证明郭某丁将华盛宾馆转让给谢某壬时原告是知情并且同意的，该同意的表示不能由此推断前一买卖未果后重新转让他人时原告仍然同意。被告罗某乙、罗某丙认为房屋的两次买卖是延续行为，原告卖给谢某壬时知情并且同意，由此推断卖给罗某丙、罗某乙仍然也应该是同意的答辩意见不能成立。原告有权追回被郭某丁无权转让的房地产，因此原告诉请房屋买卖无效应予支持，被告罗某乙、罗某丙应将华盛宾馆的房产和土地使用权返还给原告尹某某和被告郭某丁，被告郭某丁将所收取的购房款298万元同时返还给被告罗某乙、罗某丙。被告罗某乙、罗某丙的答辩意见不能成立，因此其提出的反诉请求不能成立。罗某乙、罗某丙对宾馆重新装修的增值部分由双方评估后另案处理。综上所述，根据《中华人民共和国共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、被告郭某丁与被告罗某丙、罗某乙于2009年8月11日签订的《房屋转让协议》无效；
二、被告罗某丙、罗某乙限于本判决生效后一个月内将华盛宾馆的房产（证号为泰府字第X号）及其土地使用权[证号为泰国用（2000）字第I-（4）-X号]返还给原告尹某某和被告郭某丁。被告郭某丁同时将收取的购房款298万元返还给被告罗某丙、罗某乙；
三、驳回被告罗某丙、罗某乙的反诉请求。
本案诉讼费50元、反诉诉讼费1150元及诉讼保全费5000元，由被告郭某丁负担3100元，被告罗某丙、罗某乙负担3100元。
如果未按本判决指定期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。
审判长朱烈旗
审判员刘某育
人民陪审员孙晖
二O一O年七月十四日
书记员罗某（实习生）
