原告王某，男，X年X月X日生，汉族，住（略）。

原告陆某甲，女，X年X月X日生，汉族，住（略）。

两原告共同委托代理人刘某，律师。

被告蒋某，女，X年X月X日生，回族，住（略）。

委托代理人席某某，女，1某X年X月X日生，汉族，住（略）。

委托代理人周某某，男，X年X月X日生，回族，住（略）。

原告王某、陆某乙诉被告蒋某定金合同纠纷一案，本院于2010年3月26日受理后，依法由代理审判员张莉独任审判，于同年4月19日公开开庭进行了审理，原告王某，原告王某、陆某甲的共同委托代理人刘某，被告蒋某的委托代理人席某某、周某某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告王某、陆某乙诉称：2010年2月28日，原告王某、陆某甲与作为被告蒋某代理人的案外人周某某通过居间方上海甲房地产经纪有限公司（以下简称甲房产）居间介绍签订了《房地产买卖居间协议》一份，该居间协议约定：被告蒋某将其名下位于上海市松江区X镇X路某弄某号某室的房屋（以下简称系争房屋）以人民币（以下均为人民币）1,146,600元的价格出售给两原告，当日两原告支付了定金20,000元，双方约定在签订该居间协议后的15天内即2010年3月16日前按协议约定的买卖条件签订《上海市房地产买卖合同》。2010年3月15日，居间方甲房产告知原告，被告不同意出售房屋，当日两原告即向被告蒋某及案外人周某某发出了催告函，要求被告速与原告至居间方处签订买卖合同，被告在收到催告函后仍拒不与原告签订正式合同。原告认为被告的行为已经构成了违约，请求法院判令对被告适用定金罚则,双倍返还原告定金40,000元。

被告蒋某辩称：两原告与被告的委托代理人周某某（蒋某与周某某系夫妻关系）签订的居间协议属实，该居间协议约定的房价为1,146,600元，同时约定原告负担本次交易过程中产生的全部税费及中介费，但原告为了少交税费又于当日与被告签订了一份《友好协议书》，双方约定将房价款调整为名义价970,000元。2010年3月7日，被告与原告及甲房产协商签订合同，但当日因原告方的原因未协商成功，2010年3月14日原告将被告的房屋税票借去与甲房产一起制作了上海市房地产买卖合同（样张），该合同约定的房屋价格为975,500元。2010年3月15日，双方依约至甲房产签订正式合同，为了保证自身交易的安全，被告起草了一份《二手房买卖合同另行补充协议》与原告协商，但是因未协商一致双方未签字。被告方认为做低房价偷逃税费的做法于己于国均不利，故要求按照居间协议签订正式合同，但遭到原告拒绝，双方最终未签订正式的合同。3月16日被告的确收到了原告寄送的函件，但是因为双方前日已经协商过并未成功，原告也未在该函件中说明解决的方法，且被告收到函件时也已经过了签订正式合同的期限，故被告未联系原告。本次合同最终没有签订成功，责任在原告方，故对于原告提出的诉讼请求不予同意，请求法院驳回原告的诉讼请求。

经审理查明：被告蒋某与案外人周某某系夫妻关系。2010年2月28日，原告王某、陆某甲与被告蒋某及案外人甲房产签订《房地产买卖居间协议》一份，该协议由两原告及作为被告蒋某代理人的案外人周某某签字确认，并加盖甲房产公章。协议约定：买受方（乙方，即原告）愿意委托委托居间方甲房产（丙方）以下列条件居间购买出卖方（甲方，即被告蒋某、案外人周某某）所拥有的位于松江区X路某弄某号某室的房屋。房屋建筑面积为97.17平方米，房价款为1,146,600元净到手。协议对于房价款的支付方式约定为：1、待甲、乙双方签订《上海市房地产买卖合同》后当日，乙方应直接支付给甲方首付款348,600元（含定金2万元），首付款中1万元由甲房产保管作为尾款在交房当天转付甲方；2、甲方同意乙方通过向银行贷款的方式支付第二期房款798,000元，如果乙方贷款额度申请未经贷款银行审核通过或者审核通过的额度不足申请额度，则乙方于过户送件当日以现金补足。协议另约定：乙方自愿承担甲、乙双方根据国家法律、法规等规定在本交易中所产生的所有税、费及中介费。双方在接受居间协议所约定的买卖条件后，于签订居间协议后的15天内签订《上海市房地产买卖合同》。协议还约定：若乙方未能履行居间协议所述事项，则已支付甲方的定金不予返还，甲方未能履行协议所述事项，则应向乙方双倍返还定金。

当日双方又签订了《友好协议书》一份，该协议书由周某某作为被告蒋某的代理人（甲方）与原告陆某甲（乙方）签字确认。协议约定:甲乙双方确认，双方于居间协议中约定的房价款计人民币1,146,600元为本次交易的实际成交价格。甲乙双方同意将《上海市房地产买卖合同》第二条所述转让价款约定为名义成交价格计人民币97万元整，差额部分为乙方给甲方之税费补偿款，计176,600元（以下简称差价款）于签订买卖合同当日支付给甲方。该买卖合同中与前述名义成交价格相关的条款作相应调整。

当日案外人周某某出具了收款收据一份，载明收到两原告给付的系争房屋定金2万元。

2010年3月15日，两原告与周某某至甲房产协商签订房屋买卖合同，但最终未签订成功。当日原告王某向被告蒋某、案外人周某某邮寄催告函要求两人在收到函件的一天内与原告至甲房产签订正式合同。

诉讼中，甲房产业务员陶某某经原告申请作为证人出庭向法庭陈述：其参与了本案原、被告房屋买卖过程。双方为了本次房屋买卖一共协商过四次,具体为2010年2月28日两原告及被告的代理人周某某签订了居间协议及友好协议书，并交付了定金；同年3月7日两原告与被告为签订正式买卖合同进行协商，但是因为正式买卖合同和居间协议对于总价约定不一致，故被告自拟了一份补充协议，原告要求考虑一下，故当天没有签成合同；同年3月14日两原告与案外人周某某又对合同内容进行了协商；3月15日两原告与案外人周某某又至甲房产商议合同具体条款，被告方要求先支付差价款及首付款再签订合同而原告则要求先签订合同再支付差价款和首付款，双方由此产生争议，最终导致正式买卖合同未能签订成功。

原、被告对于证人的陈述均无异议。被告强调双方当时争议的付款是差价款，被告对于差价款是否能够支付存在担心，所以要求原告在签订买卖合同前能够先打到被告账户上。

以上事实有房地产买卖居间协议、友好协议书、收款收据、上海市房地产权证、催告函、当事人的陈述及庭审笔录等证据证实，本院予以确认。

本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案案外人周某某的代理行为得到了被告蒋某的确认，故其与两原告签订的居间协议及友好协议书系原、被告的真实意思表示，对于双方均有约束力。本案的争议焦点在于：原、被告谁是违约方根据证人证言可以证明原、被告在居间协议约定的时间内就买卖合同的签订进行过磋商，但由于原、被告对于差价款及首付款支付时间与正式买卖合同签订时间先后顺序无法达成一致而导致双方最终未签订正式的房屋买卖合同。本院认为居间协议虽然约定了明确的房款支付方式及时间，但是双方之后签订的友好协议书其实是变更了上述内容，而对于差价款的支付时间友好协议中只是约定签订买卖合同当日，对于具体的时间节点并未作相应约定。在3月15日双方签订正式买卖合同的磋商过程中，原、被告基于自身交易安全的考虑提出异议均属合理，最终未能达成一致不可归责于任何一方，故原、被告均不存在违约行为。根据法律规定，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金发还买受人，故被告应退还其收取原告的20,000元定金。对于原告要求对被告适用定金罚则，另支付20,000元的诉讼请求，本院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：

一、被告蒋某于本判决生效之日起十日内退还原告王某、陆某甲定金20,000元；

二、驳回原告王某、陆某甲其余的诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费800元，减半收取400元，由原告王某、陆某甲负担200（已付），被告蒋某负担200元（于本判决生效之日起七日内交付本院）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员张莉

书记员张英杰