原告（反诉被告）管x。

委托代理人俞x。

委托代理人陈x。

被告（反诉原告）王x。

被告（反诉原告）毛x。

两被告（反诉原告）委托代理人李x。

原告管x与被告王x、毛x房屋买卖合同纠纷一案，本院于2010年8月5日立案受理后，被告于2010年8月30日提起反诉。本案依法适用简易程序，由代理审判员周健独任审判，于2010年9月13日公开开庭进行审理，原告管x及其委托代理人x，被告王x、毛x及其委托代理人李x到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告管x诉称，2010年4月17日，原、被告经上海x房地产经纪服务部中介签订《房屋转让协议书》一份，协议约定由被告购买原告所有的位于崇明县X镇x室房屋一套，转让价格为人民币775,000元，协议签订当日被告支付原告购房定金人民币20,000元。按协议被告应于2010年5月30日之前支付人民币355,000元，余款人民币400,000元于2010年7月17日之前办理过户之日付清。另约定在履行过程中如有一方违约，违约方以房价的百分之二十作为违约金向另一方赔偿。事后被告未能按约履行应付房款，也拒绝办理房屋过户手续。原告认为由于被告违约已给原告造成了重大损失，为此诉请要求：一、解除原、被告双方于2010年4月17日签订的《房屋转让协议书》；二、两被告支付原告违约金人民币155,000元（扣除被告已支付的定金人民币20,000元，两被告实际应支付原告违约金人民币135,000元）；三、本案诉讼费由被告承担。

被告王x、毛x辩称，一、根据原、被告于2010年4月17日签订的《房屋转让协议书》，双方应于2010年7月17日前签订《上海市房地产买卖合同》，所以该协议只能算作为定金协议，协议签订后被告发现该房屋权利人为原告管x一人，协议签订人俞x在没有向被告声明也没有出具相应委托手续的情况下，擅自与被告签订房屋转让协议，属无效协议。二、协议对支付购房款附有条件，前提是被告将位于市内自有住房出售后予以支付房款，由于双方签订协议时正值国家相继出台相关调控政策，导致被告的房屋无法出售。国家行为属不可抗力因素，协议的无法履行不可归责于任何一方。故不同意原告的诉讼请求。

反诉原告王x、毛x反诉称，基于上述抗辩事实，请求判令：一、反诉原告与反诉被告于2010年4月17日签订的《房屋转让协议书》无效；二、反诉被告返还反诉原告购房定金人民币20,000元；三、本案诉讼费由反诉被告承担。

反诉被告管x辩称，不同意反诉原告王x、毛x的反诉请求。双方签订的协议具备合同的主要条款，签订人俞x作为原告之妻具有代理权，且不论俞x当初是否有代理权，现原告对于其代理行为已经追认，故双方签订的协议合法有效。被告将不履行合同的原因归责于国家的宏观调控政策没有依据，两者之间无直接关联。

原告管x为证明其主张，向本院提交了以下证据：

1、原、被告双方于2010年4月17日签订的《房屋转让协议书》一份，用于证明双方就系争房屋买卖的事实。其中协议第六条对违约金作了特别约定；

2、沪房地崇字（2004）第x号房地产权证一份，以证明原告是系争房屋的产权人；

3、委托书及结婚证各一份，以证明原告与俞x系夫妻关系，原告对于出售房屋是知道并且同意的，对于协议的内容也是认可的；

4、催款函及快递回单各一份，证明原告向被告主张购房款之事实；

5、上海x房地产经纪服务部出具的证明一份，以证明被告毛x知道并同意购买系争房屋，及原告向被告催要购房款的事实；

6、崇明县X村目前的挂牌信息，以证明同一地区的系争房屋的跌价情况；

被告王x、毛x为证明其主张，向本院提交了以下证据：

1、原、被告双方于2010年4月17日签订的《房屋转让协议书》一份，以证明协议签订人俞x虽然是原告妻子，但没有委托手续；该协议不是正式的买卖合同，双方约定了于7月17日签订正式的房屋买卖合同，故该协议是定金合同；该协议第三条明确规定了协议的履行附有条件，现由于国家政策原因导致该条件无法实现，被告方不属违约。

2、俞x向被告出具的收条一份，以证明被告已支付定金20,000元的事实；

3、被告作为权利人的上海市房地产权证一份、国务院出台的通知一份，以证明由于国家政策原因，导致被告的房屋至今未能出售；

4、被告王x的基本医疗保险的登记回执一份，以证明被告王x系癌症患者，现由于上海市区的房屋没有出售，客观上没有其他的履行能力。

经审理查明，两被告系夫妻关系，2010年4月17日，俞x以其丈夫即原告管x的名义与两被告签订《房屋转让协议书》一份，由俞x代理管春晓作为出卖方（甲方）在协议上签名，王x作为买入方（乙方）在协议上签名，毛x在现场未在协议上签名，但认可协议内容，上海x房地产经纪服务部作为中介方在协议上盖章。协议约定：“一、甲方同意将位于崇明县X镇X村x室所属产权房转让乙方，建筑面积81.71平方米，房屋转让价格为人民币775,000元。二、甲乙双方约定于2010年7月17日前签订《上海市房地产买卖合同》，于2010年7月17日前办理该房屋的产权过户手续，并约定该房屋交付另行协商。三、付款方式：1、本协议签订之日，乙方付给甲方购房定金计人民币20,000元。2、2010年5月30之日，乙方付给甲方人民币355,000元。3、办理产权过户之日付清余款人民币400,000元。4、由于乙方在上海的房屋已挂牌出售，以上约定的时间只会提前。……六、若甲乙双方任何一方中途违约，则违约方赔偿以房价20作为违约金。（违约金中中介方收取中介手续费20）。违约方支付违约金后本协议即终止。……”协议签订当日，被告毛x向俞x交付购房定金人民币20,000元，此后两被告未能按上述协议履行。庭审中被告表示由于国家调控政策致其市内房产无法转让，因而已无法再按上述协议履行。

审理中，原告经本院释明，自愿表示对违约金作适当调整，只要求被告承担约定违约金的百分之七十。

本院认为，原、被告签订的《房屋转让协议书》关于崇明县X镇X村x室产权房转让的约定是原、被告真实意思表示，原、被告均应格守履行。一、关于本案合同的主体，俞x作为原告管x之妻以管x名义转让系争房屋，虽然在转让之时未向被告出具委托手续，但是该代理行为已得原告追认，故该转让协议对原告管春晓具有约束力。被告毛x作为买受人一方，基于与被告王x的身份关系，虽然未在协议上签名，但认可协议内容，并在协议同时向转让方支付了约定的定金，故应认定被告毛x作为买受人的身份，同样受转让协议的约束。二、关于本案合同的内容，1、被告以双方另有约定于2010年7月17日前签订《上海市房地产买卖合同》，认为系争的转让协议非正式的房屋买卖合同，只能作为一个定金协议，本院认为，系争的转让协议已涵盖了房屋交易的基本内容，不具有定金合同的性质，约定于2010年7月17日前签订《上海市房地产买卖合同》，仅仅是办理房屋产权过户时的一个程序，故对被告系争协议是定金协议之主张本院不予采纳。2、关于被告所述的系争协议对支付购房款附有条件，由于房产政策的变化导致其无法转让市区自有房屋，协议的无法履行属不可抗力，被告不属违约。本院认为，房产政策的出台只是为了遏止房屋过快上涨，并没有禁止房屋的交易，况且被告在订立《房屋转让协议书》时应对合同风险及自身的义务有充分的认识和预见，现政策变动对被告带来的不利，应由被告自行承担。综上，被告未能按约履行，理应承担违约责任，原告经本院释明自愿减免被告部分违约责任，本院予以确认。原告既已选择适用违约金条款追究被告的违约责任，对被告支付的定金应予返还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：

一、原告管x与被告王x、毛x于2010年4月17日签订的《房屋转让协议书》予以解除；

二、被告王x、毛x于本判决生效之日起十日内支付原告管x违约金人民币108,500元；

三、反诉被告管x于本判决生效之日起十日内返还反诉原告王x、毛x定金人民币20,000元；

四、反诉原告王x、毛x要求确认与反诉被告管x于2010年4月17日签订的《房屋转让协议书》无效之诉讼请求，不予支持；

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件本诉受理费人民币3,000元，减半收取计人民币1,500元，由被告王x、毛x负担；反诉受理费人民币150元，减半收取计人民币75元，由反诉被告管x负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员周健

书记员张宇峰