原告（反诉被告）上海A技术有限公司，住所地上海市××。
法定代表人张a，总经理。
委托代理人朱a，上海市A律师事务所律师。
委托代理人郝a，男，该公司员工。
被告（反诉原告）上海B模具有限公司，住所地上海市××。
法定代表人一a，董事长。
委托代理人朱b、姜a，上海市B律师事务所律师。
上海A技术有限公司（下称A公司）与上海B模具有限公司（下称B公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2009年1月5日立案受理，诉讼中，B公司依法提起反诉，本院合并审理，依法由审判员乔财权适用简易程序公开开庭进行了审理。A公司的委托代理人朱a、郝a，B公司的委托代理人朱b到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
A公司诉称：2007年9月18日，其与B公司签订《房屋租赁合同》一份，约定其将位于上海市××路××号三楼处厂房出租给B公司，租赁期自2007年11月1日至2009年10月31日止，房屋面积为1,707.46平方米，房屋租金为每天每平方米1.6元，每三个月一付，在前一个月的25日支付，如逾期支付，则按每天千分之0.5支付滞纳金。双方另行签订了《费用分摊协议》，对物业费、水、电费等作了补充约定。合同签订后，其按约交付了房屋，B公司亦按合同的约定履行义务，但B公司却于2008年8月13日委托律师致函要求解除合同，其于8月20日回函，明确表示不同意解除合同，并再次致函要求B公司按合同约定履行付款义务，但B公司至今未能付清所欠的款项，因此提起诉讼，要求B公司支付自2008年11月1日起至2009年1月30日止的房屋租金249,289.16元、支付拖欠房租的滞纳金7,478.67元、支付自2008年10月1日至2008年12月31日止的物业管理费5,121元。
诉讼中，A公司变更诉讼请求，要求：1、解除双方于2007年9月18日签订的《房屋租赁合同》，B公司搬离××区××路××号三楼厂房；2、支付自2008年11月1日起至搬离日止的租金；3、确认B公司缴纳的保证金249,289.16元归其所有；4、支付自2008年10月1日起至搬离日止的物业管理费；5、支付自2008年11月1日起至搬离日止的办公用具使用费；6、支付违约金166,192.77元；7、支付逾期缴纳房租的滞纳金34,900.48元（要求计算至判决生效之日止）；8、要求将供电限额恢复至x状态，所产生的费用由B公司负担。
A公司提供了以下证据：1、租赁合同、协议书、备忘、费用分摊协议；2、收款通知及凭证一组；3、发票，证明B公司没有支付物业费；4、B公司的代理人所发的律师函一份；5、A公司发给B公司的公函及律师函；6、律师函一份，证明A公司不同意解除合同；7、A公司、B公司与案外人签订的协议一份；8、双方签订的备忘录及办公用品清单一份。
B公司辩称：对于A公司提供的证据1无异议；证据2无异议，但12月份的钱款其不应支付；证据3中的发票已退还A公司，表示其已实际搬离租赁场所；证据4并不是其无故解除合同，因为其搬离一楼后，才不得已搬离三楼的；证据5无异议，其也多次发函表示不同意见；证据6没有收到过；证据7真实性无异议；证据8真实性无异议，但由于其在2008年9月搬离了承租房屋，办公用品已归还了A公司，故无须另行支付办公用品使用费；其与A公司确实存在房屋租赁关系，在2008年7月，由于其与案外人解除了一楼的租赁关系，考虑到种种原因，因此其向A公司提出了解除合同的要求，同年8月13日其又书面通知A公司解除租赁关系，且由于其承租的房屋将被拆迁，因此B公司提出解除合同，并非是无故的，故不同意A公司的第2-7项诉讼请求；由于B公司已在2008年8月13日就提出了解除合同的要求，并且已实际搬离了承租的房屋，因此提起反诉，要求：1、确认双方之间的租赁合同已于2008年8月13日解除；2、A公司返还B公司自2008年9月17日至2008年10月31日止的预付租金122,937.12元；3、退还保证金249,289.16元。
B公司提供了以下证据：1、房屋租赁合同及附件，证明该份合同中没有日文版本；2、保证金收据；3、房租支付凭证；4、民事判决书二份；5、2008年8月13日、10月31日的律师函二份；6、2008年11月7日的律师函一份及快递凭证；7、2008年11月14日的律师函及10月30日的公函；8、系争房屋的产权证；9、照片2张，证明A公司已接受了B公司搬离解除合同的事实，并在X楼做广告招揽承租人；10、B公司与案外人签订的租赁合同，证明由于承租的房屋将拆迁，故另行承租了厂房；11、离职申请书，证明办理交接的经办人已离职；12、××区发改委××号文件，证明B公司承租的房屋将实施翻建，B公司才提出了解除合同的请求。
A公司对于B公司提供的证据1认为真实性无异议，但合同明确即使有特殊原因，也须征得A公司同意后才能解除合同；证据2、3、4真实性无异议，但认为B公司与案外人解除合同并不涉及到动迁问题，而是B公司拖欠租金引起的；证据5真实性无异议，但A公司收到函件后，即发函表示不同意解除合同；证据6真实性无异议，质证意见同证据5；证据7真实性无异议，由于A公司不同意解除合同，因此不存在同意B公司退还房屋、保证金、租金的事实；证据8真实性无异议；证据9真实性无异议，但不能证明横幅所挂时间；证据10真实性无法确定；证据11真实性不予确认，和本案无关；证据12真实性无异议，但不能证明B公司拖欠案外人租金是有事实依据的；由于B公司提出解除合同没有事实和法律依据，且B公司与案外人解除一楼租赁关系是由于B公司的根本性违约，并非是由于拆迁引起的，因此不同意B公司的陈述意见，而A公司从一开始就不同意解除合同，故不同意B公司的反诉请求。
根据B公司的申请，康a、洪a作为证人到庭作证，两证人的陈述：两证人与B公司均有业务往来，在2008年10月20日左右，证人在经过系争房屋时，发现房屋上挂着对外招租的横幅，具体什么时候挂的，何人挂的不清楚。对于证人的证言，B公司表示无异议，A公司认为证人与B公司有业务往来，故对于证人证言的可信度值得怀疑，且证人并不清楚横幅是由何人所挂，因此B公司认为A公司已默认解除合同的说法是站不住脚的。
经审理查明：2007年9月18日，A公司（甲方）与B公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定由乙方承租××区××路××号三楼厂房，房屋出租面积为1,707.46平方米，租赁期限自2007年11月1日起至2009年10月31日止，其中2007年11月1日至2007年11月10日为乙方的装潢免租期，房屋租金为每天每平方米1.6元，租金分8期支付，每期为3个月，每期租金在各期期初前一个月的25日前支付，第一期租金为221,969.8元，第二期起每期租金为249,289.16元，双方在签订合同后15日内，乙方向甲方支付履约保证金249,289.16元，如乙方中途退租，则保证金作为补偿金，甲方不予退回；合同第10.2条约定：（1）、双方因有特殊原因，经双方协商一致，可同意甲方提前收回或乙方提前退交房屋，合同终止；（2）、因不可抗力因素致使本房屋及其附属设施损坏或市、区政府有关部门批准的动迁、拆迁，或法律法规禁止的其它情况出现，导致本合同明显不能继续履行的，双方可以解除合同；变更或解除本合同的，要求变更或解除合同的一方应主动向另一方提出；在租赁期限内，任何一方未经对方同意提前擅自解除本合同的，违约方应按相当于原租金2倍的标准向守约方支付违约金；如乙方逾期支付本房屋租金的，每逾期一日按未付金额的千分之0.5的比例支付滞纳金；合同还对其他内容作了约定。2007年9月18日，双方签订《费用分摊协议》一份，明确B公司每月应付的物业管理费为1,707.46元。嗣后，A公司、B公司与上海C纺织品有限公司（下称C公司）签订《协议》一份，明确：由于B公司分别与A公司、C公司签订了房屋租赁合同，因此三方协商确定B公司的供电限额，即C公司使用A公司的供电限额（x），A公司使用C公司的供电限额（60KV）以满足B公司的需要；A公司作为x供电限额的所有人，在B公司不再需要或B公司与A公司解除租赁合同的情况下，有权要求恢复至调整前状态（A公司使用x限额），所产生的费用由B公司负担。2008年3月24日，A公司与B公司签订《备忘录》一份，明确B公司使用的属A公司的办公用品，B公司应每月支付使用费1,000元；关于B公司所担心的房屋被拆迁问题，A公司重申按双方签订的合同及2007年11月7日致B公司公函表示予以解决，对此B公司同意接受。合同签订后，A公司将房屋交付了B公司，B公司亦支付了保证金249,289.16元及至2008年10月底止的租金，并且支付了至2008年9月底止的物业管理费、支付了至2008年10月底止的办公用品使用费。
2008年8月13日，B公司委托上海市B律师事务所律师朱b发出律师函一份，言明：由于A公司在出租房屋时刻意隐瞒了房屋准备拆迁的事实，C公司又无理提出解除租赁合同，在与C公司诉讼期间，B公司另行租赁他处厂房，并承担了巨额租金，因此根据双方之间签订的租赁合同第10.2款的规定，向A公司提出解除合同，并且B公司将于2008年8月底搬离承租的房屋，同时要求退还B公司预交的2008年9月、10月的租金及保证金。2008年8月20日，A公司回函，明确不同意B公司提出解除合同的要求。同年10月14日，A公司再次发函，要求B公司支付2008年11月1日至2009年1月30日止的租金。2008年11月10日，A公司委托上海市A律师事务所致函给B公司（编号为沪A律函字第××号），言明不同意解除合同，并再次要求B公司支付租金。2008年10月31日、2008年11月7日，B公司发出律师函二份，均言明B公司于2008年9月16日已全部撤离了所承租的厂房，并要求退还预付的租金及保证金，退还A公司开具的2008年11月至2009年1月的租赁费发票。2008年11月14日，B公司针对A公司沪A律函字第××号函件，再次发函，言明A公司要求B公司支付2008年11月至2009年1月的租金没有事实和法律依据，并要求退还2008年9月下半月及10月预交的租金、退还已交付的保证金。2008年10月30日，B公司发出公函一份，言明B公司于2008年9月16日搬离了承租的房屋，并要求A公司委派相关人员到场办理相关交接事宜。另从B公司提供的照片可以看出系争房屋已在对外实行招租。
另查明，系争房屋的权利人为上海C纺织品有限公司，房产证号为沪房地闵字（××××）第××号。2008年4月10日，本院作出（××）闵民三（民）初字第××号民事判决书，该判决书中阐明了B公司未能按时支付租金，故判决解除了C公司与B公司签订的××区××路××号一楼厂房的租赁合同。现该法律文书已生效。
又查明，上海市××区发展和改革委员会于2008年6月25日作出×发改外审[××]××号文件，该文件中同意C公司在××区××路××号、沪房地×字（××）第××号产权用地范围内拆除老厂房，并翻建新厂房。
上述事实，由双方提供的租赁合同、协议、双方的往来函件、费用分摊协议、备忘录、照片、产权证、×发改外审[××]××号文件、本院（××××）闵民三（民）初字第××号民事判决书等证据材料及当事人在庭审中的陈述所证实。
本院认为：虽然A公司并非是系争房屋的产权人，但由于A公司与B公司签订的《房屋租赁合同》、《费用分摊协议》、《备忘录》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律规定，故均是有效合同；从双方于2008年3月24日签订的《备忘录》分析，A公司承诺如出租房屋拆迁，仍按双方签订的合同及2007年11月7日的函件解决，因此并不存在A公司隐瞒的事实，且B公司并没有足够的证据证明承租的房屋将被拆迁，故对于B公司认为是由于承租房屋将拆迁而提出解除合同的理由，本院难以采信；由于B公司无故拖欠C公司的租金，造成其与C公司的租赁合同被解除，责任在于B公司，因此对于B公司认为是C公司的原因使其与A公司的租赁合同无法再继续履行的理由，本院不予采信；由于B公司提出解除合同的理由并不符合合同第10.2条的约定；在B公司提出解除合同后，A公司根据合同的约定明确了不同意解除合同，而B公司在搬离承租房屋时双方并没有签订房屋交接书，因此对于B公司认为双方的合同已于2008年8月13日解除的理由不能成立，本院不予支持；虽然照片上的横幅注明了对外招租，但这并不意味A公司同意了B公司解除合同的请求；现由于B公司已实际搬离，故对于A公司提出解除双方之间的合同的请求，本院应予准许；由于B公司实际搬离了承租的房屋，故对于A公司要求B公司搬离承租房屋的请求，本院不予支持；双方合同中明确了一方解除合同须征得另一方的同意，但B公司在没有征得A公司同意的前提下，擅自搬离承租的房屋，以此造成实际不使用房屋的现象，该实际不使用房屋并不能说明A公司同意解除了合同，因此即使B公司没有实际使用房屋，其亦应按合同的约定履行付款的义务，但考虑到本案的实际情况，本院酌情确定B公司应支付至2009年1月底止的所有费用，即B公司应支付合同约定的租金、物业管理费、办公用具使用费等费用；由于B公司未能按时支付房屋租金，故A公司要求B公司支付逾期付款滞纳金的请求，本院应予支持，但A公司所计算的滞纳金有误，对此本院应予调整；由于B公司无故擅自解除合同，因此A公司参照合同的约定，要求B公司支付月租金的双倍作为违约金，并无不当；由于B公司在履行合同过程中违约，因此A公司根据合同的约定要求将B公司交付的保证金归其所有，符合双方的约定，本院应予支持；由于B公司同意调整用电限额，对此本院应予准许；至于B公司的反诉请求，因没有法律依据，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十八条、第一百零七条的规定，判决如下：
一、解除上海A技术有限公司与上海B模具有限公司于2007年9月18日签订的《房屋租赁合同》；
二、上海B模具有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上海A技术有限公司自2008年11月1日起至2009年1月31日止的房屋租金249,289.16元；
三、上海B模具有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上海A技术有限公司自2008年10月1日起至2009年1月31日止的物业管理费6,829.84元；
四、上海B模具有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上海A技术有限公司自2008年11月1日起至2009年1月31日止的办公用具使用费3,000元；
五、上海B模具有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上海A技术有限公司按月租金的双倍计算的违约金166,192.77元；
六、上海B模具有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上海A技术有限公司自2008年10月26日起至本判决生效之日止，以本金249,289.16元计，按日息万分之五计算的逾期付款滞纳金；
七、上海B模具有限公司已交付的保证金249,289.16元归上海A技术有限公司所有；
八、上海B模具有限公司应于本判决生效之日起二十日内将上海A技术有限公司目前60KV的用电限额状态调整为x的用电限额状态，所产生的费用由上海B模具有限公司负担；
九、驳回上海A技术有限公司其余诉讼请求；
十、驳回上海B模具有限公司的反诉请求。
负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费6,734.56元（已减半），由上海B模具有限公司负担；反诉案件受理费3,441.7元（已减半），由上海B模具有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员乔财权
书记员林叶
